Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-401/2011 по иску Ермакова С.П., Ермаковой О.В. к ООО «Ремстрой «Прогресс» о признании права собственности и взаимозачёта излишне уплаченной суммы по договору долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

*** Общество с ограниченной ответственностью «Ремстрой «Прогресс» в лице директора Косырева Ю.П. и Ермаков С.П. заключили договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик - ООО «Ремстрой «Прогресс» обязуется выполнить работы по строительству объекта - двухкомнатной квартиры №*** на пятом этаже в пятом подъезде общей приведенной площадью 86,0 кв.м. в доме № *** по улице *** в городе Мичуринске Тамбовской области в срок - третий квартал *** года, а дольщик обязуется оплатить строительство указанной квартиры в сроки, указанные в договоре - до ***. Цена договора составила *** рублей *** копеек. Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Мичуринска Тамбовской области *** года ООО «Ремстрой «Прогресс» было выдано разрешение на ввод указанного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Ермаковым С.П. оплачено по указанному договору *** рублей. После обмера жилого дома ГУПТИ Тамбовской области, изготовлен технический паспорт квартиры №*** в доме № *** по ул. *** в г. Мичуринске и общая площадь квартиры составила 76,4 кв.м.

*** Общество с ограниченной ответственностью «Ремстрой «Прогресс» в лице директора Косырева Ю.П. и Ермакова О.В. заключили договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик - ООО «Ремстрой «Прогресс» обязуется выполнить работы по строительству объекта - двухкомнатной квартиры №*** на третьем этаже во втором подъезде общей приведенной площадью 74,0 кв.м. в доме № *** по улице *** в городе Мичуринске Тамбовской области в срок - третий квартал *** года, а дольщик обязуется оплатить строительство указанной квартиры в сроки, указанные в договоре - до ***. Цена договора составила *** рублей *** копеек. Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Мичуринска Тамбовской области *** ООО «Ремстрой «Прогресс» было выдано разрешение на ввод указанного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Ермаковой О.В. оплачено по указанному договору *** рублей. После обмера жилого дома ГУПТИ Тамбовской области, изготовлен технический паспорт квартиры №*** в доме № *** по ул. *** в *** и общая площадь квартиры составила 66,6 кв.м.

Стоимость квартиры №*** в доме № *** по улице *** в городе Мичуринске Тамбовской области по базовой стоимости рассчитанной при проектировании строительства дома Ермаковым С.П. оплачена полностью. Ермаковой О.В. оплачено 87,3%, то есть 64,61 кв.м. квартиры №*** в доме № *** по улице *** в городе Мичуринске Тамбовской области.

В настоящее время ответчик - ООО «Ресмтрой «Прогресс» отказывается передать в собственность Ермакова С.П. квартиру №***, а Ермаковой О.В. квартиру №*** в доме № *** по ул. *** в городе Мичуринске, ссылаясь на то, что они обязаны произвести доплату стоимости квартиры.

Полагая отказ в предоставлении квартиры незаконным, Ермаков С.П. и Ермакова О.В. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Ремстрой «Прогресс» о признании права собственности на квартиры и взаимозачёта излишне уплаченной суммы по договору долевого строительства за квартиру №*** в пользу недостающей суммы оплаты за квартиру №*** в доме № *** по ул. *** в городе Мичуринске.

В судебном заседании истцы Ермаков С.П., Ермакова О.В. и их представитель Аверин А.В. исковые требования поддержали, пояснили суду, что Ермаковой О.В. и Ермаковым С.П в *** году с ООО «Ремстрой «Прогресс» в лице директора Косырева Ю.П. были заключены договора, согласно которым застройщик - ООО «Ремстрой «Прогресс» обязуется выполнить работы по строительству объекта - двухкомнатных квартир *** площадью 74,0 кв.м. и *** площадью 86,0 кв.м. в доме № *** по улице *** в городе Мичуринске Тамбовской области в срок - третий квартал *** года, а они обязуются оплатить строительство указанных квартир. Цена договора за квартиру №*** составила *** рублей *** копеек и Ермаковым С.П. полностью оплачена по указанному договору данная сумма. Однако, после обмера жилого дома ГУПТИ Тамбовской области изготовлен технический паспорт квартиры №*** в доме № ***» по ул. *** в г. Мичуринске, и общая площадь квартиры составила 76,4 кв.м. Цена договора за квартиру №*** составила *** рублей *** копеек, и Ермаковой О.В. оплачена по договору *** рублей. После обмера жилого дома ГУПТИ Тамбовской области, изготовлен технический паспорт квартиры №*** в доме № *** по ул. *** в г. Мичуринске и общая площадь квартиры составила 66,6 кв.м., то есть Ермаковой О.В. оплачено 87,3% - 64,61 кв.м.. Таким образом, после составления технического паспорта на дом выяснилось, что ответчиком построена квартира №*** меньшей площади и вместо того, чтобы вернуть Ермакову С.П. сумму переплаты за квартиру и передать квартиру в собственность, с него требуют доплатить за несуществующие квадратный метры за приведенную жилую площадь. Понятие приведенной площади не существует, о чем имеются различные пояснения и ООО «Ремстрой «Прогресс» обязано было при составлении проектно - сметной документации включить в стоимость квадратного метра квартиры стоимость общего имущества дома, как указано в Положении, разработанном самим ООО «Ремстрой «Прогресс». Им оплачена стоимость пая, и даже имеется переплата. Переплата произошла из-за того, что он добросовестно оплачивал суммы по договору, не предполагая, что со стороны ООО «Ремстрой - «Прогресс» будут допущены нарушения в строительстве и будут взиматься платежи, не предусмотренные договором, и законом. Никаких дополнительных соглашений к договору с ним ООО «Ремстрой «Прогресс» не заключал. Полагают, что ООО «Ремстрой «Прогресс» злоупотребляет своими правами, умышленно не выдает документы на квартиру с целью получения сверхсметной и сверхдоговорной прибыли. Просят признать за ними право собственности на квартиры №*** и *** в доме № *** по ул. *** в г. Мичуринске и в связи с тем, что они являются общей семьёй, у них совместный бюджет, просят произвести взаимозачёт излишне уплаченной суммы Ермаковым С.П. по договору долевого строительства за квартиру №*** в пользу недостающей суммы оплаты за квартиру №*** в доме № *** по ул. *** в городе Мичуринске, которую необходимо оплатить Ермаковой О.В.

Представитель ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Ремстрой «Прогресс» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещён надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Выслушав истцов и их представителя, изучив материалы дела, суд находит что иск Ермакова С.П. и Ермаковой О.В. подлежит удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что *** Общество с ограниченной ответственностью «Ремстрой «Прогресс» в лице директора Косырева Ю.П. и Ермакова О.В. заключили договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик - ООО «Ремстрой «Прогресс» обязуется выполнить работы по строительству объекта - двухкомнатной квартиры №*** на третьем этаже во втором подъезде общей приведенной площадью 74,0 кв.м. в доме № *** по улице *** в городе Мичуринске Тамбовской области в срок - третий квартал *** года, а дольщик обязуется оплатить строительство указанной квартиры в сроки, указанные в договоре - до ***. Цена договора составила *** рублей *** копеек. Ермаковой О.В. оплачено по указанному договору *** рублей. После обмера жилого дома ГУПТИ Тамбовской области, изготовлен технический паспорт квартиры №*** в доме № ***» по ул. *** в г. Мичуринске и общая площадь квартиры составила 66,6 кв.м.

Стоимость квартиры №*** в доме №*** по ул. *** в г. Мичуринске по базовой стоимости, рассчитанной при проектировании строительства - *** рублей *** копеек, а стоимость квартиры №*** в указанном доме - *** рублей *** копеек. После завершения строительства и разрешения Управления архитектуры и градостроительства администрации города Мичуринска Тамбовской области *** ООО «Ресмтрой «Прогресс» выдано разрешение на ввод указанного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. В настоящее время ответчик - ООО «Ресмтрой «Прогресс» отказывается передать истцам в собственность квартиру №*** и квартиру №*** в доме № *** по ул. *** в городе Мичуринске, в связи с необходимостью произвести доплату стоимости квартиры №*** в размере *** рублей *** копеек: по основаниям увеличения приведенной площади квартиры - *** руб. *** коп, а также требуют доплатить целевой взнос - *** руб. *** коп, за установление в доме пластовых ограждений окон и лоджий - 31078 руб. *** коп.

На основании ч. 4 ст. 218 ГК РФ, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паевые накопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Спорные правоотношения в данном случае регулируются именно нормами гражданского законодательства, так как разрешение на строительство жилого дама *** «а» по ул. *** в г. Мичуринске, получено ООО «Ремстрой «Прогресс» *** - до вступления в силу Федерального закона от *** N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как видно из договоров участия в долевом строительстве от ***, *** Общество с ограниченной ответственностью «Ремстрой «Прогресс» в лице директора Косырева Ю.П. обязуются выполнить работы по строительству объекта - квартир *** и *** в доме № *** по улице *** в городе Мичуринске Тамбовской области. Строительство дома окончено, получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. То есть фактически между сторонами истцами Ермаковым С.П., Ермаковой О.В. и ответчиком ООО «Ремстрой «Прогресс» возникли правоотношения, предусмотренные ст. 740 ГК РФ, регулирующие отношения по договору строительного подряда. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Частью 3 Указаний о составе затрат и порядке их отнесения на сметную стоимость жилищного строительства СН 6-71(утв. постановлением Госстроя СССР от 9 июля 1971 г. N 98)(с изменениями от 30 марта 1984 г.) установлено, что в сводный сметный расчет стоимости строительства жилого дома (жилых домов) включаются затраты на стоимость строительно-монтажных работ по дому, стоимость работ по освоению и инженерной подготовке территории, отведенной под строительство жилого дома (жилых домов), определяющихся гидрогеологическими и другими естественными условиями земельного участка, работ, связанных со сносом и переносом существующих строений и сооружений, а также отчуждением территорий (разборка строений, вывозка мусора, выплата компенсаций, перенос и перекладка инженерных коммуникаций, пересадка зеленых насаждений, строительство новых, взамен сносимых, строений, находящихся в личной собственности, перевозка имущества переселяемых и др.); стоимость работ по инженерному оборудованию территории, включая прокладку сетей водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения, ливнестоков, энергоснабжения, сетей радиофикации и телефонизации в объемах, необходимых для подключения проектируемого жилого дома к уличным или магистральным инженерным сетям; стоимость работ по строительству микрорайонных и квартальных трансформаторных подстанций, тепловых пунктов, котельных, помещений для хранения топлива, мусоросборников, надворных уборных и выгребных ям (при строительстве в неканализованных районах) в объемах, необходимых для обслуживания этими сооружениями проектируемого жилого дома; стоимость проектных и изыскательских работ, затраты на содержание технического надзора заказчика и оплату авторского надзора проектной организации, а также резерв на непредвиденные работы и затраты в установленных размерах. То есть все работы, указанные представителем ООО «Ремстрой «Прогресс» Косыревым Ю.П., изготовление технического и кадастрового паспортов, устройство домофона, радиологическое обследование, телефонизация, строительство газовых сетей, кабельное телевидение, врезка газопровода, обмер площади дома, снос гаража и автомойки на территории дома ( в данном случае работ по освоению и инженерной подготовке территории, отведенной под строительство жилого дома), накладные расходы, пуско- наладочные работы по газу, пакет документов, замену стальных труб на п/пропиленовые, установка пластиковых ограждений окон и лоджий, установление газового счетчика и термозапорочного клапана должны были учитываться в смете на строительство дома.

В соответствии со ст.ст. 424, 709, 711, 746 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда.

Как установлено п. 4 ст. 743 ГК РФ, подрядчик, обнаруживший в ходе строительства, не учтенные в технической документации работы, и в связи с этим возникла необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.

Установлено, что смета на строительство дома не изменялась, и, следовательно, Ермаков С.П. исполнил обязательства: заплатил всю обусловленную договором сумму за квартиру, рассчитанную исходя из сметы на дом № *** по ул. ***. Дополнительного соглашения между ООО «Ремстрой «Прогресс» и Ермаковым С.П. об изменении условий договора от ***, не заключено. Приказом Госстроя СССР № 4 от 06 января 1986 года № 4, утверждены действующие Ведомственные строительные нормы, правила проектирования, строительства и определения стоимости кооперативных жилых домов и квартир: п. 2.1 норм установлено, что не допускается относить на стоимость кооперативных жилых домов затраты по строительству общегородских и районных инженерных сооружений, коммуникаций. То есть, требования ответчика в части дополнительных платежей по пусконаладочным работам по газу, врезке газопровода в городскую магистраль, и установки пластиковых ограждений окон и лоджий, также необоснованны.

Возражения ответчика, основанные на расчетах общей площади квартиры после обмера квартиры органами технической инвентаризации, суд считает необоснованными, так как на основании ч. 8 ст. 41 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ"О государственном кадастре недвижимости"(с изменениями от 22, 23 июля, 30 декабря 2008 г., 8 мая, 17 июля, 21, 27 декабря 2009 г.) сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости. При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Учитывая то, что техническая документация на дом № *** по ул. *** в г. Мичуринске не изменялась, не изменялась смета на строительство, признается, что обмер площадей дома соответствует изначально запланированным сметой расчетным площадям и площадь спорной квартиры оплачена истцом Ермаковым С.П. в соответствии с договором от ***, с учетом общих площадей жилого дома.

Положения «О порядке заключения договоров инвестирования строительства жилых домов» от 15.05.1996 года и Положение « О порядке оплаты членами ЖСК паевых взносов и иных платежей и предоставлении им жилых помещений и иных объектов социальной инфраструктуры, входящих в общую долевую собственность» от 01.06.2007 года, разработанные ООО «Ремстрой «Прогресс», не являются нормативными актами, приняты ООО «Ремстрой «Прогресс» и не могут регулировать правоотношения по строительству жилого дома.

Как следует из заключения эксперта № *** от ***, площадь помещения квартиры №*** в доме №***» по ул. *** в г. Мичуринске Тамбовской области составляет 76,4 кв.м.

Как следует из заключения эксперта № *** от ***, Ермаков С.П. оплатил за 86,0 кв.м. (*** рублей) квартиры №*** в доме №*** по ул. *** в г. Мичуринске Тамбовской области.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что Ермаков С.П. переплатил ООО «Ремстрой «Прогресс» за квартиру №***- *** рублей ***

Как следует из заключения эксперта № *** от ***, площадь помещения квартиры №*** в доме №*** по ул. *** в г. Мичуринске Тамбовской области составляет 66,3 кв.м.

Как следует из заключения эксперта № *** от *** года, Ермакова О.В. оплатила 64,61 кв.м. ( *** рублей) за квартиру №*** в доме №*** по ул. *** в г. Мичуринске Тамбовской области.

Однако, как следует из технического паспорта квартиры №*** в доме №*** по ул. *** в г. Мичуринске Тамбовской области, площадь указанной квартиры составляет 66,6 кв.м.

Таким образом, Ермаковой О.В. необходимо оплатить ООО «Ремстрой «Прогресс» за квартиру № *** -*** руб.).

То есть в судебном заседании установлено, что Ермаков С.П. полностью оплатил ООО «Ремстрой «Прогресс» стоимость квартиры (пая) по договору и, учитывая то, что строительство жилого дома завершено, суд признает за Ермаковым С.П. право собственности на квартиру №*** в доме № *** по ул. *** в г. Мичуринске.

В части недоплаты ООО «Ремстрой «Прогресс» Ермаковой О.В. *** руб. за квартиру №*** в доме № *** по ул. *** в г. Мичуринске, суд считает необходимым произвести взаимозачёт. В соответствии со ст.410 ГК РФобязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Таким образом, произведя взаимозачёт, с Ермакова С.П. в пользу Ермаковой О.В. *** руб., суд считает возможным признать за Ермаковой О.В. право собственности на квартиру № *** в доме № *** по ул. *** в г. Мичуринске.

Руководствуясь 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать за Ермаковой О.В. право собственности на двухкомнатную квартиру №*** общей площадью 66,6 кв.м., расположенную на третьем этаже второго подъезда дома № *** по улице *** в городе Мичуринске Тамбовской области.

Признать за Ермаковым С.П. право собственности на квартиру №*** общей площадью 76,4 кв.м., расположенную на пятом этаже пятого подъезда дома № *** по улице *** в городе Мичуринске Тамбовской области.

Решение является основанием для регистрации права собственности и получения свидетельства о праве в отделе по городу Мичуринску Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Мичуринский городской суд в течение 10 дней.

Председательствующий Е.А.Матушкина.