Гражданский кодекс часть 1

изъять путем выкупа мэрией г. Новосибирска жилое помещение площадью 14,5 кв.м. в <адрес> в <адрес>, а также земельный участок (пропорционально площади занимаемого жилого помещения) площадью 1914 кв.м. под указанным жилым домом, кадастровый номер земельного участка <адрес> ФИО3 с выплатой рыночной стоимости возмещения в размере 685 000 руб.;

изъять путем выкупа мэрией г. Новосибирска жилое помещение площадью 15,1 кв.м. в <адрес> в <адрес>, а также земельный участок (пропорционально площади занимаемого жилого помещения) площадью 1914 кв.м. под указанным жилым домом, кадастровый номер земельного участка <адрес> ФИО3 с выплатой рыночной стоимости возмещения в размере 706 000 руб.;

прекратить право собственности ФИО3 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, признать право собственности на них за муниципальным образованием – городом Новосибирском;

обязать ФИО3 освободить жилое помещение площадью 14,5 кв.м. в <адрес> жилое помещение площадью 15,1 кв.м. в <адрес> в <адрес> путем выселения.

В обоснование исковых требований представитель истца указал на следующие обстоятельства. ФИО3 является собственником жилого помещения площадью 14,5 кв.м. в <адрес> жилого помещения площадью 15,1 кв.м. в <адрес> в <адрес>, а также собственником земельного участка (пропорционально площади занимаемого помещения) площадью 1914 кв.м. под указанным жилым домом. На основании заключения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 27.04.2014, <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежим сносу. 25.08.2016 в адрес ответчика управлением по жилищным вопросам мэрии г. Новосибирска было направлено требование о сносе дома в срок до 28.02.2017. 14.03.2018 мэрией г. Новосибирска издано постановление об изъятии путем выкупа земельного участка для муниципальных нужд, в соответствии с которым изъятию подлежат также жилые помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности. Данное постановление направлено ответчику 20.03.2018.

Управлением по жилищным вопросам мэрии г. Новосибирска произведена оценка изымаемых жилых помещений. Согласно отчетам, размер возмещения за комнату площадью 14,5 кв.м. составляет 685 000 руб., за комнату площадью 15,1 кв.м. – 706 000 руб.

16.04.2018 в адрес ответчика направлено предложение о выкупе жилого помещения, а также предложен вариант переселения. От предложенных вариантов ответчик отказалась.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 требования иска и доводы в их обоснование поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в суд не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании против иска возражала, в случае его удовлетворения просила установить выкупную цену в соответствии с заключениями судебной экспертизы. В обоснование возражений указала на нарушение досудебного порядка урегулирования спора, заниженность рыночной стоимости жилых помещений.

Прокурор Вакорин М.О. дал заключение о законности и обоснованности исковых требований, необходимости их удовлетворения.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно ч.1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Как следует из материалов дела и установлено в ходе судебного разбирательства, ответчик ФИО3 является собственником жилого помещения площадью 14,5 кв.м. в <адрес> жилого помещения площадью 15,1 кв.м. в <адрес> в <адрес>, а также собственником земельного участка (пропорционально площади занимаемого помещения) площадью 1914 кв.м. под указанным жилым домом.

На основании заключения межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 27.04.2014 № 371, <адрес> в г. Новосибирске признан аварийным и подлежим сносу.

25.08.2016 ФИО3 направлено требование о сносе в срок до 28.02.2017. В установленный срок снос жилого дома не осуществлен.

14.03.2018 за № 877 мэрией г. Новосибирска издано постановление об изъятии путем выкупа земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд.

20.03.2018 копия данного постановления направлена ФИО3

В соответствии с Перечнем жилых помещений, подлежащих изъятию у собственника (приложение к постановлению мэрии г. Новосибирска), в их числе обозначены помещения, принадлежащие ответчику ФИО3: площадью 14,5 кв.м. в <адрес> площадью 15,1 кв.м. в <адрес>.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом представлены соответствующие обращения, направленные в адрес ФИО3 и доказательства их отправки (том 1, л.д. 132-134, 137-140).

В досудебном порядке спор не разрешен, с предложенным вариантом расселения с предоставлением иного жилого помещения ответчик не согласилась.

В связи с изложенными выше обстоятельствами, признанием дома аварийным и подлежащим сносу, требование об изъятии жилых помещений и земельного участка представляется законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании между сторонами возник спор относительно выкупной цены изымаемых объектов.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с отчетами, выполненными в ООО «Медведев и Партнеры» на основании муниципального контракта по заданию Управления по жилищным вопросам мэрии г. Новосибирска, размер возмещения за комнату площадью 14,5 кв.м. в <адрес> в <адрес> составляет 685 000 руб. (том 1, л.д. 29); размер возмещения за комнату площадью 15,1 кв.м. по вышеуказанному адресу – 706 000 руб. (том 1, л.д. 81).

В соответствии с заключением судебной экспертизы, выполненным в ООО «Независимая оценочная компания «Оценка Плюс», рыночная стоимость жилых и рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (с учетом земельного участка), с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, на дату проведения экспертизы (01.10.2018) составляет 2 470 000 руб.; размер убытков, причиняемых собственнику жилых помещений их изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иными жилыми помещениями, переездом, поиском других жилых помещений, оформлением права собственности на другие жилые помещения, косметическим ремонтом, в том числе упущенной выгоды, составляет 260 000 руб.; общая сумма, подлежащая выплате ответчику, составляет 2 730 000 руб. (том 1, л.д. 209).

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, выполненной 13.02.2019 с Сибирском региональном центре судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, общий размер возмещения за жилые помещения: комнату площадью 14,5 кв.м. и комнату площадью 15,1 кв.м. составляет 2 270 002,68 руб., а именно: рыночная стоимость комнаты площадью 14,5 кв.м. в <адрес>, с учетом стоимости доли общего имущества и доли земельного участка – 1 002 348,60 руб., рыночная стоимость комнаты площадью 15,1 кв.м. в <адрес>, с учетом стоимости доли общего имущества и доли земельного участка – 1 043 868,70 руб. Возможные убытки истца, связанные с признанием <адрес> в <адрес> ветхим и подлежащим сносу, а также убытки, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, в том числе упущенная выгода по комнате в <адрес> составляет 110 622,54 руб., по комнате в <адрес> – 112 264,43 руб. (том 2, л.д. 37,38).

Ответчик результаты повторной судебной экспертизы не оспаривала. Представитель истца, не соглашаясь с установленной экспертом суммой, указала на отсутствие у ответчика оснований для компенсации за капитальный ремонт, поскольку межведомственная комиссия, согласно заключению от 24.07.2014, пришла к выводу о нецелесообразности проведения реконструкции либо капитального ремонта, на момент принятия дома в муниципальную собственность по постановлению от 21.10.1997 процент износа дома был равен 70 %, то есть на момент передачи здания оно уже имело признаки аварийного, в связи с чем, вина в нахождении здания в таком состоянии лежит на прежнем собственнике здания. Представитель истца считает нелогичным применение вместо сравнительного метода проведения оценки – затратного, полагает, что в данном подходе не соблюден принцип финансовой оправданности. Обратила внимание, что ответчиком не представлено доказательств тому, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным. В связи с чем, полагает, что требование о возмещении за непроизведенный капитальный ремонт в данном случае противоречит действующему законодательству.

Суд не может согласиться с доводами истца, полагая, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт подлежит включению в выкупную стоимость, по следующим основаниям.

Положениями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требования о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При этом, суд учитывает, что жилой <адрес> по <адрес> являлся ведомственным жилым фондом (НПО «Сибсельмаш») и относился к государственной собственности. В соответствии с Основами жилищного законодательства СССР и союзных республик, дома ведомственного жилищного фонда подлежали постепенной передаче в ведение местных Советов народных депутатов. Ст. 15 ЖК РСФСР было предусмотрено, что районный, городские, сельские Советы народных депутатов РСФСР обеспечивают сохранность, правильную эксплуатацию, проведение капитального и текущего ремонта жилищного фонда, находящегося в их ведении.

С 01.03.2005 введен в действие Жилищный кодекс РФ, положениями ст. 158 которого на собственника возложена обязанность нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, общего имущества путем внесения платы за содержание и ремонт.

В соответствии со ст. 16.1 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», органы местного самоуправления имеют право на осуществление финансирования о софинансирования капитального ремонта, находившихся в муниципальной собственности до 01.03.2005.

Таким образом, обязанность по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений только после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества. Обязанность по проведению капитального ремонта распространяется на всех наймодателей жилых помещений, независимо от того, находились ли такие помещения прежде в собственности государственных или муниципальных образований.

Сведений о проведении капитального ремонта в <адрес> в <адрес> в материалы дела не представлено.

То обстоятельство, что дом признан аварийным в 2014 году, не свидетельствует об отсутствии у мэрии <адрес>, принявшей дом в муниципальную собственность в 1997 году, обязанности по проведению капитального ремонта данного дома до указанного момента. Сам по себе процент износа не означает аварийности здания.

Экспертное заключение Сибирского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции РФ составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, выводы эксперта согласуются с имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе, с заключением судебной экспертизы, выполненной в ООО «Независимая оценочная компания «Оценка Плюс», и обстоятельствами дела. Эксперт ФИО6, имеющий высшее образование, аттестацию на право производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2008 года, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Право выбора способа исследования принадлежит эксперту. Экспертное заключение мотивировано, научно обоснованно. Оснований подвергать сомнению правильность выводов эксперта не имеется.

При определении выкупной цены экспертом правомерно и обосновано в данную цену включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Заключение, представленное истцом, выполненное в ООО «Медведев и Партнеры» по заданию истца, не может быть принято во внимание, поскольку в полной мере не отвечает требованиям об объективности, обоснованности, опровергнуто заключениями двух судебных экспертиз, свидетельствующих о явной заниженности выкупной цены, определенной экспертом ФИО8

Заключение ООО «Оценка Плюс» получило критическую оценку суда при наличии сомнений в его правильности, в том числе, в связи с необоснованностью оценки земельного участка, отсутствием доказательств анализа рынка (том 1 л.д. 251), в связи с чем, была назначена повторная судебная экспертиза.

Таким образом, суд находит наиболее обоснованным и достоверным заключение судебной экспертизы, выполненной в ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России, и считает возможным положить его в основу решения суда при установлении размера возмещения за жилые помещения.

В соответствии с заключением судебной экспертизы, размер возмещения за жилое помещение площадью 14,5 кв.м. в <адрес> составит: 1 002 348,60 + 110 622,54 = 1 112 971 руб. 14 коп.; размер возмещения за жилое помещение площадью 15,1 кв.м. в <адрес>: 1 043 868,70 + 112 264,43 = 1 156 133 руб. 13 коп.

Расчетные данные Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Новосибирска, представленные истцом, согласно которым, предельная стоимость капитального ремонта составляет для помещения площадью 14,5 кв.м. – 153 074,70 руб., для помещения площадью 15,1 кв.м. – 159 408,80 руб., как полагает суд, не могут быть приняты во внимание, поскольку расчет составлен на 2019 год, по Правилам 2016 года, без учета обязательств по проведению капитального ремонта за предшествующие периоды, иной совокупности обстоятельств, не опровергают выводов судебной экспертизы.

В связи с изъятием жилых помещений и земельного участка у ФИО3, ее право собственности на вышеуказанные объекты подлежит прекращению с момента получения компенсации, право собственности подлежит признанию за муниципальным образованием городом Новосибирском.

Поскольку, как установлено в судебном заседании, ФИО3 проживает в спорных жилых помещениях, в связи с изъятием, подлежит выселению из них.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования мэрии г. Новосибирска удовлетворить.

Изъять у ФИО3 путем выкупа мэрией города Новосибирска жилое помещение площадью 14,5 кв.м. в <адрес> в <адрес>, а также земельный участок (пропорционально площади занимаемого жилого помещения) площадью 1914 кв.м. под указанным жилым домом, с выплатой стоимости в размере 1 112 971 рублей 14 копеек.

Изъять у ФИО3 путем выкупа жилое помещение площадью 15,1 кв.м. в <адрес> в <адрес>, а также земельный участок (пропорционально площади занимаемого жилого помещения) площадью 1914 кв.м. под указанным жилым домом, с выплатой стоимости в размере 1 156 133 рубля 13 копеек.

Прекратить право собственности ФИО3 на вышеуказанные объекты.

Признать право собственности на вышеуказанные объекты за муниципальным образованием – городом Новосибирском.

Обязать ФИО3 освободить жилое помещение площадью 14,5 кв.м. в <адрес> и жилое помещение площадью 15,1 кв.м. в <адрес> в <адрес> путем выселения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 10.05.2019.

Судья (подпись) Е.Н. Герасина