Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «РЕСПУБЛИКА» о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, об обязании произвести зачет встречных однородных требований, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РЕСПУБЛИКА» о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, об обязании произвести зачет встречных однородных требований, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование заявления истец указала, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №№ от 27.05.2015 года, многоквартирного жилого комплекса по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> по условиям которого ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по указанному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства - однокомнатную квартиру, площадью 39,8 кв.м, расположенную на 4 этаже, условный номер №, истец в свою очередь участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Пунктом 3.1. договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства определен как не позднее II квартала 2016 года, при условии надлежащего исполнения истцом всех обязательств по договору.

Во исполнение своих обязательств по договору, истец ФИО2 произвела оплату инвестирования строительства вышеназванной однокомнатной квартиры в общей сумме <данные изъяты> рублей, однако, ответчик не передал указанную квартиру истцу в срок, установленный договором.

В связи с чем, истец, просит признать недействительным односторонний акт передачи квартиры от 24.03.2017 года, обязать ответчика заключить двусторонний акт приема-передачи квартиры, датированный 14.04.2017 года (дата передачи ключей от квартиры); взыскать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с 01.07.2016 года по 14.04.2017 года в размере <данные изъяты> рублей, обязать ответчика произвести зачет встречных однородных требований в счет уплаты истицей цены договора в размере <данные изъяты> рублей за разницу между площадью квартиры по договору и площадью квартиры по результатам обмеров ПИБ, затраты на аренду жилья за период с 01.07.2016 года по 14.04.2017 года в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>., штраф.

Истец ФИО2, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание явился, пояснил, что с исковыми требованиями по праву согласны, с размером не согласны, просил снизить размер неустойки и штрафа в соответствии со ст.333 ГК РФ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ч. 9 ст. 4 Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 данной нормы закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 5 ст. 7 названного Закона на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается гарантийный срок не менее пяти лет.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Материалами дела установлено, что между ООО «РЕСПУБЛИКА» и истцом ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве №№ от 27.05.2015 года, многоквартирного жилого комплекса по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес> по условиям которого ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по указанному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства - однокомнатную квартиру, площадью 39,8 кв.м, расположенную на 4 этаже, условный номер №, истец в свою очередь участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Во исполнение своих обязательств по договору, истец ФИО2 произвела оплату инвестирования строительства вышеназванной однокомнатной квартиры в общей сумме <данные изъяты> рублей, что не оспаривается представителем ответчика и подтверждается материалами дела (л.д. 21-22).

В свою очередь ООО «РЕСПУБЛИКА» свои обязательства по передаче вышеуказанной квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок – II квартал 2016 года не исполнил, в одностороннем порядке застройщиком изменены условия Договора, срок передачи квартиры установлен - не позднее 20.02.2017 года.

18.02.2017 года истцом произведен первичный осмотр квартиры, в результате которого выявлены недостатки, о чем составлен акт осмотра квартиры с листом замечаний (л.д. 23-24).

10.04.2017 года истцом получено заказное письмо, с уведомлением датированное 27.03.2017 года в котором содержалось уведомление об односторонней передаче квартиры от 24.03.2017 года (исх. № И148-03/17) и односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 24.03.2017 года, книга собственника (л.д. 25-28).

10.04.2017 года истцом получено заказное письмо, с уведомлением датированное 28.03.2017 года в котором ответчик указал, что замечания, изложенные истцом в акте осмотра квартиры от 18.02.2018 года устранены, а также на возможность повторного осмотра квартиры в течение 2-х дней после получения данного извещения (л.д. 29-30, 31).

14.04.2017 г. истцом получены ключи от квартиры, о чем составлена расписка (л.д. 27).

В связи с чем, у истицы возникло основанное на положениях Закона № 214-ФЗ право на получение неустойки и 19.05.2017 года она обратилась к ответчику с претензией, с требованием об отмене одностороннего акта передачи объекта долевого строительства от 24.03.2017 года, подписании двухстороннего акта приема-передачи квартиры в соответствии с договором, выплатить сумму неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и произвести зачет требований на сумму <данные изъяты> рублей за разницу площади квартиры (л.д. 33-34). Претензия получена ответчиком 26.05.2017 г. (л.д. 35).

Ответчиком отказано истцу в удовлетворении требований письмом от 27.06.2017 года (л.д. 36).

В письме от 27.06.2017 года ответчик также сообщает истцу о готовности произвести зачет взаимных однородных требований на сумму доплаты по результатам обмеров ПИБ. (л.д. 36).

Согласно п. 6 ст. 8 Закона РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Как следует из материалов дела, истец в соответствии п. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ обращался к ответчику с заявлением об устранении недостатков до составления акта приема-передачи объекта долевого строительства, при этом ответчик своими действиями лишил истицу возможности на реализацию своего права повторного осмотра квартиры в течении двух дней после получения извещения об устранении замечаний по квартире ввиду того, что только 10.04.2017 года ею были одновременно получены и односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 24.03.2017 года и извещение от 21.03.2017 года об устранении замечаний, в связи с чем, суд приходит к выводу, что истица не уклонялась от подписания акта приема-передачи квартиры, обоснованно требовала устранения недостатков и передачи объекта долевого строительства в соответствии с условиями договора.

Таким образом, представленными по делу доказательствами факта уклонения истца приемки объекта не подтверждаются, в связи с чем, у застройщика до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства оснований для оформления одностороннего акта передачи не имелось, в связи с чем, составленный ответчиком в одностороннем порядке акт передачи квартиры от 24 марта 2017 года является недействительным, как противоречащий положениям ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.

Руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки.

При этом довод ответчика об отсутствии их вины за несвоевременную сдачу объекта строительства в эксплуатацию и соответственно передачу квартиры истцу по вине третьих лиц не может быть принят во внимание, поскольку указанное обстоятельство не может повлечь освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве по отношению к участникам долевого строительства.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 01.07.2016 года по 14.04.2017 года в размере <данные изъяты> копеек.

Проверив, представленный истцом расчет, суд приходит к выводу, что он является арифметически правильным.

Учитывая однородность заявленных требований, заявленное в письменном виде истцом о зачете суммы доплаты в счет неустойки, согласие на указанный зачет, ответчиком, суд приходит к выводу о том, что окончательно с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма неустойки в размере (922904, 98-214763,40) = 708141,58 рублей.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п.69 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно положению п.71 указанного Постановления если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Согласно п.75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

На основании части 1 статьи 56 ГПК РФ бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем об ее уменьшении.

Принимая во внимание длительность допущенной ответчиком просрочки обязательства, причины просрочки передачи квартиры по акту приема-передачи, характер и степень вины ответчика в допущенном нарушении, учитывая так же, что фактически квартира первоначально была осмотрена 18.02.2017 года, недостатки существенными не являлись, суд считает, что неустойка явно несоразмерна последствиям допущенного нарушения в силу положений ст.333 ГК РФ подлежит снижению до 500 000 рублей в пользу истца, что в рассматриваемом случае в большей степени будет способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.

На основании ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом РФ, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку Законом РФ «О защите прав потребителей» установлена презумпция причинения морального вреда потребителю в результате нарушения его прав, истец освобожден от необходимости доказывания в суде факта причиненных ему физических и нравственных страданий.

Учитывая, что факт нарушения прав истца в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договорам долевого участия в строительстве установлен, суд признает правомерными требования истца о взыскании денежной компенсации морального вреда с ответчика. Суд полагает, что размер подлежащий взысканию денежной компенсации, отвечающий обстоятельствам дела, требованиям разумности и справедливости, составляет 10 000 рублей.

Расходы истца ФИО2, по оплате аренды жилья в сумме <данные изъяты> рублей, суд рассматривает в качестве ее убытков, поскольку другого жилья у истца на территории Санкт-Петербурга не имеется, а по вине ответчика, не обеспечившего передачу истцам квартиры, пригодной для проживания, истец вынуждена была проживать на съемной квартире, оплата которой по договору произведена ФИО2, в период с 01.07.2016 года по 14.04.2017 года в указанной сумме.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителя» При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 46 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Руководствуясь приведенными выше нормами, а также, учитывая установленные по делу обстоятельства, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Действительно, применение ст. 333 ГК РФ возможно одновременно и к подлежащей взысканию неустойки, и к штрафу, вместе с тем, применение указанной статьи к спорным правоотношениям является правом, а не обязанностью суда. Так, в случае, если суд не установит достаточных оснований для применения к требованию о взыскании штрафа положений ст.333 ГК РФ он не связан ходатайством ответчика.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о применении к требованию истца о взыскании штрафа положений ст. 333 ГК РФ, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере <данные изъяты>

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга надлежит взыскать госпошлину в сумме 12 811 рублей 00 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ООО «РЕСПУБЛИКА» о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, об обязании произвести зачет встречных однородных требований, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить частично.

Признать недействительным акт приема-передачи квартиры по договору № № от 27.05.2015 года, участия в долевом строительстве (односторонний), составленный 24.03.2017 года.

Обязать ООО «РЕСПУБЛИКА» подписать с ФИО2 двухсторонний передаточный акт от 14 апреля 2017 года по договору участия в долевом строительстве № № от 27.05.2015 года.

Произвести зачет требований на сумму <данные изъяты> рублей за разницу площади квартиры.

Взыскать с ООО «РЕСПУБЛИКА» в пользу ФИО2 неустойку за период с 01.07.2016 года по 14.04.2017 года в размере <данные изъяты> рублей, убытки за аренду жилья в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей - в остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «РЕСПУБЛИКА» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 12 811,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: