Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черкасова Сергея Михайловича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» об урегулировании разногласий, возникших при внесении изменений в соглашение от 22.10.2019,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «СЗ – Управление ФИО2 программ» об урегулировании разногласий, возникших при внесении изменений в соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, в обоснование требований указав, что решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда, исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик - Управление ФИО2 программ» соглашение об условиях предпродажного бронирования, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик - Альтамира» признано договором долевого участия в строительстве, ООО «Специализированный застройщик – Управление ФИО2 программ», признано правопреемником ООО «Специализированный застройщик - Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования, заключенного с ФИО1ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем соглашение от ДД.ММ.ГГГГ содержит не все существенные условия, присущие договору долевого участия согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно: определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; гарантийный срок на объект долевого строительства; условия привлечения денежных средств участников долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГФИО1 направил в адрес ответчика предложение внести недостающие существенные условия в Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: 1. объект долевого строительства - жилая трехкомнатная квартира, обозначенная под условным номером 39, площадью 94,38 (девяносто четыре целых и тридцать восемь сотых) квадратных метров, расположенную на 10 этаже под порядковым номером 1 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес> в <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроено-пристроенным детским садом» и имеющую следующие характеристики: Площадь помещения с учетом площади летних помещений с понижающим коэффициентом – 94,38 кв.м; <адрес> жилого помещения - 92,34 кв.м; 2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - ДД.ММ.ГГГГ; 3. гарантийный срок на объект долевого строительства - 5 (пять) лет со дня передачи объекта долевого строительства; 4. гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства - 3 (три) года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства; 5. участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего Договора участия в долевом строительстве на специальный эскроу-счет, открываемый в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России» (Эскроу-агент), место нахождения: <адрес>; адрес электронной почты: <данные изъяты> номер телефона: 900 - для мобильных, № - для мобильных и городских. Предложение о внесении недостающих условий получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отчетом об отслеживании давления с почтовым идентификатором №, и оставлено без ответа. Отсутствие недостающих условий в Соглашении от ДД.ММ.ГГГГ существенном образом влияет как на права ФИО1, так и на обязанности ООО «СЗ-Управление ФИО2 программ». Просит урегулировать разногласия, возникшие при внесении изменений и недостающих условий в соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. Изложить первый абзац пункта 1 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в следующей редакции: объект долевого строительства - жилая трехкомнатная квартира, обозначенная под условным номером 39, площадью 94,38 (девяносто четыре целых и тридцать восемь сотых) квадратных метров, расположенную на 10 этаже под порядковым номером 1 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес> в <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроено-пристроенным детским садом» и имеющую следующие характеристики: Площадь помещения с учетом площади летних помещений с понимающим коэффициентом - 94,38 кв.м.; общая площадь жилого помещения - 92,34 кв.м.; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – ДД.ММ.ГГГГ; гарантийный срок на объект долевого строительства - 5 (пять) лет со дня передачи объекта долевого строительства; гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства - 3 (три) года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства»; изложить пункт 17 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в следующей редакции: «участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего Договора участия в долевом строительстве на специальный эскроу-счет, открываемый в публичном акционерном обществе «Сбербанк России» (Эскроу-агент), место нахождения: <адрес>; адрес: 117997, <адрес>; адрес электронной почты: № номер телефона: 900 - для мобильных, № - для мобильных и городских».

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, указав, что в договоре необоснованно указана общая площадь объекта с учетом балкона, что подтверждается размещенной на сайте застройщика проектной документацией, в остальной части требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям. Указал, что те сведения о счете эскроу, которые истец просит включить в договор, указываются в заключаемых ответчиком в настоящий момент договорах участия в долевом строительстве.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения требований указав, что согласно п. 1 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела. Решением суда соглашение признано договором долевого участия в долевом строительстве, следовательно, соглашение содержит все существенные условия договора. Площадь квартиры после завершения строительства может быть меньше или больше и будет указана в акте приема-передачи объекта. Просит в удовлетворении требований отказать.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление ФИО2 программ» о признании соглашения договором долевого участия в строительстве, обязании произвести замену стороны в соглашении, взыскании неустойки удовлетворены частично. Соглашение об условиях предпродажного бронирования, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира», признано договором долевого участия в строительстве. Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление ФИО2 программ» признано правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования, заключенного с ФИО1ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Указанным решением суда установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между городским округом «<адрес>» в лице Департамента муниципальной собственности администрации <адрес> (арендодатель) и ООО « Управление ФИО2 программ» (общим собранием ООО «Управление ФИО2 программ» от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о переименовании в ООО «Специализированный застройщик ФИО2 программ») (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 10 175,0 м, расположенный по адресу (местоположение):<адрес>, в границах <адрес>, для строительства многоэтажной жилой застройки (высотная застройка).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ - Альтамира» (исполнитель) и ФИО1 (участник) заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования.

Согласно условиям Соглашения (п. 1), участник обязался заключить договор участия в долевом строительстве, в соответствии с ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ, с застройщиком на объект долевого строительства: жилое помещение - трехкомнатную квартиру, обозначенную под условным номером 39, площадью 94,38 м2, расположенную на 10 этаже под порядковым номером 1 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес> в <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом».

Срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию устанавливается сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 4 Соглашения).

Стороны договорились, что стоимость квадратного метра объекта строительства на момент подписания соглашения составляет 68 000 рублей. Соответственно, общая стоимость бронируемого объекта долевого строительства равна 6 417 840 руб. Указанная стоимость объекта строительства действительна при заключении Договора долевого участия в строительстве на условиях полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора.

Цена объекта долевого строительства является фиксированной на момент заключения договора долевого участия, не подлежит изменению застройщиком на протяжении всего этапа строительства за исключением случаев:

- предоставления застройщиком участнику рассрочки оплаты объекта долевого строительства на срок, превышающий 2 месяца с даты окончания государственной регистрации договора долевого участия в строительстве;

изменения проектной величины площади объекта долевого строительства (п.п. 5, 6 Соглашения).

В счет бронирования объекта долевого строительства участник долевого строительства в течение 10 рабочих дней от даты настояшего соглашения вносит на расчетный счет исполнителя, указанный в п. 20 настоящего соглашения, денежную сумму в размере 100 000 руб. (в том числе НДС, в соответствии с действующими ставками НК РФ). В случае не внесения денежной суммы в размере и сроки, указанные в настоящем пункте, соглашение об условиях предпродажного бронирования считается незаключенным, а правовые последствия, связанные с исполнением настоящего соглашения, не наступившими.

Застройщик обязуется получить разрешение на строительство объекта недвижимости, указанного в п. 1 настоящего соглашения, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ и опубликовать проектную декларацию в установленном действующим законодательством порядке в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

После выполнения застройщиком обязательств, установленных в п. 9 настоящего соглашения, застройщик направляет в адрес участника долевого строительства уведомление о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве.

Стороны устанавливают срок для подписания и подачи на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства смс-уведомления от застройщика о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Исполнитель обязуется по настоящему соглашению оказать участнику долевого строительства услугу по бронированию у застройщика объекта долевого строительства, указанного в п. 1 настоящего соглашения по цене, согласованной сторонами в п. 5 настоящего соглашения. Срок оказания услуги исполнителем - ДД.ММ.ГГГГ.

В счет исполнения обязательств по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, истцом ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата в размере 100 000 руб. на счет ООО «СЗ - Альтамира».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Управление ФИО2 программ» и ООО «СЗ - Альтамира» заключено соглашение об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 10 175,0 м2, расположенного по адресу (местоположение): <адрес>, район Индустриальный, в границах <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ - Альтамира» администрацией <адрес> выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес> в <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ - Альтамира» получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ - Альтамира» уведомило истца о готовности заключения договора долевого участия в строительстве в объекте «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес> в <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом» с ДД.ММ.ГГГГ с сохранением всех условий по соглашению о предпродажном бронировании, крайний срок заключения договора долевого участия в строительстве не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ООО «СЗ - Альтамира» направлено сообщение о намерении заключить договор долевого участия в строительстве по цене и на условиях, отраженных в соглашении об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Управление ФИО2 программ» и ООО «СЗ — Альтамира» заключено соглашение о расторжении соглашения об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ - Альтамира» направило в адрес ФИО1 предложение о расторжении соглашения об условиях предпродажного бронирования, в связи с существенным изменением экономических обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении соглашения об условиях предпродажного бронирования, исполнение обязательства по оказанию услуги не представляется для ООО «СЗ - Альтамира» возможным, с проектом соглашения, указав, что денежные средства будут возвращены в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика ООО «СЗ - Альтамира» направлено уведомление о несогласии расторгать соглашение и о намерении заключить договор долевого участия в строительстве на объекте «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес> в <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом» по цене и на условиях, отраженных в соглашении.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ - УИП» получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Суд исходил из того, что условиями заключенного между истцом ФИО1 и ООО «СЗ - Альтамира» соглашения о предварительном бронировании, между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, порядке оплаты, в связи с чем, заключенное между истцом ФИО1 и ООО «СЗ - Альтамира» соглашение отвечает требованиям договора участия в долевом строительстве, поскольку в указанном соглашении согласованы все существенные условия. Кроме того, намерения истца и ответчика ООО «СЗ - Альтамира» были направлены на заключение договора участия в долевом строительстве; отсутствие государственной регистрации договора может свидетельствовать о допущенных ответчиком ООО «СЗ - Альтамира» нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не является основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств. При этом, последующие действия ответчика ООО «СЗ - Альтамира» по возврату истцу денежных средств, уплаченных по договору в размере 100 000 руб., расценены судом как односторонний отказ от исполнения обязательств по договору при отсутствии в договоре условия о расторжении и предусмотренных законом оснований, истцом было заявлено о намерении заключить договор участия в долевом строительстве, фактически ООО «СЗ Альтамира» при заключении соглашения с истцом, выступало в качестве застройщика, поскольку приняло на себя обязательства по получению разрешения на строительство и разрешительной документации; все договоры участия в долевом строительстве по соглашениям о предпродажном бронировании были заключены между участниками и ООО «СЗ - Управление ФИО2 программ» на основании переданных списков, доказательств расторжения всех соглашений о предварительном бронировании ответчиком ООО «СЗ - Альтамира» представлено не было; с расторжением соглашения об уступке права аренды земельного участка к ООО «СЗ - Управление ФИО2 программ» вместе с правом аренды земельного участка перешли обязанности застройщика ООО «СЗ - Альтамира» по заключенным соглашениям.

Таким образом, судом установлено, что заключенное между ФИО1 и ООО «СЗ-Альтамира» соглашение от ДД.ММ.ГГГГ фактически является договором участия в долевом строительстве, который включает в себя существенные условия, в том числе, предмет договора, стоимость объекта долевого строительства, срок введения объекта в эксплуатацию, уплаченные ФИО1 по указанному соглашению денежные средства в размере 100 000 руб. внесены в счет оплаты за объект долевого строительства.

Данные обстоятельства в соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено предложение о рассмотрении и принятии недостающих условий в Соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, которое оставлено без удовлетворения.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу пункта 5 указанной статьи Кодекса, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В пункте 1 статьи 422 Кодекса предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч.ч. 1, 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу п.п. 38, 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» им регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.п. 1, 3, 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Поскольку при рассмотрении гражданского дела № судом установлено, что между сторонами согласовано существенное условие об объекте долевого строительства, оснований для внесения изменений в п. 1 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, признанного договором долевого участия в строительстве, не имеется.

Кроме того, указанная в исковом заявлении общая площадь объекта долевого строительства (92,34 кв.м) не соответствует проектной декларации № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом из толкования п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что в договоре может быть предусмотрено изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Согласно п. 3 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ допустимое изменение общей площади жилого помещения в результате внесения застройщиком изменений в проектную документацию, устанавливается сторонами в диапазоне 3% от проектной величины площади объекта долевого строительства.

Таким образом, по мнению суда, требование о внесении изменений в соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в части указания площади помещения с учетом площади летних помещений с понижающим коэффициентом – 94,38 кв.м, общей площади жилого помещения – 92,34 кв.м является необоснованным.

Рассматривая требование о внесении изменений в п. 1 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о сроке передаче застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также гарантийном сроке на технологическое и инженерное оборудование, входящее в объект состав объекта долевого строительства, суд исходит из следующего.

Согласно представленной ответчиком проектной декларации № от ДД.ММ.ГГГГ первоначальная и планируемая даты передачи застройщиком объекта долевого строительства – ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 5 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В силу п. 5.1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Признание решением суда соглашения об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве фактически равнозначно признанию обязательным заключение данного договора.

Поскольку в соответствии с подпунктами 2, 4 п. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантийный срок на объект долевого строительства, а также договором должен быть установлен гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства указанные условия должны быть урегулированы соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, подлежат включению в него.

Рассматривая требование истца об изложении п. 17 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в предложенной им редакции, суд учитывает следующее.

Как указывалось выше, в соответствии с пп. 5 п. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 17 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ им предусмотрено, что договор долевого участия в строительстве заключается с обязательным использованием эскроу-счета с указанием в договоре банка эскроу-агента.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 15.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 478-ФЗ)

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, предоставленного по договору синдицированного кредита (займа), участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке (уполномоченных банках) - участнике (участниках) синдиката кредиторов, определенном таким договором синдицированного кредита (займа).

При заключении застройщиком договора кредита, предоставленного в целях рефинансирования (перекредитования) указанного в частях 1.1 и 1.1-1 настоящей статьи целевого кредита, участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным после дня заключения указанного в настоящей части договора кредита, вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях рефинансирования (перекредитования) указанного в частях 1.1 и 1.1-1 настоящей статьи целевого кредита.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из перечня банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в таком уполномоченном банке. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком без привлечения средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в другом уполномоченном банке.

В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 - 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Из представленной в материалы дела проектной декларации № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что планируемым способом обеспечения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве являются счета эскроу. Кредитная организация, в которой участники долевого строительства должны открыть счета эскроу, – ПАО Сбербанк, которое также является кредитором застройщика.

Ответчиком не опровергнуты доводы представителя истца относительно банка, на счета в котором участниками долевого строительства вносятся денежные средства в счет уплаты цены договора.

Поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 15.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в договоре должны быть указаны сведения о банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона), суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца об изложении п. 17 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в редакции, предложенной истцом.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Часть 1 ст. 88 ГПК РФ предусматривает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с п. 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче искав суд, в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» об урегулировании разногласий, возникших при внесении изменений в соглашение от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при внесении изменений в соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об условиях предпродажного бронирования, признанного решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве, путем внесения в пункты 1, 17 указанного соглашения следующих условий:

«1. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – ДД.ММ.ГГГГ;

Гарантийный срок на объект долевого строительства – 5 (пять) лет со дня передачи объекта долевого строительства;

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, – 3 (три) года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;

17. Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены договора на специальный эскроу-счет, открываемый в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России» (Эскроу-агент), место местонахождения: <адрес>; адрес электронной почты: <данные изъяты>ru, номер телефона: 900 - для мобильных, № - для мобильных и городских».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление ФИО2 программ» в бюджет муниципального образования городской округ «<адрес>» государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Центральный районный суд <адрес>.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.А. Прокопчик