Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО1 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру.

В обосновании исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ФИО3 принял решение продать, а ФИО4 приняла решение приобрести двухкомнатную квартиру, общей площадью 68,5 кв.м., расположенной на двенадцатом этаже жилого дома по адресу: <адрес> срок до ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 2.1. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры определена сторонами в размере 3 500 000,00 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей. Данная цена является окончательной и изменению не подлежит. При этом в соответствии с пунктами 2.2, 2.4 и 3.2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры истец приняла на себя обязательство передать ответчику денежные средства в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, оставшуюся часть стоимости квартиры в размере 2 000 000,00 (два миллиона) рублей истец обязалась передать ответчику согласно графику платежей, указанному в пункте 2.4 предварительного договора купли-продажи квартиры. Денежные средства в указанном размере перечислены истцом в адрес ответчика, что подтверждается приложенными к исковому заявлению следующими платежными документами: платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ АО «Газпромбанк», выписка о состоянии вклада ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России», выписка по счету банковской карты ФИО4 за расчетный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ АО «Газпромбанк», выписка по счету банковской карты ФИО4 За расчетный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ АО «Газпромбанк», история операций по дебетовой карте ФИО4 за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России», история операций по дебетовой карте ФИО4 за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России», история операций по дебетовой карте ФИО4 за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России», история операций по дебетовой карте ФИО4 за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России», история операций по дебетовой карте ФИО4 за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России», выписка по счету банковской карты ФИО4 за расчетный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ АО «Газпромбанк», история операций по дебетовой карте за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России», история операций по дебетовой карте за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России». Вышеуказанная квартира фактически передана истцу после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, истец произвела ремонтные работы в указанной квартире (квартира сдана застройщиком в эксплуатацию в черновом варианте), истец несет бремя по содержанию и сохранности квартиры, несет расходы по оплате коммунальных платежей, однако право собственности на истца не оформлено. Вместе с истцом в квартире, указанной в предварительном договоре, с ДД.ММ.ГГГГ проживает совместная дочь истца и ответчика ФИО5, супруг дочери - ФИО6, внук истца и ответчика <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ ответчик уполномочил истца зарегистрировать в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Башкортостан, право собственности, возникшее на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ№ уступки прав требований по договору № участия в долевом строительстве 4-х секционного многоэтажного жилого дома «Седьмое небо» от ДД.ММ.ГГГГ, Акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, на квартиру под номером 292, расположенную по адресу: <адрес>, дом номер 25, путем выдачи нотариально заверенной доверенности, зарегистрированной в реестре за №. Таким образом, право собственности на квартиру за ответчиком на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрировано. В связи с чем, предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ должен быть квалифицирован как договор купли-продажи, поскольку ФИО4 со своей стороны исполнила обязательства: уплатила полную стоимость квартиры, несет расходы по содержанию объекта с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, расходы по оплате коммунальных платежей и несению ответственности за его целостность, а ФИО3 осуществил передачу данного имущества истцу во владение и пользование. Данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости. Истец неоднократно пыталась согласовать с ответчиком заключение основного договора после оплаты денежных средств согласно графику, указанному в предварительном договоре, однако последний беспричинно уклонялся от явки, либо предоставления доверенности на совершение действий от своего имени и не предоставлял необходимый пакет документов. Таким образом, истец не имела возможности осуществить подачу документов для проведения регистрации без присутствия представителя ответчика и предоставления последним необходимых документов. Принимая во внимание, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи недвижимости: из него можно определить покупателя, продавца, объект недвижимого имущества и его характеристику, цену договора и дату заключения основного договора, все требования закона, связанные с заключением сделки, соблюдены. Расчет цены искового заявления исходит из кадастровой стоимости квартиры согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 888 379,21 рублей.

На основании изложенного, истец просит: признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1, основным договором купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; признать право собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 27 942,00 рубля.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 поддержали исковые требования по изложенным в нем основаниям, просили удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях. Также ответчик пояснил, что предварительный договор купли-продажи квартиры он не заключал и узнал о его существовании лишь на судебном заседании, а платежи, поступавшие от ФИО1, объясняет оплатой долга по устному договору займа, заключенного между истцом и ответчиком.

Представитель Управления Росреестра по РБ в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Заслушав участников процесса, изучив и проверив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст.12 ГК РФ.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст.432 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

В соответствии со ст. 554, ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого Покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю - продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или нее вытекает из характера товара.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

Согласно абзацу 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейщем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ФИО3 принял решение продать, а ФИО4 приняла решение приобрести двухкомнатную квартиру, общей площадью 68,5 кв.м., расположенной на двенадцатом этаже жилого дома по адресу: <адрес> срок до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 2.1. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры определена сторонами в размере 3 500 000,00 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей. Данная цена является окончательной и изменению не подлежит.

При этом в соответствии с пунктами 2.2, 2.4 и 3.2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры истец приняла на себя обязательство передать ответчику денежные средства в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, оставшуюся часть стоимости квартиры в размере 2 000 000,00 (два миллиона) рублей истец обязалась передать ответчику согласно графику платежей, указанному в пункте 2.4 предварительного договора купли-продажи квартиры.

Денежные средства в указанном размере перечислены истцом в адрес ответчика, что подтверждается следующими платежными документами:

- платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ АО «Газпромбанк»,

- выписка о состоянии вклада ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России»,

- выписка по счету банковской карты ФИО4 за расчетный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ АО «Газпромбанк»,

- история операций по дебетовой карте ФИО4 за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России»,

- выписка по счету банковской карты ФИО4 за расчетный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ АО «Газпромбанк»,

- история операций по дебетовой карте за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России»,

- история операций по дебетовой карте за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России».

Вышеуказанная квартира фактически передана истцу после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, истец произвела ремонтные работы в указанной квартире (квартира сдана застройщиком в эксплуатацию в черновом варианте), истец несет бремя по содержанию и сохранности квартиры, несет расходы по оплате коммунальных платежей, однако право собственности на истца не оформлено.

Вместе с истцом в квартире, указанной в предварительном договоре, с ДД.ММ.ГГГГ проживает совместная дочь истца и ответчика ФИО5, супруг дочери - ФИО6, внук истца и ответчика <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик уполномочил истца зарегистрировать в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Башкортостан, право собственности, возникшее на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ№ уступки прав требований по договору № участия в долевом строительстве 4-х секционного многоэтажного жилого дома «Седьмое небо» от ДД.ММ.ГГГГ, Акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, на квартиру под номером 292, расположенную по адресу: <адрес>, дом номер 25, путем выдачи нотариально заверенной доверенности, зарегистрированной в реестре за №.

Право собственности на квартиру за ответчиком на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрировано.

Определением Орджоникидзевского районного суда г.Уфы от ДД.ММ.ГГГГг. по ходатайству ответчика по делу назначена судебно-техническая и почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено АННИО «Независимое экспертное бюро».

Из заключения эксперта № Н№21, проведенного АННИО «Независимое экспертное бюро» следует:

Вопрос 1 «Соответствует ли время выполнения договора (рукописные записи/подписи, печатный текст) указанной в нем дате? Либо договор выполнен позднее?»

Исследуемый документ - предварительный договор купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ непригоден для технической экспертизы документа по причине предполагаемый возраст документа 6 лет, возможности экспертизы по установлению возраста документа в периоде от 3 месяцев до двух лет. Наличие на каждом листе бытовых загрязнений исключает сейфовое хранение. Методика определения давности выполнения реквизитов в документах по относительному содержанию в штрихах летучих растворителей разработана для документов сейфового хранения.

Вопрос 2 «Имеются ли в документе признаки агрессивного (светового, химического, термического, механического) воздействия?

В документе - предварительный договор купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ признаки агрессивного (светового, химического, термического, механического) воздействия отсутствуют.

Вопрос 3 «Кем, ФИО3, или другим лицом выполнены подписи от его имени, расположенные на страницах 1,2,3 и 4 под текстом слева договора, а так же на странице 4 под графой «Сторона-1» договора?

Подписи от имени ФИО3 расположенные на страницах 1,2,3 и 4 под текстом слева договора, а так же на странице 4 под графой «Сторона-1» выполнены ФИО3.

По смыслу положений статьи 86 ГПК РФ заключение судебной экспертизы является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Проанализировав содержание заключения проведенной по настоящему делу судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, в связи с чем, является допустимым доказательством по делу.

В связи с чем, предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ должен быть квалифицирован как договор купли-продажи, поскольку ФИО4 со своей стороны исполнила обязательства: уплатила полную стоимость квартиры, несет расходы по содержанию объекта с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, расходы по оплате коммунальных платежей и несению ответственности за его целостность, а ФИО3 осуществил передачу данного имущества истцу во владение и пользование.

Данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости.

Между тем, довод ответчика о том, что выплаченная истцом сумма, является суммой возврата по устному договору займа, является несостоятельным, поскольку не нашел своего подтверждения в судебном заседании.

Принимая во внимание, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи недвижимости: из него можно определить покупателя, продавца, объект недвижимого имущества и его характеристику, цену договора и дату заключения основного договора, все требования закона, связанные с заключением сделки, соблюдены, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части признания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются, в том числе, договоры и другие сделки в отнощении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В случае явного злоупотребления правом со стороны ответчика, фактически лишающего истца реальной возможности воспользоваться предусмотренной законом процедурой защиты своих прав и законных интересов, такая сторона может воспользоваться иными способами судебной защиты, указанными в законе, так как в силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в связи с чем, в приведенной ситуации добросовестная сторона вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на имущество, которое должно было быть предметом основного договора, поскольку такой способ защиты гражданского права как признание права прямо предусмотрен законом (ст. 12ГКРФ).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части признания права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 3 ст. 95 ГПК РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

Согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, истцом ФИО1 за подачу иска в суд оплачена госпошлина в размере 27 942 руб., в связи с чем, данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Определением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от ДД.ММ.ГГГГг. по делу назначена судебно-техническая и почерковедческая экспертиза.

Учитывая, что сведения об оплате расходов за проведение судебно-технической и почерковедческой экспертизы на момент рассмотрения данного дела не имеется, суд считает возможным взыскать ответчика ФИО3 в пользу Автономной некоммерческой научно-исследовательской организации «Независимое экспертное бюро» расходы на оплату услуг эксперта в размере 45 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, удовлетворить.

Признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1, основным договором купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Признать право собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>.

Указанное решение суда является основанием для постановки на кадастровый учет жилого помещения в Филиале федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> и регистрации возникшего права собственности за ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 27 942,00 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу Автономной некоммерческой научно-исследовательской организации «Независимое экспертное бюро» расходы на оплату услуг эксперта в размере 45 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд города г.Уфы РБ.

Судья Р.Р. Абдуллин