Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-402/2019 по исковому заявлению ФИО1, к Департаменту строительства архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард о понуждении к заключению договора аренды земельного участка

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к Департаменту строительства архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард (ДСАиЗО администрации МО г. Салехард) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка. В обоснование требований иска истец указал, что администрацией МО г. Салехард в соответствии с распоряжением №-р от 20.07.2010 года ФИО был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по <адрес> А, для размещения магазина-склада, сроком до 01.08.2020 года, и заключен договор аренды земельного участка № от 06.09.2010 года. 24.09.2015 года ФИО зарегистрировал на данном земельном участке незавершенный строительством объект, площадью 382,8 кв.м. со степенью готовности 5%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 24.09.2015 года <данные изъяты>, выданным управлением Росреестра по ЯНАО. 30.10.2017 года истец приобрела у ФИО данный объект на основании договора купли-продажи, произведя соответствующую государственную регистрацию указанного объекта. После переоформления права собственности, истец обеспечила разделение земельного участка и за свой счет произвела всю процедуру, связанную с кадастровыми работами по разделению земельного участка, получив кадастровый №. 20.07.2018 года истец обратилась к ответчику с заявлением об утверждении схемы земельного участка, приложив к нему все необходимые документы. 02.08.2018 года ответчик направил истцу ответ в виде постановления администрации МО г. Салехард от 30.07.2018 года № об утверждении схемы расположения земельного участка, с приложенной схемой. 27.11.2018 года истец обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка. Ответчик дал ответ об отказе в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на п.4 ст.36 ЗК РФ, указав, что истец не является арендатором земельного участка. 26.12.2018 года истец обращалась к ответчику повторно с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, на что получила отказ аналогичного содержания. С данным отказом истец не согласна, поскольку противоречит положениям ст.552 ГК РФ; п.5 ст.1, ст.11.4, п.4 ст.11.8, п.1 и 3 ст.35 ЗК РФ. В связи с изложенным просила обязать ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка, согласно схемы расположения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

Истец, будучи извещенной надлежащим образом в суд не явилась. Представитель истца ФИО2, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании уточнил требования иска и просил обязать ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> завершения незавершенного строительством объекта.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований иска, поскольку отсутствуют основания для предоставления земельного участка без проведения торгов, предусмотренные пп.1-30 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, в также в соответствии с п.4 ст.39.6 ЗК РФ истец не являлась арендатором земельного участка. Истцу сначала необходимо было с предыдущим арендатором совместно заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц, а после уже осуществлять его раздел.

Суд, выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 08.05.2009 года <данные изъяты>ФИО являлся собственником Здания: реконструкция здания производственного назначения в магазин-склад, назначение нежилое здание, 2-х этажный, общей площадью 639,1 кв.м, инв.№, лит.8, расположенное по адресу: <адрес>

П.9 распоряжения администрации МО г. Салехард №-р от 11.03.2010 года утверждена схема расположения земельного участка площадью 3145 кв.м. для размещения магазина-склада по <адрес>. П.9.1 данного распоряжения ФИО обязан обратиться в управление Росреестра по ЯНАО для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и получения кадастрового паспорта.

При постановке земельного участка на государственный кадастровый учет ему присвоен кадастровый №.

Распоряжением администрации МО г. Салехард №-р от 20.07.2010 года указанный земельный участок предоставлен распоряжения ФИО в аренду для размещения магазина-склада сроком до 01.08.2020 года, на основании которого с ним на указанный срок заключен договор аренды земельного участка от 06.09.2010 года №.

24.09.2015 года ФИО зарегистрировал на данном земельном участке незавершенный строительством объект, площадью 382,8 кв.м. со степенью готовности 5%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 24.09.2015 года <данные изъяты>, выданным управлением Росреестра по ЯНАО.

30.10.2017 года истец приобрела у ФИО данный объект на основании договора купли-продажи, произведя соответствующую государственную регистрацию указанного объекта в управлении Росреестра по ЯНАО 09.11.2017 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

После переоформления права собственности, истец обеспечила разделение земельного участка и за свой счет произвела всю процедуру, связанную с кадастровыми работами по разделению земельного участка, получив кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

20.07.2018 года истец обратилась к ответчику с заявлением об утверждении схемы земельного участка, приложив к нему все необходимые документы. 02.08.2018 года ответчик направил истцу ответ в виде постановления администрации МО г. Салехард от 30.07.2018 года № об утверждении схемы расположения земельного участка, с приложенной схемой.

27.11.2018 года истец обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка. Ответчик дал ответ об отказе в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на п.4 ст.36 ЗК РФ, указав, что истец не является арендатором земельного участка. 26.12.2018 года истец обращалась к ответчику повторно с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, на что получила отказ аналогичного содержания.

Согласно положений п.6 ст.11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Согласно положений п.4 ст.11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно п.1,3 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно ч.1 и ч.3 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) п.31 разъяснено, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец. В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Согласно положений п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В п.8 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) разъяснено, что из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать. Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.

Учитывая, что при продаже незавершенного строительством объекта от ФИО к истцу, данный объект находился на земельном участке, которым продавец пользовался на праве аренды, к истцу соответственно перешло право пользования данным земельным участком на том же праве, даже в случае его раздела, поскольку земельный участок остался в границах прежнего.

В связи с изложенным истцу должно быть предоставлено право аренды земельного участка в соответствии с положениями стю.39.6 ЗК РФ для завершения строительством незавершенного строительством объекта, в связи с чем требования иска подлежат удовлетворению и на ответчика суд возлагает обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:08:030202:1281для завершения незавершенного строительством объекта.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Возложить на Департамент строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования город Салехард обязанность заключить с ФИО1, договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> завершения незавершенного строительством объекта.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.

Председательствующий/подпись/

Копия верна судья К.В. Лисиенков