Гражданский кодекс часть 1

истец ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о снятии обременения с недвижимого имущества, а именно: прекратить обременение в виде ипотеки на основании договора купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ под номером №

Истец ФИО4 в ходе судебного разбирательства уточнил заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ.(л.д.34-37)

Определением суда от 15.08.2018 производство по делу в части требований к ФИО1 о снятии обременения (ипотеки) с недвижимого имущества прекращено.(л.д.68-70)

Представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, и пояснила, что ФИО4, является собственником объектов недвижимого имущества - земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН. Основанием возникновения у него права собственности на указанные объекты недвижимого имущества явился договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ФИО5. ФИО5 приобрел право собственности на указанные жилой дом и земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО5. ФИО6 приобрел право собственности на указанный жилой дом и земельный участок в порядке наследования после смерти отца ФИО2 на основании решения Сланцевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 (отец ФИО6) приобрел указанные жилой дом и земельный участок на основании договора купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, в соответствии с п. 4 которого ФИО2 (покупатель) обязался оплатить ФИО1 сумму, эквивалентную 400 долларам США в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение указанного обязательства стороны пришли к соглашению об установлении залога (ипотеки) на указанное недвижимое имущество.

В настоящее время жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> имеет неснятое обременение в виде ипотеки. К договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Евдокимович и ФИО5 соглашение об установлении залога (ипотеки) не составлялось, оплата по указанному договору произведена Евдокимович в полном объеме. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также не содержит указаний на наличие соглашения о залоге. Отметка о наличии обременения указанного жилого дома в виде ипотеки внесена в ЕГРН на основании договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО2

ФИО1 умер, что подтверждается свидетельством о смерти.

Таким образом, ФИО4, приобрел на законных основаниях жилой дом с земельным участком, расположенный по вышеуказанному адресу, однако ввиду смерти ФИО1 оказался в ситуации невозможности снять обременение.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ч. 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с ч. 4 ст. 335 ГК РФ в случае, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества.

В соответствии подпунктами 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

ФИО1 продавец указанного недвижимого имущества (залогодержатель) по договору купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ умер, что подтверждается справкой о смерти. Правопреемство от продавца к покупателю по договору купли-продажи не является универсальным, так как в соответствии с ч. 1 ст. 1110 ГК РФ универсальным является такое правопреемство, при котором имущество неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.

Таким образом, ответчики ФИО5 и ФИО6 не могут выступить в качестве второй стороны и обратиться с заявлением о снятии обременения в регистрирующий орган, поскольку они не приобрели права и обязанности залогодателя в порядке ч. l ст. 353 ГК РФ, так как не являются универсальными правопреемниками залогодателя ФИО2ФИО1 - залогодержатель - не обращался ни к ФИО2 при его жизни, ни к его наследнику ФИО6 с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

То есть, срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на залоговое имущество истек для ФИО1ДД.ММ.ГГГГ. Однако, утрата возможности реализации своих прав на заложенное имущество в связи с истечением срока давности не является в соответствии с действующим законодательством основанием для прекращения залога.

В соответствии с позицией ВС РФ, изложенной в определении судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 84-КГ16- 7 от 01.11.2016 целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 3 ст. 199 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора, установлен запрет на односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек.

Из вышеприведенных норм ВС РФ в определении судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 84-КГ16-7 от 01.11.2016 делает вывод о том, что истечение исковой давности по главному требованию, а, следовательно, и по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество, свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем в одностороннем порядке своих прав в отношении предмета залога.

В перечне оснований прекращения залога, приведенном в п. l ст. 352 ГК РФ, такого основания для прекращения залога прямо не указано.

Согласно позиции ВС РФ, изложенной в определении судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 84-КГ16-7 от 01.11.2016, в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а следовательно, подлежит прекращению.

Просит прекратить обременение в виде ипотеки на основании договора купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ под номером №

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом. Просил дело рассмотреть в его отсутствие с участием представителя по доверенности ФИО7

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о дне суда извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Указал, что требования истца обоснованны, исковые требования признает в полном объеме (л.д. 81).

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о дне суда извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Указал, что требования истца обоснованны, исковые требования признает в полном объеме (л.д. 86).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в судебное заседание не явился, посредством телефонограммы просили дело рассмотреть в отсутствии их представителя. Ранее представили отзыв в котором указано, что возражений по существу заявленных требований не имеют (л.д. 89, 55-56).

Принимая во внимание, что стороны и третье лицо извещены надлежащим образом, на основании ст. 167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 488 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован Договор об ипотеке (пункт 2 статьи 352 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице представителя ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи домовладения, состоящий из одноэтажного бревенчатого жилого дома полезной площадью 54,8 кв.м, жилой площадью 44,3 кв.м. с бревенчатой пристройкой и дощатой верандой и из надворных построек: двух бревенчатых сараев, бревенчатой бани и дощатого навеса, находящееся по адресу: <адрес>

Сторонами вышеуказанное домовладение оценено в сумме, эквивалентной 1370 долларов США, что на момент заключения настоящего договора по официальному курсу Центрального банка Российской Федерации из расчета 27 рублей 71 копейка за 1 доллар США составляет 37962 рубля 70 копеек. Расчет между сторонами частично в сумме, эквивалентной 970 долларам США, что на момент заключения настоящего договора по вышеуказанному курсу составляет 26878 рублей 70 копеек, произведен до подписания настоящего договора. Оставшиеся деньги в сумме, эквивалентной 400 долларом США, будут переданы не позднее ДД.ММ.ГГГГ, что будет подтверждено актом передачи денег в простой письменной форме (п. 4).

В силу статьи 488 ГК РФ у ФИО1 возникает право залога вышеуказанного домовладения до момента окончательного расчета по настоящему договору.

В силу пункта 8 договора земельный участок с кадастровым номером № площадью 4423,21 кв.м, на котором расположено вышеуказанное домовладение, предоставлен ФИО1 в аренду на 49 лет на основании договора аренды земель для сельскохозяйственных целей, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с администрацией Новосельской волости муниципального образования «Сланцевский район» Ленинградской области в лице главы администрации, ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Сланцевского района Ленинградской области за №, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация сделки Сланцевским территориальным отделением Учреждения юстиции Ленинградской областной регистрационной палаты Правительства Ленинградской области, номер регистрации №, Свидетельство о государственной регистрации права серия ЛО № выдано ДД.ММ.ГГГГ Сланцевским территориальным отделением Учреждения юстиции Ленинградской областной регистрационной палаты Правительства Ленинградской области, кадастровый (условный) номер объекта: №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. В соответствии со статьей 552 ГК РФ к Покупателю домовладения переходит право пользования земельным участком, на котором оно расположено (л.д. 9-12).

Согласно свидетельства о смерти (л.д. 16), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке о смерти № выданной архивом Специализированного отдела ЗАГС администрации города Челябинска, имеется запись акта о смерти за номером № от ДД.ММ.ГГГГФИО1, дата смерти ДД.ММ.ГГГГ

В силу ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

ФИО6 приобрел право собственности на указанный жилой дом и земельный участок в порядке наследования после смерти отца ФИО2 на основании решения Сланцевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 является собственником жилого дома одноэтажного с надворными постройками, назначение: жилое, 1 – этаж, общая площадь 54,8 кв.м, инв. № 212, лит А, адрес объекта <адрес>. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО5 заключен договор купли продажи земельного участка и жилого дома (л.д. 18), согласно которого ФИО6 продал, а ФИО5 купил земельный участок из земель населенных пунктов под жилую застройку – индивидуальную, площадью 5022,0 +/- 25 кв.м по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, и расположенный на этом земельном участке одноэтажный жилой дом под номером 11, общей площадью 44,3 кв.м, с бревенчатой пристройкой, дощатый верандой, двумя бревенчатыми сараями, бревенчатой баней, с кадастровым (условным) номером № Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п. 1).

Согласно договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 продал, а ФИО4 купил земельный участок, площадью 5022 +/- 25 кв.м, по адресу: <адрес>. Вышеуказанный отчуждаемый земельный участок, площадью 5022 +/- 25 кв.м относится к категории земель населенных пунктов, имеет целевое назначение – для индивидуального жилищного строительства и имеет кадастровый № и расположенный на этом земельном участке одноэтажный бревенчатый жилой дом под номером 11, общей площадью 54,8 кв.м, жилой площадью 44,3 кв.м, с бревенчатой пристройкой, дощатой верандой, двумя бревенчатыми сараями, бревенчатой баней, с кадастровым (условным) номером №. Вышеуказанный земельный участок принадлежит ФИО5 на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №

В силу пункта 3 покупатель осведомлен о существующем ограничении (обременении) права: ипотека, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

На основании пункта 4 стоимость отчуждаемого жилого дома и земельного участка установлена по соглашению сторон настоящего договора. Указанная сумма получена продавцом до подписания настоящего договора.

В уведомлении об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (л.д. 101), указано, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости регистрационная запись об ипотеки не погашена. Документов о погашении ипотеки не представлено.

Материалами дела установлено, что ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ а ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ

По представленой информации Челябинской областной Нотариальной Палаты от 22.08.2018 следует, что по состоянию на 22 августа 2018 года по сведениям Единой информационной системы нотариата наследственное дело после смерти ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ не заводилось.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Сланцевского городского суда Ленинградской области от 20 октября 2010 года за ФИО6 признано право собственности в порядке наследования на домовладение № в <адрес> Данное решение вступило в законную силу 02 ноября 2010 года.

Сведений о том, что ФИО1ФИО2 не передал оставшиеся деньги в сумме эквивалентной 400 долларов США, до ДД.ММ.ГГГГ не имеется. Также нет данных, что непосредственно ФИО1 либо его наследники обращались к ФИО2, либо к его наследникам по факту не исполнения обязательств по договору купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ. Добросовестность сторон предполагается, пока не доказано иное.

В силу ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Таким образом, срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на залоговое имущество истек для ФИО1ДД.ММ.ГГГГ.

На основании представленных доказательств, усматривается, что при жизни ФИО1 не снял зарегистрированное ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу ФИО2.

Из материалов дела следует, что ФИО4 является добросовестным приобретателем земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Ответчиками: ФИО6, ФИО5 не оспаривался договор купли-продажи, сообщили, заявленные требования признают в полном объеме (л.д. 81, 86).

Признание иска ответчиками, не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и принимается судом.

В соответствии с ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

В соответствии со ст. 173 ГПК РФ, при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Оценив в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд пришел к выводу, что расчет с «продавцом» был произведен в полном объеме, в связи с чем ограничение (обременение) права в виде ипотеки подлежит снятию.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО4 к ФИО5, ФИО6 о снятии обременения (ипотеки) с недвижимого имущества удовлетворить.

Прекратить ограничение (обременение) права в виде ипотеки на основании договора купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ленинградский областной суд с подачей жалобы через Сланцевский городской суд.

Председательствующий судья Н.А. Давидович