Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по преддоговорному спору между ФИО1 и Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск - Камчатского городского округа при заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее Управление) разрешить возникшие разногласия при заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, путем устранений разногласий по отдельным условиям договора, а именно по пунктам 1.2; 1.3; 2.1; 3.4.6; 4.6; 6.2 вышеуказанного договора и установить вышеперечисленные пункты договора, которые будут обязательны для обеих сторон договора и включены в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование своих требований указал, что между ним и ответчиком сложились преддоговорные отношения по заключению договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ. При заключении данного договора аренды, каждая сторона является обязательной в силу закона, при этом, ни одна из сторон не уклоняется от заключения договора. Между сторонами по договору аренды возникли разногласия по отдельным пунктам договора. ДД.ММ.ГГГГ Управление направило ему проект договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ он направил в Управление протокол согласования разногласий к указанному договору. ДД.ММ.ГГГГ в Управление повторно направленно письмо о согласовании условий договора в рамках закона. ДД.ММ.ГГГГ он подал на имя Главы Администрации ПКГО жалобу на действия Управления по затягиванию процедуры заключения договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ получен ответ, из которого следует, что Глава Администрации ПКГО поддерживает Управление и настаивает на подписании договора аренды в первоначальной редакции Департамента без изменений.

Истец в судебном заседании участие не принимал, заявлением просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, просил заключить договор на условиях, предложенных Арендатором. Исковые требования поддержал. Суду сообщил, что истец подал иск в части условий, которые согласованы не было. Полагал необходимым указать в акте приема-передаче земельного участка качественную характеристику земельного участка, землеустроен ли участок, если там овраги, дороги, мусор и.т.д.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, требования не признала. Пояснила, что они подготовили протокол согласования разногласий к данному договору, в котором предложили новую редакцию спорных пунктов договора, но истцу данный протокол не успели еще направить. Пояснила, что земельный участок был передан очень давно, люди пользуются десятки лет землей, выплатили пай, зарегистрировали право собственности, составление акта приема-передаче земельного участка с отражением качественных характеристик земельного участка, действующим земельным законодательством не предусмотрено.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст.445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора вне редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст.446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке (часть 2 ст.446 ГК РФ).

Решением Петропавловск-Камчатского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (гражданское дело №) на Департамент градостроительства и земельных отношений администрации ПКГО (далее Департамент) возложена обязанность предоставить ФИО1 земельный участок, кадастровый №, площадью 700 кв.м по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

ДД.ММ.ГГГГ Департамент направил в адрес ФИО1 проект договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Департамента и ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес Департамента протокол разногласий по договору, в котором предложил изложить пункты договора 1.2;1.3;2.1;3.4.6;4.6;6.2 в своей редакции.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Департамент отказал ФИО1 в заключении договора на его условиях по указанным пунктам, и предложил в течение трех дней с момента получения уведомления подписать договор в редакции Арендодателя.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 в Департамент повторно направленно письмо о согласовании условий договора с учетом протокола согласования разногласий направленным им ранее.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 на имя Главы Администрации ПКГО подана жалоба на действия Департамента по затягиванию процедуры заключения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из письма от ДД.ММ.ГГГГ Администрация ПКГО считает позицию Департамента соответствующей законодательству, и не нарушающей прав и законных интересов ФИО1

Рассмотрев разногласия сторон договора аренды земельного участка по пунктам договора 1.2;1.3;2.1;3.4.6;4.6;6.2, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 39.8. Земельного кодекса РФ, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статья 39.20. Земельного кодекса РФ устанавливает особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Часть 1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Часть 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Часть 6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Часть 9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Часть 10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Пункт 1.2. договора.

Редакция «Арендодателя»: «Границы Участка закреплены в натуре и обозначены в кадастровом плане (кадастровом паспорте) земельного участка. Арендатор извещен о качественном состоянии земельного участка.»

Редакция «Арендатора»: «Границы Участка закреплены в натуре и обозначены в кадастровом плане (кадастровом паспорте) земельного участка. Арендатор извещен о качественном состоянии земельного участка согласно Акту согласования качественного состояния земельного участка, являющемуся неотъемлемым Приложением к Договору аренды».

Рассмотрев указанные редакции п. 1.2. договора, суд приходит к следующему.

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ч.2 ст. 607 ГК РФ).

В силу ч.3 ст.607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч.1). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей (ч.2).

В силу ст. 613 ГК РФ, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 39.8. ЗК РФ предусматривает особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается (часть 8):

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

Статья 39.14. ЗК РФ устанавливает порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

1. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости";

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Как установлено, указанный земельный участок в районе <адрес> в районе котельной микрорайона «Горизонт-Север», находится в муниципальной собственности, государственный кадастровый учет земельного участка (кадастровый №).

Нормами гражданского и земельного законодательства не предусмотрено при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, составление Акта согласования качественного состояния земельного участка. Такая особенность установлена только при передаче здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст.655 ГК РФ).

Поэтому, суд считает, что пункт 1.2. Договора следует изложить в следующей редакции: «Участок передается Арендатору в образованных границах, обозначенных в кадастровом плане (кадастровом паспорте) земельного участка».

Пункт 1.3. договора.

Редакция «Арендодателя»: «На момент заключения настоящего договора Участок, в соответствии со ст.271 Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ, находиться в пользовании у Арендатора с момента возникновения права собственности на гаражный бокс. Данный пункт имеет силу передаточного акта».

Редакция «Арендатора»: «Земельный участок передается Арендатору по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемым Приложением к Договору».

Согласно ч.1 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Составление передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемому сторонами предусмотрено только статьей 655 ГК РФ при передаче в аренду здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором.

Земельным законодательством обязательное составление передаточного акта при заключении договора аренды земельного участка не предусмотрено.

В связи с тем, что между сторонами возник преддоговорной спор, пункт 1.3. договора следует изложить в следующей редакции: «Право пользования Участком возникает у Арендатора на основании права собственности на гаражный бокс, находящийся на Участке».

Пункт 2.1. договора.

Редакция «Арендодателя»: «Настоящий Договор действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Правоотношения по договору и обязанность Арендатора по внесению арендной платы возникают с момента возникновения права собственности на гаражный бокс».

Редакция «Арендатора»: «Настоящий Договор действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Правоотношения по договору и обязанность Арендатора по внесению арендной платы возникают с момента подписания сторонами Договора и передачи земельного участка по акту приема-передачи».

В связи с тем, что между сторонами возник преддоговорной спор, пункт 2.1. договора следует изложить в следующей редакции: «Настоящий Договор действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Правоотношения по договору и обязанность Арендатора по внесению арендной платы возникают с момента вступления решения суда по преддоговорному спору в законную силу».

Пункт 3.4.6. договора.

Редакция «Арендодателя»: Арендатор обязан: «В течение 10 (десяти) дней с момента подписания настоящего Договора подать документы и обеспечить проведение государственной регистрации Договора (дополнительных соглашений к нему), а также при расторжении (прекращении) Договора обеспечить государственную регистрацию его расторжения (прекращения), в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и уведомить об этом Арендодателя. Расходы по государственной регистрации возлагаются на Арендатора и возмещению не подлежат. В случае если дополнительное соглашение к Договору не затрагивает интересы участвующих в Договоре лиц на стороне Арендатора, указанные лица от данного обязательства освобождаются.».

Редакция «Арендатора»:Арендатор обязан: «Обязанность государственной регистрации настоящего Договора и дополнительных соглашений к нему возлагается на Арендодателя».

В соответствии со ст.16 Федерльного закона № 122-ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно ст.26 Федерльного закона № 122-ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

В соответствии со ст.11 Федерльного закона № 122-ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ, за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В связи с тем, что стороны договора не пришли к согласию, кто будет обеспечивать государственную регистрацию договора, пункт 3.4.6. договора необходимо изложить в следующей редакции: «Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится в соответствии со ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», уплата государственной пошлины за государственную регистрацию прав производится в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах».

Пункт 4.6. договора.

Редакция «Арендодателя»: «Переплата, возникшая по настоящему Договоруможет быть возвращена Арендатору (плательщику), также денежные средства могут быть зачтены на другой договор в счет погашения возникшей по другим договорам задолженности по письменному заявлению Арендатора (плательщика).»

Редакция «Арендатора»: «Переплата, возникшая по настоящему Договору, может быть возвращена Арендатору, также денежные средства могут быть зачтены на другой договор в счет погашения возникшей по другим договорам задолженности по письменному заявлению Арендатора».

Суд приходит к выводу, что пункт 4.6. договора необходимо изложить в следующей редакции: «Переплата, возникшая по настоящему Договору, может быть возвращена Арендатору или зачтена в счет погашения задолженности по другим договорам по письменному заявлению Арендатора».

Пункт 6.2. договора.

Редакция «Арендодателя»: «За просрочку платежей по настоящему Договору, а также за уплату платежей не в полном объеме, начисляются пени в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Уплата пени, установленной настоящим Договором, не освобождает Арендатора от выполнения своих обязательств по настоящему Договору».

Редакция «Арендатора»: «За просрочку платежей по настоящему Договору, а также за уплату платежей не в полном объеме, начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Уплата пени, установленной настоящим Договором, не освобождает Арендатора от выполнения своих обязательств по настоящему Договору».

В судебном заседании представитель ответчика не возражала против размера неустойки 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, поэтому, пункт 6.2 Договора излагается в следующей редакции: «За просрочку платежей по настоящему Договору, а также за уплату платежей не в полном объеме, начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Уплата пени, установленной настоящим Договором, не освобождает Арендатора от выполнения своих обязательств по настоящему Договору».

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Определить условия договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Петропавловск -Камчатского городского округа в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск- Камчатского городского округа и ФИО1 в следующей редакции:

Пункт 1.2. изложить в следующей редакции: «Участок передается Арендатору в образованных границах, обозначенных в кадастровом плане (кадастровом паспорте) земельного участка».

Пункт 1.3. изложить в следующей редакции: «Право пользования Участком возникает у Арендатора на основании права собственности на гаражный бокс, находящийся на Участке».

Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Настоящий Договор действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Правоотношения по договору и обязанность Арендатора по внесению арендной платы возникают с момента вступления решения суда по преддоговорному спору в законную силу».

Пункт 3.4.6. изложить в следующей редакции: «Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится в соответствии со ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», уплата государственной пошлины за государственную регистрацию прав производится в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах».

Пункт 4.6. договора изложить в следующей редакции: «Переплата, возникшая по настоящему Договору, может быть возвращена Арендатору или зачтена в счет погашения задолженности по другим договорам по письменному заявлению Арендатора».

Пункт 6.2. Договора изложить в следующей редакции: «За просрочку платежей по настоящему Договору, а также за уплату платежей не в полном объеме, начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Уплата пени, установленной настоящим Договором, не освобождает Арендатора от выполнения своих обязательств по настоящему Договору».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись И.М. Стахнева