Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хайчук Семена Яковлевича к АО «ТАНДЕР» о расторжении договора аренды нежилого помещения,

установил:

Хайчук С.Я. обратился в суд с иском к АО «ТАНДЕР», в котором просит расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП Хайчук Я.С. и АО «ТАНДЕР»; обязать АО «ТАНДЕР» освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 335,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного на 1 этаже двухэтажного здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес> течение месяца со дня вступления в законную силу итогового судебного постановления; погасить в ЕГРН соответствующие записи в отношении нежилого помещения общей площадью 335,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на 1 этаже двухэтажного здания с кадастровым номером №, о нахождении в аренде.

В обоснование указано, ДД.ММ.ГГГГ между ИП Хайчук Я.С. и ЗАО «ТАНДЕР» заключен договор аренды № недвижимого имущества (договор аренды), согласно предмету которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество (объект): нежилое помещение общей площадью 335,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенное на 1 эт. двухэтажного здания с кадастровым № по адресу: <адрес>. Составлен акт приема-передачи недвижимого имущества от 05.12.2017. Объект предоставлен арендатору для организации розничной торговли смешанными группами. 27.04.2019 по дополнительному соглашению к договору аренды срок обязательств между сторонами продлен до 24.04.2029. Пунктом 5.1 Договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть составляет 350000 рублей, переменная-эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, теплу, канализации и оплачивается на основании счетчиков. 15.02.2023 по договору дарения нежилого помещения и земельного участка Хайчук Я.С. подарил истцу объект недвижимости, о чем арендатор поставлен в известность. Истец считает, что имеющиеся условия договора аренды в части арендной платы для истца создают условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников правоотношений. Истец уведомил ответчика о смене собственника объекта и заявил требование об изменении условий арендной платы путем приведения ее к рыночным условиям в порядке заключения дополнительного соглашения к договору аренды, изложив его в размере 5% от товарооборота. Ответчик требование оставил без удовлетворения. Указал, что отказ ответчика в приведении условий договора в части арендной платы к рыночным является для истца основанием обращения с заявленными им требованиями. Указал, что условия договора об арендной плате обременительны и отвечают признакам кабальности. Арендная плата существенно меньше рыночной за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, что свидетельствует о злоупотреблении правом ответчиком на протяжении 8 лет с даты заключения договора аренды путем извлечения финансовой выгоды, ущемляя при этом права арендодателя. Пунктом 6.8 Договора предусмотрено односторонне расторжение договора по инициативе арендодателя. Также истцом приведены положения ст. 619 ГК РФ и указано следующее. Решением Свердловского районного суда г.Белгорода от 27.04.2023 по делу №2-1099/2023 и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 08.08.2023 по делу № 33-3956/2023 установлено, что АО «Тандер» не по назначению использует переданное в аренду недвижимое имущество, расположив и используя на смежном земельном участке разгрузку (дебаркадер), площадку ТБО, что нарушает права администрации города. Указанное влечет дополнительное нарушение прав истца и несет негативные последствия в виде постоянных требований муниципальной власти об устранении нарушений, обращений с иском к Хайчук С.Я., поскольку ответчик продолжает пользоваться дебаркадером. Истец считает, что такие действия также являются основанием для расторжения договора аренды, поскольку АО «Тандер» пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, что отражено в п.6.3 № БелФ/721/14 недвижимого имущества от 03.12.2014.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания истец в судебное заседание не явился, причину неявки не сообщил, обеспечил явку представителя.

Представитель истца иск поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, приводя следующие доводы. Договором аренды не предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке. Раздел 6 Договора аренды от № от ДД.ММ.ГГГГ содержит положения о сроке действия договора, его изменении и расторжении. В соответствии с п.6.3 Договора досрочное расторжение допускается : по соглашению сторон; в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным Договором или действующим законодательством РФ (ст.ст. 19,620 ГК РФ). На основании п. 6.4. Договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке Арендатором путем письменного извещения об этом Арендодателя в случае нарушения Арендодателем п.п. 2.1.8. настоящего договора. Договор в данном случае считается расторгнутым со дня получения Арендодателем уведомления Арендатора о расторжении договора. При этом Арендодатель обязан в срок 30 рабочих дней с момента получения Уведомления, компенсировать Арендатору полную стоимость ремонтно-строительных работ, проведенных Арендатором, стоимость неотделимых улучшений помещения, с учетом нормального износа, в размере, указанном в Уведомлении. Иные условия одностороннего внесудебного расторжения договора не допускаются. Таким образом, права Арендодателя на досрочное расторжение договора аренды не предусмотрено. Истец в исковом заявлении ссылается на содержание п. 6.8. договора, полагая изложенное в нем, правом Арендодателя на одностороннее расторжение. Вместе с тем в соответствии с п.6.8. договора в случае досрочного расторжения Договора, по инициативе Арендодателя или неисполнения Арендодателем пунктов 2.1.8. договора, Арендодатель по требованию Арендатора возмещает расходы на проведение ремонтных работ, в том числе расходы на проведение капитального ремонта, реконструкции, перепланировки Объекта, с учетом нормального износа, в течение 30 календарных дней со дня расторжения Договора на основании заверенных Арендатором копий документов, подтверждающих расходы. Инициатива Арендодателя не является правом требования одностороннего расторжения договора. Данный пункт регулирует отношения Сторон по компенсации затрат на ремонт объекта в случае инициативы Арендодателя к расторжению договора в судебном порядке или по соглашению сторон. Ссылка истца на существенное несоответствие рыночной стоимости аренды договорной - не состоятельна. Указанный Истцом размер арендной платы - 350 ООО руб., не соответствует действительности. Договором аренды от 03.12.2014 года установлен размер постоянной части арендной платы в размере 350 000 руб. Дополнительным соглашением от 18.11.2015 года постоянная часть арендной платы с 01.01.16 установлена в размере 378 000 руб. Дополнительным соглашением от 04.06.2018 года постоянная часть арендной платы составляет с 01.11.2018 - 362000 руб.; с 01.11.2019 378 000 руб..; Дополнительным соглашением от 18.11.2019 года постоянная часть арендной платы с 01.01.2020 составляет 392 590,8 руб. в месяц. Площадь арендуемого объекта в соответствии с п. 1.1 договора - 335,3 кв.м. Таким образом, стоимость 1 кв.м, аренды по договору равна 1 170, 86 руб. Согласно справки Торгово-промышленной палаты среднерыночная стоимость аренды для осуществления торговой деятельности в г. Белгороде в 2023 году составляет 705 руб., что существенно ниже, установленной по договору аренды № БелФ/721/14 от 03.12.2014. Таким образом, довод истца о существенном несоответствии рыночной и договорной арендной платы и применении п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», Постановления Президиума ВАС РФ от 30.11.2010г. № 9600/10 по делу № А17-1960/2009 не применим и в сложившихся отношениях сторон не соответствует действительности, так как текущая ставка по Договору аренды существенно выше рыночной. Истец в целях сохранения балансов интересов сторон не имеет прав требовать еще более существенного увеличения арендной платы по Договору. Оснований считать, что, как и при заключении договора, так и в настоящее время условие о цене было и является несправедливым, нет. (Указанные обстоятельства подтверждаются судебной практикой: Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2022 N 307-ЭС21-29786 по делу N А44- 1567/2021.). Переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Как, верно, указывает истец, в силу п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Данное положение содержит и условие договора аренды. Реорганизация Арендодателя, а также перемена собственника Объекта не являются основанием для изменения и/или расторжения Договора, (п.1.4. Договора). В соответствии с 4.1 ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Переход права к истцу на спорный объект осуществлен на основании договора дарения. Даритель, одаряемый состоят в близких родственных связях (сын, отец). Истцу (Хайчук С.Я.) на момент принятия дара принадлежало в этом же Здании помещение, расположенное на втором этаже. Об обременении объекта арендой в пользу АО «Тандер» истцу было так же известно из выписки ЕГРН, полученной по завершении регистрации сделки. Одаряемый, зная об обременении, не выразил отказ принять дар. Таким образом исполнение истцом обязательств по Договору аренды обязательно в силу закона,одностороннее изменение или отказ от них недопустим. В договоре аренды определен порядок изменения размера арендной платы. Иных процедур определения цены не предусмотрено. На основании п.5.2.2 Договора постоянная часть арендной платы может изменяться по соглашению сторон, один раз в год, но не ранее, чем через один год после подписания настоящего договора, на официальное значение индекса потребительских цен на 12 месяцев, прошедшие с последнего повышения арендной платы. Индекс потребительских цен по состоянию на соответствующий месяц определяется по официальным данным территориального органа Федеральной службы Государственной статистики по Белгородской области (Белгородстат) в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года. Арендодатель направляет Арендатору уведомление об изменении размера ежемесячной постоянной арендной платы, справку с Белгородстат не позднее, чем за 45 календарных дней до даты соответствующего изменения. Какой-либо иной порядок изменения арендной платы Договором не установлен. Требование истца к Арендатору об изменении условия оплаты арендной платы «в порядке заключения дополнительного соглашения к договору аренды, изложив его в размере 5% от товарооборота» не основано на договоре и положениях закона. Договором аренды не предусмотрена зависимость внесения арендной платы от торгового оборота арендатора. Установлена четкая фиксированная ставка аренды за пользование помещением вне зависимости от постоянно изменяющихся показателей торговой деятельности организации, размещенной на объекте аренды. На основании п.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно п.1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается. В соответствии с п.6.2 Договора любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий Договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и/или Дополнении вступает в силу с момента его регистрации. Условия договора измененные дополнительным соглашением об изменении/дополнении Договора, применяются к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения. Таким образом сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке. Изменить договор стороны вправе только на основании достигнутого соглашения. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо установленном законом порядке (ст. 424 ГК РФ). Право изменения определения порядка установления арендной платы Арендодателем в одностороннем порядке договором аренды, действующим законодательством - не предусмотрено. Одностороннее расторжение договора аренды по инициативе Арендодателя договором не предусмотрено. В связи с вышеизложенным - основания для расторжения договора аренды в судебном порядке отсутствуют. В соответствии с п.3.2.6 спорного Договора аренды № БелФ/721/14 от 03.12.2014 Арендатор вправе использовать прилегающую территорию в качестве стоянки личного транспорта своих сотрудников, покупателей, проведения разгрузочно- погрузочных работ. В соответствии с п. 3.2.9 Арендатор вправе установить в Объекте контейнер под складирование твердых бытовых отходов, согласно Приложению № 8. Ответственность за целевое использование земельного участка несет Арендодатель. В случае привлечения Арендатора или его должностных лиц к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ в виде штрафа Арендодатель обязуется возместить Арендатору сумму штрафа. В соответствии с п. 7.8 Договора в случае запрета компетентными органами на осуществление Арендатором торговой деятельности по причинам нецелевого использования земельного участка Арендодатель по требованию Арендатора возмещает расходы на проведение ремонтных работ. Из совокупности вышеназванных условий договора следует, что риски, ответственность за использование земельного участка не по назначению Арендодатель принял на себя. Первоначальным Арендодателем по договору, Хайчуком Я.С., письменно в 2019 году согласовано проведение работ по устройству зоны разгрузки. Впоследствии, по просьбе Хайчука Я.С., в октябре 2022 года зона разгрузки была упрощена. В соответствии с заключением ООО «Проектно-строительная Компания» №2023-119-3 (л.6) (в материалах запрошенного дела 2-1099/2023 по иску Администрации г. Белгорода Хайчук С.Я. о взыскании задолженности по арендной плате) конструкция дебаркадера целиком и полностью размещена посредством опирания на бетонную отмостку здания с встроенным помещением с кадастровым номером №. Расположена вдоль стены здания, не имеет с ним прочной неразрывной связи. Таким образом, утверждение представителя истца о нахождении дебаркадера на смежном земельном участке не состоятельно. Размещение площадки ТБО согласовано в договоре аренды с первоначальным Арендодателем, а также с Администрацией г. Белгорода, о чем свидетельствует выписка из реестра мест площадок накопления твердых коммунальных отходов на территории городского округа города Белгорода. Представленное истцом в материалы дела решение Свердловского районного суда от 27.04.2023 по делу 2 -1099/2023, оставленное в силе апелляционным определением от 08.08.23 по иску Администрации г. Белгорода к Хайчуку С.Я. о взыскании задолженности по договору аренды смежного земельного участка свидетельствует о незаконности предъявленных требований Администрацией г. Белгорода к Хайчуку С.Я., поскольку в иске отказано. Таким образом,, факт использования имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества не нашел своего подтверждения. Условиями договора аренды предусмотрен механизм компенсации возможных экономических потерь арендодателя с учетом уровня инфляции. Неполучение Арендодателем желаемой прибыли от сдачи в наем недвижимого имущества не относится к числу обстоятельств, освобождающих стороны от исполнения обязательств по договору аренды. Риск негативных последствий для Арендодателя в результате меняющейся экономической ситуации не может быть возложен на арендатора, который в свою очередь, рассчитывая на долгосрочные отношения, произвел существенные финансовые вложения в арендуемое помещение, выполнил капитальный ремонт и устройство инженерных коммуникаций. Каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны арендатора допущено не было. Доказательств обратного материалы дела не содержат. Допрошенная в судебном заседании эксперт не смогла пояснить суду, почему не исследовались объекты аналоги, не рассматривались предложения на дату оценки; эксперт указала, что с собственниками объектов аналогов она не связывалась, характеристики объектов аналогов не уточняла, данную информацию в заключении указала ошибочно. Доводы о несоответствии арендной платы рыночной могли бы быть приняты судом во внимание, если бы предметом спора являлось изменение размера арендной платы, а не о расторжении договора в судебном порядке. Кроме того указанные доводы опровергаются представленной ранее в материалы дела справкой Торгово - промышленной палаты, объявлениями по объектам аналогам, договором аренды сопоставимого объекта. Из данных документов следует, что среднерыночная цена арендной платы, ниже оплачиваемой истцу.

Представитель ответчика подала письменное заявление, в котором просила взыскать с истца 5000 рублей- судебные расходы в виде затрат на получение справки Торгово-промышленной палаты Белгородской области о среднерыночной стоимости аренды.

Исследовав материалы гражданского дела, доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 451ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со ст. 615ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со ст. 619ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 652ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Материалами гражданского дела подтверждено следующее. 03.12.2014 ИП Хайчук Яков Семенович- арендодатель и ЗАО «ТАНДЕР»- арендатор заключили в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, договор аренды № недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 335,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенное на первом этаже двухэтажного здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п.1.2 Договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Торговая площадь объекта-270 кв.м. Технические характеристики и иные сведения об объекте содержатся в техническом паспорте на объект, инвентарный номер 56083, изготовленным Белгородским городским филиалом ГУП «Белоблтехинвентаризация» по состоянию на 12 ноября 2014 года.

Объект предоставляется арендатору для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

Доходы, полученные арендатором в результате использования объекта в соответствии с договором являются его собственностью. (п.1.3. Договора).

Реорганизация арендодателя, а также перемена собственника объекта не являются основанием для изменения и /или расторжения договора (п.1.4 Договора).

Арендодатель обязуется обеспечивать беспрепятственное использование арендатором объекта на условиях договора, не ограничивать каком-либо образом права арендатора по пользованию объектом по назначению, указанному в п.1.2 Договора, и не осуществлять действий, которые могут привести с такому ограничению (п.2.1.2 Договора).

Арендодатель имеет право требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы (п.2.2.2 Договора).

Арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату согласно раздела 5 Договора (п.3.1.1 Договора).

Арендатор имеет право своими силами и за свой счет установить в объекте оборудование, которое ему необходимо для использования объекта в целях, указанных в п.1.2 Договора (п.3.2.5 Договора).

Арендатор имеет право использовать прилегающую территорию в качестве стоянки личного автотранспорта своих сотрудников, покупателей, проведения разгрузочно-погрузочных работ (п.3.2.6 Договора).

Арендатор имеет право установить в объекте один контейнер под складирование твердых бытовых отходов, согласно приложению №8 (п.3.2.9 Договора).

По окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть арендодателю объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором и с учетом нормального износа объекта, и энергопринимающее оборудование с учетом нормального износа (п.4.5 Договора).

Арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в Договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги. Постоянная часть арендной платы составляет 350000 рублей в месяц. Постоянная часть арендной платы может изменяться по соглашению сторон, один раз в год, но не ранее, чем через один год после подписания договора, на официальное значение индекса потребительских цен за 12 месяцев, прошедшие с последнего повышения арендной платы. Индекс потребительских цен по состоянию на соответствующий месяц определяется по официальным данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Белгородской области (Белгородстат) в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года. Арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении размера ежемесячной постоянной арендной платы, справку с Белгородстат не позднее, чем за 45 календарных дней до даты соответствующего изменения. Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж. Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, теплу, канализации (откачка септика) (до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги) и оплачивается арендодателю по фактическому потреблению на основании счетчиков установленных в объекте, а в случае отсутствия счетчиков пропорциональна занимаемой площади. Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, путем подписания акта выполненных работ по переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных арендодателем копий первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя и справкой- расчетом при расчетном способе определения переменной части арендной платы. Оплата переменной части арендной платы производится в течение 10 дней со дня подписания акта согласования переменной части арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Датой платежа считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора. В случае заключения прямых договоров по коммунальных услугам, переменная часть арендной платы и компенсация коммунальных услуг, на которые заключены прямые договоры, исключаются из договора аренды (п.5.1- п.5.5 Договора).

Договор заключен на срок с 03 декабря 2014 года по 31 декабря 2021 года (п.6.1 Договора).

В случае если до окончания указанного с п.6.1 срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор по окончании срока действия договора считается автоматически пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях. (п.6.5 Договора).

В п. 6.3 Договора сторонами согласовано, что досрочное расторжение договора допускается: по соглашению сторон; в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным договором или действующим законодательством РФ (ст.ст. 619, 620 ГК РФ).

Арендодатель должен сообщить о своем намерении расторгнуть договор не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора (п.6.6 Договора).

В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя или неисполнения арендодателем п.2.1.8 договора, арендодатель по требованию арендатора возмещает расходы на проведение ремонтных работ, в том числе расходы на проведение капитального ремонта, реконструкции, перепланировки, объекта с учетом нормального износа, в течение 30 календарных дней со дня расторжения договора на основании заверенных арендатором копий документов, подтверждающих расходы (п.6.8 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ ИП Хайчук Я.С. и АО «ТАНДЕР» заключили в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, дополнительное соглашение, которым установили следующие условия: «Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным, путем подписания акта по переменной части арендной платы. Для подтверждения суммы акта по переменной части арендной платы арендодатель предоставляет для ознакомления копии первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя и ( при расчетном способе определения стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг) справку-расчет переменной части арендной платы от арендодателя. Арендатор вправе не производить оплату переменной части арендной платы, если при выставлении соответствующих счетов арендодатель не предоставил акт по переменной части арендной платы и (при расчетном способе определения стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг) справку-расчет переменной части арендной платы от арендодателя, либо не предоставил для ознакомления копии первичных документов, подтверждающих (расшифровывающих) размер произведенных выплат, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя. До момента устранения арендодателем вышеуказанных обстоятельств, арендатор не считается просрочившим в оплате переменной части арендной платы».

ДД.ММ.ГГГГ ИП Хайчук Я.С. и АО «ТАНДЕР» заключили в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, дополнительное соглашение, которым стороны решили не применять условия пункта 5.2.2 Договора и не производить повышение постоянной части арендной платы в 2018 году. Повышение постоянной части арендной платы по договору возможно после 31.12.2019.

ДД.ММ.ГГГГ ИП Хайчук Я.С. и АО «ТАНДЕР» заключили в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, дополнительное соглашение, которым стороны изменили п.5.2.1 Договора, изложив его в следующей редакции: «5.2.1 Постоянная часть арендной платы составляет: с 01.11.2018 – 362000 рублей; с 01.11.2019- 378000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ИП Хайчук Я.С. и АО «ТАНДЕР» заключили в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, дополнительное соглашение, в котором согласовали, что договор заключен на срок по 24 апреля 2029 года включительно. Остальные условия договора аренды сторонами не изменялись.

ДД.ММ.ГГГГ Хайчук Я.С. и Хайчук С.Я. заключили в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, договор дарения нежилого помещения и земельного участка, по условиям которого в собственность Хайчук С.Я. перешли 5/100 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 493 кв.м, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для размещения иных объектов общественно-делового значения, обеспечивающих жизнь граждан, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>; нежилое помещение, расположенное на 1 этаже с кадастровым номером №, общей площадью 335,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Право собственности Хайчук С.Я. зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Хайчук С.Я. направил в адрес АО «ТАНДЕР» письменное уведомление, в котором сообщил о смене собственника и предложил изменить условия договора об арендной плате, определив ее в порядке приведения к рыночной цене за аренду аналогичного имущества в сложившемся экономическом регионе, установив ее размер равный 5% от товарооборота и также указал, что в случае отказа уведомляет о расторжении договора аренды и освобождении помещения в течение одного месяца со дня получения уведомления.

Стороны не достигли соглашения об изменении условий договора аренды в части размера, порядка расчета и уплаты арендной платы. Истец полагает, что это является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Как следует из приведенных положений действующего законодательства, регулирующих возникшие спорные правоотношения, размер, порядок, сроки, условия уплаты арендной платы являются существенными условиями договора аренды, при не достижения соглашения по которым, договор не может быть признан заключенным.

Из условий Договора аренды № недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны договора согласовали существенные условия договора аренды об условиях, размере, порядке уплаты арендной платы, порядке и сроке ее изменения. Согласованные условия являются обязательными для Хайчук С.Я., который принял дар будучи достоверно извещенным о Договоре аренды №БелФ/721/14 недвижимого имущества от 03.12.2014 и его условиях.

Договор аренды № недвижимого имущества от 03.12.2014 не содержит условий, позволяющих расторгнуть договор при несогласовании сторонами изменений арендной платы.

Утверждения Хайчук С.Я. о том, что условия Договора аренды № недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ являются кабальными, создают условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, нарушают принцип соблюдения баланса законных интересов участников правоотношений, что истец лишен права на получение арендной платы в равных рыночных условиях сложившихся цен региона, не подтверждены доказательствами.

Из условий Договора аренды № недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что размер арендной платы применительно с 1 кв.м. составляет 392590,8 рублей: 335,3= 1170, 86 рублей в месяц.

Стоимость арендной платы за 1 кв.м. аналогичных объектов составляет от 300 рублей до 800 рублей в месяц.

Из экспертного заключения в области оценки №ЭН 21/09-23 ООО «Центр независимой оценки» следует, что возможные границы интервала рыночной стоимости аренды нежилых помещений коммерческого назначения в г.Белгород за 1 кв.м по результатам проведенного анализа составляет 1138-1540 рублей (л. экспертизы 26 оборот, 27).

Ответчик выплачивает арендную плату в размере, находящемся в пределах указанного интервала размера арендной платы.

В материалы гражданского дела не представлено доказательств, подтверждающих, что ответчиком существенно нарушаются условия договора в части уплаты арендной платы.

Не подтверждено доказательствами и причинение истцу значительного ущерба при сохранении условий Договора аренды № недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела также не подтверждено наличие совокупности обстоятельств, предусмотренных положениями ст. 451 ГК РФ.

Истец не реализовал право на обращение к ответчику с заявлением об изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном условиями заключенного договора аренды.

Ссылаясь на положения ст. 619 ГК РФ истец не представил доказательств, подтверждающих факт наличия обстоятельств, приведенных в ст. 619 ГК РФ и не представил доказательств, подтверждающих, что предыдущий арендодатель и истец обращались к ответчику с требованием о прекращении нарушений, исполнении принятых на себя обязательств и предоставляли разумный срок для устранения допущенных нарушений и исполнения принятых ответчиком на себя обязательств.

Ответчиком понесены судебные расходы в размере 5000 рублей по представлению справки Белгородской торгово-промышленной палаты о стоимости арендной платы.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Хайчук Семена Яковлевича к АО «ТАНДЕР» расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП Хайчук Я.С. и АО «ТАНДЕР»; обязать АО «ТАНДЕР»освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 335,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного на 1 этаже двухэтажного здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в течение месяца со дня вступления в законную силу итогового судебного постановления; погасить в ЕГРН соответствующие записи в отношении нежилого помещения общей площадью 335,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном на 1 эт. двухэтажного здания с кадастровым номером № о нахождении в аренде, оставить без удовлетворения.

Взыскать с Хайчук Семена Яковлевича в пользу АО «ТАНДЕР» 5000 рублей- судебные расходы.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья

Решение суда составлено в форме письменного документа (абз.1 п.1 ст. 197 ГПК РФ) 12 января 2024 года.