Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, признании преимущественного права покупки, признании бездействие незаконным, о переводе прав и обязанностей покупателя вследствие нарушения права преимущественной покупки, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО7, ФИО4, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ с вышеприведённой формулировкой, указав, что он является собственником комнаты, жилой площадью 11,0 квадратных метров, которая находится в двухкомнатной квартире ... города Набережные Челны, РТ. Собственником комнаты, жилой площадью 15,3 квадратных метров являлся ответчик ФИО4, который продал её ФИО7 Считает, что при совершении сделки между ответчиками нарушены его права преимущественной покупки.

Просит признать недействительным договор купли-продажи доли в квартире ..., расположенной по адресу: РТ, город Набережные Челны, ... от 25 января 2022 года, заключённый между ФИО7 и ФИО4 и привести стороны в первоначальное положение; признать за ФИО1 преимущественное право покупки доли, принадлежащей ФИО4 в спорном жилом помещении, и перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключённого между ФИО7 и ФИО4; признать незаконным бездействие Управления Росреестра по РТ по не проведению правовой экспертизы договора, заключённого 25 января 2022 между ФИО7 и ФИО4 купли-продажи спорной комнаты; признать незаконным бездействие Управления Росреестра по РТ по не проведению проверки по электронному обращению в горячую линию Росреестра; аннулировать записи о праве собственности за ФИО7 на доли в спорном жилом помещении; взыскать с ответчиков в солидарном порядке расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 650 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО5 поддержала заявленные требования, подтвердив вышеизложенные обстоятельства.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО6 в судебном заседании представил письменный отзыв, пояснил, что ФИО1 был заблаговременно извещён о продаже спорной комнаты за 930 000 рублей, уведомление было направлено ему 15 октября 2021 года. Истец выразил несогласие в приобретении комнаты за указанную цену. По истечении месячного срока ФИО4 продал комнату ФИО7 за 1 050 000 рублей. Просит отказать в удовлетворении исковых требований, взыскать с ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей.

Ответчики ФИО7 в судебном заседании иск не признали, просили в его удовлетворении отказать, поскольку другого жилья не имеют, нуждаются в данной комнате.

Представитель ответчика Управления Росреестра по РТ по извещению в суд не явился, суд считает возможным рассмотреть без его участия.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Из материалов дела усматривается, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит комната, жилой площадью 11,0 квадратных метров, находящаяся в двухкомнатной квартире ..., города Набережные Челны, РТ (л.д.13).

Собственником второй комнаты, жилой площадью 15,3 квадратных метров, являлся ответчик ФИО4, который на основании договора купли-продажи от 25 января 2022 года продал данную комнату ответчикам ФИО7 за 1 050 000 рублей (л.д.18-22).

В обосновании заявленных требований истец указывает на нарушение ответчиками при совершении данной сделки его преимущественное право покупки доли в общей собственности участника долевой собственности при продаже доли постореннему лицу.

Вместе с тем, в материалах дела имеется уведомление ФИО1 о продаже ФИО4 спорной комнаты за 930 000 рублей (л.д.24) и ответ истца ФИО1, в котором он отказывается покупать спорную комнату за указанную цену, а намерен купить её за 750 000 рублей (л.д.25,26).

Суд считает, что истец фактически отказался от преимущественного права покупки доли, навязывая продавцу свою цену спорной квартиры, что недопустимо, поскольку в соответствии со статьёй 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предложение ФИО1 купить комнату, по предложенной цене, позволяли заключить договор купли-продажи комнаты, а сам оспариваемый договор не содержит в себе условий отличающихся от обычно сложившихся условий купли-продажи аналогичного имущества. То обстоятельство, что предложенная цена комнаты в 930 000 рублей не совпадает с ценой, указанной в договоре купли-продажи 1 050 000 рублей не влечёт нарушение преимущественного права истца, поскольку по смыслу закона продавец доли не вправе произвести ее отчуждение за цену, существенно меньшую той цены, по которой было предложено выкупить долю остальным участникам долевой собственности. При этом указанное ограничение накладывается на продавца в целях исключения возможных злоупотреблений с его стороны по отношению к остальным собственникам недвижимости, однако продавец и покупатель имущества вправе определить по взаимному соглашению стоимость данного имущества, в том числе большую, чем было предложено другому собственнику, поскольку в данном случае его право преимущественной покупки не нарушается.

Истец не заявлял о своем желании приобрести указанную комнату и не представил доказательств возможности купить её за 930 000 рублей на момент отчуждения комнаты ответчиком ФИО4

При таких обстоятельствах требования иска в части признания недействительным договора купли-продажи спорной комнаты, приведение сторон в первоначальное положение, признании за ФИО1 преимущественное право покупки доли, принадлежащей ФИО4 в спорном жилом помещении, переведении на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключённого между ФИО7 и ФИО4; аннулировании записи о праве собственности за ФИО7, подлежат отклонению в полном объёме.

Ссылка представителя истца на судебные постановления, согласно которым он уже ранее оспаривал сделку по продаже спорной комнаты (л.д.61-70), что свидетельствует о его заинтересованности в данном жилом помещении, суд находит несостоятельной, поскольку процедура продажи доли в общей долевой собственности регламентирована действующим законодательством и рассматривается судом в каждом конкретном случае в отдельности.

Также суд не находит оснований для удовлетворения иска в части признания незаконным бездействие Управления Росреестра по РТ по не проведению правовой экспертизы оспариваемого договора купли-продажи спорной комнаты и признании незаконным бездействие Управления Росреестра по РТ по не проведению проверки по электронному обращению истца в горячую линию Росреестра, поскольку государственный орган исполняет обязанности в пределах своих полномочий. Сведениями о том, что истец обращался к ответчику с каким-либо заявлением, суд не располагает.

При таких обстоятельствах, заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

В силу статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Ответчик ФИО4 заявил ходатайство о взыскании с истца в его пользу расходы на оплату услуг представителя, в связи с чем, суд, с учётом принципов разумности и соразмерности, категории спора, затраченного представителем времени, определяет такие расходы в размере 8 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, признании преимущественного права покупки, признании бездействие незаконным, о переводе прав и обязанностей покупателя вследствие нарушения права преимущественной покупки, взыскании судебных расходов отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 расходы на оплату услуг представителя в размере 8 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца через Набережночелнинский городской суд.

Судья подпись Багаутдинов К.М.

Мотивированное решение изготовлено 14 апреля 2022 года. На момент публикации не вступило в законную силу.

Решение18.04.2022