Гражданский кодекс часть 1

В обоснование иска указано, что 10.03.2020 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с условиями Договора Продавец передал, а Покупатель принял земельный участок категория: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения; многоэтажные жилые дома; среднеэтажные жилые дома. Общая площадь 43 232 кв.м., с кадастровым номером № №, расположенный по адресу: г. Краснодар, п. Пригородный. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 24.03.2020 года за номером №-23/001/2020-19. В соответствии с пунктом 3 Договора стоимость участка составила 30 567 000 рублей. Расчет между сторонами произведен в полном объеме, путем зачета встречных однородных требований, что подтверждается: соглашением о взаимозачете № 10.03/2020-1 от 10.03.2020 года на сумму 13 877 000 рублей, согласно которому истец и ответчик зачли однородные денежные требования на общую сумму 13 877 000 рублей; соглашением о взаимозачете № 10.03/2020-3 от 10.03.2020 года на сумму 390 000 рублей, согласно которому Стороны зачли однородные денежные требования на общую сумму 390 000 рублей. Таким образом, Стороны пришли к соглашению зачесть взаимные обязательства на общую сумму 30 567 000 рублей, путем подписания ранее упомянутых соглашений о взаимозачетах. При осуществлении всех вышеуказанных сделок и установления цен, Стороны руководствовались кадастровой стоимостью отчуждаемых объектов недвижимости. 01.04.2020 между ФИО1 и ООО СЗ «Южно-региональная строительная компания» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. ООО СЗ «ЮРСК», в котором ФИО1 является учредителем, имело намерения, в соответствии с видом разрешенного использования, возводить многоквартирный жилой комплекс «Южная мечта». Застройщиком проведен широкий перечень подготовительных работ по объекту, общая стоимость выполненных подготовительных работ по которым составляет 60 486 801 рубль 44 коп., что подтверждает справка о понесенных расходах. Кроме того, собран и передан в департамент архитектуры и градостроительства города Муниципального образования г. Краснодар, пакет документов, необходимых для получения разрешения на строительство объекта. 21.09.2020 году на основании Определения Арбитражного суда г. Москвы от 05.08.2020 года по делу № А40-71362/2017 был наложен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.06.2017 года КБ «РЭБ» (АО) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на один год. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов». В Арбитражном суде г. Москвы рассматривается заявление конкурсного управляющего КБ «РЭБ» (АО) к Компании «Альфатаро Лимитед» ALPHATARO LIMITED при участии третьего лица Управлении Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: о признании недействительными сделок соглашений о расторжении договоров ипотеки земельных участков, заключенные между КБ «РЭБ» (АО) и Компанией Альфатаро Лимитед. о признании действующими договоров ипотеки на земельные участки. Компания «Альфатаро Лимитед» ALPHATARO LIMITED являлась собственником данного земельного участка, некоторое время назад, после чего продала его Компании Роменайко Лимитед. Затем участок был продан Компании Геобиз Лимитед, которая в свою очередь продала его ФИО2 В Арбитражный суд г. Москвы 03.08.2020 года от конкурсного управляющего КБ «РЭБ» (АО) поступило ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю совершать регистрационные действия в отношении 1 414 земельных участков. Определением суда от 05.08.2020 указанное заявление конкурсного управляющего было удовлетворено. Не согласившись с выводами суда, ООО СЗ «ЮРСК» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением об отмене обеспечительных мер, принятых определением суда от 05.08.2020 в связи тем, что принятые меры нарушают права лиц не участвующих в деле. Приняв во внимание доводы сторон, суд установил, что указанные в заявлении сведения являются новыми обстоятельствами, так как не были и не могли быть известны суду на момент принятия обеспечительных мер. Определением Арбитражного суда г. Москвы от 13.11.2020 года заявление ООО СЗ «ЮРСК» было удовлетворено, обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на совершение регистрационных действий отношении земельного участка с кадастровым номером № - отменены. Однако требование конкурсного управляющего о признании недействительными сделок соглашений о расторжении договоров ипотеки земельных участков и о признании действующими договоров ипотеки на земельные участки, еще находится на рассмотрении Арбитражного суда г. Москвы. Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения с иском в суд.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить иск.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представила пояснения на исковые требования, из которых следует, что ФИО2 не имеет финансовых или иных претензий к ФИО1 в рамках заключенного договора. Расчет произведен полностью. Возражений в отношении признания ФИО1 добросовестным приобретателем не имеет.

Представитель третьего лица КБ «Росэнергобанк» а лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом посредством телеграммы (вручена специалисту ФИО5 22.04.2021), о причинах неявки суду не сообщил, рассмотреть дело в свое отсутствие не просил, возражений относительно заявленных исковых требований не представил.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.03.2020 между ФИО1 («Покупатель») и ФИО2 («Продавец») был заключен договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с условиями Договора Продавец передал, а Покупатель принял земельный участок категория: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения; многоэтажные жилые дома; среднеэтажные жилые дома; общая площадь 43 232 кв.м., с кадастровым номером № №, расположенный по адресу: г. Краснодар, п. Пригородный.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 24.03.2020 года за номером №.

На основании ст. 556 ГК РФ, а также п.4 Договора, земельный участок передан Истцу на основании договора с момента его подписания, который является документом, подтверждающим передачу земельного участка в собственность Истца без составления каких-либо иных документов.

Пунктом 8 Договора установлено, что до заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. В случае наличия арестов и запрещений в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Ответчик обязался возвратить, уплаченные деньги Истцу, а также возместить все понесенные Истцом убытки

В соответствии с пунктом 3 Договора стоимость участка составила 30 567 000 рублей 00 копеек. Расчет между сторонами произведен в полном объеме, путем зачета встречных однородных требований что подтверждается:

Соглашением о взаимозачете № 10.03/2020-1 от 10.03.2020 года на сумму 13 877 000 рублей 00 копеек, по отношениям сторон, вытекающих из договоров:

Договор купли-продажи квартиры № 3 (50,1) кв.м, с кадастровым номером № на сумму в размере 1 153 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи квартиры № 110 (49,1) кв.м, с кадастровым номером № на сумму в размере 1 202 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи квартиры № 123 (50,1) кв.м, с кадастровым номером № на сумму в размере 1 227 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи квартиры № 131 (50,1) кв.м, с кадастровым номером № на сумму в размере 1 227 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи квартиры № 323 (46,6) кв.м, с кадастровым номером № на сумму в размере 1 141 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи квартиры № 399 (49,2) кв.м, с кадастровым номером № на сумму в размере 1 205 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи квартиры № 401 (45,9) кв.м, с кадастровым номером № на сумму в размере 1 124 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи квартиры № 427 (49,1) кв.м, с кадастровым номером № на сумму в размере 1 202 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи квартиры № 434 (49,3) кв.м, с кадастровым номером № на сумму в размере 1 207 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи квартиры № 442 (46,1) кв.м, с кадастровым номером № на сумму в размере 1 229 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи квартиры № 476 (44,8) кв.м, с кадастровым номером № на сумму в размере 1 031 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи квартиры № 478 (44,7) кв.м, с кадастровым номером № на сумму в размере 1 029 000 рублей 00 копеек;

По данному соглашению Истец и Ответчик зачли однородные денежные требования на общую сумму 13 877 000 рублей, вытекающих из вышеуказанных договоров купли-продажи квартир и договора купли продажи земельного участка от 10.03.2020 года.

Соглашением о взаимозачете № 10.03/2020-2 от 10.03.2020 года на сумму 16 300 000 рублей 00 копеек, подписанное между ФИО6 и ФИО1 на основании договора Цессии от 10.03.2020 по отношениям сторон, вытекающих из договоров:

Договор купли-продажи земельного участка (547 кв.м.) с кадастровым номером 23:43:040058:9 на сумму в размере 1 760 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи жилого дома (169,9 кв.м.) с кадастровым номером 23:43:040058:276 на сумму в размере 3 640 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи земельного участка (775 кв.м.) с кадастровым номером 23:43:0410044:41 на сумму в размере 2 460 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи жилого дома (504,9 кв.м.) с кадастровым номером 23:43:040058:275 на сумму в размере 8 440 000 рублей 00 копеек;

По данному соглашению Стороны зачли однородные денежные требования на общую сумму 16 300 000 рублей, вытекающих из вышеуказанных договоров купли-продажи жилых домов и земельных участков и договора купли продажи земельного участка от 10.03.2020 года. ФИО6 приобрела право требование к ФИО1 путем заключения с ФИО7 соглашения об уступки права требования № от 10.03.2020 года.

Соглашением о взаимозачете № 10.03/2020-3 от 10.03.2020 года на сумму 390 000 рублей 00 копеек, подписанное между ФИО8 и ФИО1 на основании договора Цессии от 10.03.2020 года по отношениям сторон, вытекающих из договоров:

Договор купли-продажи нежилого помещения пом. 103 (16,7 кв.м.) с кадастровым номером 23:43:040058:4886 на сумму в размере 191 000 рублей 00 копеек;

Договор купли-продажи нежилого помещения пом. 102 (17,4 кв.м.) с кадастровым номером 23:43:040058:4885 на сумму в размере 199 000 рублей 00 копеек;

По данному соглашению Стороны зачли однородные денежные требования на общую сумму 390 000 рублей, вытекающих из вышеуказанных договоров купли-продажи нежилых помещений и договора купли-продажи земельного участка от 10.03.2020 года. ФИО8 приобрела право требование к ФИО1 путем заключения с ФИО7 соглашения об уступки права требования № от 10.03.2020.

Таким образом, Стороны пришли к соглашению зачесть взаимные обязательства на общую сумму 30 567 000 рублей 00 копеек путем подписания ранее упомянутых соглашений о взаимозачетах. При осуществлении всех вышеуказанных сделок и установления цен, Стороны руководствовались кадастровой стоимостью отчуждаемых объектов недвижимости.

01.04.2020 между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Южно-региональная строительная компания» (Застройщик) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

ООО СЗ «ЮРСК», в котором ФИО1 является учредителем, имело намерения, в соответствии с видом разрешенного использования, возводить многоквартирный жилой комплекс «Южная мечта». Застройщиком проведен широкий перечень подготовительных работ по объекту, среди которых: мобилизация и устройство строительной площадки; срезка растительного слоя; устройство временных дорог; устройство временного ограждения; устройство временного ограждения из сетки; временное освещение площадки; временное энергоснабжение 1 очереди площадки; устройство основания под БКТП; временное энергоснабжение 2 очереди площадки; устройство системы видеонаблюдения; устройство временного водопровода; аренда земельного участка; геодезические работы; проектные работы; технические условия; экспертиза проектной документации и другие.

Общая стоимость выполненных подготовительных работ составляет 60 486 801 рубль 44 копейки, что подтверждает справка о понесенных расходах.

Застройщиком собран и передан в департамент архитектуры и градостроительства города Муниципального образования г. Краснодар, пакет документов, необходимых для получения разрешения на строительство объекта.

В силу положений ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ч. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Ответчик в своих пояснениях на иск указал, что не имеет финансовых или иных претензий к ФИО1 в рамках заключенного договора. Расчет произведен полностью.

Судом установлено, что компания «Альфатаро Лимитед» ALPHATARO LIMITED ранее являлась собственником земельного участка с кадастровым номером №. В последствии в отношении спорного земельного участка были произведены сделки по его отчуждению, в результате которых земельный участок перешел в собственность ФИО2

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.06.2017 года КБ «Росэнергобанк» (АО) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на один год. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 05.08.2020 года по делу № А40-71362/2017-184-74Б был наложен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю совершать регистрационные действия в отношении земельных участков (согласно определению), в том числе земельного участка с кадастровым номером №.

29.10.2020 ООО СЗ «Южно-региональная строительная компания» поступило заявление об отмене обеспечительных мер, принятых определением суда от 05.08.2020 в отношении спорного земельного участка.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 13.11.2020 года заявление ООО СЗ «ЮРСК» было удовлетворено, обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на совершение регистрационных действий отношении земельного участка с кадастровым номером № отменены.

На момент обращения с настоящим иском в суд в Арбитражном суде г. Москвы рассматривается заявление конкурсного управляющего КБ «РЭБ» (АО) к Компании «Альфатаро Лимитед» ALPHATARO LIMITED при участии третьего лица Управлении Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: о признании недействительными сделок соглашений о расторжении договоров ипотеки земельных участков, заключенные между КБ «РЭБ» (АО) и Компанией Альфатаро Лимитед; о признании действующими договоров ипотеки на земельные участки; признании за КБ «Росэнергобанк» (АО) право залога на объекты недвижимого имущества, в том числе земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

В абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исходя из приведенной выше нормы права и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации добросовестность приобретателя презюмируется.

С учетом всех обстоятельств по делу, исследовав представленные сторонами доказательства и дав им надлежащую правовую оценку, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ФИО1 является добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №, поскольку спорный земельный участок приобретен им возмездно, за оговоренную в договоре купли-продажи от 10.03.2020 стоимость (30 567 000 рублей). Как следует из Договора купли-продажи земельного участка от 10.03.2020 до заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок № никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок с кадастровым номером № выбыл из владения собственника помимо его воли, не имеется.

Застройщиком - ООО СЗ «ЮРСК», по договору аренды спорного земельного участка от 01.04.2020, проведен широкий перечень подготовительных работ по объекту, общая стоимость которых составила 60 486 801,44 рублей. Кроме того, ООО СЗ «ЮРСК» собран и передан в департамент архитектуры и градостроительства города Муниципального образования г. Краснодар, пакет документов, необходимых для получения разрешения на строительство объекта – многоквартирный жилой комплекс «Южная мечта».

При изложенном, суд считает возможным удовлетворить заявленные исковые требования ФИО1 о признании добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Краснодара.

Судья: