Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Дышековой Л. Х. к ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополья», АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о признании права собственности на недвижимое имущество – жилой дом отсутствующим, признании регистрации права собственности незаконной, передаче недвижимого имущества,

установил:

Дышекова Л.Х. обратилась в суд с иском к ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополья», АО «Агентство по ипотечному кредитованию» о признании права собственности на недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> за ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отсутствующим, признании регистрации права собственности на указанное имущество за ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» незаконной, передаче недвижимого имущества – жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>Дышековой Л.Х.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 27.08.2007г. истец заключила с ЗАО «Первая ипотечная компания «Ставрополья» договор займа №-ДЗ, по которому был предоставлен ипотечный кредит на сумму 3640000 руб. на приобретение жилого дома.

27.08.2007г. был заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 98,2 кв.м., кадастровый №:А:10000 и земельного участка площадью 715 кв.м. кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

Решением Промышленного районного суда <адрес> удовлетворены исковые требования залогодержателя и кредитора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которому были переданы права залогодержателя на основании сделки с предыдущим владельцем закладной – ЗАО «Первая ипотечная компания «Ставрополья». Решением суда было обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

На основании исполнительного листа, выданного Промышленным районным судом <адрес> по указанному гражданскому делу возбуждено исполнительное производство в отношении должника – Дышековой Л.Х. в пользу взыскателя – АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

На основании постановления о передаче арестованного имущества на торги в рамках исполнительного производства Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> были проведены торги по продаже арестованного имущества должника Дышековой Л.Х. – жилого дома площадью 98,2 кв.м. и земельного участка площадью 715 кв.м., по адресу: <адрес>, оценочной стоимостью 5200000 руб.

В связи с тем, что указанные торги были признаны несостоявшимися, цена на реализуемое недвижимое имущество на основании постановления судебного пристава-исполнителя <адрес> отдела судебных приставов <адрес> была снижена на 15%, жилой дом и земельный участок были повторно выставлены на торги.

С признанием несостоявшихся повторных торгов по реализации имущества должника Дышековой Л.Х., Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> были повторно возвращены документы на имущество в <адрес> отдел судебных приставов <адрес>.

В соответствии со ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель <адрес> отдела судебных приставов <адрес> предложил взыскателю АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» оставить за собой имущество должника Дышековой Л.Х. – жилой дом площадью 98,2 кв.м. кадастровый №:А:10000 и земельный участок площадью 715 кв.м. кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, по цене на 25% ниже стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества должника (3900000 руб.), так как указанное имущество не было реализовано в двухмесячный срок специализированной торгующей организацией.

Полагает, что АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» приобрело право собственности на вышеуказанное имущество по адресу: <адрес> на основании незаконных действий по оставлению недвижимого имущества за собой в рамках исполнительного производства.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от 17.06.2009г. обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок по <адрес> в <адрес> и реализации их путем продажи с публичных торгов. Указанное решение само по себе не предоставляло АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» право собственности на указанное имущество, а лишь говорило о необходимости выставления на публичные торги.

Право собственности на указанное имущество было зарегистрировано за АО ««Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в порядке ч.5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ.

Согласно ч.5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебном приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.

Согласно п. 6 ст. 350 ГК РФ при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет ипотеки за собой с оценкой в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Ст. 28.1 Закона РФ от 29.05.1992г. № «О залоге», ст. 58 ФЗ от 16.07.1998г.№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога, ипотеки в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге, ипотека прекращается.

Согласно пп.4 п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае, если реализация заложенного имущества в порядке, установленном законом оказалась невозможной.

Совокупное толкование указанных норм сводится к тому, что судьба залогового права (ипотеки) поставлена законодателем в зависимость от действия (бездействия) залогодержателя в границах специально установленного месячного срока, исчисляемого от даты признания повторных торгов несостоявшимися. Данные нормы носят императивный характер, исключающий их диспозитивное толкование по усмотрению сторон.

Согласно п. 11, 12 ст. 87, п.3 ст. 92 ФЗ «Об исполнительном производстве» в случаях объявления повторных торгов несостоявшимися предложение взыскателю оставить имущество за собой направляет судебный пристав-исполнитель. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает специальные правила для залогодержателя в отношении реализации им права оставить предмет ипотеки за собой, и реализация этого права не ставится в зависимость от сроков совершения судебным приставом-исполнителем действий, предусмотренных названными статьями ФЗ «Об исполнительном производстве».

Поскольку повторные торги признаны несостоявшимися на основании протокола от 17.02.2014г., месячный срок, установленный п. 5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начал течь с 18.02.2014г., следовательно, предельный срок по реализации права залогодержателя АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на оставление ипотеки за собой истек 18.03.2014г.

Истец полагает, что взыскатель в установленные сроки не реализовал свое право на оставление предмета залога за собой, в связи с чем, ипотека считается прекратившей свое действие с 18.03.2014г.

При этом, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой в материалах дела о реализации арестованного имущества должника Дышековой Л.Х. отсутствует.

Так как заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой является документом-основанием для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки: жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, то отсутствие такого заявления, является основанием для признания регистрации права собственности на спорную квартиру АО «Агентство по ипотечному кредитованию» незаконным.

Считает, что регистрация права собственности на залоговое имущество, находящееся по указанному адресу, произошла незаконно, т.к. ответчик не воспользовался в соответствии со ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» своим правом в месячный срок после объявления повторных торгов несостоявшимися оставить залоговое имущество за собой и в связи с чем, договор залога считается прекращенным в силу закона, и не требует каких-либо действий от залогодателя для признания данного факта.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Просит суд признать право собственности на недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> за ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отсутствующим, признать регистрацию права собственности на указанное имущество за ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» незаконной, передать недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>Дышековой Л.Х.

Представитель ответчика ЗАО «Первая ипотечная компания «Ставрополья» по доверенности Зиганшина О.К. представила возражения на исковое заявление Дышековой Л.Х., указав, что с заявленными исковыми требованиями не согласны. Основной довод истца сводится к тому, что ответчик в указанные законом сроки не уведомил судебных приставов-исполнителей о намерении оставить за собой имущество после несостоявшихся торгов.

Однако, несоблюдение взыскателем – АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» порядка и срока уведомления судебных приставов-исполнителей оставить имущество за собой, само по себе не может повлечь признание ипотеки прекращенной, залогодержатель выразил согласие на оставление нереализованного имущества за собой в течение трех дней с момента получения от службы судебных приставов уведомления от 07.08.2014г. Более того, АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» воспользовалось правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, направив заявление в территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом 12.03.2014г.

Согласно методическим рекомендациям по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении взыскания на имущество (утв. Федеральным агентством по управлению государственным имуществом 11.04.2014г.) если арестованное имущество не реализовано в срок, установленный действующим законодательством, Росимущество, территориальные управления Росимущества (специализированные организации) в течение десяти рабочих дней с даты окончания срока реализации имущества должника (с приложенными оригиналами документов) возвращает имущество судебному приставу-исполнителю по акту приема-передачи.

Согласно ФЗ «Об исполнительном производстве», п.п. 11, 12, 13 если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой. В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой, имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствия их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику.

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 05.07.2011г. №-В11-1В, несоблюдение взыскателем порядка и срока уведомления организатора торгов и судебного пристава-исполнителя при наличии волеизъявления оставить имущество за собой само по себе не может повлечь признание ипотеки прекращенной.

АО «АИЖК» выразило согласие на оставление нереализованного имущества за собой в течение трех дней с момента получения от службы судебных приставов уведомления от 07.08.2014г.

Полагает, что истец злоупотребляет своим правом на защиту, что само по себе является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 ст. 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

При этом, суд, установив факт злоупотребления правом, может применить последствия, предусмотренные ч.2 ст. 10 ГК РФ, по собственной инициативе.

С момента приобретения прав по закладной, истец задолженность по договору займа погашал частично и с просрочками (с 2007г. всего произведено 12 платежей), с просьбой о предоставлении рассрочки либо отсрочки исполнения, а также с предложением заключить мировое соглашение с целью сохранить недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки – не обращался. Залог недвижимого имущества был единственной гарантией на получение кредитором хотя бы частичного удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества.

Исполнительное производство было окончено, иного имущества, за счет которого можно было бы погасить имеющуюся задолженность, у Дышековой Л.Х. не имеется.

Считает, что характер действий истца следует расценивать с учетом требований ст. 10 ГК РФ с точки зрения добросовестности, разумности и их целевой направленности, поскольку истец воспользовался законными способами защиты с целью обогащения за счет АО «АИЖК», что является одной из форм злоупотребления правом.

При проведении регистрации права собственности проводилась правовая экспертиза документов, предоставленных на регистрацию (а именно заявление об оставлении нереализованного имущества за собой от 12.03.2014г., решение Ленинского районного суда <адрес> от 17.06.2009г., протокол № от 17.02.2014г.), где предоставленным документам была дана надлежащая оценка. После проведенной экспертизы было выдано свидетельство о праве собственности, которое в силу закона является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Указывает, если у истицы возникают вопросы к действиям регистратора при проведении регистрации, то согласно Постановлению Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010г. (п. 56) подлежат рассмотрению в порядке главы 25 ГПК РФ.

В силу п.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1999г. № 122-ФЗ государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права. При этом, в судебном порядке может быть оспорено само зарегистрированное право на недвижимое имущество. Ни ГК РФ, ни названным законом, ни иными законами не предусмотрен такой способ защиты как признание незаконной осуществление регистрации права. Исходя из системного толкования положений ст. 12 ГК РФ и ст.2 указанного ФЗ в судебном порядке может быть оспорено только само зарегистрированное вещное право, а не действия уполномоченного органа по его государственной регистрации.

Гражданское законодательство не предусматривает такого способа защиты, как требование о признании недействительным зарегистрированного права на недвижимость.

По смыслу ст. 12 и гл. 20 ГК РФ, требование о признании ничтожным договора, аннулировании государственной регистрации вещного права ответчика не могут привести к восстановлению вещного права истца, лишенного владения спорным имуществом, и не гарантирует всем участникам спора защиту их прав и интересов.

Таким образом, если истец требует защитить вещное право, заявив иск о признании права, признании сделки ничтожной или аннулировании государственной регистрации права ответчика на недвижимость, то он должен обосновать, каким образом использование именно этих способов защиты приведет к восстановлению его права. При этом, суды исходят из того, что истец воспользовался ненадлежащим способом защиты, ему следовало обратиться в суд с требованием о восстановлении утраченного владения.

Полагает, что требования истца о погашении записи о регистрации права собственности не обоснованы и не подлежат удовлетворению. Просит суд в удовлетворении исковых требований Дышековой Л.Х. отказать.

От ответчика АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» поступили возражения на исковое заявление Дышековой Л.Х., указав, что исковые требования не признает, поскольку считает их незаконными и необоснованными. Решением Промышленного районного суда <адрес> иск ОАО «АИЖК» к Дышековой Л.Х. удовлетворен, в том числе обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок. Решение вступило в законную силу.

Согласно выписок из ЕГРП от 08.08.2016г. в настоящее время законным правообладателем жилого дома и земельного участка с 25.02.2015г. является АО «АИЖК».

Ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно п.3 ст. 92 ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой.

Постановлением Пленума ВС РФ от 17.11.2015г. № разъяснено, что момент начала исчисления срока, в течение которого залогодержатель должен направить заявление об оставлении имущества за собой, определяется датой публикации извещения об объявлении повторных публичных торгов несостоявшимися.

В случаях, когда залогодержатель (взыскатель в исполнительном производстве) не участвовал в публичных торгах и публикация извещения об объявлении публичных торгов несостоявшимися отсутствует, вышеуказанный срок исчисляется с даты получения залогодержателем уведомления судебного пристава-исполнителя о праве оставить за собой нереализованное имущество (ч.3 ст. 92 Закона об исполнительном производстве).

Из указанного следует, что если заложенное имущество не продано на повторных торгах, судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю-залогодержателю предложение оставить залог за собой.

После получения согласия взыскателя – залогодержателя об оставлении имущества за собой, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о передаче залогового имущества взыскателю. На основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче залогового имущества взыскателю и заявления взыскателя регистрируется право на недвижимое имущество (квартиру).

Выписки из ЕГРП свидетельствуют о том, что имущество находится в собственности АО «АИЖК».

Следовательно, согласие на оставление залогового имущества за собой было им дано, так как является основанием вынесения постановления судебного пристава-исполнителя о передаче имущества взыскателю и последующей регистрации права собственности.

Полагает, что истцом не представлены доказательства нарушения порядка оставления взыскателем – залогодержателем за собой имущества, в том числе не представлена публикация извещения об объявлении публичных торгов несостоявшимися и/или документов, подтверждающих направление судебным приставом-исполнителем АО «АИЖК» предложение оставить имущество за собой.

Истец, как сторона, вначале искового производства, а затем и сторона исполнительного производства был вправе знакомиться с материалами дела и быть в курсе производимых исполнительских действий и имел возможность представить суду копии документов исполнительного производства.

В исковом заявлении истец ссылается, что по его мнению ипотека считается прекратившей свое действие с 18.03.2014г. Из указанного следует, что истец, как сторона исполнительного производства знал (должен был знать) о сроке для оставления взыскателем имущества за собой.

Согласно п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признании сделки недействительной, т.е. с марта 2014г.

Принимая во внимание, что истец без уважительных причин пропустил срок исковой давности для обращения в суд, АО «АИЖК» считает, что в иске истцу должно быть отказано только на установление судом данных обстоятельств.

Просит суд в удовлетворении исковых требований Дышековой Л.Х. отказать.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Управление Росреестра по СК, ООО «Доступное жилье».

Истец Дышекова Л.Х., извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явилась. Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца с участием представителя в соответствие со ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца Дышековой Л.Х. по доверенности Ивенский М.А. поддержал исковые требования в полном объеме, дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Просил требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности Свиридов Д.А. в судебном заседании исковые требования Дышековой Л.Х. не признал, дал пояснения, аналогичные изложенным в возражениях на исковое заявление. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика ЗАО «Первая ипотечная компания «Ставрополья» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика в соответствие со ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ООО «Доступное жилье» по доверенности Колиниченко М.С. в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований Дышековой Л.Х. отказать. Пояснила, что между АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Продавец) и ООО «Доступное жилье» (Покупатель) 08.08.2016г. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка и передаточный акт к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по СК в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, об уважительности причин неявки суд не известил. Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица в соответствие со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии с п. 4 ст. 58 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п.1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в п.1 ст. 62.1 настоящего закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Пунктом 5 ст. 58 указанного закона предусмотрено, что если залогодержатель не воспользуется своим правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебном приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.

Статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом дата между ЗАО «Первая ипотечная компания «Ставрополье» и Дышековой Л.Х., Накоховой Б.Х. был заключен договор займа №-ДЗ, согласно которому должникам был предоставлен ипотечный жилищный заем в сумме 3 640 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность Дышековой Л.Х. жилого дома, площадью 98,2 кв.м. и земельного участка, площадью 715 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>.

На приобретенное Дышековой Л.Х. имущество (квартиру) на денежные средства, полученные по договору займа от дата, обеспеченное ипотекой, была оформлена закладная, где залогодержателем выступал кредитор ЗАО «Первая ипотечная компания «Ставрополье». В последующем права по данной закладной были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору займа со стороны заемщиков, решением Ленинского районного суда <адрес> от дата вступившим в законную силу 30.06.2009г. исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Дышековой Л.Х., Накоховой Б.Х. об обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании суммы задолженности по договору займа, взыскании судебных расходов и расходов по реализации имущества были удовлетворены. Обращено взыскание на заложенное имущество жилой дом, площадью 98,2 кв.м. и земельный участок, площадью 715 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, путем реализации её с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость указанной недвижимости в размере 5 200 000 рублей.

дата выдан исполнительный лист.

Постановлением судебного пристава-исполнителя УФССП по <адрес>Стебловского Ю.А. от 16.08.2011г. возбуждено исполнительное производство № в отношении должника Дышековой Л.Х. в пользу взыскателя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», предмет исполнения – обращение взыскания на заложенное имущество - жилой дом, площадью 98,2 кв.м. и земельный участок, площадью 715 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, произведена опись и на указанное имущество наложен арест.

В рамках исполнительного производства квартира должника Дышековой Л.Х. была передана на реализацию в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (ТУ Росимущество в СК), что подтверждается постановлением судебного пристава-исполнителя <адрес> отдела службы судебных приставов по СК Рудикова А.Н. от дата.

Как следует из протокола № постоянно действующей комиссии Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> по проведению торгов по продаже имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, торги, проводившиеся 27.12.2013г. в отношении залогового имущества должника Дышевой Л.Х., начальная цена продажи 5 200 000 рублей (лот №) признаны несостоявшимися.

Согласно протокола № повторные торги, проводившиеся 17.02.2014г., в отношении жилого дома, площадью 98,2 кв.м. и земельного участка, площадью 715 кв.м., находящихся по адресу: <адрес> (лот №) признаны несостоявшимися.

С учетом положений ч.3 ст. 92 Федерального закона от 2.10.2007
N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в связи с признанием повторных публичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель УФССП по <адрес>Паничкина О.И. направила в адрес залогодержателя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» предложение оставить за собой нереализованное специализированной торгующей организацией в двухмесячный срок имущество с уценкой на 25%, принадлежащее Дышековой Л.Х..

Вышеуказанное предложение 07.08.2014г. было получено представителем ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Япринцевым А.Б. по доверенности.

На следующий день, 08.08.2014г. в адрес УФССП по <адрес> поступил ответ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», согласно которому залогодержатель изъявил желание принять на баланс нереализованное имущество должника Дышековой Л.Х. в виде жилого дома, площадью 98,2 кв.м. и земельного участка, площадью 715 кв.м., находящихся по адресу: <адрес> по стоимости 3978000 рублей.

В связи с вышеизложенным 08.10.2014г. судебным приставом-исполнителем УФССП по <адрес>Паничкиной О.И. вынесено постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю и составлен акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Промышленного РОСП <адрес> УФССП России по СК от 08.10.2014г. постановлено провести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, площадью 98,2 кв.м. и земельный участок, площадью 715 кв.м., по адресу: <адрес> должника Дышековой Л.Х. к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», в связи с тем, что взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил нереализованное имущество за собой.

Постановлением от 23.12.2014г. исполнительное производство № в отношении должника Дышековой Л.Х. окончено.

Согласно выписки из ЕГРП № от 09.08.2016г. следует, что 25.02.2016г. за ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 98,2 кв.м. и земельный участок, площадью 715 кв.м. по адресу: <адрес>.

Таким образом, вопреки утверждению истца, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» выразило свое согласие оставить нереализованное на публичных торгах имущество за собой 08.08.2014г., то есть на следующий день после того, как судебный пристав-исполнитель поставил залогодержателя в известность о его праве, и ему стало известно о признании повторных торгов несостоявшимися.

Обстоятельств, свидетельствующих о том, что взыскатель мог воспользоваться правом заявить об оставлении за собой нереализованного на повторных торгах имущества ранее, судом не установлено, поскольку взыскатель в них участия не принимал.

Суд приходит к выводу, что срок для оставления имущества за взыскателем ответчиком не пропущен, и ипотека прекращению не подлежит.

Согласно п. 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015г. № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», при объявлении повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) имущество, являющееся предметом ипотеки, в порядке и сроки, установленные п.5 ст. 350.2 ГК РФ, п. 1,4,5 ст. 58 Закона об ипотеке с учетом ограничений, установленных этим Законом.

Залогодержатель считается воспользовавшимся таким правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Если залогодержатель не воспользуется указанным правом в течение месячного срока после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается (п.5,6 ст. 350.2 ГК РФ, п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке).

Момент начала исчисления срока, в течение которого залогодержатель должен направить заявление об оставлении имущества за собой, определяется датой публикации извещения об объявлении повторных публичных торгов несостоявшимися.

Согласно п. 12 ст. 87 Закона «Об исполнительном производстве» нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника.

Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.

В соответствии с п. 13 указанной статьи, в случае отказа взыскателя от имущества должника либо не поступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику.

Указанные требования Закона «Об исполнительном производстве» взыскателем были соблюдены.

Ссылки представителя истца в судебном заседании в опровержение данных обстоятельств на ответ <адрес> отдела судебных приставов от 22.03.2016г. о том, что упомянутое выше заявление взыскателя не зарегистрировано в электронной базе данных входящей корреспонденции (л.д. 11) суд находит несостоятельными.

Исходя из требований Закона об исполнительном производстве и Закона об ипотеке, регистрация заявления взыскателя не входит в обязанности ОАО «АИЖК», поскольку иных требований, помимо письменной формы и срока подачи, к подобному роду уведомлений закон не предъявляет.

Поскольку представленное в дело уведомление взыскателя от 08.08.2014г. соответствует требованиям ч. 2 ст. 71 ГПК РФ, а также положениям ГОСТ Р 6.30-2003 «Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов» (принят и введен в действие постановлением Госстандарта РФ от дата№-ст), оснований для признания его подложным у суда не имеется.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.02.2015г., выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, собственником жилого дома площадью 98,2 кв.м. по адресу: <адрес> является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании решения суда от 17.06.2009г., Протокола № от 17.02.2014г., заявления об оставлении нереализованного имущества за собой №А от 12.03.2014г.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.02.2015г., выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, собственником земельного участка площадью 715 кв.м., назначение: земли населенных пунктов под индивидуальную жилищную застройку, с кадастровым номером 26:12:011722:91 по адресу: <адрес> является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании решения суда от 17.06.2009г., Протокола № от 17.02.2014г., заявления об оставлении нереализованного имущества за собой №А от 12.03.2014г.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Порядок проведения государственной регистрации определен ст. 13 Закона о регистрации и предусматривает, что при государственной регистрации прав производится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Согласно ст. 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, у которого должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие требованиям, указанным в ст. 18 указанного закона.

Судебным приставом-исполнителем <адрес> отдела службы судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес> и представителем ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» предоставлены документы, необходимые для государственной регистрации в соответствии со ст. 25.4 Закона о регистрации.

Суд полагает, что регистрирующий орган не вправе давать оценку представленным на государственную регистрацию документам и выходить за пределы полномочий, предоставленных Законом о регистрации. Кроме того, торги, даже если при их проведении были нарушены правила, установленные законом, не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом по иску заинтересованного лица в соответствии со ст. 166, 449 ГК РФ.

В силу изложенного, у суда не имеется оснований для признания зарегистрированного права за АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> – отсутствующим.

Также, суд считает, что решение суда об отказе в удовлетворении требований истца не может являться основанием для признания регистрации права собственности на вышеуказанное имущество за Дышековой Л.Х. и передаче ей данного имущества.

Оценивая доводы ответчика ОАО «АИЖК» о пропуске истцом срока на обращение с настоящим иском, суд, приходит к выводу об их несостоятельности, так как основанием для обращения Дышековой Л.Х. в суд явилось нарушение, по её мнению, взыскателем процедуры оставления предмета ипотеки за собой, о чем ей стало известно из постановления судебного пристава-исполнителя Промышленного РОСП <адрес> УФСПП России по СК от 22.03.2016г., из которого следует, что в рамках исполнительного производства № заявление ОАО «АИЖК» об оставлении нереализованного имущества за собой от 12.03.2015г. №А в отдел не поступало.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Дышековой Л. Х. к ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополья», АО «Агентство по ипотечному кредитованию» о признании права собственности на недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> за АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отсутствующим, признании регистрации права собственности на указанное имущество за АО «Агентство по ипотечному кредитованию» незаконной, передаче недвижимого имущества – жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> за Дышековой Л.Х. – отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18.11.2016г.

Судья подпись О.М. Такушинова