Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя истца ООО «Новострой» по доверенности от датаФИО1, являющегося так же представителем третьего лица заявляющего самостоятельные исковые требования ФИО2 по доверенности от дата,

представителя ФИО3 действующего в интересах несовершеннолетней ответчицы ФИО4 по доверенности от датаФИО5,

представителя ответчика Администрации <адрес> по доверенности от датаФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению третьего лица заявляющего самостоятельные требования ФИО2 к ФИО7, ФИО8, ФИО4, Администрации <адрес> о переводе прав по договору аренды земельного участка,-

УСТАНОВИЛ:

ООО «Новострой» обратилось в Промышленный районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО7, ФИО8, ФИО4, Администрации <адрес> о переводе прав по договору аренды земельного участка. Просили суд перевести на ООО «Новострой» права арендатора по договору аренды земельного участка площадью 7504 кв.м., с кадастровым номером 26:12:012502:389, расположенного по адресу <адрес> квартал 530, заключенному Администрацией <адрес> с ФИО7, ФИО8, ФИО4.

Определением Промышленного районного суда <адрес> от дата заменена сторона истца ООО «Новострой» на правопреемника – ФИО2.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от дата определение Промышленного районного суда <адрес> от дата о замене стороны на правопреемника ФИО2 – отменено.

Определением Промышленного районного суда <адрес> от датаФИО2 признан третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования. ФИО2 просил суд перевести на него права арендатора по договору аренды земельного участка площадью 7504 кв.м., с кадастровым номером 26:12:012502:389, расположенного по адресу <адрес> квартал 530, заключенному Администрацией <адрес> с ФИО7, ФИО8, ФИО4

Исковые требования ФИО2 мотивированы тем, что Карапетян Артём И. имеет в собственности объекты незавершенного строительства: а) площадью 87,3 кв.м., готовностью – 9%, кадастровый № и б) площадью 87,3 кв.м., готовностью – 9%, кадастровый №, расположенные на земельном участке площадью 7504 кв.м., с кадастровым номером 26:12:012502:389, расположенном по адресу <адрес>, квартал 530. Объекты приобретены Истцом в результате совершения сделки купли-продажи с ООО «Новострой». Право собственности Истца на Объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Ответчиками ФИО7, ФИО8, ФИО4 в администрацию <адрес> было подано заявление о заключении с ними договора аренды земельного участка; это заявление Администрация <адрес> удовлетворила, договор аренды заключила. Как следует из расположенных в открытом доступе в информационной сети интернет данных публичной кадастровой карты, расположенных на официальном сайте Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, договор аренды земельного участка, заключенный между Сафарян, Долговой, Сусской и Администрацией <адрес>, передан для государственной регистрации. По мнению Истца, заключение указанного договора аренды земельного участка нарушает его права и законные интересы. Положениями подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно статье 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Право собственности в отношении объектов незавершенного строительства зарегистрировано в установленном Законом порядке и никем не оспорено. Собственники зданий, строений, сооружений обладают правом на приобретение права аренды земельных участков, в том числе, под объектами незавершенного строительства, которые также отнесены законодателем к категории недвижимого имущества (статья 130 ГК РФ). В соответствии со ст. ст. 40,41 ЗК РФ арендатор, как и собственник земельного участка имеет право, в числе прочего, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Как следует из пункта 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Согласно данной норме граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. При заключении договора аренды земельного участка между Администрацией <адрес> и Сафарян, Долговой, Сусской было нарушено преимущественное право Истца на заключение такого договора аренды. Согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ преимущественное право аренды осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения преимущественного права заключения договора аренды, аналогичные изложенным в п. 3 ст. 250 ГК РФ, в силу чего Истец имеет право заявить требование в исковом порядке о переводе на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с требованием о переводе на Карапетян Артёма И. права арендатора по договору аренды земельного участка площадью 7504 кв.м., с кадастровым номером 26:12:012502:389, расположенного по адресу: <адрес>, квартал 530, заключенному Администрацией <адрес> с ФИО7, ФИО8, ФИО4.

Определением Промышленного районного суда <адрес> от дата принят отказ представителя ООО «Новострой» от исковых требований к ФИО7, ФИО8, ФИО4, Администрации <адрес> о переводе прав по договору аренды земельного участка. Производство по настоящему делу в части исковых требований ООО «Новострой» к ФИО7, ФИО8, ФИО4, Администрации <адрес> о переводе прав по договору аренды земельного участка прекращено.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования ФИО2 извещенный надлежащим образом в судебное заседание не явился, не представил сведений об уважительности причин своей неявки, отсутствует также просьба к суду о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в его отсутствие с участием представителя по доверенности.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ФИО2 по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные требования своего доверителя поддержал и просил удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, а также добавил, что статьёй 4 ГК РФ предусмотрено действие гражданского законодательства во времени: акты гражданского законодательства не имеют обратной силы, и применяются к правоотношениям, возникшим после введения их в действие. Таким образом, для правильного разрешения дела необходимо применять гражданское и земельное законодательство по состоянию на дата. Как следует из части 3 статьи 35 Земельного Кодекса РФ (в редакции закона от дата), собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного Кодекса. Как следует из статьи 36 Земельного Кодекса РФ (в редакции закона от дата), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Таким образом, на дату заключения договора аренды спорного земельного участка, исключительное право на заключение договора аренды имели лица, являющиеся собственниками строений на нем. На дату заключения спорного договора аренды земельного участка титульным собственником объектов незавершенного строительства было ООО «Новострой», а фактическим – ФИО2, который еще дата приобрел объекты незавершенного строительства у ООО «Новострой», но не мог зарегистрировать свое право собственности на них. Таким образом, исключительное право на заключение договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>, было у ФИО2 Как указано в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от дата№ «Об отдельных вопросах практики применения норм Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Таким образом, договор аренды спорного земельного участка мог быть заключен только с собственниками помещений в объекте незавершенного строительства, то есть с истцом. Заключением договора аренды от дата№ с ответчиками и КУМИ администрации <адрес> – было нарушено исключительное право истца на заключение договора аренды. Способ защиты права на землю собственника строения, здания, сооружения, расположенных на чужом земельном участке, прямо предписан ч. 3 ст. 35 Земельного Кодекса РФ – путем применения правил, установленных для случаев продажи доли постороннему лицу. Статьей 250 ГК РФ установлен специальный способ защиты права совладельцев при продаже доли постороннему лицу – путем перевода на себя в судебном порядке прав и обязанностей по договору купли-продажи. Таким образом, в силу прямого указания в законе, при переходе прав на земельный участок от собственника к постороннему лицу, собственник зданий, строений, сооружений на нём вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с таким посторонним лицом. Ответчики не являются организаторами строительства, не являются собственниками здания, строения, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, и, следовательно, являются посторонними лицами. Поскольку договор аренды спорного земельного участка заключен собственником – администрацией <адрес> – с посторонними лицами ответчиками – в нарушение исключительного права истца, то истец имеет право на перевод на себя прав и обязанностей по договору аренды в судебном порядке.

Ответчик ФИО4, а так же ее законный представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика и его законного представителя, с участием представителя по доверенности от датаФИО5.

Представитель ФИО3 по доверенности от датаФИО5, в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 в полном объеме. Представитель ответчика пояснила, что заявляя требования о переводе прав и обязанностей по договору аренды с ФИО4, ФИО8, ФИО7 истец основывает свои требования на ст. 250 ГК РФ, однако данные нормы не применимы к данным правоотношениям ввиду следующего. В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п.1). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3). Таким образом, норма ст. 250 ГК РФ предусматривает защиту прав участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Также указанная норма регулирует правоотношения, существующие в настоящий момент. Тогда как право аренды всего земельного участка несовершеннолетние наследники приобрели задолго до того, как ФИО2 стал собственником незавершенных строительством объектов. Защита преимущественного права арендатора возможна только в случае, предусмотренном ст. 621 ГК РФ, где указано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок. По мнению представителя ответчика для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору аренды; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключения договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества). Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен в случае, если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором. Первоначальный истец - ООО «Новострой» незаконно являлось арендатором спорного земельного участка. Договор о передаче прав и обязанностей от дата по договору аренды спорного земельного участка был признан недействительной ничтожной сделкой Апелляционным определением от дата Данным судебным актом было восстановлено право несовершеннолетних наследников ФИО7, ФИО4, ФИО8 на заключение договора аренды спорного земельного участка. Во исполнение указанного решения суда и был подписан Договор аренды № от дата между наследниками и КУМИ по <адрес> (задолго до приобретения ФИО2 права собственности на незавершенные строительством объекты). По мнению ФИО2, став собственником указанного имущества, он имеет право участвовать в данном судебном разбирательстве с теми же правами и по тем же основаниям, что и предыдущий собственник объектов незавершенного строительства. Однако, основания для предъявления требований о переводе прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок у ООО «Новострой» и ФИО2 различны, по следующим основаниям: ФИО2 никогда и ни на каком праве не обладал земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, в квартале 530 площадью 7504 кв.м.; ФИО2 никогда не обладал преимущественным правом перед лицом несовершеннолетних наследников (ФИО7, ФИО4, ФИО8) на заключение договора аренды земельного участка расположенным по адресу: <адрес>, в квартале 530 площадью 7504 кв.м.; Право собственности ФИО2 на два объекта незавершенного строительства общей площадью 174,6 кв.м. не дают ему оснований претендовать на право аренды земельного участка общей площадью 7504 кв.м., который принадлежит несовершеннолетним наследникам на праве аренды ФИО7, ФИО4, ФИО8 в силу Апелляционного определения от дата и Договора аренды № от дата Следовательно, исковые требования ФИО2 в данном случае не обоснованы, так как правовые основания для приобретения права на заключения договора аренды на данный земельный участок у него отсутствуют. ФИО2 не является правопреемником ООО «Новострой» в рамках ранее существовавших арендных отношений относительно спорного земельного участка, не является также и правопреемником по обстоятельствам, установленным ранее принятыми судебными актами в отношении ООО «Новострой», ФИО7, ФИО4, ФИО8ФИО2 является всего лишь новым собственником объектов незавершенного строительства, и у него возникают собственные права и обязанности относительно указанных объектов, но не возникает каких-либо прав требования к несовершеннолетним наследникам и потенциальным арендаторам спорного земельного участка. В связи с чем, такой способ защиты права, как перевод прав по договору аренды земельного участка ФИО2 не может быть реализован. Кроме того, в своем исковом заявлении ФИО2 ссылается на п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ, считая, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Статьей 35 Земельного кодекса РФ урегулирован вопрос относительно перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Указанная статья не подлежит применению в рамках заявленных исковых требований, так как регулирует вопросы использования соответствующей части земельного участка, занятой сооружением и необходимой для его использования собственником сооружения. Площадь участка, занятого объектами незавершенного строительства значительно меньше площади всего земельного участка. Требования ФИО2 о переводе прав по договору аренды земельного участка заявлены на весь земельный участок, что составляет 7504 кв.м., в то время как объекты незавершенного строительства, принадлежащие ФИО2 занимают 174,6 кв. м.. В силу ч. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Порядок приобретения права аренды на земельный участок, расположенный под сооружением и находящийся в муниципальной собственности установлен ст. 39.20 ЗК РФ. Частью 6 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Следовательно, для обращения в суд с заявлением о нарушении прав собственника сооружения, предусмотренных ст. 35 ЗК РФ необходимо соблюсти порядок, предусмотренный ст. 39.20 ЗК РФ, и в случае отказа от предоставления права аренды на земельный участок, обратиться с заявлением об обжаловании действий собственника земельного участка, в данном случае Администрации <адрес>, в суд. Таким образом, по мнению ответчика истцом избран ненадлежащий способ защиты права, и нормы права, на которые он ссылается, в рамках существующих правоотношений, не подлежат применению, указанные обстоятельства являются безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, так как лицо обратилось в защиту прав, которые ему не принадлежат.

Ответчик ФИО8, а так же ее законный представитель ФИО9, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика и его законного представителя.

Ответчик ФИО7, а так же его законный представитель ФИО10, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика и его законного представителя.

Представитель ответчика Администрации <адрес> по доверенности от датаФИО6, в судебном заседании исковые требования ФИО2 не признал, просил оставить их без удовлетворения, поддержал доводы представителя ответчика ФИО3 и пояснил, что спорные объекты незавершенного строительства не относятся к объектам недвижимого имущества. В рамках судебного разбирательства по гражданскому делу № по иску ФИО3 к ООО «Новострой», ФИО2 о признании объектов незавершенного строительства некапитальными и не относящимися к объектам недвижимого имущества, признании права собственности отсутствующим, исключении из ЕГРП записи о регистрации права было проведено две строительно-технических экспертизы, одна из которых судебная, по результатам которых указанные объекты не являются капитальными и не имеют признаков, характерных для объектов недвижимого имущества.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, извещенный надлежащим образом в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством и в отсутствие представителя Управления. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие представителя третьего лица.

Представитель третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> извещенный надлежащим образом в судебное заседание не явился, не представил сведений об уважительности причин своей неявки, отсутствует также просьба к суду о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В силу ст. 11 Гражданского процессуального кодекса РФ суд обязан разрешать гражданское дело на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Суд разрешает гражданские дела, исходя из обычаев делового оборота в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами.

В соответствии со ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Из материалов дела следует, что дата администрацией <адрес> было издано Постановление № «О предоставлении ФИО7, ФИО11 (ФИО8), ФИО4 в аренду земельного участка для продолжения строительства развлекательного комплекса по <адрес> в квартале 530».

В соответствии с указанным Постановлением в аренду сроком на 3 года предоставили земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:389 площадью 7504 кв.м. (в том числе 250 кв.м. с особым режимом использования) для продолжения строительства развлекательного комплекса по <адрес> в квартале 530, категории земель – земли населенных пунктов: ФИО7 площадью 2501,4 кв.м.; ФИО11 площадью 2501,3 кв.м.; ФИО4 площадью 2501, 3 кв.м.

Во исполнение Постановления № от дата Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> заключил Договор аренды земельного участка № от дата с ФИО4 (в лице законного представителя отца ФИО3), ФИО11 (в лице законного представителя матери ФИО9), ФИО7 (в лице законного представителя отца ФИО10).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела указанный договор аренды заключен во исполнение Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от дата, которым обязали администрацию <адрес> предоставить в аренду на новый срок земельный участок площадью 7504 кв.м. (в том числе 250 кв.м. с особым режимом использования) с кадастровым номером 26:12:012502:389, расположенный по адресу: <адрес> в квартале 530 для продолжения строительства развлекательного комплекса несовершеннолетним наследникам ФИО12 – ФИО7, ФИО4, ФИО8 в равных долях.

В материалах дела имеются свидетельство о государственной регистрации права серии 26-АИ № от дата на объект незавершенного строительства площадью 87,3 кв.м., готовностью – 9%, кадастровый №, и свидетельство о государственной регистрации права серии 26-АИ № от дата на объект незавершенного строительства площадью 87,3 кв.м., готовностью – 9%, кадастровый №, собственник ФИО2.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного прав и характеру нарушения. Необходимым условием применением того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ, объектом земельных правоотношений может быть земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством.

Заявляя требования о переводе прав и обязанностей с ФИО7, ФИО8, ФИО4 на Карапетян Артёма И. права арендатора по договору аренды земельного участка площадью 7504 кв.м., с кадастровым номером 26:12:012502:389, расположенного по адресу: <адрес>, квартал 530, заключенному Администрацией <адрес>, третье лицо, заявляющее самостоятельные требования основывает свои требования на части 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ со ссылкой на статью 250 Гражданского кодекса РФ, однако данные нормы не применимы к спорным правоотношениям.

Часть 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Материалами дела установлено, что прежним собственником объектов незавершенного строительства являлось Общество с ограниченной ответственностью «Новострой».

В материалах дела имеется Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от дата, вступившее в законную силу.

Указанным судебным актом была признана недействительной сделка – договор о передаче прав и обязанностей от дата по договору аренды № от дата земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, квартал 530, площадью 7504 кв.м. с кадастровым номером 26:12:012502:389 для проектирования и строительства развлекательного комплекса, заключенного между ФИО13 и ООО «Новострой».

Постановлением администрации <адрес>№ от дата, имеющимся в материалах дела, отменено постановление администрации <адрес> от дата№ «О предоставлении ФИО13 земельного участка для продолжения строительства развлекательного комплекса по <адрес> в квартале 530 и предписано комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> расторгнуть договор аренды земельного участка от дата№.

Таким образом, ООО «Новострой» на момент передачи права собственности на объекты незавершенного строительства ФИО2 не обладало правом аренды спорного земельного участка.

Частью 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, для реализации собственником здания, строения или сооружения преимущественного права или защиты преимущественного права на заключение договора аренды должны быть установлены следующие условия: собственник претендует на право аренды соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования; наличие права собственности на здание, строение, сооружение на момент заключения договора аренды с посторонним лицом; соблюдения трехмесячного срока с момента заключения договора аренды с посторонним лицом при судебной защите нарушенного права.

Следовательно, статьи 35 Земельного кодекса РФ и 250 Гражданского кодекса РФ подлежат применению только в случае защиты прав собственника здания, строения, сооружения, претендующего на аренду части земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением или сооружением и необходимым для его использования.

Из материалов дела следует, что спорные объекты незавершенного строительства, каждый площадью по 87,3 кв.м., в своей совокупности занимают общую площадь земельного участка равную 174, 6 кв.м.

Земельный участок, переданный ФИО4, ФИО11 (ФИО8), ФИО7 по Договору аренды земельного участка № от дата имеет общую площадь 7504 кв.м.

Следовательно, довод третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, о том, что при заключении договора аренды земельного участка между Администрацией <адрес> и ФИО7, ФИО8, ФИО4 было нарушено его преимущественное право на заключение такого договора аренды является несостоятельным, по следующим основаниям.

Договор аренды земельного участка № от дата был заключен ранее, чем ФИО2 стал собственником объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:012502:2025 и 26:12:012502:2026; договор аренды № от дата заключен в целях восстановления нарушенных прав несовершеннолетних наследников ФИО4, ФИО7, ФИО8 и во исполнение судебного акта – Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от дата; договор аренды№ от дата, предоставляет ответчикам право аренды земельного участка гораздо большей площади, чем совокупная площадь объектов незавершенного строительства, принадлежащих ФИО2.

В связи с чем, суд считает требование о переводе прав по данному договору аренды основанное на части 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ соссылкой на статью 250 Гражданского кодекса РФ незаконным и не подлежащим удовлетворению.

Кроме того, учитывая тот факт, что ФИО2 заявлено требование о переводе прав и обязанностей по действующему договору аренды № от дата на весь земельный участок, площадью 7504 кв.м., суд считает, что при заявленных обстоятельствах защита преимущественного права арендатора возможна только в случае, предусмотренном статьей 621 Гражданского кодекса РФ, где указано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору аренды; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключения договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен в случае, если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Поскольку третье лицо, заявляющее самостоятельные требования по делу никогда не было арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в квартале 530 с кадастровым номером 26:12:012502:389, площадью 7504 кв.м. и не представило доказательств наличия совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Далее, согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ предметом договора аренды могут быть, в том числе земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объектов.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, в силу части 1 статьи 615 Гражданского кодекса. Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Земельным кодексом РФ предусмотрены особенности сдачи в аренду земельных участков, что согласуется приведенными положениями пункта 2 статьи 607 и пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ.

Так согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При этом пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусматривает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, по смыслу приведенных норм земельным законодательством по общему правилу предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора (без получения согласия арендодателя – собственника).

Судом установлено, что третье лицо, заявляющее самостоятельное требование, а также предыдущий собственник объектов незавершенного строительства – ООО «Новострой» не обращались самостоятельно в орган местного самоуправления с уведомлением, либо с просьбой о предоставлении земельного участка, расположенного под незавершенных строительством объектами в аренду или переводе прав и обязанностей по спорному договору аренды.

При изложенном, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления третьего лица заявляющего самостоятельные требования ФИО2 к ФИО7, ФИО8, ФИО4, Администрации <адрес> о переводе на Карапетян Артёма И. права арендатора по договору аренды земельного участка площадью 7504 кв.м., с кадастровым номером 26:12:012502:389, расположенного по адресу: <адрес>, квартал 530, заключенному Администрацией <адрес> с ФИО7, ФИО8, ФИО4 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда через Промышленный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня вынесения решения.

Судья Санеев С.О.