Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Елтышева Н. И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройиндустрия-Н» (далее по тексту – ООО «Стройиндустрия-Н»), Обществу с ограниченной ответственностью «Миал» (далее по тексту – ООО «Миал») о признании права собственности на квартиру,

установил:

Истец обратился в суд с данным иском указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Стройиндустрия-Н» был заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома по адресу: вследствие чего истец приобретает право собственности на двухкомнатную квартиру .

В обоснование своего иска Елтышев Н.И. указывает, что на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУГИ СПб и ООО «Чесма Инвест» во временное владение и пользование ООО «Чесма Инвест» передан земельный участок по адресу: площадью 7872 кв.м. для осуществления инвестиционного проекта по строительству жилого дома и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Чесма-Инвест» и ООО «Миал» был заключен договор о переуступке правомочий по инвестиционной деятельности, ДД.ММ.ГГГГ Правительством СПб было принято Постановление № о замене стороны в обязательствах, согласно которому застройщиком жилого объекта стал ООО «Миал».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Миал», ООО «Чесма Инвест», ООО «Стройиндустрия-Н» было подписано дополнительное соглашение № к Договору генерального инвестирования «Об уступке прав и переводе долга», согласно которому доля ООО «Стройиндустрия-Н» в доме составила 99,99 % от общей площади дома.

Истец указывает, что им в полном объеме исполнены принятые на себя обязательства, оплата по договору произведена в полном объеме и в установленные сроки.

Истец указывает, что в настоящее время дом введен в эксплуатацию, квартира передана ему актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, однако зарегистрировать право собственности на квартиру не представляется возможным в виду несоблюдения инвестиционного условия о передаче застройщиком в собственность СПб общей площади квартир не менее 1950 кв.м. в других жилых домах нового строительства ….

Истец ссылается на то, что ответчиками не передается ему необходимый для регистрации права собственности на квартиру комплект документов, а именно: подписанный Протокол о реализации Инвестиционного проекта, предоставление которого в ГУ ФРС необходимо для проведения регистрации права собственности на объект инвестирования.

На основании изложенного, указывая, что в ином порядке, кроме как в судебном, он лишен возможности восстановить свое право, истец просит признать за ним право собственности на двухкомнатную квартиру (л.д. 4-7).

Представитель истца Елтышева Н.И. – Суровцева И.П., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Представитель ответчиков - ООО «Стройиндустрия-Н», ООО «Миал» Дорофеева Л.И., действующая на основании доверенностей, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила суду отзыв на исковое заявление Елтышева Н.И. (л.д. 31-32), в котором полагала заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, указала, что обязательства истцом перед застройщиком выполнены в полном объеме, квартира передана по акту, однако ООО «Миал» и АФР не могут согласовать квартирографию передаваемых квартир во исполнение инвестиционных условий, в связи с чем КУГИ не подписывает протокол о реализации инвестиционного проекта, что лишает ответчика предоставить все необходимые для регистрации права собственности документы.

Представители третьих лиц – Управления Росреестра по СПб, КУГИ Фрунзенского района СПб - в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (расписки на л.д. 26, 28).

Представитель третьего лица – ОАО Банк «ОТКРЫТИЕ» - Тлепшева Л.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, ходатайствовала об исключении ОАО Банк «ОТКРЫТИЕ» из числа лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ определением суда ОАО Банк «ОТКРЫТИЕ» исключено из числа третьих лиц, участвующих в деле.

Суд, определив рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц, в порядке, предусмотренном ст. 167 ГПК РФ, изучив материалы дела, выслушав позицию представителя истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.

Постановлением Правительства СПб № 791 от 18.05.2004 г. утверждено решение о проектировании и строительстве ООО «Чесма Инвест» жилого дома на закрепленном земельном участке площадью 7872 кв.м., расположенном по адресу: за счет собственных и привлеченных средств (л.д. 34-35).

На основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУГИ СПб и ООО «Чесма Инвест» во временное владение и пользование ООО «Чесма Инвест» передан земельный участок по адресу: площадью 7872 кв.м. для осуществления инвестиционного проекта по строительству жилого дома и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта (л.д. 44-59).

Актом приема-передачи участка и объектов, расположенных на нем, вышеуказанный земельный участок передан арендатору ООО «Чесма Инвест» (л.д. 55).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Чесма Инвест» и ООО «Стройиндустрия-Н» был заключен договор генерального инвестирования № по проектированию и строительству жилого дома по адресу: ) в размере 100 % затрат по проектированию и строительству (л.д. 69-71).

На основании договора № долевого участия в инвестировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Стройиндустрия-Н» и Елтышевым Н.И., последний должен приобрести право собственности на , расположенную в осях 3-8, Б-Ж (л.д. 8-12).

Согласно п. 2.1 данного договора основанием приобретения права собственности истца на квартиру является надлежащее исполнение им обязательства по оплате стоимости Договора, которая на момент подписания договора составляла 54640 у.е., из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры равной 800 у.е. (п. 3.1 Договора).

Согласно п. 3.3 данного договора срок оплаты по договору определен в соответствии с графиком оплаты, предусмотренный сторонами в Приложении № к договору долевого участия в инвестировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

Обязательства по внесению средств в инвестирование строительства жилого дома истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается актом сверки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).

Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана от ООО «Стройиндустрия-Н» Елтышеву Н.И., истцом доплачена сумма в размере 47120 руб. в связи с превышением размера общей площади квартиры после обмера ПИБ на 1,9 кв.м., на момент подписания акта дольщик согласно договора № долевого участия в инвестировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ оплатил сумму в размере 1693840 руб. Общая стоимость квартиры составила 1740960 руб. (л.д. 13).

Таким образом, истцом перед ООО «Стройиндустрия-Н» исполнены обязательства по внесению денежных средств в полном объеме, стороны претензий друг к другу не имеют.

Согласно разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта (л.д. 36-38) в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ введен в эксплуатацию как построенный объект капитального строительства.

В настоящее время проведена техническая инвентаризация дома ПИБом Фрунзенского района, что подтверждается наличием у истца кадастрового паспорта на квартиру , где общая площадь квартиры равна 64,8 кв.м. (л.д. 30).

Истец Елтышев Н.И. не имеет возможности оформить свое право собственности на квартиру по причине непредоставления ответчиком ООО «Миал» документов, необходимых для регистрации права собственности, а именно отсутствия у ООО «Миал» Протокола о реализации Инвестиционного проекта о передаче в собственность СПб общей площади квартир не менее 1950 кв.м. в других жилых домах нового строительства, а также в домах после реконструкции… для расселения граждан, проживающих в жилых домах, планируемых к реконструкции в квартале 18 ВВжд, представление которого необходимо в ГУ ФРС для проведения регистрации права собственности на объект инвестирования.

Ссылаясь на то, что исполнил свои обязательства по договору долевого участия в инвестировании строительства жилого дома полностью, истец просит суд признать за ним право собственности на квартиру.

Представитель ответчиков, ООО «Стройиндустрия-Н», ООО «Миал», в представленном суду заявлении полагала заявленные исковые требования обоснованными, указала, что им надлежит выделить АФР квартиры в соответствии с изменениями в Договоре аренды земельного участка квартиры, общей площадью не менее 1950 кв.м., для чего должна быть согласована квартирография, а АФР до настоящего времени не согласовывает квартиры, в связи с чем у ответчика не имеется возможности получить протокол о соблюдении инвестиционного соглашения для его дальнейшего представления в ГУ ФРС для регистрации права собственности на квартиру.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях арендатор обязан передать в собственность СПб общей площади квартир не менее 1950 кв.м. в других жилых домах нового строительства, а также в домах после реконструкции или капитального ремонта в сроки и по графику, адресам и квартирографии, согласованным с АФР СПб и ЖК, для расселения граждан проживающих в жилых домах, планируемых к реконструкции в квартале 18 ВВжд (л.д. 60).

Постановлением Правительства СПб от 28.12.2006г. на основании обращения ООО «Чесма Инвест» и ООО «Миал» постановлено соглашение о перемене стороны в обязательстве, возникшего из договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного КУГИ СПб и ООО «Чесма Инвест».

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ «Об уступке прав и переводе долга» к Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ КУГИ СПб, ООО «Чесма Инвест», ООО «Миал» установили, что ООО «Чесма Инвест» уступает свои права и обязанности по Договору в полном объеме, а ООО «Миал» принимает указанные права и обязанности по Договору (л.д. 64).

Таким образом, у ответчика ООО «Миал» возникла обязанность по передаче квартир, общей площадью 1950 кв.м. в собственность СПб в других жилых домах нового строительства, а также в домах после реконструкции или капитального ремонта в сроки и по графику, адресам и квартирографии, согласованным с АФР СПб и ЖК, для расселения граждан, проживающих в жилых домах, планируемых к реконструкции в квартале 18 ВВжд,

Обязанности по передаче АФР или ЖК жилой площади в уже построенном доме у ответчиков не возникло, так как по условиям соглашения передаче подлежат квартиры в других жилых домах нового строительства или реконструированных домах; квартиры в спорном доме надлежит в полном объеме передать инвесторам, в конкретном случае истцу Елтышеву Н.И. пропорционально доле произведенных инвестиций.

Кроме того, исполнение обязательств ООО «Стройиндустрия-Н» и ООО «Миал» перед своими дольщиками (в конкретном случае перед истцом Елтышевым Н.И.) не может ставиться в зависимость от обязательств ООО «Миал» перед КУГИ и Администрацией; указанный спор подлежит рассмотрению в ином порядке.

Таким образом, суд полагает, что не подписание протокола КУГИ с ответчиком ООО «Миал» об исполнении обязательств по инвестиционному договору никоим образом не может влиять на права дольщиков, заключивших договор с ООО «Стройиндустрия-Н», по следующим основаниям.

Из представленного договора долевого участия Елтышева Н.И. в строительстве спорной квартиры, следует, что он подписан генеральным директором ООО «Стройиндустрия-Н» Богдановым А.Н., полномочия которого судом проверены, договор составлен в соответствии с ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ.

Между Елтышевым Н.И. и ООО «Стройиндустрия-Н» не имеется претензий по вопросу выполнения истцом обязанностей по внесению денежных средств, однако у ООО «Миал» (правообладатель ООО «Стройиндустрия-Н») не имеется возможности представить в Управление Росреестра по СПб весь комплект необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, поскольку отсутствует Протокол о соблюдении инвестиционного соглашения, в виду того, что АФР не согласовывает перечень квартир, подлежащих передаче в собственность СПб в связи с заключенными дополнительными соглашениями.

В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижение иного полезного эффекта. Таким образом, в соответствии с законом, инвестиционная деятельность является предпринимательской деятельностью. А в соответствии с ч. З ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника.

Таким образом, несмотря на ввод в эксплуатацию построенного жилого объекта, частью которого является спорная квартира, истец лишена возможности зарегистрировать право собственности в отношении приобретенной по договору долевого участия квартиры.

В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением законодательства, приобретается этим лицом.

На основании изложенного, учитывая, что договор, заключенный между сторонами, не признан недействительным, у ответчика отсутствует возможность исполнить обязательства по передаче истцу необходимых для регистрации права собственности на квартиру документов, поскольку не согласован протокол о выполнении инвестиционного соглашения, по причинам, не зависящим от него, суд полагает необходимым устранить допущенные ответчиками нарушения прав истца, путем удовлетворения его исковых требований о признании права собственности на квартиру.

Также по правилам ст. 98 ГПК РФ суд полагает необходимым взыскать с ответчика ООО «Стройиндустрия-Н» в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3510 руб. (квитанция об уплате госпошлины на л.д. 19).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 218, 401 ГК РФ, ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ, ст.ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Елтышева Н. И. - удовлетворить .

Признать за Елтышевым Н. И., , право собственности на двухкомнатную квартиру , общей площадью 64,8 кв.м., жилой площадью – 39,8 кв.м., расположенную .

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стройиндустрия-Н» в пользу Елтышева Н. И. расходы по оплате государственной пошлины в размере 3510 рублей (три тысячи пятьсот десять рублей).

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней путем подачи кассационной жалобы через Фрунзенский районный суд.

Судья