Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании договора аренды земельного участка недействительным и применения последствий его недействительности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился с иском к ФИО4 о признании договора аренды земельного участка недействительным и применения последствий его недействительности.

Указывает, что является участником долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №.

Ранее земельный участок находился в аренде у <данные изъяты> С целью решения вопроса о продлении арендных отношений с <данные изъяты> 25.09.2018 г. было проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок, на котором принято решение не продлевать договор аренды с <данные изъяты> Также на указанном общем собрании принято решение уполномочить ФИО4 действовать от имени участников долевой собственности без доверенности.

В настоящее время истцу стало известно, что в отношении земельного участка в ЕГРН зарегистрирован договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.04.2019 года.

В соответствии с п.п. 7 п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте), участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об обороте, договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Следовательно, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Однако в нарушении требований п. 2 ст. 9 Закона об обороте в оспариваемом договоре аренды земельного участка размер арендной платы определен ФИО4 не в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, а по своему усмотрению.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Просит суд признать договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.04.2019 года, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером №, недействительным н применить последствия его недействительности.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержал исковые требования в полном объёме.

Ответчик ФИО4 действующий за себя и от имени третьего лица ФИО3 просил суд отказать в исковых требованиях в полном объеме. Указал, что при заключении договора 26 апреля 2019 года он действовал в интересах граждан. Считает, что полномочиями на общем собрании он был наделен, в связи с этим был заключен договор аренды земли, который был подписан и прошел регистрацию в органах регистрации. Кроме того в настоящий момент в отделе Росреестра находится на регистрации соглашение о расторжении указанного договора аренды. Так же полагает, что истец ФИО1 не имеет право заявлять подобные исковые требования поскольку решением Котовского районного суда истец больше не является участником долевой собственности так как его участок был выделен из спорного земельного участка в собственность истца.

Представитель третьего лица межмуниципального отдела по Котовскому и Даниловскому районам Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явился, возражений против иска не представил в связи с чем суд полагает рассмотреть дело в его отсутствие.

Третьи лица ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 в судебное заседание не явились, возражений против иска не представили, об отложении дела не ходатайствовали, в связи с чем суд полагает рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

На основании п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Положениями ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Изъятие из этого правила предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 12 которого установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в частности о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также заключать договоры аренды данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка находящегося в долевой собственности (п. 3 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Пункт 7 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ предусматривает, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Пунктом 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ предусмотрено, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договоров и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно абзацев 1, 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Исходя из приведенных выше норм права, защита права общей долевой собственности также осуществляется участниками общей собственности по взаимному согласию, которое применительно к общему имуществу собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения, и может быть достигнуто общим собранием собственников земельных долей.

Принимая во внимание, что любое нарушение права собственности, в том числе, не связанное с лишением владения, затрагивает интересы одновременно всех участников общей долевой собственности, право на защиту своего нарушенного права, включая право на обращение в суд, принадлежит каждому из них.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий ничтожной сделки может быть заявлено также заинтересованными лицами

Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство для лиц, интересы которых по доверенности или без таковой представляли при совершении сделок иные лица, предусматривает возможность последующего одобрения всех совершенных в их интересах без надлежащих полномочий сделок (ст. 183, 982 ГК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

Как следует из материалов дела ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО3 принадлежит в долях земельный участок с кадастровым номером № площадью 6891200 кв.м. с установленным ограничением в виде аренды с 26.04.2019 года на 10 лет в пользу ФИО4 (л.д. 29-59).

25 сентября 2018 года в с.Бурлук проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения с кадастровым номером №, по итогам которого составлен и подписан протокол общего собрания собственников земельного участка.

На общем собрании участников долевой собственности на земельный участок было принято ряд решений. В частности, по второму вопросу повестки дня собрание по итогам голосования избрало кандидатуру ФИО4, как лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности действовать без доверенности.

По третьему вопросу собрание собственников земли утвердило действия, на совершение которых уполномочено лицо, имеющее право от имени участников долевой собственности действовать без доверенности и указало срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия. В том числе собрание предложило наделить лицо, уполномоченное от имени участников долевой собственности действовать без доверенности следующими полномочиями: заключение и расторжение договоров аренды на исходный земельный участок с кадастровым номером №, так и на участки, образуемые из него.

По четвертому вопросу повестки дня собрания было принято решение не продлевать договор аренды указанного земельного участка с ООО «Русь». По пятому вопросу повестки дня собрания собственники предложили условия заключения нового договора: четко прописать арендную плату, а именно если в натуральный расчет, то четко указывать какой объем, сроки и сколько приходится на одну долю; если денежное выражение арендной платы, то прописать сроки и размер; в разделе права и обязанности арендодателя- указать согласование субаренды с собственниками; при наличии вины арендодателя расторжение договора только тогда возмещение расходов; указать условие расторжения за не внесение арендной платы арендатором (л.д. 60-63).

26.04.2019 года заключен договор аренды указанного земельного участка, со стороны участников долевой собственности- арендодателей, договор подписан ФИО4, со стороны арендатора индивидуальным предпринимателем ФИО4. Договор аренды заключен, сроком на 10 лет. При этом, согласно п. 3.1.1 договора арендная плата выплачивается Арендатором ежегодно путем предоставления натуральной платы на следующих условиях: за одну земельную долю, равную 23,62 гектар в случае получения урожайности зерновых культур свыше 20 центнеров с одного га. - 500 килограммов зерна; в случае получения урожайности до 20 центнеров с одного гектара - 300 килограммов зерна, любого (рожь, пшеница, зернофураж).

Указанный договор аренды от 26.04.2019 года прошел государственную регистрацию, в ЕГРН имеется запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 26.04.2019 года с кадастровым номером №, запись регистрации №, дата регистрации 16.05.2019 года, арендатор –ФИО4

Однако изучение представленных сторонами документов, показало, что при заключении договора аренды указанного земельного участка, представителем со стороны участников долевой собственности ФИО4 были нарушены положения пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Несмотря на то, что в силу п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании приняли решение о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать, в том числе в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности с правом заключения договора аренды, указанный договор аренды мог быть подписан ФИО4 только в том случае, если условия указанного договора и соглашения соответствовали бы условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Как следует из исследованного судом протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения с кадастровым номером № от 25 сентября 2018 года, условия заключения такого договора аренды общим собранием участников долевой собственности не оговаривались и не принимались. Тогда как существенными условиями являются: срок действия договора, размер арендной платы, возможность сдачи земли в субаренду, ответственность сторон и другое.

Размер арендной платы является одним из существенных условий договора аренды земельного участка.

Таким образом, ФИО4 не был наделен правом заключения договора аренды земельного участка из земель сельхозназначения, с кадастровым номером № в том аспекте, который ему придает специальные требования закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Доказательств того, что в последующем участники долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, с кадастровым номером №, одобрили сделку по заключению договора аренды земельного участка от 29.10.2018 г. в порядке п. 2 ст. 183 ГК РФ, ответчиком ФИО4 в суд не представлено.

Исследованные в ходе судебного разбирательства доказательства, суд признаёт относимыми, допустимыми, достоверными и в своей совокупности достаточными для разрешения дела. Стороны не были лишены возможности представлять суду письменные доказательства и участвовать в их исследовании. Возражений на иск самим ответчиком ФИО3 в суд не представлено.

Доводы ответчика ФИО4 о том, что он действовал в рамках переданных ему полномочий на общем собрании собственников земельного участка с кадастровым номером №, и в связи с этим был заключен договор аренды земли, который был подписан и успешно прошел регистрацию в органах регистрации, следовательно он законен, судом во внимание не принимаются, поскольку договор аренды был заключен с нарушением требований действующего законодательства.

Норма ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в части условий договора аренды земельного участка находящегося в долевой собственности (п. 3 ст. 14 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), является диспозитивной. Однако норма п.2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ в части того, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договоров и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности, является императивной, поскольку содержит явно выраженный запрет на определенные действия, отличные от предусмотренного этой нормой правила.

Таким образом, доводы представителя ответчика, что заключение договора аренды земельного участка от 26 апреля 2019 года было произведено законно, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Заявление ФИО4 о том, что истец ФИО1 не является участником общей долевой собственности не могут быть приняты во внимание поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, однако в материалах дела отсутствуют сведения о произведенной государственной регистрации права собственности выделенного земельного участка, а следовательно земельный участок истца продолжает входить в состав общей долевой собственности, что дает истцу право подавать исковые заявления о защите своих прав.

Заявление ответчика о том, что договор аренды расторгнут с представлением в суд соответствующего соглашения, не может являться основанием для отказа в иске, поскольку как следует из материалов дела такое соглашение государственной регистрации не проходило.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая представленные сторонами доказательства и установленные по результатам их исследования и оценки фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1, в полном объеме.

Суд полагает необходимым признать договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 29.10.2018 года, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером №, недействительным и применить последствия его недействительности.

Решение судом принимается с учетом правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании договора аренды земельного участка недействительным и применения последствий его недействительности, удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка от 26.04.2019 года, находящегося в общей долевой собственности, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером № между арендатором ФИО4 и уполномоченным (действующим от имени участников общей долевой собственности) ФИО4, недействительным и применить последствия его недействительности.

Настоящее решение служит основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости относительно прекращения регистрации договора аренды земельного участка от 26.04.2019 года, находящегося в общей долевой собственности, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Котовский районный суд.

Судья М.В. Попов

Полный текст решения суда изготовлен 25 сентября 2020 года