Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ФИО9, ФИО10, Открытому акционерному обществу «Ногинское производственно-техническое объединение жилищно-коммунального хозяйства», Комитету по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области о признании недействительными разрешения Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области на реализацию технического чердака, договоров купли-продажи технического чердака, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 обратились в суд с иском к ФИО9, Р. И.В., Открытому акционерному обществу «Ногинское производственно-техническое объединение жилищно-коммунального хозяйства» (далее ОАО «НПТО ЖКХ»), Комитету по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области о признании недействительным договора купли-продажи технического чердака и применении последствий недействительности сделки, ссылаясь в обоснование иска на то, что истцы а также третьи лица ФИО11, ФИО12, ФИО13 являются собственниками квартир многоквартирного дома <адрес>, то есть все квартиры данного многоквартирного дома находятся в частной собственности. В ДД.ММ.ГГГГ истцы случайным образом узнали, что в ДД.ММ.ГГГГ в их многоквартирном доме был продан технический чердак № общей площадью <данные изъяты> кв.м, что привело к нарушению действующего законодательства и нарушает их права. Согласно выписки из ЕГРП собственниками технического чердака являются ответчики Р. И.В. и ФИО9 Истцы считают, что право собственности ответчиков на технический чердак зарегистрировано незаконно, поскольку технический чердак является частью общего имущества многоквартирного жилого дома. Тем более, на дату первой приватизации квартиры в многоквартирном доме ДД.ММ.ГГГГ. технический чердак не был сформирован как самостоятельный объект для нужд, не связанных с обслуживанием других помещений дома. Помещение данного чердака – техническое, вспомогательное, т.е. не имеющее самостоятельного назначения, поскольку содержит несущие конструкции здания и в нем размещено и функционирует инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме. Более того, на технический чердак № выходят индивидуальные вентиляции каждой квартиры дома, а также трубы отопления квартир с помощью индивидуальных газовых АГВ, расположенных в каждой квартире. Эти коммуникации и оборудование требуют технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа. Общее собрание собственников квартир многоквартирного жилого дома <адрес> никогда не давало согласия ни на реконструкцию технического чердака, ни на его передачу/продажу кому-либо. Также указывают, что дом истцов признан объектом архитектуры, то есть объектом культурного наследия с ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты, признанные памятниками культурного наследия, не могут подлежат реконструкции, охраняются государством и должны быть сохранены в первозданном виде. Истцы с учетом уточнения исковых требований на основании ст.36 ЖК РФ, 168 ГК РФ, 218 ГК РФ, просили суд признать недействительным разрешение Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное МУП «НПТО ЖКХ», на реализацию нежилого помещения - технического чердака № по адресу: <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи технического чердака №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между МУП «НПТО ЖКХ» и ФИО9 и применить последствия недействительности сделки; признать недействительным договор купли-продажи <данные изъяты> доли технического чердака №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО9ФИО10 и применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании истцы ФИО5, ФИО3, ФИО1 исковые требования поддержали в полном объеме, дали объяснения аналогичные доводам искового заявления.

Истцы ФИО2, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчики ФИО9, Р. И.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В суд от ответчика Р. И.В. поступило заявление, в котором она исковые требования истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 признала, указав, что ей известны последствия признания иска и принятия его судом, предусмотренные ч..3 ст. 173 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика - адвокат Иванов М.Н. поддержал мнение своего доверителя.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО9 – ФИО14 исковые требования истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 признала.

Судом представителю ответчика ФИО9 – ФИО14 разъяснены последствия признания иска и принятия его судом, предусмотренные ч..3 ст. 173 ГПК РФ, которые ей понятны.

Представитель ответчика ОАО «НПТО ЖКХ», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Согласно письменным возражениям на иск представителя ответчика ОАО «НПТО ЖКХ» жилой фонд был передан на баланс в хозяйственное ведение МУП «НПТО ЖКХ» (ДД.ММ.ГГГГ МУП «НПТО ЖКХ» было реорганизовано путем приватизации в форме преобразования в ОАО «НПТО ЖКХ», в связи с чем в соответствии с п.5 ст. 58 ГК РФ все права и обязанности МУП «НПТО ЖКХ» перешли к ОАО «НПТО ЖКХ» ) на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ. Продажа имущества, принадлежащего МУП «НПТО ЖКХ» на праве хозяйственного ведения осуществлялась на основании разрешений собственника имущества, а именно: Комитета по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района. Документы, подтверждающие продажу технического чердака в жилом доме <адрес> в архиве ОАО «НПТО ЖКХ» отсутствуют.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области ФИО15 в судебном заседании исковые требования истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 не признала по доводам изложенным в письменных возражениях, согласно которым истцами не представлено ни одного доказательства, свидетельствующего о недействительности сделки. Отсутствуют доказательства того, что спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома и предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме. Также не доказано, что отсутствует возможность использования и (или) переоборудования данного помещения без нарушения их прав. Также считает, что истцами пропущен предусмотренный ст. 181 ГК РФ срок исковой данности на оспаривание сделок.

Третьи лица ФИО11, ФИО12, ФИО13, представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ ( в редакции действовавшей на момент совершения оспариваемых сделок) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании недействительными разрешения Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области на реализацию технического чердака, договоров купли-продажи технического чердака, применении последствий недействительности сделок

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. ч.1 ст. 36 ЖК РФ

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Согласно ч.ч. 2-4 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ст. 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно ст. 295 ГК РФ 1. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

2. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 11 Федерального закона №161-ФЗ от 14.11.2002г. «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» имущество унитарного предприятия формируется за счет:

имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества;

доходов унитарного предприятия от его деятельности;

иных не противоречащих законодательству источников.

2. Право на имущество, закрепляемое за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества, возникает с момента передачи такого имущества унитарному предприятию, если иное не предусмотрено федеральным законом или не установлено решением собственника о передаче имущества унитарному предприятию.

Судом установлено, что истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>: истец ФИО1 – квартиры №, истец ФИО2 – квартиры №, истец ФИО3 – квартиры №, истец ФИО4 – квартиры №, истец ФИО5 – квартиры №,истец ФИО8 – квартиры №. Третье лицо ФИО13 является собственником квартиры №, третьи лица ФИО12, ФИО11 – комнат в квартире №, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права, выписками из ЕГРП(л.д.№).

Также судом установлено, что Комитет по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района, рассмотрев заявку МУП «НПТО ЖКХ» ДД.ММ.ГГГГ дал разрешение № на реализацию муниципального имущества – нежилого помещения (технический чердак) по адресу: <адрес> (общей площадью <данные изъяты> кв.м), находящегося на балансе МУП «НПТО ЖКХ», через договор купли-продажи согласно независимой оценке.

ДД.ММ.ГГГГ между МУП «НПТО ЖКХ» и ФИО9 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – технического чердака №, расположенного по адресу: <адрес>, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м. В тот же день был подписан передаточный акт. Право собственности ФИО9 на указанное нежилое помещение было зарегистрировано в Управлении ФРС по Московской области.

ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО9 и ФИО10 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – <данные изъяты> доли технического чердака №, расположенного по адресу: <адрес>, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м. В тот же день был подписан передаточный акт. Право общей долевой собственности ФИО10 и ФИО9 на указанное нежилое помещение было зарегистрировано в Управлении ФРС по Московской области.

Указанные обстоятельства подтверждаются копией регистрационного дела на технический чердак №, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.№).

Истцы считают, что право собственности ответчиков на технический чердак зарегистрировано незаконно, вышеназванные разрешение Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района и договоры купли-продажи недвижимого имущества являются должны быть признаны недействительными, поскольку технический чердак является частью общего имущества многоквартирного жилого дома.

Суд считает доводы истца обоснованными.

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ технические чердаки отнесены к общему имуществу в многоквартирном доме принадлежащему на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

То обстоятельство, что технический чердак № в жилом доме <адрес>, предназначен для обслуживания более одного помещения в данном доме, подтверждается не только объяснениями истцов, но и представленными фотографиями (л.д.№), согласно которым на технический чердак выходят индивидуальные вентиляции каждой квартиры дома, трубы отопления квартир с помощью индивидуальных газовых АГВ, расположенных в каждой квартире, канализационные трубы, кабели телефонов и интернета.

На момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи большая часть квартир в жилом доме <адрес> находилась в собственности граждан, а потому решение о продаже нежилого помещения (технического чердака) в силу ч.4 ст. 36 ЖК РФ могло быть принято только на общем собрании собственников помещений в данном многоквартирном доме, в то время как такого собрания не проводилось, решение было принято в нарушение ч.4 ст. 36 ЖК РФ единолично Комитетом по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района.

Переход нежилого помещения - технического чердака № по адресу:<адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в собственность ФИО9 и ФИО10 нарушает права истцов, как собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, поскольку в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ им по праву собственности должно принадлежать указанное нежилое помещение, отчуждение указанного нежилого помещения произошло без согласия истцов (правопредшественников истцов, являвшихся собственниками квартир на момент заключения оспариваемых сделок).

Что касается доводов представителя ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района о пропуске срока исковой давности на предъявление настоящего иска, то суд считает их необоснованными, поскольку о принадлежности ответчикам ФИО9 и ФИО10 на праве собственности спорного нежилого помещения (технического чердака №) истцам стало известно лишь в ДД.ММ.ГГГГ из полученной выписки из ЕГРП. Также суд принимает во внимание, что ответчики ФИО9 и ФИО10 не возражают против удовлетворения исковых требований истцов.

Анализируя исследованные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ФИО9, ФИО10, Открытому акционерному обществу «НПТО ЖКХ», Комитету по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области о признании недействительными договоров купли-продажи технического чердака, разрешения Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области на реализацию технического чердака, применении последствий недействительности сделок, основаны на законе и подлежат удовлетворению.

При этом суд считает необходимым применить последствия недействительности сделок и прекратить право общей долевой собственности ФИО9 и ФИО10 на нежилое помещение - технический чердак №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Руководствуясь ст. 194-196,198 ГПК, суд

РЕШИЛ :

Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ФИО9, ФИО10, Открытому акционерному обществу «НПТО ЖКХ», Комитету по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области о признании недействительными разрешения Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области на реализацию технического чердака, договоров купли-продажи технического чердака, применении последствий недействительности сделок, удовлетворить.

Признать недействительным разрешение Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области № от ДД.ММ.ГГГГв на реализацию нежилого помещения (технический чердак) по адресу: <адрес> (общей площадью <данные изъяты> кв.м), находящегося на балансе МУП «НПТО ЖКХ», через договор купли-продажи.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества - технического чердака №, назначение нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>., заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между МУП «НПТО ЖКХ» и ФИО9 и применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества - <данные изъяты> доли технического чердака №, назначение нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО9 и ФИО10 и применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности ФИО9 на <данные изъяты> долю технического чердака №, назначение нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО10 на <данные изъяты> долю технического чердака №, назначение нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для прекращения права долевой собственности ФИО9 и ФИО10 на технический чердак №, назначение нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 15 февраля 2016 года.

Судья: подпись