Гражданский кодекс часть 1

Администрация г.Сочи обратилась в суд с иском к ФИО3 о сносе самовольно возведенного четвертого этажа в строящемся 4-х этажном жилом доме в на земельном участке, площадью 432,0 кв.м с кадастровым номером №. Впоследствии в порядке изменения исковых требований просила возложить на ответчика обязанность по сносу своими силами и за свой счет самовольно возведенного незавершенного строительством жилого дома литер "А" по указанному адресу. Также просила отменить государственную регистрацию права ФИО3 на незавершенный строительством спорный объект недвижимости. Требования обоснованы тем, что ФИО3 было разрешено строительство индивидуального жилого дома, площадью застройки 129,07 кв.м и общей площадью 405,03 кв.м, этажностью - 3 этажа с техподпольем и эксплуатируемой кровлей.

Вместе с тем, при осуществлении строительства спорного объекта застройщиком были допущены существенные отступления от разрешенных параметров строительства, предусмотренных в разрешении. Площадь застройки объекта составила 256,5 кв.м, общая площадь объекта вместо 405,03 кв.м составила 1026,0 кв.м, что более чем в два раза превышает площадь допустимых параметров. ФИО3 в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) объекта в указанных (возведенных) параметрах не обращалась. В данном случае, при предъявлении документов для государственной регистрации права собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства имелись существенные противоречия в технических параметрах между разрешением на строительство и техническим паспортом на строение. Однако органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, была незаконно произведена регистрация права собственности ФИО3 на спорное строение.

В судебном заседании представитель администрации г.Сочи просил требования удовлетворить.

Представитель ответчика просил в иске отказать, так как дом снесен.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Решением Центрального районного суда г.Сочи от 18.05.2009 г. в удовлетворении исковых требований администрации г.Сочи к ФИО3 отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23.07.2009 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением Центрального районного суда г. Сочи от 08.11.2010 г., вступившим в законную силу 16.12.2010 г., администрации г.Сочи восстановлен срок для подачи надзорной жалобы на решение Центрального районного суда г. Сочи от 18.05.2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23.07.2009 г.

Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 29.06.2011 г. решение Центрального районного суда г. Сочи от 18.05.2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23.07.2009 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, незавершенный строительством объект процент готовности - 70, площадь застройки 256,5 кв.м литер "А" по и земельный участок с кадастровым номером № площадью 432,0 кв.м, расположенный по этому же адресу, принадлежат на праве собственности ответчику, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23 АЕ № 353127 выданным отделом Управлением ФРС по г.Сочи 25.04.2009 г. и свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АА 570756, выданным Управлением ФРС по г.Сочи 12.04.2006 г. соответственно.

Разрешение на строительство RU-23309-9-Ц\97и-2008 предоставило право ФИО3 осуществить строительство объекта капитального строительства "индивидуальный жилой дом" на земельном участке мерою 432,0 кв.м с кадастровым номером 23:49:0201012:0022, площадью застройки 129,07 кв.м, общей площадью 405,03 кв.м, строительным объемом 1921,37 куб.м, этажность 3 с техподпольем и эксплуатируемой кровлей.

Как видно из акта осмотра объекта строительства от 03.02.2009 г., составленного главным специалистом МУ "Земельная инспекция г.Сочи" на вышеуказанном земельном участке ФИО3 осуществлено строительство четырехэтажного дома размерами в плане 17,0 х 13,3 м площадью застройки 226,1 кв.м. Высота 1-го этажа составляет 3,8 м, 2-го, 3-го и 4-го этажей - 3,1 м каждый этаж.

Таким образом площадь застройки земельного участка значительно превышена и превышение составляет 97 кв.м, а также превышена общая площадь строения на 626 кв.м (1026,03 кв.м (фактически) минус 405,03 (по разрешению на строительство)).

Согласно определению, данному п.9.3.1. "СП 23-101-2004. Проектирование тепловой защиты зданий" технические подвалы (техподполье) - это подвалы при наличии в них нижней разводки труб систем отопления, горячего водоснабжения, а также труб системы водоснабжения и канализации.

В соответствии с п.1.41. "СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания", утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78, высота подвальных и цокольных помещений, а также технических подполий от уровня пола до низа плиты перекрытия должна быть не менее 1,8 м и высота помещений технического подполья не должна превышать 2 м (п.1.42). Данные условия не противоречат ныне действующим требованиям СНиП 31-02-2001 и СНиП 31-02-2003.

Поскольку установлено, что высота первого этажа составляет 3,8 м, то определению "техподполье" первый этаж не соответствует, что также является нарушением условий, содержащихся в разрешении на строительство.

Судом на основании данного обстоятельства делается вывод о том, что техподполье жилого дома не создавалось для целей использования по назначению.

По смыслу ст.51 ГрК РФ получение разрешения на строительство является обязательным в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Разрешение на строительство выдается органами архитектуры и градостроительства в этом случае на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации.

Таким образом, соответствие объекта строительства согласованному проекту и выданному разрешению на строительство означает его надежность и безопасность в тех условиях застройки, где строительство осуществляется.

Согласно ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из ст.2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Иск о сносе самовольной постройки не может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

В соответствии с нормами ст.51 ГрК РФ, а также положениями ст.3 Федерального закона от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные документы.

Иск о сносе самовольной постройки, возведенной без необходимых разрешений, не может быть не удовлетворен, если лицо, ее создавшее, имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В случае, если ответчик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, отказ в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки не соответствует положениям ст.222 ГК РФ и ст.51 ГрК РФ.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, заявителем для совокупности условий самовольности постройки не представлено разрешение на строительство спорного объекта в тех параметрах, в которых оно осуществлено.

Доказательства обращения в уполномоченный орган с целью получить разрешение на строительство, в тех параметрах, в которых оно осуществлено, ответчиком не представлено (ст.56 ГПК РФ).

Суд не принимает во внимание содержащиеся в материалах дела доказательства соблюдения градостроительных, строительных нормативов, прав и законных интересов других лиц, отраженных в заключении ООО "Сочистройпроект" № 101/2009, поскольку они не подтверждают соблюдение предусмотренных законом условий.

Таким образом, факт самовольного возведения объектов и наличие в законодательстве возможности в отказе в иске о сносе самовольной постройки в судебном порядке не являются достаточными основаниями для отказа в удовлетворении иска, заявленного в порядке ст.222 ГК РФ, и не могут освобождать ответчика от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений.

При таких обстоятельствах необходимая совокупность оснований для удовлетворения иска, предусмотренная положениями ст.222 ГК РФ, имеется, а самовольная постройка, возведенная ФИО3 в на земельном участке, площадью 432,0 кв.м с кадастровым номером №, подлежит сносу.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе, и решение суда об удовлетворении такого иска является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу сделанных судом выводов о постройке, являющейся самовольной, зарегистрированное право собственности ФИО3 на незавершенный строительством объект процент готовности 70, площадью застройки 256,5 кв.м, литер "А" в , запись регисрации 23-23-50/029/2009-393 от 25.04.2009 г. является недействительным и подлежит прекращению.

Между тем, как видно из материалов дела, Распоряжением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 08.07.2010 г. № 578-р изъят для федеральных нужд в собственность Российской Федерации путем выкупа в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Центральная автомагистраль <...>" от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга-Сочи (р.Псахе) до начала обхода г.Сочи ПКО (р.Агура) с реконструкцией участка автомобильной дороги от до курортного проспекта (проектные и изыскательские работы, строительство)" земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером №, площадью 432 кв.м, расположенный в , принадлежащий на праве собственности ФИО3, и расположенные на нем иные объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности (пп.1 п.2 Распоряжения).

Управлением государственного строительного надзора Краснодарского края составлен акт проверки от 16.09.2011 г. № 14-112Ц-Ф-305-СК, согласно которому при проверке объекта капитального строительства "жилой дом" (застройщик ФИО3) по адресу , на момент проверки объект демонтирован, в связи с чем отсутствует предмет осуществления государственного строительного надзора.

Названное Распоряжение Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 08.07.2010 г. № 578-р принято в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 г. № 310-ФЗ и постановлением Правительства РФ от 29.12.2007 г. № 991, а отсутствие объекта капитального строительства ФИО3 в на земельном участке, площадью 432,0 кв.м с кадастровым номером № свидетельствует о его изъятии в порядке ст.15 Федеральным законом от 01.12.2007 г. № 310-ФЗ и соответственно об отсутствии зарегистрированного права ФИО3 на объект капитального строительства на момент рассмотрения дела.

Согласно ч.2 ст.8 и ч.1 ст.235 ГК РФ не может быть зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, прекративший свое существование.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

На момент рассмотрения дела предмет спора отсутствует, что является основанием для отказа в иске, поскольку отсутствует возможность сноса объекта капитального строительства, прекратившего свое существование, а также внесение каких-либо изменений (аннулирование записи) в ЕГРП на такой объект.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении иска администрации г.Сочи к администрации г.Сочи к ФИО3 о сносе самовольной постройки и освобождении земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение 10 дней со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 23.09.2011 г.

Председательствующий