Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корепанова Н. В., Корепановой Н. Н., Ф.А. А. Федоровой О. А. к ЗАО Р об обязании заключить договор, по иску Крещенского О. М. к ЗАО Р о признании права собственности,

у с т а н о в и л :

Первоначально истцы обратились в суд с иском к ЗАО Р, просили обязать заключить с ними договор купли-продажи

Впоследствии, уточнив требования, истец Корепанов Н.В. просил признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи , заключенный между ЗАО Р и Крещенским О.М., обязать ЗАО Р заключить с ним договор купли-продажи спорной квартиры по цене ПИБ в соответствии с паспортом на квартиру, в сумме 728496 руб (

В обоснование заявленных требований Корепанов Н.В. указал, что ДД.ММ.ГГГГ был принят на работу в Р ; с ДД.ММ.ГГГГ проходил службу в армии, а затем с ДД.ММ.ГГГГ по ноябрь ДД.ММ.ГГГГ работал в Р с учетом службы в армии он проработал у ответчика более 20 лет. ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключил с ним договор аренды 3-х комнатной , сроком до ДД.ММ.ГГГГ ; с ДД.ММ.ГГГГ он с членами своей семьи был зарегистрирован в указанной квартире, постоянно в ней проживает, оплачивает арендную плату за квартиру и коммунальные платежи. Поскольку договора аренды предусматривал передачу квартиры истцу в собственность в случае отработки им у ответчика 20 лет, то он считает, что ответчик должен бесплатно передать ему в собственность спорную квартиру. Также истец считает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи , заключенный между ЗАО Р и Крещенским О.М., не имеет юридической силы, является поддельным, составлен с целью скрыть квартиру от передачи в конкурсную массу после банкротства ЗАО Р. Указал также, что на момент сделки спорная квартира была обременена третьими лицами, поскольку его семья проживала в квартире и была зарегистрирована в ней, Крещенский О.М. квартиру не осматривал. Истец ссылается на ст.130,131,433,551,610,621 ГК

Ответчик Крещенский О.М. предъявил иск к ЗАО Р о признании права собственности на , указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи указанной квартиры, он уплатил за нее ответчику установленную договором цену, п.7 договора предусматривает одновременно акт приема-передачи квартиры, однако в виду того, что ЗАО Р находится в процедуре банкротства, руководитель общества отстранен, он лишен возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном законом порядке. Ссылается на ст.218 ГК РФ

В судебном заседании Корепановым Н.В. заявлено ходатайство об уточнении иска, просил перевести на него права и обязанности покупателя по цене 1900000 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в принятии данного уточненного иска отказано в виду изменения предмета и основания иска, что противоречит требованиям ст.39 ГПК РФ, о чем вынесено соответствующее определение.

Истец Корепанов Н.В. в суд явился на иске настаивает, против иска Крещенского О.М. представил возражения

Третье лицо Федорова А.А. явилась, иск Корепанова Н.В. поддерживает.

Представитель третьих лиц Корепановой Н.Н., Федоровой О.А. в суд явилась, иск Корепанова Н.В. поддержала.

Представитель ответчика ЗАО Р он же представитель конкурсного управляющего Алексеева В.М., в суд явился, иск Корепанова Н.В. не признает, против иска Крещенского О.М. не возражает, представил письменный отзыв

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации ( Росреестр) в суд не явились, о слушании извещены, возражений не представили.

Выслушав явившихся участников процесса, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истец Корепанов Н.В., его жена Федорова А.А. дочери Корепанова Н.Н. и Федорова О.А. были зарегистрированы с ДД.ММ.ГГГГ в отдельной трехкомнатной , общей площадью 79,90 кв.м, жилой -47,50 кв.м на основании договора аренды № В-22 от ДД.ММ.ГГГГ, со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ С ДД.ММ.ГГГГ в указанной квартире была зарегистрирована внучка истца Зозуля А.Р.,ДД.ММ.ГГГГ.

Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ государственное предприятие Р преобразовалось в арендное предприятие Р Далее, на основании распоряжения мэра № от ДД.ММ.ГГГГ реорганизовано в А, впоследствии изменило наименование на О ; с ДД.ММ.ГГГГ предприятие имеет название Р Ответчик Р является правопреемником

Решением Арбитражного суда СПб от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Р признано несостоятельным ( банкротом), находится в стадии ликвидации, в отношении него открыто конкурсное производство, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ

Из трудовой книжки Корепанова Н.В. следует, что он работал в с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ( неполных 10 лет)

До этого, ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ работал в Р

правопреемником ликвидированного предприятия не является.

Указанная квартира была предоставлена истцу Корепанову Н.В. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между и Корепановым Н.В., сроком до ДД.ММ.ГГГГ ( ). Согласно выписке из ЕГРП собственником указанной квартиры является

Согласно п. 1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ передало Корепанову Н.В. в аренду спорное жилое помещение за сумму 3000 руб, уплачиваемых последним при заключении договора.

Пункт № договора предусматривает, что действие договора аренды может быть продлено при условии продолжения Корепановым Н.В. работы в ЗАО. Если истец проработает в ЗАО не менее 20 лет, ему по окончании этого срока арендуемая квартира передается в собственность с соответствующим оформлением документов (

Из анализа представленных документов следует, что истец 20 лет работы в не отработал, уволился из ЗАО Р по собственному желанию ДД.ММ.ГГГГ

С ДД.ММ.ГГГГ Корепанов Н.В. с семьей состоящей из пяти человек состоял на учете нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма в Администрации Невского района, учтена его льгота инвалид Чернобыля

Распоряжением Администрации Невского района № от ДД.ММ.ГГГГ Корепанову Н.В. на семью из пяти человек предоставлена по договору социального найма 4-х комнатная отдельная квартира общей площадью96,50 кв.м, жилой площадью63,30 кв.м по адресу :

С ДД.ММ.ГГГГ истец Корепанов Н.В., его жена, две дочери и внучка сняты с регистрационного учета по в связи с переменой места жительства по адресу :

ДД.ММ.ГГГГ ГУЖА района и Корепановым Н.В. заключен договор социального найма по квартиру

Как пояснил истец в судебном заседании, в ноябре ДД.ММ.ГГГГ он с семьей приватизировал указанную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Р ( продавец) и К.О.М..(покупатель) заключен договор купли-продажи , по условиям которого продавец обязуется передать в частную собственность покупателя указанную квартиру, а покупатель обязуется принять ее и уплатить установленную договором цену. Квартира оценена сторонами в 1900000 руб, стороны подтверждают, что оплата стоимости квартиры произведена покупателем продавцу до подписания настоящего договора в полном объеме. Продавец гарантирует, что квартира не имеет обременений, подлежащих государственной регистрации. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи квартиры.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Крещенским О.М. внесено в ЗАО Р 1900000 руб по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не зарегистрирован, право частной собственности по зарегистрировано за что подтверждается выпиской из ЕГРП

Согласно ст.ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как указано выше, в качестве оснований обязать ответчика заключить договор купли-продажи спорной квартиры истец указал на наличие договора аренды, оплату коммунальных услуг, наличие сертификата акций, наличие невыполненного истцом условия о возможной передаче квартиры в собственность в случае его отработки в Р определенного периода, 20 лет.

Между тем, указанные основания не могут породить у истца права требования продажи ему по договору купли-продажи спорной квартиры по цене ПИБ. Между истцом и Р договором аренды были установлены обязательства аренды.

Корепанов Н.В. в просительной части иска просит обязать ЗАО Р заключить с ним договор купли-продажи на по цене 728496 руб, однако законных оснований для этого не приводит. В самом же иске истец указал, что ответчик должен бесплатно передать ему в собственность спорную квартиру.

Между тем, из текста договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного между и Корепановым Н.В., сроком до ДД.ММ.ГГГГ, не следует, что Р обязано передать квартиру в собственность истца бесплатно, либо по цене ее инвентаризационной оценки, а таем более заключить с ним договор купли-продажи спорной квартиры за 728496 руб. Данный договор аренды не является предварительным договором купли-продажи квартиры, в силу чего не обязывает ответчика продать спорную квартиру именно истцу.

Согласно п.1 ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Пунктом 2 ст.35 Конституции РФ предусмотрено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Следовательно, в силу закона никто не может быть принужден к продаже или дарению, или иной утрате своего имущества против своей воли.

Поскольку договором аренды предусмотрено условие о передаче в собственность спорной квартиры истцу в случае его отработки определенного времени, 20 лет, Корепанов отработал в Р( с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е неполных 10 лет, а его работа в Р не может быть учтена, поскольку Р правопреемником ликвидированного предприятия Р не является, то данное условие Корепановым Н.В. не выполнено, следовательно, право требовать передачи ему квартиры в собственность, не возникло.

Несостоятельным является ссылка истца на гарантийное письмо Генерального директора от ДД.ММ.ГГГГ, адресованное в Администрацию Невского района, о том, что ЗАО гарантирует бесплатное предоставление квартиры в собственность истца. Суд считает, что данное письмо правового значения не имеет, скорее всего оно было написано в Администрацию района с целью предоставления истцу отдельного жилья, как очереднику, состоящему на очереди, имеющего льготу инвалид Чернобыля

Несостоятельными являются доводы истца, что его проживание в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время и оплата коммунальных услуг являются основание для признания за ним права на выкуп квартиры. Сам по себе факт проживания истца и его семьи на основании заключенного с ним договора аренды предполагает соответственно оплату коммунальных услуг за пользование и проживание в квартире, но право требовать выкуп квартиры не возникает.

Исходя из совокупности представленных доказательств, суд приходит

к выводу, что истец работником ЗАО Р с ДД.ММ.ГГГГ не является, отработал в ЗАО менее 10 лет, он и его семья пользуются спорной квартирой без законных на то оснований, регистрации в спорной квартире не имеют с ДД.ММ.ГГГГ, добровольно произвели снятие с регистрационного учета, тем самым распорядились своими жилищными правами, обеспечены другим жильем, им предоставлена по договору социального найма 4-х комнатная квартира по общей площадью 96,50 кв.м, собственниками которой они являются с ноября ДД.ММ.ГГГГ. в порядке приватизации, поэтому отсутствуют предусмотренные законом основания для заключения с истцом договора купли-продажи спорной квартиры.

При таком положении, требования Корепанова Н.В. в части обязания ЗАО Р заключить с ним договор купли-продажи на по цене 728496 руб являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве оснований недействительности сделки ГК РФ в п.1 ст.166 устанавливает признание ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания ( ничтожная сделка). В силу п.2 указанной статьи, требование о применении недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Оспоримость не соответствующих закону или иных правовых актов сделок устанавливается в ст.ст. 174-180 ГК РФ

Вместе с тем, требования Корепанова Н.В. о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи спорной квартиры, заключенного ЗАО Р и Крещенским О.М., не содержат указание на предусмотренные ГК РФ основания для признания сделки недействительной, не представлены доказательства в обоснование заявленных требований.

Несостоятельными являются доводы истца, что не указание в № договора купли-продажи квартиры, что за истцом и его семьей сохраняется право пользования отчуждаемой квартирой после перехода права собственности к покупателю, влечет недействительность этого пункта договора, поскольку их регистрация и проживание в квартире является обременением и подлежит государственной регистрации.

Между тем, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит ограничений ( обременений) в виде регистрации иных лиц в объекте недвижимости, их проживание, в связи с чем они государственной регистрации не подлежат, а отсутствие указания на них в договоре по отчуждению недвижимого имущества, не влечет недействительность сделки.

Несостоятельными являются доводы истца, что оспариваемый договор без государственной регистрации не имеет юридической силы, поскольку бездействие ЗАО Р по осуществлению необходимых действий по регистрации договора купли-продажи не может являться препятствием для приобретения Крещенским О.М. прав на объект недвижимости при условии надлежащего выполнения им своих обязательств по оплате спорной квартиры.

Несостоятельными являются доводы истца, что квартиру Крещенский О.М. не осматривал, не знакомился с документами, поскольку настоящий договор является одновременно актом приема-передачи квартиры

Доказательств поддельности в договоре подписи генерального директора ЗАО поддельности самого договора и того, что он составлен с целью скрыть продавцом ЗАО Р имеющееся у него имущество от конкурсного производства в связи с банкротством ЗАО, истцом не представлено, доводы являются голословными, в нарушении истцом ст.56 ГПК РФ, ничем не подтверждаются.

При таких обстоятельствах, требования Корепанова Н.В. в этой части являются необоснованными, не подтверждаются никакими доказательствами, а потому удовлетворению не подлежат.

Иск Крещенского О.М. к ЗАО Р подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Р и Крещенским О.М. заключен договор купли-продажи ; квартира оценена сторонами в 1900000 руб ; оплата стоимости квартиры произведена покупателем продавцу до подписания настоящего договора в полном объеме ; квартира не имеет обременений, подлежащих государственной регистрации ; настоящий договор является одновременно актом приема-передачи квартиры.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Крещенским О.М. внесено в ЗАО Р 1900000 руб по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (

Условия данного договора сторонами не оспариваются, стороны договора с ними согласны.

Вместе с тем, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не зарегистрирован, поскольку, как указал истец Крещенский О.М., в виду того, что ЗАО Р находится в процедуре банкротства, руководитель общества отстранен, он лишен возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном законом порядке. Право частной собственности по зарегистрировано за , что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Данные обстоятельства подтвердил представитель ответчика, он же представитель конкурсного управляющего, указал, что регистрация прав Крещенского О.М. на спорную квартиру во внесудебном порядке невозможна Против удовлетворения иска Крещенского О.М. не возражал.

Учитывая положения ст.218 ГК РФ, отсутствие возражений со стороны ЗАО Р в лице конкурсного управляющего, суд приходит к выводу, что отсутствие намерения ЗАО Р осуществить необходимые действия по регистрации перехода права по , в установленном порядке, не могут являться препятствием для приобретения истцом Крещенским О.М. права собственности на указанную квартиру при условии надлежащего выполнения им своих обязательств по оплате установленной сторонами стоимости квартиры.

При таких обстоятельствах, иск Крещенского О.М. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Корепанову Н. В. в удовлетворении иска к ЗАО Р, Крещенскому О. М. о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи , обязании ЗАО Р заключить договор купли-продажи на по цене 728496 руб- отказать.

Иск Крещенского О. М. к ЗАО Р удовлетворить.

Признать за Крещенским О. М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца зарегистрированного по адресу : , , право частной собственности на трехкомнатную , общей площадью 79,9 кв.м, расположенную на девятом этаже двенадцатиэтажного панельного дома,ДД.ММ.ГГГГ постройки.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.

Судья