Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате квартиры в собственность; по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о выселении и признании утратившей право пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, возврате квартиры в собственность, в котором указала следующее. Между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от <дата>., согласно которому ФИО1 (продавец) передала в собственность ФИО2 (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Квартира принадлежала ФИО1 на праве собственности, в настоящее время титульным собственником указанной квартиры является ФИО2 До настоящего момента ФИО1 не получала от ФИО2 денежные средства в размере 960000 рублей, которые ФИО2 обязана была уплатить за приобретенную квартиру в соответствии с п.3 договора. В квартире по вышеуказанному адресу зарегистрирована и проживает ФИО1 с 1976 года по настоящее время и оплачивает все коммунальные платежи. Для ФИО1 квартира является единственным жильем.

Просила суд: расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от <дата>., заключенный между ФИО1 и ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; возвратить квартиру в собственность ФИО1.

В процессе судебного разбирательства ФИО2 предъявлено встречное исковое заявление о выселении и признании утратившей право пользования жилым помещением, в котором указано следующее. Квартира № по <адрес> согласно договору от <дата> была продана ФИО1 ФИО2 за 960000 рублей. Денежные средства Покупателем оплачены Продавцу в полном объеме. <дата> указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области. В п.7 Договора отражено, что согласно домовой книге по указанному адресу зарегистрирована ФИО1 ФИО1 членом семьи ФИО2 не является, совместного хозяйства стороны не вели и не ведут. ФИО1 является <данные изъяты> ФИО2, в связи с чем ФИО2 на протяжении достаточно длительного времени не предпринимала мер к принудительному выселению ФИО1 из приобретенной по договору купли-продажи квартиры. ФИО2 неоднократно предлагала ФИО1 освободить квартиру, на что поступали просьбы разрешить проживание на короткий промежуток времени. ФИО2 совместно с несовершеннолетним ребенком ФИО5 проживает в коммунальной квартире, поскольку ФИО1 отказывается освободить жилое помещение, приобретенное ФИО2 по договору купли-продажи. В связи с вышеизложенным, ФИО2 вынуждена была направить ФИО1 уведомление в письменном виде о необходимости освобождения спорной квартиры, ответа на которое не поступило. До настоящего времени ФИО1 квартиру не покинула, вещи не вывезла.

Просила суд: выселить ФИО1, <дата> года рождения, из квартиры №<адрес> без предоставление другого жилого помещения; признать ФИО1, <дата> года рождения, утратившей право пользования квартирой № по <адрес>.

ФИО1, извещенная надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась; представила в суд заявление, в котором просила рассмотреть данное дело в ее отсутствие.

Представитель ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, на удовлетворении заявленных исковых требований настаивала и поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, против удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 возражала.

ФИО2, извещенная надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась; представила в суд заявление, в котором просила рассмотреть данное дело в ее отсутствие.

Представитель ФИО2 – адвокат Мовсаева Т.С., действующая на основании доверенности и ордера, на удовлетворении заявленных встречных исковых требований настаивала и поддержала доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражала.

Помощник прокурора г.Новочеркасска – Дворниченко С.П. - в судебном заседании полагала исковые требования ФИО2 о выселении, признании утратившей право пользования жилым помещением подлежащими удовлетворению, в том числе ввиду отсутствия оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от <дата>.; при этом, помощник прокурора указала на необходимость отсрочки исполнения решения в части выселения ФИО1 из жилого помещения до окончания в г.Новочеркасске Ростовской области отопительного сезона, до трех месяцев.

Суд полагает возможным в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, свидетелей суд считает исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры в собственность неподлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ФИО2 о выселении и признании утратившей право пользования жилым помещением подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 12, 56 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 55 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключении экспертов.

В силу ст. 67 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с положениями ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судом установлено, что ранее квартира общей площадью 59,4 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, принадлежала на праве собственности ФИО1.

<дата>г. между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Продавец продала, а Покупатель купила в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартира, общей площадью 59,4 кв.м., расположенная на 4 этаже 5 этажного жилого дома литер А, находящаяся по адресу: <адрес>. (л.д.9)

Как следует из п.6 договора купли-продажи квартиры от <дата>г., передача Продавцом квартиры по адресу: <адрес>, и принятие ее Покупателем осуществлены до подписания договора. Продавцом также переданы Покупателю ключи и техническая документация на указанную квартиру. С момента подписания договора обязательство Продавца передать указанную квартиру Покупателю считается исполненным. Стороны согласны признать настоящий договор имеющим силу передаточного акта.

Согласно п.3, п.4 вышеуказанного договора купли-продажи квартиры от <дата>г. указанную квартиру Продавец продала Покупателю за 960000 (Девятьсот шестьдесят тысяч) рублей. Расчет межу сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Из материалов дела следует, что приобретенное ФИО2 на основании вышеуказанного договора купли-продажи от <дата>г. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

В процессе судебного разбирательства представители сторон признали, что в целях оформления перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО1 к ФИО2, Продавец и Покупатель добровольно явились в органы государственной регистрации и собственноручно подписывали все необходимые в указанных целях документы.

Таким образом, в настоящее время собственником квартиры по адресу: <адрес>, является ФИО2, дата государственной регистрации права <дата>., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельством о государственной регистрации права. (л.д.18,19)

ФИО1, полагая, что ни при заключении договора купли-продажи квартиры от <дата>г., ни в последующем, она не получала от ФИО2 денежные средства в сумме 960000 рублей, представляющие собой цену вышеуказанного договора купли-продажи, обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры в свою собственность.

Суд учитывает, что договор купли-продажи квартиры от <дата>г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, предусматривающий передачу денежных средств в сумме 960000 рублей от покупателя к продавцу до подписания договора, содержит не только подпись ФИО1, но и произведенную последней собственноручную запись о получении денежных средств в сумме 960000 рублей, подлинность которой представителем ФИО1 в судебном заседании не оспаривалась.

Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей ФИО8, ФИО9 пояснили, что ФИО1, имея намерение изменить свое постоянное место проживания, неоднократно предлагала <данные изъяты> - ФИО2 - приобрести квартиру № <дата> по <адрес> в г.Новочеркасске. ФИО2, ранее осуществляющая материальную помощь ФИО1 на содержание указанной квартиры и оплату коммунальных услуг, решила приобрести соответствующую квартиру в собственность на основании возмездной сделки. В целях приобретения спорной квартиры и ее оплаты ФИО2 были израсходованы личные, а также заемные денежные средства.

По пояснениям сторон и свидетелей, ФИО2 некоторое время после заключения договора купли-продажи квартиры от <дата>г. проживала в квартире по адресу: <адрес>; однако впоследствии была вынуждена покинуть данное жилое помещение, в связи с тем, что ФИО1 просила предоставить ей время для переезда и вывоза своих вещей.

Суд принимает во внимание то, что ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском спустя более полутора лет с момента заключения договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на квартиру к ФИО2, т.е. претензий по вопросу исполнения договора купли-продажи квартиры от <дата>г. в части выплаты денежных средств, как это предусмотрено ст.ст. 486, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, на протяжении полутора лет она не предъявляла, тем самым, не считая свои права нарушенными.

На основании изложенного, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств того, что ФИО2 не была уплачена стоимость приобретаемого по возмездной сделке имущества, суд не усматривает оснований полагать, что возложенные договором купли-продажи квартиры от <дата>г. на ФИО2 обязательства по оплате приобретаемой недвижимости надлежащим образом последней не исполнены.

Более того, доводы ФИО1 об отсутствии расчета по договору купли-продажи квартиры от <дата>г. со стороны покупателя не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора, и соответственно о праве продавца, не получившего оплату по договору, требовать возврата переданного покупателю имущества как неосновательного обогащения.

Судом установлено, что согласно п.16 договора купли-продажи квартиры от <дата>г. данный договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

Таким образом, заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи квартиры от <дата>г. условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения (в том числе при неуплате покупателем денег), не содержит. В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30 § 7 «Продажа недвижимости» ст.ст.549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой последним покупной цены.

На основании вышеизложенного, а также принимая во внимание то, что ФИО1 в процессе судебного разбирательства в противоречие с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств причинения ей значительного по смыслу п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ущерба (к которому, по мнению истицы, относится лишь невыплата денег за квартиру ответчицей), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврата квартиры в собственность.

В соответствии с п. 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пунктов 1, 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

П. 1, п.2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно п.1 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Как следует из п.4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», по смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

П.1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно п.1 ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Системное толкование вышеприведенных норм материального права позволяет сделать вывод о том, что в случае отчуждения имущества на основании договора купли-продажи и прекращения в связи с этим права собственности, новый собственник вправе требовать от бывшего собственника освобождения жилого помещения, в том числе посредством предъявления требования о выселении.

Судом установлено, что с 1976г. по настоящее время в квартире по адресу: <адрес>, зарегистрирована и фактически проживает ФИО1.

Вместе с тем, ФИО2, полагая, что правовые основания для дальнейшего пользования принадлежащим ей жилым помещением у ФИО1 отсутствуют, при этом последняя отказывается добровольно освободить жилое помещение, сняться с регистрационного учета, обратилась в суд со встречным исковым заявлением о выселении ФИО1 из квартиры № по <адрес> и признании ее утратившей право пользования данным жилым помещением.

Суд учитывает, что на основании договора купли-продажи квартиры от <дата>г. ФИО1 продала вышеуказанную квартиру ФИО2; при этом, заключенный между указанными лицами договор купли-продажи квартиры от <дата>г. положений о сохранении за ФИО1 права пользования квартирой № по <адрес> не содержит.

Из материалов дела следует и представителями сторон не оспаривалось, что ФИО1 членом семьи ФИО2 по смыслу, придаваемому ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, не является.

В материалах дела доказательств наличия между ФИО1 и ФИО2 каких-либо соглашений о пользовании жилым помещением по адресу: <адрес>, не имеется и ФИО1 в противоречие с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

В процессе судебного разбирательства представитель ФИО2 пояснила, что проживание ФИО1 в квартире по адресу: <адрес>, препятствует ФИО2 в реализации прав собственника в отношении указанного жилого помещения.

Доводы представителя ФИО1 о том, что ФИО1 за счет личных денежных средств исполняет обязанность по содержанию спорного жилого помещения, не только противоречат сообщенным представителем ФИО2 сведениям, согласно которым обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги исполняются за счет ее личных денежных средств, но и не являются правовым основанием к отказу ФИО2 в иске о признании ФИО1 утратившей право пользования жилым помещением, выселении, поскольку оплата за фактическое пользование жилищно-коммунальными услугами сама по себе не порождает право пользования спорным жилым помещением.

Поскольку собственником квартиры адресу: <адрес>, является ФИО2, ФИО1 членом семьи ФИО2 не является, соглашения о праве пользования жилым помещением между ФИО1 и ФИО2 заключено не было, ФИО2 возражает против сохранения за ФИО1 права пользования спорным жилым помещением, то суд приходит к выводу о том, что с момента перехода права собственности на квартиру от ФИО1 к ФИО2 ФИО1 утратила право пользования вышеуказанным жилым помещением, в связи с чем подлежит выселению.

На основании изложенного, принимая во внимание заключение помощника прокурора г.Новочеркасска о наличии оснований для выселения ФИО1 из жилого помещения по адресу: <адрес>, и признании ее утратившей право пользования данным жилым помещением, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований о выселении и признании утратившей право пользования.

Суд приходит к выводу о том, что заключение прокурора о необходимости предоставления отсрочки выселения ответчика по встречным исковым требованиям, заслуживает должного внимания.

В соответствии с ч.4 ст.31 ЖК РФ: если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Удовлетворяя требования ФИО2 о выселении ФИО1, суд считает необходимым применить приведенную выше норму ЖК РФ и сохранить за ФИО1 право пользования спорным жилым помещением на срок до трех месяцев. При определении указанного срока суд учитывает требования разумности и справедливости, конкретные обстоятельства дела, а именно, холодное время года, отсутствие жилого помещения у ФИО1, ее преклонный возраст, а также отсутствие у ответчика по встречным требованиям объективной возможности обеспечить другое жилье в короткий срок. Применяя ч.4 ст.31 ЖК РФ к спорным правоотношениями, суд также исходит из необходимости обеспечить разумный и социально приемлемый баланс интересов проживающего в квартире лица и ФИО2 как собственника жилья, чьи интересы безусловно должны быть защищены, но с соблюдением прав ответной стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате квартиры в собственность – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1, с участием прокурора г.Новочеркасска, о выселении и признании утратившей право пользования жилым помещением - удовлетворить.

Сохранить за ФИО1, <дата> года рождения, право пользования, жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, принадлежащим на праве собственности ФИО2 в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу.

По истечении трех месяцев с момента вступления решения в законную силу признать ФИО1, <дата> года рождения, утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

По истечении трех месяцев с момента вступления решения в законную силу выселить ФИО1, <дата> года рождения из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 декабря 2017 года.

Судья: Е.Ю. Никитушкина