Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Силаевой ФИО10 к обществу с ограниченной ответственностью «ПИК-Брокер» об уменьшении покупной стоимости доли в праве собственности на квартиру, возврате части уплаченных денежных средств, взыскании штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

Силаева И.В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПИК-Брокер» (далее – ООО «ПИК-Брокер») об уменьшении покупной стоимости доли в праве собственности на квартиру, возврате части уплаченных денежных средств, взыскании штрафа, компенсации морального вреда.

Исковые требования мотивированы тем, что 07 февраля 2022 года между ООО «ПИК-Брокер» и обществом с ограниченной ответственностью «Свелюгрант» (далее – ООО «Свелюгрант»), Ериной М.А., Силаевой И.В. был составлен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность покупателю, а покупатель обязуются оплатить принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 83,1 кв.м, расположенную на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> (пункт 1 договора).

В соответствии с пунктом 1.1. заключенного договора доли покупателей в праве общей долевой собственности были распределены следующим образом: доля ООО «Свелюгрант» в праве общей долевой собственности - 47/100, доля Ериной М.А. - 25/100, доля Силаевой И.В. - 28/100.

Согласно пункту 2 заключенного договора квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 14 сентября 2021 года, право собственности зарегистрировано 21 сентября 2021 года.

В соответствии с пунктом 4 заключенного договора стороны пришли к соглашению, что оплата общей суммы в размере 10 642 800 руб. будет проведена, в том числе посредством открытия аккредитива в размере 2 980 000 руб.

Безотзывный, покрытый (депонированный) аккредитив в ПАО СБЕРБАНК на сумму 2 980 000 руб. открывается в день заключения настоящего договора сроком не менее 120 дней с учетом перечисления денежных средств на расчетный счет №, открытый в ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК» на имя продавца, после проведения государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу пункта 12 заключенного договора в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) продавец передает, а покупатель принимает квартиру по подписываемому акту приема-передачи на условиях настоящего договора.

Согласно пункту 19 настоящего договора он считается исполненным при условии произведения полного расчета покупателя с продавцом за квартиру, а также передачи продавцом покупателю квартиры в установленный настоящим договором срок по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами.

Вместе с тем, права Силаевой И.В. были нарушены согласно представленному расчету, так стоимость всей квартиры целиком то есть 100% составляет 10 642 800 руб., что равно 83,1 кв.м, Силаева И.В. приобрела 28/100 доли в квартире. Стоимость в рублях 1/100 доли = 106 428 руб. Перемноженная стоимость 1/100 доли на 28/100 приобретенной доли равна уплаченной Силаевой И.В. стоимости в размере 2 979 984 руб., для удобства и наглядности стоимость была округлена до 2 980 000 руб.

28/100 доли переводя в кв.м, равны 23,27 кв.м, приобретенного жилья. Однако, согласно плану БТИ фактическая площадь приобретенная Силаевой И.В. равна 20,6 кв.м. То есть разница в фактически приобретенных кв.м жилья и недостающих кв.м, составляет 2,67 кв.м. Исходя из расчета, что стоимость 1 кв.м, в покупаемой доли равна 128 072 руб. 20 коп., данная сумма умножается на разницу не достающих кв.м, исходя из формулы: 128 072 руб. 20 коп. х 2,67 кв.м = 341 952 руб.774 коп.

Именно данная сумма в размере 341 952 руб. 774 коп. подлежит возврату продавцом истцу. Данную долю в квартире Силаева И.В. приобретала для собственных семейных нужд, которые не связаны с целью извлечения коммерческой прибыли, а значит, она в данной ситуации является потребителем и на нее распространяются нормы Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Силаевой И.В. была направлена досудебная претензия с требованием о выплате ей денежных средств, которая осталась без ответа со стороны ответчика. Поэтому она вынуждена не иначе как в судебном порядке обращаться за защитой своих прав - прав как потребителей.

В связи с изложенным Силаева И.В. просит уменьшить покупную стоимость 28/100 доли в квартире, приобретенной на основании заключенного договора купли-продажи от 07 февраля 2022 года между ООО «ПИК-Брокер» и Силаевой И.В., расположенной на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, имеющей кадастровый №; обязать ООО «ПИК-Брокер» возвратить Силаевой И.В. часть уплаченных денежных средств в размере 341 952 руб. 77 коп.; взыскать в пользу Силаевой И.В. с ООО Пик-Брокер штраф в размере 50% от размера присужденной суммы, компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

В судебном заседании истец Силаева И.В., представитель истца Богатырев Н.В. поддержали заявленные требования, по доводам изложенным в иске, просили их удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Представитель ответчика ООО «ПИК-Брокер», будучи извещенным о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, представил возражения относительно исковых требований, в удовлетворении которых просил отказать.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Кировского районного суда городаСаратова (http://kirovsky.sar.sudrf.ru/) (раздел судебное делопроизводство).

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, с учетом наличия сведений об их надлежащем извещении о времени и месте слушания дела.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 07 февраля 2022 года между ООО «ПИК-Брокер» и ООО «Свелюгрант», Ериной М.А., Силаевой И.В. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязался передать в общую долевую собственность покупателю, а покупатель обязался оплатить принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру с кадастровым номером № общей площадью 83,1 кв.м, расположенную на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> (пункт 1 договора).

Доли покупателей в праве общей долевой собственности: ООО «Свелюгрант» – 47/100, Ериной М.А. – 25/100, Силаевой И.В. – 28/100 (пункт 1.1. договора).

Согласно пунктам 2 и 3 договора стороны оценили квартиру в 10642800 руб. и пришли к соглашению, что оплата суммы будет проведена в следующем порядке:

- денежные средства в размере 2 660 700 руб. Ерина М.А. оплачивает продавцу посредством аккредитива.

Безотзывный, покрытый (депонированный) аккредитив в ПАО СБЕРБАНК на сумму 2 660 700 руб. открывается в день заключения настоящего договора сроком не менее 120 дней с учетом перечисления денежных средств на расчетный счет №, открытый в ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК» на имя продавца, после проведения государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в Едином государственном реестре недвижимости. Расходы по аккредитиву продавец не несет.

В случае нарушения Ериной М.А. срока открытия аккредитива, указанного в настоящем пункте, продавец вправе взыскать с него неустойку в размере 0,1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки данного обязательства.

- денежные средства в размере 2 980 000 руб. Силаева И.В. оплачивает продавцу посредством аккредитива.

В случае нарушения Силаевой И.В. срока открытия аккредитива, указанного в настоящем пункте, продавец вправе взыскать с него неустойку в размере 0,1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки данного обязательства.

- денежные средства в размере 5 002 100 руб. ООО «Свелюгрант» оплачивает продавцу посредством перевода на расчетный счет №, открытый в ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК», на имя продавца в день подписания настоящего договора.

Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, осмотрел ее до подписания настоящего договора, каких-либо видимых дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено, им не обнаружено. Покупатель удовлетворен укомплектованностью квартиры исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием (пункт 6 договора).

В соответствии с пунктами 11 и 12 договора до подписания настоящего договора продавец передал, а покупатель принял оригиналы/ нотариально заверенные копии/ копии документов, полученных продавцом от предыдущего собственника квартиры: договора о долевом участии в инвестировании № Л/МЦ/26-47 от 10 ноября 2003 года, дополнительного соглашения от 12 августа 2004 года, акта о вступлении во владение, пользование и распоряжение квартирой от 12 августа 2004 года, свидетельства о государственной регистрации права от 28 сентября 2005 года, бланк HAN0283806. Претензий по комплектности и содержанию указанных документов покупатель к продавцу не имеет. В соответствии со статьей 556 ГК РФ продавец передает, а покупатель принимает квартиру по подписываемому акту приема-передачи на условиях настоящего договора.

Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчета покупателя с продавцом за квартиру, а также передачи продавцом покупателю квартиры в установленный настоящим договором срок по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами (пункт 19 договора).

Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора (пункт 21 договора).

09 февраля 2022 года право общей долевой собственности Силаевой И.В. на спорное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

По акту приема-передачи от 13 февраля 2022 года продавец на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ передал покупателям в общую долевую собственность квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 83,1 кв.м, расположенную на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 421, 422, 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Доказательств введения истца ответчиком в заблуждение относительно природы заключаемого договора купли-продажи квартиры стороной истца не представлено. В силу вышеуказанных норм права стороны свободны в заключении договора и определения его условий и, в данном случае такое право ими реализовано.

Силаева И.В. приобрела у ответчика доли в праве общей долевой собственности на состоящую из трех жилых комнат квартиру, а не отдельное жилое помещение в виде комнаты в названной квартире; данное недвижимое имущество (доли в праве на недвижимое имущество) до настоящего времени принадлежат истцу в том же состоянии, в каком она его приобрела у ответчика, то есть Силаевой И.В. принадлежат 28/100 долей в праве общей долевой собственности на названную квартиру. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи от 07 февраля 2022 года, определен его предмет, цена, на момент заключения этого договора купли-продажи истец была удовлетворена качеством продаваемого и передаваемого ей товара.

Условия договора купли-продажи квартиры сторонами не оспаривались.

Необходимо отметить, что вопреки утверждениям стороны истца одновременное существование в одном объекте права двух различных видов собственности - единоличной на комнату площадью 23,27 кв.м и общей долевой - 28/200 доли Силаевой И.В. на всю квартиру в целом, в том числе на комнату, противоречит действующему законодательству.

Силаева И.В. непосредственно сама заключала с ответчиком договор купли-продажи, предметом которого являлась приобретение истцом в собственность не отдельной комнаты, а 28/100 доли в вышеназванной квартире.

Доводы истца о том, что она была введена в заблуждение продавцом отклоняются, как ничем не подтвержденные. Как уже указывалось выше, предметом договора купли-продажи являлась доля квартиры в праве общей долевой собственности, а не отдельная комната в квартире, при этом истец, заключив договор купли-продажи доли спорной квартиры, предприняла действия к регистрации своих прав на указанную долю, зарегистрировав право собственности.

В данном случае объектом недвижимого имущества признается квартира в целом, а не комната, входящая в ее состав, что вытекает в том числе из содержания главы 18 ГК РФ, в статье 289 которой объектом права собственности на жилое помещение признается квартира в многоквартирном доме. До реального раздела квартиры право собственности на комнату возникнуть не может, а существует право общей долевой собственности.

Жилищным кодексом установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (части 1 и 2 статьи 15 ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу пункта 2 статьи 288 ГК РФ и части 1 статьи 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник (иной законный владелец) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу приведенной нормы, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также принимая во внимание то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением, участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления с учетом площади жилого помещения и других обстоятельств, право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

С учетом изложенного, суд, оценив представленные по делу доказательства, не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных Силаевой И.В. исковых требований к ООО «ПИК-Брокер» об уменьшении покупной стоимости доли в праве собственности на квартиру, возврате части уплаченных денежных средств, взыскании штрафа, компенсации морального вреда.

Учитывая характер возникших между сторонами правоотношений, ходатайство стороны ответчика о передаче дела по подсудности основано на неправильном толковании норм процессуального права, а потому не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Силаевой ФИО11 к обществу с ограниченной ответственностью «ПИК-Брокер» об уменьшении покупной стоимости доли в праве собственности на квартиру, возврате части уплаченных денежных средств, взыскании штрафа, компенсации морального вреда отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Кировский районный суд города Саратова в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 05 октября 2022 года.

Судья А.А. Суранов