Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО7, ФИО6 к членам правления ТСЖ «Дзержинского 5-а» ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о признании договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки,

Установил:

ФИО7, ФИО6 обратились в суд с иском к членам правления ТСЖ «Дзержинского 5-а» ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование своих требований истцы указали, что являются собственниками <адрес> (собственник ФИО7) и № (собственник ФИО6), находящихся в объекте (XXVI-Я), расположенном по адресу: <адрес>, строительство, которого осуществлялось силами ЖСК «Свой Дом»,

ДД.ММ.ГГГГ председатель ТСЖ « Дзержинского5-а» ФИО1 заключил договор управления многоквартирным домом № с ООО УК «Тольятти Сервис».

Истцы указали, что являются членами ЖСК «Свой Дом» и заинтересованными лицами по отношению к оспариваемому договору, поскольку на основании вышеуказанного договора им выставляются требования по оплате жилищно-коммунальных услуг, оплаты по содержанию общего имущества, текущему и капитальному ремонту.

Вместе с тем, истцы считают указанный договор ничтожной сделкой в силу его несоответствия федеральному закону, по следующим основаниям:

Управлять домом может только одна организация, деятельность которой лицензирована (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). На момент подписания оспариваемого договора ООО УК «Тольятти Сервис» не имела лицензии. О данном факте свидетельствует лицензия УК с датой выдачи лицензии ДД.ММ.ГГГГ.

Общего собрания собственников, о выборе ООО УК «Тольятти Сервис» не созывалось и не проводилось, о смене управляющих компаний истцы узнали из информации на стенде. Копия протокола без № от ДД.ММ.ГГГГ с повесткой дня:

О расторжении договора управления МКД от 01.02.2014г. заключенного между ТСЖ «Дзержинского5-а» и ООО Управляющая компания « Серебряная Молния» с 01.03.2015г.;

О расторжении иных договоров, заключенных между ТСЖ «Дзержинского5-а» и ООО Управляющая компания « Серебряная Молния» с 01.03.2015г.;

О заключении договора управления МКД с 01.03.2015г. между ТСЖ «Дзержинсшго5-а» и ООО УК «Тольятти Сервис».

Данная копия протокола свидетельствует о принятии указанного решения правлением, в составе: ФИО1ФИО9, ФИО10, ФИО4, полномочия, которых, по мнению истцов, ничем не подтверждены. ФИО4 на момент подписания договора не являлась ни собственником, ни пайщиком, о чем свидетельствует выписка из Росреестра, что свидетельствует об отсутствии права как члена правления.

На момент подписания договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ председателем ТСЖ « Дзержинского5-а» ФИО1 с директором ООО УК «Тольятти Сервис» Куминовым, ЖСК « Свой дом» являлся действующим юридическим лицом, о чем свидетельствует выписка из ЕГРЮЛ.

При проведении собрания, в повестку дня не входили вопросы о реорганизации ЖСК в ТСЖ, ревизионной комиссии, утверждении передаточного акта, ввиду чего, по мнению истцов, люди могли голосовать лишь за сохранение ЖСК. Дольщики не являлись собственниками помещений в МКД, поэтому не обладали правами по выбору УК. Право собственности у дольщиков возникает только с момента регистрации их прав в Росреестре.

До настоящего дня в Росреестре отсутствуют сведения об объекте капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>А.

Так же истцы утверждают, что правом менять фирму управления многоквартирным домом имеют владельцы квартир этого дома, которые приняли решения уйти из жилищно-строительного кооператива. Пайщики ЖСК «Свой Дом» своей воли о выходе из ЖСК не изъявляли, заявлений о выходе из ЖСК не писали, заявлений о вступление в ТСЖ «Дзержинского 5-а», так же не писали, что свидетельствует об отсутствии добровольности членства в ТСЖ и о нежелании большинства собственников МКД, чтобы управление домом осуществляло ТСЖ «Дзержинского 5-а».

ТСЖ «Дзержинского 5-а» не получало по акту приема-передачи от застройщика ЖСК «Свой Дом» строительный объект, расположенный по адресу: <адрес>. ТСЖ «Дзержинского 5-а» не является правопреемником ЖСК «Свой Дом». Данное товарищество зарегистрировано как самостоятельная организация, имеющая функции управления в отношении многоквартирного дома расположенного по адресу: Тольятти, <адрес>, (о чем свидетельствует Устав от 05.05.2013г.), вследствие чего, не имеет права и оснований для управления объектом, расположенному по адресу: <адрес>.

Также истцы утверждают, что в договоре МКД не указан адрес дома, информация о границах эксплуатационной ответственности между общим имуществом МКД и личным имуществом - помещением собственника и сведения о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношение которого осуществляется управление, не указан № технического паспорта, сведения о земельном участке, наличии и типе установленных общедомовых приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дата опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю проверку прибора учета, а также, установленный срок проведения очередной проверки, периодичность и порядок проведения исполнителем проверок наличия или отсутствия общедомовых приборов учета, распределителей и их технического состояния, достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей. Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.

Техническая и иная документация по вышеуказанному объекту не передавалась, то есть дом не принят на обслуживание, у ТСЖ отсутствуют права на указанный объект, в том числе и на заключение договора с собственниками помещений, с ресурсоснабжающими компаниями, иными юридическими лицами.

Также, по утверждению истцов, в договоре отсутствуют: перечень услуг по ремонту общего имущества <адрес>, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и коммунальные услуги, а так же размер взноса на капитальный ремонт.

На основании изложенного истцы утверждают, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, так как не соблюдена процедура его заключения.

На основании изложенного ФИО7, ФИО6 просят:

Признать договор управления многоквартирным домом № от 01.03.2015г. Управляющей компанией ООО УК «Тольятти Сервис» с ТСЖ « Дзержинского 5-а» недействительным с момента его заключения, применении последствий недействительности ничтожной сделки: признании порядка требований оплаты коммунальных услуг и расходов за содержание помещений, за текущий и капитальный ремонты собственником квартир через ООО УК «Тольятти Сервис» не соответствующим федеральному закону.

Взыскать с ТСЖ « Дзержинского 5-а» расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В ходе судебного разбирательства истцы ФИО7, ФИО6 на исковых требованиях настаивали, просили признать договору управления МКД № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный ФИО1 с ООО УК «Тольятти Сервис» недействительным (ничтожным), ответчиком не представлено доказательств того, что пайщики ЖСК действительно решили передать общее имущество на обслуживание и ремонт в ТСЖ.

Представитель ответчика ТСЖ «Дзержинского, 5 А», ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, представитель третьего лица ООО УК «Тольятти Сервис» в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании изложенного, суд руководствуясь п. 4 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

До начала судебного разбирательства от представителя ТСЖ «Дзержинского, 5 А» поступили письменные возражения относительно исковых требований. Заявленные исковые требования ответчик не признает по следующим основаниям:

Заключенный между ТСЖ «Дзержинского, 5а» и ООО УК «Тольятти Сервис» договор управления многоквартирным домом заключен на основании решения Правления ТСЖ, подписан в рамках полномочий, предоставленных п.7.1., разделом 13 Устава Товарищества и содержит в себе всю необходимую информацию, согласно ст. 162 ЖК РФ,: состав общего имущества, перечень работ и услуг, порядок изменения перечня, порядок определения цены договора, порядок осуществления контроля за исполнением договора.

Предмет законности создания и регистрации Товарищества собственников жилья «Дзержинского, 5а», ранее являлся предметом судебного разбирательства по гражданскому делу № по иску ФИО7, ФИО6, ФИО11 к ТСЖ «Дзержинского 5а» о признании незаконным создание ТСЖ и ликвидации юридического лица.

По данному делу ДД.ММ.ГГГГ Автозаводским районным судом <адрес> принято решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, которое определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, в связи с чем, вступило в законную силу и в соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении настоящего дела имеет преюдициальное значение.

Иные доводы, изложенные в данном исковом заявлении, также являлись предметами спора, а следовательно, рассматривались Автозаводским районным судом с участием Истцов ФИО7. ФИО6 в рамках иных гражданских делах.

Товарищество собственников жилья «Дзержинского, 5а» в установленном законом порядке было зарегистрировано в МИ ФНС № <адрес>.

Решение собственников помещений многоквартирного дома о создании ТСЖ истцом не оспаривалось, не признано в установленном порядке недействительным, в связи с чем данные обстоятельство судами признается как указывающее, на то, что решение собственников МКД о создании ТСЖ «Дзержинского 5а» было принято в соответствии с требованиями действующего, на момент проведения собрания, законодательства. И.С. в ссудебное в ТСЖствительно решили передать общговору управления МКД №ляется недействительным, так как не соблюдена п

Решением правления ТСЖ «Дзержинского, 5а» от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 был избран председателем правления товарищества.

Согласно протоколу заседания правления ТСЖ «Дзержинского, 5а» от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о заключении с ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ и ООО УК «Тольятти Сервис» договора управления многоквартирным домом.

Таким образом, по мнению представителя ответчика, договор № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между ООО УК «Тольятти Сервис» и ТСЖ «Дзержинского, 5а» в лице председателя правления ФИО1 в пределах полномочий, установленных действующим законодательством РФ и Уставом ТСЖ, и не противоречит требованиям закона.

В исполнение договора управления ООО УК «Тольятти Сервис» заключил договора на поставку ресурсов с ОАО «ТЕВИС», ОАО «ТЭК», сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах установленного вышеуказанной нормой закона и условиями договора управления многоквартирным домом срока, что прямо указывает на то, что ООО УК «Тольятти Сервис» приступило к исполнению условий договора управления начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств, свидетельствующих об оказании услуг по управлению многоквартирным домом ЖСК «Свой Дом», либо какой иной компанией истцами в материалы гражданского дела не представлено, в связи с чем, доводы истцов об одновременном управлении многоквартирным домом двумя управляющими организациями не имеют под собой оснований.

На основании изложенного представитель ТСЖ «Дзержинского, 5а» и ООО УК «Тольятти Сервис» просит в иске отказать.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Истцами ФИО7 и ФИО6 не доказан факт нарушения их прав и законных интересов. А доводы истцов о недействительности договора управления МКД № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ТСЖ «Дзержинского, 5а» и ООО УК «Тольятти Сервис» являются необоснованными.

В соответствии со ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

На основании ст. 144 Жилищного кодекса Российской Федерации органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

В соответствии с п. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников МКД, расположенного по адресу: <адрес>А было принято решение о создании ТСЖ «Дзержинского 5А».

Законность указанного решения подтверждается вступившим в законную силу решением Автозаводского районного суда <адрес> по гражданскому делу № по иску ФИО7, ФИО6, ФИО11 к ТСЖ «Дзержинского 5а» о признании незаконным создание ТСЖ «Дзержинского 5А» и ликвидации юридического лица, которым было отказано в удовлетворении заявленных исковых требований. Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение оставлено без изменения и вступило в законную силу.

ТСЖ «Дзержинского 5А» зарегистрировано в МИ ФНС № <адрес> и осуществляет свою деятельность на основании Устава, утвержденного решением общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>А (л.д.129-149 том1).

В соответствии с п. 2 ст. 138 ЖК РФ в обязанности ТСЖ «Дзержинского 5А» входит, в том числе, осуществление управления многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ. Аналогичная обязанность возникает из самого понятия ТСЖ, предусмотренного ч. 1 ст. 135 ЖК РФ.

Решение собственников многоквартирного дома о создании ТСЖ «Дзержинского 5А» и выборе соответствующего способа управления многоквартирным домом является основанием для выполнения товариществом функций по управлению многоквартирным домом. Выполнение данной обязанности напрямую связано с наличием соответствующего решения собственников МКД.

В соответствии с пунктом 7.1. Устава ТСЖ «Дзержинского, 5а» товарищество имеет право заключать договоры управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и иные договоры в интересах членов товарищества.

Данное положение Устава согласуется с требованиями статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Согласно раздела 13 Устава к компетенции правления ТСЖ «Дзержинского, 5а» относится заключение договоров от имени товарищества, управление жилым домом или заключение договора на управление.

Данное положение Устава ТСЖ согласуется с положениями пункта 4 статьи 148 Жилищного кодекса РФ, согласно которой к компетенции правления товарищества отнесено заключение договоров на управление многоквартирным домом.

Более того, в силу положений пункта 12.8. Устава заключение вышеназванных договоров не отнесено к исключительной компетенции общего собрания ТСЖ.

Согласно протоколу заседания правления ТСЖ «Дзержинского, 5а» от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о заключении с ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Дзержинского 5А» и ООО УК «Тольятти Сервис» договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>А (л.д.16-23том1).

Истцы в своем иске указывают на то, что якобы ФИО1 не имел права на заключение спорного договора. С данными доводами суд не согласен.

Согласно раздела 14 Устава ТСЖ «Дзержинского, 5а» на председателя правления товарищества возложена обязанность по обеспечению исполнения решений правления, подписанию различных финансово-хозяйственных документов.

Решением правления ТСЖ «Дзержинского, 5а» от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 был избран председателем правления товарищества, и соответственно ФИО1 имел право на заключение от имени ТСЖ «Дзержинского 5А» договора управления МКД.

Доводы истцов об отсутствии в спорном договоре достоверной, полной информации также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела.

Так согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч.1. ст. 162 ГК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Как определено ч. 2 этой же статьи, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным ломом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ч.3. ст. 162 ГК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Из текста заключенного между ТСЖ «Дзержинского, 5а» и ООО УК «Тольятти Сервис» договора управления МКД следует, что он содержит в себе всю необходимую информацию, в соответствии со ст. 162 ЖК РФ: состав общего имущества, перечень работ и услуг, порядок изменения перечня, порядок определения цены договора, порядок осуществления контроля за исполнением договора.

Ссылка истцов на отсутствие, в момент подписания спорного договора, у ООО УК «Тольятти Сервис» лицензии на осуществление деятельности является несостоятельной, так как положения ч. 1 ст. 192 ЖК РФ о лицензировании деятельности по управлению МКД введены ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 255-ФЗ «о внесении изменений в Жилижный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов российской Федерации». Согласно ст. 7 данного Закона юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до ДД.ММ.ГГГГ. После ДД.ММ.ГГГГ осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.

Таким образом, в момент заключения оспариваемого договора лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами не требовалось Законом.

Впоследствии – ДД.ММ.ГГГГ ООО УК «Тольятти Сервис» в пределах установленного Законом срока лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД была получена.

Вопреки доводам истцов, факт принятия дома на обслуживание ООО УК «Тольятти Сервис» также был установлен в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела.

В силу требований части 7 статьи 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Доказательств, свидетельствующих об оказании услуг по управлению многоквартирным домом ЖСК «Свой Дом», либо какой иной компанией истцами в материалы гражданского дела представлено не было.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства и представленные сторонами доказательства суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО7 и ФИО6.

Руководствуясь ст. 135,138,144,147,161 ЖК РФ; ст. 162,291,420 ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО7, ФИО6 к членам правления ТСЖ «Дзержинского 5-а» ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме в Самарский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Автозаводский райсуд <адрес>.

Судья А.Ю. Абрамов

Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Автозаводский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Абрамова А.Ю.,

при секретаре ФИО8,

Руководствуясь ст. 135,138,144,147,161 ЖК РФ; ст. 162,291,420 ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Решение будет изготовлено в окончательной форме в течение пяти дней.

Судья А.Ю. Абрамов