Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Муниципальному образованию «Тимирязевское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области, Муниципальному учреждению «Администрация Муниципального образования «Тимирязевское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области, Муниципальному учреждению «Администрация Муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области о признании права собственности на здание магазина

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к МО «Тимирязевское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области о признании права собственности на здание магазина. В обоснование иска указал, что согласно договору купли-продажи имущества от 28 ноября 2005 года ************ между САОЗТ «Новобирючевское», он приобрел здание магазина в ******************. Он оплатил за него денежные средства, но так как САОЗТ «Новобирючевское» ликвидировано, он не может оформить свое имущество, так как нет продавца. Договор купли-продажи недействительным признан не был. Просит признать за ним право собственности на здание магазина, общей площадью 515,5 кв.м., 1979 года постройки, находящегося по адресу: ******************.

Определением суда от 28.08.2019 года и 09.10.2019 года к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены МУ «Администрация МО «Тимирязевское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области, МУ «Администрация МО «Ульяновский район» Ульяновской области, соответственно.

Истец ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в заявлении в адрес суда просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО1- ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требования, пояснив, что документов о том, когда строился спорный магазин, не имеется. Инвентаризация данного объекта с составлением технического паспорта не производилась, но имеется инвентарная карточка, которая была оформлена в период существования с-за «Бирючевский», проект на совхозный магазин от 1979 года. Спорный магазин находится в ******************. Данному магазину присвоен адрес: ******************. В период конкурсного управления магазин приобретен ФИО1 по договору купли-продажи и впоследствии сдавался им в аренду ООО «Агрофирма «Абушаев». ФИО1 уплачены денежные средства за приобретенный магазин. Право собственности своевременно не было зарегистрировано, поскольку менялись конкурсные управляющие. Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания. Договор купли-продажи недействительным не признан. Магазин не мог быть включен в состав объектов социально-культурной сферы и не мог быть передан в муниципальную собственность. В актах приемки-передачи, представленных Арбитражным судом ******************, нет данных об утверждении данных актов Главой Ульяновского района. По представленным документам нельзя сделать вывод о том, что передавался именно спорный магазин. В реестре муниципальной собственности района нет данных о наличии в указанном реестре спорного магазина. В настоящее время на магазин никто не претендует.

Представитель ответчика МУ «Администрация МО «Тимирязевское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области ФИО3 исковые требования признала, пояснив, что магазин в п. Новая Бирючевка в муниципальную собственность МО «Тимирязевское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области не передавался. Данный магазин находится в пользовании ФИО1 В муниципальной собственности МО «Тимирязевское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области находится здание столовой по адресу: <...> по которому в 2018 году Администрация предпринимала попытку государственной регистрации права, однако по каким-то причинам зарегистрировать право не удалось.

Представители ответчиков МО «Тимирязевское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области, МУ «Администрация МО «Ульяновский район» Ульяновской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, МУ «КУМИЗО МО «Ульяновский район» Ульяновской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Между САОЗТ «Новобирючевское» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) 28.11.2005 года заключен договор купли-продажи ************, согласно которому «Продавец» продал, а «Покупатель» купил в собственность магазин в ****************** общей площадью 515,5 кв.м., который принадлежит САОЗТ «Новобирючевское». Договор подписан со стороны «Продавца»- конкурсным управляющим Б.В.Г., со стороны «Покупателя» ФИО1

Согласно п. 2 договора купли-продажи продажная цена имущества составляет 90 000 руб. Деньги уплачены полностью до подписания договора.

В подтверждение оплаты представлена квитанция к приходному кассовому ордеру ************ от 28.11.2005 года.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Какие-либо письменные доказательства, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке на момент заключения договора купли-продажи, стороной истца не представлены. Не добыты они и в ходе судебного заседания.

Адрес продаваемого объекта недвижимости в договоре не указан. Технический паспорт на дату заключения договора купли-продажи отсутствует.

Установлено, что у совхоза «Бирючевский» Ульяновского района Ульяновской области (правопредшественника СОАЗТ «Новобирюческий») имелось 2 магазина: в 1 отделении (******************) и во 2 отделении (******************).

Истом заявлен иск о признании за ним права собственности на магазин в ******************.

Между тем, в представленной инвентарной карточке ************ учета основных средств имеется исправление года ввода в эксплуатацию объекта- магазина ******************, площадью 515,5 кв.м. – 1979.

В инвентаризационном ярлыке ************ от 10.06.1982 года на объект- магазин ******************, площадью 515,5 кв.м.- указано на нахождение его во 2 отделении.

Представленный Проект на совхозный магазин в ******************, разработанный в 1979 году Ульяновским филиалом проектной конторы «Татсельхозпроект», не является документом, на основании которого могло возникнуть право собственности Заказчика- совхоза «Бирючевский».

Постановлением Главы Администрации МО «Тимирязевское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области от 07.08.2019 года ************ определен адрес здания магазина 1979 года постройки, общей площадью 515,5 кв.м.: Российская Федерация, ******************.

Согласно представленному техническому плану на здание по состоянию на 21.08.2019 года здание расположено на земельных участках с кадастровыми номерами ************ и ************.

Согласно данным публичной кадастровой карты, находящейся в открытом доступе в сети «Интернет», оба земельных участка сформированы и поставлены на кадастровый учет еще в 2003 году, земельный участок с кадастровым номером ************ с указанием адреса: ******************, магазин 1, земельный участок с кадастровым номером ************ с указанием адреса: ******************, ******************.

При таких обстоятельствах сомнение вызывает как местонахождение объекта приобретенного ФИО1, так и его адрес.

С учетом отсутствия, как уже отмечалось выше, технического паспорта на объект недвижимости на момент заключения договора купли-продажи, вывод о приобретении ФИО1 именно спорного объекта недвижимости представляется сомнительным.

С учетом вышеизложенного, довод стороны истца о том, что спорное здание с момента его приобретения ФИО1 сдавалось им в аренду ООО «Агрофирма «Абушаев», факт принадлежности истцу спорного здания не подтверждает.

Отдельно следует отметить каким образом стороной истца обеспечиваются доказательства. Так, техническое заключение по предварительному (визуально-инструментальному) обследованию технического состояния строительных конструкций магазина в ****************** подготовлено ООО «Проектный центр Факел», учредитель которого (ФИО4) и директор (П.Э.У.) являются прямыми родственниками представителя истца ФИО1- ФИО2, технический план здания подготовлен кадастровым инженером П.В.В., также имеющим отношение к семье ФИО2 (зять). ФИО1 является учредителем и руководителем ООО «Агрофирма «Абушаев».

Кроме того, имеющиеся в деле документы позволяют усомниться в заключении 28.11.2005 года договора купли-продажи между САОЗТ «Новобирючевское» и ФИО1

Рассматриваемый договор составлен в период нахождения САОЗТ «Новобирючевское» в процедуре банкротства, предприятие признано несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.09.2000 и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Б.В.Г.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.02.2006 года Б.В.Г. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего САОЗТ «Новобирючевское».

Согласно п. 2 ст. 233 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 года № 127-ФЗ по делам, производство по которым возбуждено до вступления в силу настоящего Федерального закона до момента завершения процедуры банкротства (внешнего управления, конкурсного управления или мирового соглашения), введенной до вступления настоящего Федерального закона в силу, применяются нормы Федерального закона от 8.01.1998 года № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно ч. 1 ст. 98 Федерального закона от 8.01.1998 года № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с момента принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника либо влекущих передачу его имущества в пользование третьим лицам, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой.

В силу ст. 101 Федерального закона от 8.01.1998 года № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с момента назначения конкурсного управляющего к нему переходят все полномочия по управлению делами должника, в том числе полномочия по распоряжению имуществом должника (ч.1). Конкурсный управляющий с момента своего назначения осуществляет кроме прочего следующие функции:.. . принимает в ведение имущество должника, проводит инвентаризацию и оценку имущества должника и принимает меры по обеспечению его сохранности… (ч.3).

В соответствии со ст. 102 Федерального закона от 8.01.1998 года № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника (ч.1). В случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов (ч. 2).

В силу ч. 1 ст. 112 Федерального закона от 8.01.1998 года № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника. Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Согласно ст. 104 Федерального закона от 8.01.1998 года № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» жилищный фонд социального использования, детские дошкольные учреждения и объекты коммунальной инфраструктуры, жизненно необходимые для региона, подлежат передаче соответствующему муниципальному образованию в лице уполномоченных органов местного самоуправления в порядке, предусмотренном пунктами 1 - 3 настоящей статьи. Обязанность по содержанию и обеспечению функционирования указанных объектов в соответствии с их целевым назначением возлагается на уполномоченные органы местного самоуправления по истечении одного месяца с момента получения уведомления от конкурсного управляющего (ч. 4). Передача объектов, указанных в пункте 4 настоящей статьи, уполномоченным органам местного самоуправления осуществляется по фактическому состоянию без каких-либо дополнительных условий. Источниками финансирования содержания данных объектов являются соответствующие бюджеты (ч. 5).

В Арбитражном суде Ульяновской области были запрошены документы из дела о несостоятельности (банкротстве) САОЗТ «Новобирючевское», а именно инвентаризационная опись имущества, документы по оценке имущества, в частности магазина в ******************; решение собрания кредиторов об утверждении предложения конкурсного управляющего о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, либо решение по данному вопросу Арбитражного суда.

Из ответа Арбитражного суда Ульяновской области на запрос суда следует, что запрошенные документы в материалах дела о банкротстве САОЗТ «Новобирючевское» отсутствуют. Вместе с тем, в материалах вышеуказанного дела имеются документы, подтверждающие наличие имущества и объектов социальной сферы АОЗТ «Новобирючевское», а также документы, подтверждающие передачу жилого фонда АОЗТ «Новобирючевское» в муниципальную собственность Ульяновского района.

В частности представлен список по имуществу АОЗТ «Новобирючевское» на 01.06.2000 года, в котором значатся объекты социальной сферы в стоимостном выражении на сумму 4 466 563 руб. В списке объектов социальной сферы значатся в том числе здание магазина, год ввода в эксплуатацию- 1970, здание магазина/медпункта 2 отделения, год ввода в эксплуатацию- 1974.

Согласно актам приемки-передачи жилого фонда АОЗТ «Новобирючевское» в муниципальную собственность Ульяновского района во исполнение распоряжения ************ от 25.10.2000 года в муниципальную собственность Ульяновского района переданы здание магазина 1-го отделения в количестве 1ед, здания магазина, медпункта 2-го отделения в количестве 1 ед.

На хранении в архиве Ульяновского района имеется названное распоряжение Главы Ульяновского района ************ от 25.10.2000 года, согласно которому указано на создание соответствующей комиссии в целях осуществления приема-передачи объектов социального назначения АОЗТ «Новобирючевское» в муниципальную собственность Ульяновского района. В число членов данной комиссии включена С.Н.А.- глава Администрации Бирючевского сельского совета.

Будучи допрошенной в качестве свидетеля С.Н.А. пояснила, что у совхоза «Бирючевский» действительно имелось 2 магазина: в ****************** (1-е отделение) по ****************** и в ****************** (2-е отделение). Она не помнит, чтобы данные здания магазинов передавались в муниципальную собственность в период банкротства АОЗТ «Новобирючевское», однако по представленным ей на обозрение Актам приемки-передачи пояснила, что подпись в данных Актах напротив ее фамилии принадлежит ей. Считает, что в ****************** мог быть передан только магазин по ****************** другие магазины в ****************** передаваться в муниципальную собственность по данному акту не могли. Высказала свое сомнение в том, что имущество принято в муниципальную собственность, поскольку в Актах отсутствует подпись Главы Ульяновского района.

В определении Арбитражного суда Ульяновской области от 07.02.2008 года указано, что в процессе конкурсного производства у САОЗТ «Новобирючевское» выявлено имущество на сумму 27 858 102 руб., в том числе жилой фонд (47 домов), теплотрасса, скважина ************, башня Рожновского, автодорога, водопровод, водокачка, ГРП, столовая, здание общежития, здание котельной, здание магазина и медпункта. Социально-значимые объекты (жилой фонд (47 домов), теплотрасса, скважина ************, башня Рожновского, автодорога, водопровод, водокачка, ГРП, столовая, здание общежития, здание котельной, здание магазина и медпункта) на сумму 27 858 102 руб. переданы по акту приема-передачи от 03.08.2001 года в муниципальную собственность администрации Ульяновского района.

Интересен тот факт, что данная передача произведена после вынесения определения Арбитражного суда Ульяновской области от 11.07.2001 года, из которого следует, что Администрация Ульяновского района обратилась в Арбитражный суд Ульяновкой области с жалобой на действия конкурсного управляющего Б.В.Г., в которой просит обязать его произвести передачу объектов социально-культурной сферы и жилищного фонда АОЗТ «Новобирючевское» в муниципальную собственность с инвентаризацией и характеристикой объектов. В ходе судебного заседания установлено, что в соответствии с определением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.11.2000 года Администрация Ульяновского района Ульяновской области обязана была принять с АОЗТ «Новобирючевское» жилищный фонд и объекты социально-культурной сферы. Несмотря на то, что в удовлетворении данной жалобы отказано, именно после этого произведена объектов в муниципальную собственность.

Довод о том, что в определении Арбитражного суда от 07.02.2008 года указано на передачу только одного магазина, не опровергает того факта, что были переданы оба магазина, т.к. это следует из приведенных выше Актов приемки-передачи.

Довод стороны истца о том, что здания магазинов не были приняты в муниципальную собственность, поскольку в Актах отсутствует подпись Главы Ульяновского района, как и факт отсутствия данных об указанном имуществе в реестре муниципальной собственности МО «******************», суд во внимание не принимает, поскольку ненадлежащее оформление документов само по себе в такой ситуации не могло служить основанием для возникновения в последующем права на указанное имущество у истца.

В этой связи обращает на себя внимание тот факт, что столовая в ****************** согласно позиции представителя МУ «Администрация МО «Тимирязевское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области является муниципальной собственностью поселения, однако право на нее также не зарегистрировано до настоящего времени.

В 2018 году МУ «Администрация МО «Тимирязевское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области обращалось в орган по регистрации прав с целью регистрации права собственности на здание столовой, однако государственная регистрация была прекращена на основании поступившего впоследствии заявления Главы Администрации ФИО5

Доказательств тому, что конкурсным управляющим проводилась инвентаризация имущества и оценка этого имущества с привлечением независимого оценщика, не имеется, в связи с чем невозможно сделать вывод о соответствии стоимости проданного имущества 90 000 руб.

Имущество продано без проведения открытых торгов. Данных о том, что собранием кредиторов был установлен иной порядок продажи имущества должника, не имеется. Нет данных и о том, что порядок и сроки продажи имущества были ободрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи 28.11.2005 года) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из материалов дела, САОЗТ «Новобирючевское» в лице конкурсного управляющего, производя отчуждение спорного здания, не являлся собственником данного имущества, поскольку право собственности САОЗТ «Новобирючевское» на данное недвижимое имущество не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Без соблюдения данных требований закона лицо, владеющее объектом недвижимости, не может считаться его собственником и распоряжаться данным имуществом путем его отчуждения по договору купли-продажи.

Сделки с недвижимым имуществом могут быть совершены, если их собственники имеют на них право, зарегистрированное в установленном законом порядке, правоустанавливающие и иные предусмотренные законом документы. При этом регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость, так как договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента его подписания, если иное не предусмотрено самим договором.

Как следует из материалов дела, САОЗТ «Новобирючевское» не имело на момент заключения договора каких-либо правоустанавливающих документов на отчуждаемую недвижимость. В договоре купли-продажи от 28.11.2005 года нашло отражение только указание на то, что указанное имущество является собственностью АОЗТ «Новобирючевское», без какой-либо конкретизации на основании чего такое право возникло.

В соответствии со ст. ст. 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Таким образом, поскольку САОЗТ «Новобирючевское» на момент заключения договора не имел правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемый объект недвижимого имущества- магазин в ******************, общей площадью 515,5 кв.м., суд считает, что договор купли-продажи от 28.11.2005 года не влечет каких-либо юридических последствий и не может явиться основанием для признания за истцом права собственности на указанный в нем объект недвижимости.

При отсутствии у продавца права собственности на объект недвижимости, зарегистрированного в установленном порядке, договор купли-продажи недвижимого имущества, даже формально содержащий все необходимые условия, не может считаться имеющим юридическую силу.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Муниципальному образованию «Тимирязевское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области, Муниципальному учреждению «Администрация Муниципального образования «Тимирязевское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области, Муниципальному учреждению «Администрация Муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области о признании права собственности на здание магазина, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ульяновский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

СУДЬЯ: Э.Р. КАСЫМОВА

Решение принято в окончательной форме 28 октября 2019 года