Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к Администрации г. Ессентуки, Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о признании договора аренды земельного участка прекращенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ессентукский городской суд с иском Администрации г. Ессентуки, Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о признании договора аренды земельного участка прекращенным.

В обоснование исковых требований указано следующее.

На основании договоров купли-продажи от 13.05.2015г. за мной было зарегистрировано на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером № площадью 50,4 кв.м, и нежилое помещение с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается записью регистрации в ЕГРП № от - 5.2015г. и № от 26.05.2015г.

Являясь собственником объектов недвижимости, она обратилась в Администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка на праве аренды. Ответом Комитета по муниципальной собственности <адрес> (№-з от 25.09.2017г.) в удовлетворении ее заявления было отказано в связи с тем, что согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-105/2017-46298, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения об имеющемся обременении (ограничении) - в виде аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, согласно договору аренды земельного участка № от 12.08.2002г. заключенного с гр. У.А.А.

Согласно ст.46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а именно по заявлению арендатора. При этом заявление от арендатора земельного участка в адрес Комитета не поступало.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на пользование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Договор аренды земельного участка № от 12.08.2002г. зарегистрирован, действителен, никем не отменен. Срок действия договора аренды по 19.07.2027г. и в настоящее время не истек.

В п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен признак единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, залогом или добровольно принятым обязательством. Однако положение о свободе договора не могут быть в полной мере применены к аренде, объектом которой является земельный участок, на котором располагается недвижимое имущество будущего арендатора, собственник объектов недвижимости вправе требовать заключение с ним договора аренды земельного участка, находящегося под зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования.

Лицо, получившее недвижимое имущество, вправе претендовать на соответствующую часть земельного участка.

Согласно ст.552 Гражданского кодекса РФ установлено правило, по которому по договору продажи здания (сооружения) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды занятый этим имуществом и необходимой для его использования.

Ограничение прав собственника здания (сооружения) на аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, порождало бы неопределенность в земельных правоотношениях. Заключение договора, регистрирующего земельные отношения, в данном случае, обязательны для обеих сторон.

В п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» предусмотрено, что согласно п. 1 ст.85 Земельного кодекса РФ, п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на правах собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со ст. 59 Земельного кодекса РФ признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. При этом, гр. У.А.А. значится умершим ДД.ММ.ГГГГг., что подтверждается свидетельством о смерти от 16.11.2005г., а также адресной справкой от 02.11.2017г. В связи с чем, в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторгнуть договор по соглашению сторон не представляется возможным.

В соответствии с требованием п.2 ст. 617 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если договором не предусмотрено иное.

В договоре аренды земельного участка № от 12.08.2002г. отсутствует условие предусматривающее расторжение договора в одностороннем порядке в случае смерти арендатора, в связи с чем, государственная регистрация прекращения записи об аренде земельного участка на основании одностороннего решения арендодателя также невозможна. Просит суд признать договор аренды земельного участка № от 12.08.2002г. площадью 466,4 кв.м. по адресу: <адрес>, прекращенным в связи со смертью арендатора.

Истец ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки ФИО2 против удовлетворения исковых требований не возражала.

Представитель ответчика Администрации города Ессентуки ФИО3 в судебном заседании просил принять решение на усмотрение суда.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца, представителя ответчика КМС г. Ессентуки, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации (часть 1 статьи 15).

ДД.ММ.ГГГГ между Л.И.П. с одной стороны, и ФИО1 с другой стороны, заключен договор купли-продажи жилого помещения в <адрес> в <адрес>. Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 обратилась в Комитет по муниципальной собственности с вопросом предварительного согласования предоставления на праве аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>.

Из положений Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ следует, что земельный участок не может быть предоставлен одновременно на нескольких видах права.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральным законом.

В силу части 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно статье 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Установлено, что бывший собственник жилого дома Л.И.П. произведя отчуждение по договору купли-продажи принадлежавшего ему объекта недвижимости, в добровольном порядке отказался от имевшегося у него права собственности в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также от пользования земельным участком площадью 466,4 кв.м. Бывший арендатор земельного участка У.А.А. умер 16.11. 2005 года.

Прекращение права собственности на жилой дом, выезд бывшего собственника из жилого дома, прекращение дееспособности в связи со смертью, фактическое прекращение пользования земельным участком, закрепленным за жилым домом, предоставленным в пользование его собственнику, подтверждает доводы истца об отсутствии у прежних собственников в праве пользования земельным участком, об отказе являться в регистрационную палату с заявлением о прекращении права на земельный участок, что исключает возможность прекращения данного права иначе, кроме как по решению суда.

Данные обстоятельства бесспорно свидетельствуют как о законности прав истца на недвижимое имущество - жилой дом и нежилое помещение по указанному адресу: <адрес>, так и о правомерности пользования земельным участком, на котором это имущество расположено на том же праве, что и у предыдущего собственника, т.к. с переходом права собственности на недвижимое имущество к истцу перешло и право пользования земельным участком.

В соответствии со ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса и по иным основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством.

Согласно ст. 54 ЗК РФ принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии не устранения административного правонарушения, связанного с не использованием земельного участка по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, после назначения административного наказания),

Таким образом, в связи с вышеизложенным и в силу объективных обстоятельств, требования истца о признании договора аренды земельного участка № от 12.08.2002г. площадью 466,4 кв.м. по адресу: <адрес>, прекращенным в связи со смертью арендатора, суд считает подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации <адрес>, Комитету по муниципальной собственности <адрес> о признании договора аренды земельного участка прекращенным – удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка № от 12.08.2002г. площадью 466,4 кв.м. по адресу: <адрес>, прекращенным в связи со смертью арендатора У.А.А..

Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с У.А.А..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца через Ессентукский городской суд.

Председательствующий судья Зацепина А.Н.