Гражданский кодекс часть 1

Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого пояснила, что ей принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, общей площадью 624, 9 кв.м. (кадастровый №). Вторым собственником данных нежилых помещений является ФИО3 – в размере ? доли.

В 2018 году ИП ФИО1 и ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № от 06.02.2018, в соответствии с которым ответчику на возмездной основе во временное пользование истцом предоставлено нежилое помещение №, площадью 13, 5 кв.м., расположенное в вышеуказанном объекте недвижимости.

06.02.2018 арендуемое помещение было передано ответчику по акту приема – передачи.

На протяжении всего периода аренды ответчик периодически допускала просрочки по оплате арендной платы.

Начиная с мая 2020 года ответчик полностью прекратила вносить арендную плату по договору, осуществлять оплату коммунальных платежей. Не смотря на неоднократные обращения представителей арендатора с требованиями о погашении задолженности, ответчиком задолженность не была погашена.

25.09.2020 истец в адрес ответчика направил претензию о погашении задолженности в размере 38 254 руб. 89 коп., в том числе:

- задолженность по арендной плате за период май - октябрь 2020 года в сумме 34 425 руб. (5 737, 5 х 6 мес.);

- задолженность по оплате коммунальных услуг за период май – август 2020 года в сумме 3 829 руб. 89 коп. (803, 89 руб. – май; 931 руб. – июнь; 3 095 руб. – август). Требования претензии не были выполнены ответчиком.

Таким образом, размер задолженности по арендной плате и коммунальным услугам составил 38 254 руб. 89 коп. Срок внесения арендной платы, определенный п. 4.1, 4.2 договора, на момент подачи иска, наступил, в связи с чем, данная задолженность считается просроченной, в связи с чем, истцом начислена неустойка, в соответствии с п. 5.1 договора.

В связи с изложенным, истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды № от 06.02.2018, в том числе:

- 34 425 руб. – задолженность по арендной плате за период с мая по октябрь 2020;

- 3 829 руб. 89 коп. – задолженность по коммунальным платежам за период с мая по август 2020 года;

- 42 916 руб. 51 коп. – неустойка (пени) по договору за период с 25.04.2020 по 11.11.2020, с начислением на сумму долга 34 425 руб. в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с 12.11.2020 по день фактического исполнения обязательства, а также взыскать государственную пошлину 2 635 руб.

Истец, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя.

Представитель истца – ФИО4, действующий на основании доверенности от 24.12.2020, в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, с учетом уточнений (л.д. 55), просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 28 687 руб. 50 коп.; задолженность по оплате коммунальных услуг – 3 839 руб. 89 коп., неустойку за период с 25.09.2020 по 11.11.2020, в сумме 40 162 руб. 51 коп., начисленную на сумму арендной платы за май – сентябрь 2020 года, с продолжением начисления и взыскания на сумму долга 28 687 руб. 50 коп. в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с 12.11.2020 по день фактического исполнения обязательства.

Представитель истца с доводами отзыва не согласился частично, при этом, не оспаривал факт расторжения договора аренды 01.10.2010 путем подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды и акта приема – передачи помещения после поступления настоящего иска в суд. В связи с чем, истец отказался от требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору за октябрь 2020 года – 5 737, 50 руб., неустойки за период с 25.09.2020 по 11.11.2020 – 2 754 руб. Обязанность истца перечислить залог 5 000 руб. в счет погашения задолженности не предусмотрен договором. Ответчиком не представлено доказательств оплаты суммы 5 000 руб. в счет залога. Истец данную сумму от ответчика не получал. Также пояснил, что ответчику не может быть предоставлена отсрочка по оплате арендной платы, в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98 – ФЗ. Договор аренды был заключен с ИП ФИО2 В соответствии с п.1.1 договора, помещение арендовалось ответчиком для размещения в нем парикмахерского салона. Согласно сведениям ЕГРИП, ответчик 11.10.2018 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Решением Арбитражного суда от 13.02.2019 по делу № А60 – 1345/2019 поданному делу ФИО2 признана банкротом. Определением суда от 24.07.2016 завершена процедура реализации имущества должника ФИО2, суд освободил ее от обязательств в соответствии с п. 3 ст. 213.28 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В соответствии с разъяснениями Минфина России, изложенным в письме от 19.02.2018 № 03-12-13/10142, физическое лицо, признанное банкротом, не может быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя в течение 5 лет с момента завершения процедуры реализации имущества гражданина или прекращения производства по делу о банкротстве в ходе такой процедуры. В результате чего ответчик прекратила деятельность парикмахерского салона в арендуемом помещении. В связи с тем, что ФИО2 не предпринимала действий, направленных на прекращение действия договора аренды, он продолжил свое действие, а ответчик продолжила использовать арендуемое помещение в личных целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Ответчик расторг договор аренды и покинул арендуемое помещение 01.10.2020. Впервые ответчик обратился в адрес истца с заявлением о предоставлении отсрочки по внесению арендной платы только 24.11.2020, после прекращения действия договора. Ответчик не обладает статусом индивидуального предпринимателя, в связи с чем, на нее не распространяются положения ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98 - ФЗ о предоставлении отсрочки по оплате арендной платы. Истец не оспаривает, что ответчиком в данном помещении произведены неотделимые улучшения, однако, истец указывает, что улучшения произведены без согласия арендодателей, в связи с чем, стоимость таких улучшений не подлежит возмещению.

Ответчик, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя.

Представитель ответчика - ФИО5, действующий на основании доверенности от 16.02.2021, в судебном заседании исковые требования не признал, доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д. 42), поддержал, согласно которому ответчик не согласен с доводами искового заявления, в частности, истец указывает, что период просрочки ответчиком по договору аренды составляет с 01.05.2020 по 31.10.2020. Вместе с тем, в рамках данных правоотношений сторонами было заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.10.2020. В соответствии с п. 1 соглашения, договор аренды прекратил свое действие с 01.10.2020. В связи с этим, у ответчика отсутствовала обязанность оплачивать арендную плату за период с 01.10.2020 по 31.10.2020, поскольку договор не действовал, и помещение было возвращено истцу. При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за октябрь 2020 года в размере 5 737 руб. 50 коп. необоснованны. Следовательно, и отсутствуют основания для взыскания неустойки – 2 754 руб., за период с 25.09.2020 по 11.11.2020. В соответствии с п. 4.3 договора аренды, после подписания договора в течение 5 банковских дней арендатор обязан перечислить в адрес арендодателя залог в размере 5 000 руб., что было сделано ответчиком. В связи с этим, после расторжения договора аренды истец при расчете суммы задолженности должен был учесть данную сумму залога, но этого сделано не было. Следовательно, сумма задолженности по арендной плате должна быть уменьшена на 5 000 руб., и учтена при начислении штрафных санкций. Указанная сумма должна быть включена в счет оплаты задолженности по аренде за май 2020 года, в связи с чем, задолженность за май 2020 года составила 737 руб. 50 коп. При таких обстоятельствах, реальная сумма задолженности по арендным платежам составила 27 517 руб. 39 коп., поскольку из заявленной суммы надлежит вычесть 5 000 руб., 5 373 руб. Кроме того, в связи с введением на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятием дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019 - nCoV), в соответствии с Указом Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 № 100- УГ и иным Указами, в Свердловской области на длительное время была запрещена деятельность парикмахерских салонов. В связи с данными обстоятельствами ответчик понесла существенные финансовые потери, не могла осуществлять свою деятельность в полном объеме, следовательно, извлекать прибыль для надлежащей оплаты арендных платежей. Сложившаяся в Свердловской области в РФ в целом эпидемиологическая ситуация и принятые ограничительные меры являются существенными обстоятельствами, в соответствии со ст. 451 ГК РФ. По мнению ответчика, арендная плата подлежала уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного с соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 29.09.2020 ответчик направил в адрес истца уведомление с просьбой уменьшить размер арендной платы по договору аренды, в связи со сложившейся эпидемиологической ситуацией в регионе, но истец оставила его без внимания. Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98- ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 требований. Согласно п. 3 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ на следующих условиях: задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023, поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ до 01.10.2020; штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе, в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды), в связи с отсрочкой не применяются. Учитывая изложенное, ФИО2 считает, что сумма арендных платежей, за период с 01.05.2020 по 30.09.2020, должна быть снижена до 13 758 руб. 70 коп., а неустойка за указанный период не должна быть начислена. Кроме того, в процессе пользования нежилым помещением, ФИО2 были осуществлены улучшения арендуемого помещения на сумму 42 869 руб., а именно, монтаж системы горячего и холодного водоснабжения и водоотведения в арендуемом помещении, стоимость которых составила 24 646 руб., монтаж принудительной приточно – вытяжной системы вентиляции стоимостью 18 223 руб. Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении требований о взыскании задолженности в сумме 10 737 руб. 50 коп., взыскании неустойки 42 916 руб. 51 коп., а также уменьшить суму задолженности по арендной плате до 13 758 руб. 70 коп.

Третье лицо ИП ФИО3, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что 06.02.2018 между ИП ФИО1, ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 16, по которому ответчику предоставлено помещение №, общей площадью 13, 5 кв.м., для размещение парикмахерского салона.

В соответствии с п. 3.2.11 договора, ответчик обязалась в установленные договором сроки оплачивать аренду, в соответствии с условиями, указанными в договоре, а также оплату коммунальных услуг и услуг третьих лиц по договорам, заключенным арендатором в соответствии с п. 4.8 настоящего договора.

В соответствии с п. 4.1 договора, арендная плата начисляется с 16.03.2018, составляет 850 руб. за один кв.м. арендуемой площади в месяц. Общая сумма арендной платы составляет 11 475 руб. за один календарный месяц.

В арендную плату не включены коммунальные платежи, пользование телефонными линиями, охрана, интернет – связь, уборка внутри помещения, уборка прилегающей территории, с которым арендодателем заключены договоры в соответствии с п. 4.8 настоящего договора, которые оплачиваются дополнительно в срок до 20 числа месяца, следующего через месяц за расчетным на основании полученного от арендодателя счета ((расчет возмещения совместного потребления услуг произведенного пропорционально занимаемой площади).

В п. 4.2 договора сторонами установлено, что арендатор оплачивает арендную плату авансом в срок до 25 числа месяца, предшествовавшего оплачиваемому. Арендная плата уплачивается перечислением денежных средств на счета арендодателей из расчета 50% Арендодателю №1 и 50% Арендодателю №2, указанные в договоре.

С учетом положений договора, ответчик обязалась в установленный срок вносить истцу арендную плату в сумме по 5 737 руб. 50 коп. за каждый месяц.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполняла обязательства по договору аренды по внесению арендных платежей, оплаты коммунальных услуг, в связи с этим, за период май – сентябрь 2020 года, образовалась задолженность в сумме 28 687 руб. 50 коп. (5 737, 50 х 5).

До настоящего времени данная задолженность ответчиком не погашена.

Данное обстоятельство не оспаривается ответчиком, со ссылкой на положения Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», согласно которым отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Вместе с тем, данные положения Постановления Правительства Российской Федерации предусматривает только требования к условиям и срокам предоставленной отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

При этом, данное постановление распространяют свое действие только на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (арендодателей), согласно которым вопрос предоставления отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества либо уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией носит рекомендательный характер.

Кроме того, согласно п. 4 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Из смысла указанной нормы следует, что условие о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, уменьшении размера арендной платы должно быть согласовано сторонами в дополнительном соглашении.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что соглашения относительно предоставления ответчику отсрочки уплаты арендной платы, уменьшения размера платы до 50%сторонаи не было достигнуто.

В материалы дела представлено письменное обращение ФИО2 к арендодателям ИП ФИО1, ИП ФИО3, датированное 29.09.2020, с просьбой об уменьшении размера арендной платы за апрель и май 2020 года, поскольку в данные месяцы помещение не использовалось. Также ответчик просила зачесть в счет погашения задолженности 5 000 руб., уплаченные в счет залога, а также 18 223 руб., потраченные ответчиком на неотделимые улучшения помещения (л.д. 48).

Однако, как следует из данного обращения, оно направлено арендодателям по адресу арендуемого помещения: г. Екатеринбург, <адрес>, тогда как согласно реквизитам арендодателей, указанным в договоре аренды, адреса их мест нахождения иные (л.д. 16). Также ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих вручение истцу, третьему лицу данного уведомления.

Кроме того, суд принимает во внимание, что 01.10.2020 стороны договора пришли к соглашению о его расторжении, в соответствии с которым последним днем исполнения обязательств по договору установлен 30.09.2020. При этом, иных условий относительно порядка и размера исполнения арендатором обязательств по договору сторонами не предусмотрели.

В соответствии с п. 3.2.4 договора аренды, ответчик приняла на себя обязательство не производить неотделимых улучшений арендуемого помещения без письменного согласования с арендодателем.

Согласно ч. 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Истец оспаривал факт предоставления ответчику согласия на выполнение неотделимых улучшений.

Доказательств обратному, в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороной ответчика на рассмотрение суда не представлено.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам ответчика, отсутствуют основания для зачета стоимости неотделимых улучшений, осуществленных ответчиком в арендованном помещении, в счет погашения долга по арендной плате на сумму 42 869 руб.

Размер задолженности по оплате коммунальных услуг – 3 829 руб. 89 коп., заявленный истцом, ответчиком не оспорен.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 задолженности по арендной плате - 28 687 руб. 50 коп., задолженности по оплате коммунальных услуг – 3 839 руб. 89 коп.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за период с 25.09.2020 по 11.11.2020, в сумме 40 162 руб. 51 коп., начисленной на задолженность по арендной платы за май – сентябрь 2020 года, с продолжением начисления и взыскания неустойки по день фактического погашения долга.

Согласно п. 5.1 договора аренды, за каждый день просрочки перечисления арендной платы арендодателем может быть начислена пеня в размере 1% от суммы задолженности.

Ранее судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства своевременной и в полном объеме внесения арендной платы, в связи с чем, имеются основания для начисления предусмотренных договором штрафных санкций.

В силу части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд, принимая во внимание введение на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятием дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019 - nCoV), в соответствии с Указом Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 № 100- УГ и иным Указами Губернатора, в связи с чем, длительное время была запрещена деятельность парикмахерских салонов, а также степень нарушенного обязательства, учитывая компенсационный характер неустойки, отсутствие доказательств наступления неблагоприятных последствий для истца, вследствие неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд считает возможным снизить заявленный истцом размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика до 5 000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика ФИО2 в пользу истца ИП ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 380 рублей 69 копеек.

Иных требований, требований по иным основаниям на рассмотрение суда не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по договору аренды № № от 06.02.2018: 28 678 рублей 50 копеек - по арендной плате за период с мая по сентябрь 2020 года; 3 829 рублей 89 копеек – по коммунальным платежам за период с мая по август 2020 года; 5 000 рублей – неустойку за период с 25.09.2020 по 11.11.2020, с продолжением начисления и взыскания неустойки на сумму долга 28 678 рублей 50 копеек, в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с 12.11.2020 по день фактического исполнения обязательства, а также государственную пошлину 2 380 рублей 69 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья