Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Свердловской региональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Спутник», действующей в интересах ФИО1, к акционерному обществу «Управляющая компания «Инвестстрой», действующему в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Мегаполис», о взыскании разницы стоимости квартиры, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л :

СРОО «Общество защиты прав потребителей «Спутник», действуя в интересах ФИО1, обратилось в суд с иском к АО «Управляющая компания «Инвестстрой», действующему в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Мегаполис», в котором просит взыскать с ответчика в пользу истца разницу в покупной цене приобретаемой квартиры в размере 178034 руб., компенсацию морального вреда в размере 54200,16 руб., а также штраф.

В обоснование иска СРОО «Общество защиты прав потребителей «Спутник» указало, что 11.07.2012 между ЗАО «УК «Инвестстрой» в лице ЗАО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец и покупатель пришли к соглашению о том, что не позднее ДД.ММ.ГГГГ подпишут договор купли-продажи жилого помещения № ****** в жилом доме по адресу: <адрес> в <адрес>. ЗАО «УК «Инвестстрой» было переименовано в АО «УК «Инвестстрой». Договором стоимость квартиры определена в размере 3700000 руб., которая должна была быть уплачена до ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнила ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору в случае изменения площади квартиры относительно проектной документации более чем на 1 кв.м, производится пропорциональное увеличение или уменьшение размера стоимости квартиры. После сдачи дома в эксплуатацию было установлено, что общая площадь квартиры уменьшилась на 2,3 кв.м. В связи с этим истец обращалась к ответчику с заявлением о возвращении денежных средств, однако просьбы истца оставлены без удовлетворения. Поскольку требования истца о добровольном возврате излишне уплаченной суммы не были выполнены, она вправе требовать взыскания в свою пользу разницы в стоимости приобретаемой квартиры. Разница в покупной цене приобретаемой квартиры составляет 178034 руб. В силу того, что ответчик отказался выплачивать разницу в покупной цене добровольно, истец была вынуждена обратиться в суд. Неправомерными действиями ответчика истцу причинен моральный вред.

В судебном заседании представитель СРОО «Общество защиты прав потребителей «Спутник» и ФИО1 – ФИО3 исковые требования поддержал.

Представитель ответчика и третьего лица – ФИО4 заявленные требования признала частично, в части обязанности ответчика вернуть истцу оплаты за непереданные 2,3 кв.м в сумме 178034 руб. Остальные требования не признала, полагала их не подлежащими удовлетворению. Указала, что истцу неоднократно были направлены уведомления Агентом по договору – ООО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» о необходимости заключить дополнительное соглашение к договору для уточнения площади квартиры и ее стоимости, так как эти данные являются существенными условиями договора. Истец направленный ей экземпляр дополнительного соглашения не подписала, а направила по свой вариант дополнительного соглашения, в которое включила условие об индексации подлежащих возврату денежных средств, не указав при этом, что имеется ввиду под индексацией, в каком размере должна произойти индексация, за какой период и в какой сумме. Дополнительное соглашение в редакции ответчика, в котором только уточняется площадь помещения и цена договора, истец подписывать отказывается. Для подписания дополнительного соглашения истец вызывалась в судебное заседание при рассмотрении гражданского дела № ******, однако она не явилась в судебное заседание, доверенности на подписание дополнительного соглашения не выдала, вследствие чего в связи с ненадлежащим исполнением истцом ее обязательств по договору до настоящего времени ответчиком не произведен возврат истцу денежных средств. Требования истца о взыскании компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению, так как истом не представлены доказательства того, что она испытала физические или нравственные страдания. Учитывая, что нерациональное поведение и бездействие истца привели к тому, что ответчик до настоящего момента не вернул ей денежные средства, ответчик просит снизить сумму компенсации до 100 руб. Ответчик не может вернуть истцу денежные средства без подписания дополнительного соглашения по причине особенностей деятельности ответчика, регулируемой Законом Российской Федерации «Об инвестиционных фондах». Штраф за неисполнение требований потребителя не подлежит взысканию, так как денежные средства не были возвращены истцу только в результате бездействия и нерационального поведения самого истца. В случае, если суд сочтет возможным взыскать с ответчика штраф, ответчик просит суд уменьшить сумму штрафа до 100 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила, доказательств уважительности причин неявки не представила.

С учётом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие истца, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «УК «Инвестстрой», действующим в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Мегаполис» в лице директора ЗАО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» и ФИО1 заключен предварительный договор № ******.

По условиям этого договора стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ после получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество подписать договор купли-продажи (основной договор) жилого помещения под строительным номером 106, находящегося в 37-этажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, при условии надлежащего исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных договором. Указанная квартира суммарной площадью 47,80 кв.м, в т.ч. общая площадь <адрес>,40 кв.м, площадь балконов, лоджий, веранд и террас равна 5,40 кв.м, состоит из одной жилой комнаты и расположена на 16 этаже (п.1). Права на отчуждаемую квартиру принадлежат продавцу на основании инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** (п. 2). Стоимость квартиры, указанной в п. 1 договора, составляет 3700000 руб. В обеспечение своих обязательств по заключению основного договора покупатель перечисляет продавцу обеспечительный взнос в размере 3700000 руб. в соответствии с порядком, установленным Приложением № ****** к настоящему договору (п. 4). При подписании основного договора денежные средства, перечисленные по настоящему договору, засчитываются в счет стоимости квартиры (п.5). В приложении № ****** к договору определен график платежей в счет внесения обеспечительного взноса, согласно графику последний платеж должен был быть произведен в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно материалам дела, разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> получено ДД.ММ.ГГГГ.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ

Действие указанного Закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из материалов дела следует, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры.

Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве и его заключение состоялось после ДД.ММ.ГГГГ, на отношения, возникшие между истцом и ответчиком, распространяется Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу части 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Частью 2 статьи 5 этого закона предусмотрена возможность изменения цены договора об участии в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения

В соответствии с п. 6 заключенного сторонами договора площадь квартиры, указанная в п. 1 договора, определена в соответствии с данными проектной документации. <адрес> квартиры будет установлена по результатам проведенных фактических замеров специализированной организацией. Если по результатам замеров специализированной организацией, проведенных при вводе жилого дома в эксплуатацию, фактическая общая площадь указанной в п. 1 договора квартиры (без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас), передаваемой покупателю, увеличивается или уменьшается относительно проектной площади более чем на 1 кв.м, то производится пропорционально увеличение или уменьшение размера стоимости квартиры. Стороны обязуются в течение 10 рабочих дней с момента получения покупателем уведомления от продавца об изменении площади квартиры подписать дополнительное соглашение об изменении стоимости квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра <адрес> руб., и до заключения основного договора произвести необходимые расчеты в связи с изменением размера обеспечительного взноса.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что фактическая площадь квартиры, подлежащей передаче истцу, уменьшилась по сравнению с данными проектной документации на 2,3 кв.м.

В связи с этим истец вправе требовать возврата денежных средств, в размере которых объект строительства ответчиком не передан.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в данной части ответчик против удовлетворения требований истца не возражал, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца разницу стоимости оплаченной и фактической площади квартиры в размере 178034 руб. (2,3 х 77406).

В то же время оснований для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда и штрафа в соответствии со ст.ст. 13, 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» не имеется в связи со следующим.

Как следует из документов, представленных истцом, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком (в лице директора ООО «Центр продаж «Атомстройкомплекс») в адрес истца было направлено уведомление, в котором было сообщено об уменьшении общей площади подлежащей передаче истцу квартиры и о необходимости подписания истцом дополнительного соглашения к предварительному договору о возврате денежных средств в размере 178034 руб. К уведомлению был приложен бланк заявления о возврате денежных средств.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратилась в ООО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» с заявлением, в котором просила произвести возврат денежных средств, указав банковские реквизиты для их перечисления.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратилась в ООО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» с заявлением, в котором просила рассмотреть дополнительное соглашение к предварительному договору. Также истец представила подписанный ею экземпляр дополнительного соглашения, которое предусматривает изменение стоимости квартиры на 3521966 руб., возвращение покупателю суммы в размере 178034 руб., а также индексацию этой суммы с момента ввода в эксплуатацию объекта.

ДД.ММ.ГГГГ директором ООО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» в адрес ФИО1 направлено письмо, в котором указано о готовности дополнительного соглашения и предложено явиться для его подписания. К письму приложен экземпляр дополнительного соглашения, которым изменен срок заключения основного договора, уменьшена стоимость квартиры до 3521966 руб., предусмотрено возвращение истцу суммы в размере 178034 руб. без индексации.

ДД.ММ.ГГГГ директором ООО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» в адрес ФИО1 направлено уведомление о необходимости подписания дополнительного соглашения о возврате денежных средств в размере 178034 руб. и явки с подписанным дополнительным соглашением в отдел регистрации. К уведомлению приложен подписанный директором ООО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» ФИО5 экземпляр дополнительного соглашения.

Таким образом, ответчик в лице ООО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» неоднократно уведомлял истца о необходимости заключения дополнительного соглашения к предварительному договору в целях возврата ей денежных средств.

При этом заключение дополнительного соглашения о возврате денежных средств прямо предусмотрено предварительным договором.

Следовательно, невыплата ответчиком истцу денежных средств вызвана незаключением сторонами дополнительного соглашения.

Как указала представитель ответчика, неподписание ответчиком (его представителем) дополнительного соглашения в редакции истца вызвано тем, что оно предусматривает выплату индексации.

Необходимо отметить, что уплата индексации суммы разницы стоимости проектной и фактической площадей квартир не предусмотрена ни законом, ни предварительным договором. В связи с этим ответчик вправе был не соглашаться с предложенной истцом редакцией договора.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что истец не подписала направленный ей ООО «Центр продаж «Атромстройкомплекс» экземпляр дополнительного соглашения по причине отсутствия доверенности, выданной ФИО5 как представителю этой организации.

Между тем, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ подписан директором ООО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» ФИО5 Самим истцом представлена копия агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «УК «Инвестстрой», действующим в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Мегаполис» (принципал), и ЗАО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» (агент) в лице директора ФИО5, по условиям которого агент принял на себя обязательство от имени и за счет принципала осуществлять поиск физических и юридических лиц для заключения предварительных договоров с покупателями квартир, а после получения свидетельства о государственной регистрации квартир в собственность принципала заключить с клиентами договоры купли-продажи квартир, имущественные права на которые входят в состав ЗПИФ недвижимости «Мегаполис» под управлением ЗАО «УК «Инвестстрой».

В любом случае, при наличии сомнений в полномочиях ФИО5 истец не лишена была возможности обратиться в ООО «Центр продаж «Атомстройкомплекс» или непосредственно к ответчику с просьбой предоставить документ, подтверждающий полномочие ФИО5 на заключение дополнительного соглашения. Однако этого истцом сделано не было.

При таких обстоятельствах суд полагает обоснованными возражения ответчика о том, что незаключение дополнительного соглашения, и, как следствие, невыплата ответчиком истцу денежных средств вызвана бездействием самой ФИО1

В связи с этим требование истца о взыскании с ответчика в ее пользу компенсации морального вреда и штрафа не может быть расценено иначе как злоупотребление правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому данные требования не могут быть удовлетворены.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину, от уплаты которой истец освобождена, в размере 4760,68 руб.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

иск Свердловской региональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Спутник», действующей в интересах ФИО1, к акционерному обществу «Управляющая компания «Инвестстрой», действующему в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Мегаполис», о взыскании разницы стоимости квартиры, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Управляющая компания «Инвестстрой», действующего в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Мегаполис», в пользу ФИО1 178034 руб.

В удовлетворении остальных требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья И.В. Кайгородова