Гражданский кодекс часть 1

Тукаевский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Зверевой О.П., при секретаре Ахметовой Д.М., с участием представителя истца Хайруллиной Г.М., представителя ответчика Митрофановой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Худоян ФИО8 к Исполнительному комитету Тукаевского муниципального района Республики Татарстан о признании отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка, обязании внести изменения в договор аренды, обязании совершить действия направленные на регистрацию изменений категории земельного участка и вида разрешенного использования,

У С Т А Н О В И Л :

Худоян Х.Ш. обратилась в суд с вышеуказанным иском в обоснование, указав, что ДД.ММ.ГГГГ ей на основании договора был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в исполнительный комитет Тукаевского муниципального района с заявлением о внесении изменений пунктов 1.1.4 и 1.1.5 договора аренды, категории и вида разрешенного использования земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ получила отказ. Считает данный отказ незаконным, просит признать отказ во внесении изменений в договор аренды земельного участка незаконным, обязать внести изменения в договор аренды, обязать совершить действия направленные на регистрацию изменений категории земельного участка и вида разрешенного использования.

Представитель истца Худоян Х.Ш. – ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 возражала против иска.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, главный архитектор Тукаевского района пояснила, что согласно выписке из правил землепользования и застройки Малошильнинского сельского поселения, участок с кадастровым № находится в зоне земель сельскохозяйственных угодий. Строительство объектов капитального назначения на данном участке относится к запрещенным видам землепользования. Строительство на сельскохозяйственных угодьях, при виде разрешенного использования – сельскохозяйственное производство запрещено.

Выслушав стороны, представителя третьего лица и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. К числу самостоятельных категорий отнесены земли сельскохозяйственного назначения (подпункт 1 пункта 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 ЗК РФ).

Правовой режим сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения предусматривает приоритет в целевом использовании, их особую охрану, которая, в частности, выражается в недопущении выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности (часть 1 статьи 79 ЗК РФ, части 1 и 4 статьи 36 ГрК РФ).

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Градостроительный кодекс российской Федерации (далее - ГсК РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственный угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, ч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).

Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого не могут быть изменены.

Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 названного кодекса земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Судом установлено, что согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между Палатой имущественных и земельных отношений Тукаевского муниципального района РТ (арендодатель) и Худоян Х.Ш. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства сроком на 10 лет, до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из правил землепользования и застройки Малошильнинского сельского поселения, земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель сельскохозяйственных угодий и находится на территории, на которые градостроительные регламенты не распространяются.

Согласно справкам выданным главным архитектором района Шамсиевой М.Т. земельный участок с кадастровым номером № находится в зоне земель сельскохозяйственных угодий (пашни/пастбища). Строительство объектов капитального назначения на данном участке относится к запрещенным видам землепользования.

Согласно Генеральному плану Малошильнинского сельского поселения (утвержденного решением Совета Тукаевского муниципального района РТ от ДД.ММ.ГГГГ№), «Карте границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения», участок с кадастровым номером № не включен в границы какого-либо населенного пункта Малошильнинского сельского поселения.

ДД.ММ.ГГГГ председателем Палаты имущественных и земельных отношений Тукаевского муниципального района ФИО7 Худоян Х.Ш. был дан письменный ответ, согласно которому ей было отказано во внесении изменений в договор аренды земельного участка, поскольку подпункты 1.1.4 и 1.1.5 договора аренды земельного участка относятся к существенным условиям договора.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Худоян Х.Ш., являясь арендатором, не вправе изменить договор в одностороннем порядке и не может обязать исполнительный комитет Тукаевского муниципального района РТ выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ является земельный участок с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, истец выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, отличным от установленного в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет договора является существенным условием договора.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможны по взаимному согласию сторон договора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комплексный анализ приведенных норм законодательства Российской Федерации свидетельствует о том, что арендатор не вправе осуществлять распоряжение арендованным земельным участком, которое в том числе заключается в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Такой подход к оценке правоотношений подтверждается новым правовым регулированием, устанавливающим запрет на внесение изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка.

При этом, суд приходит к выводу о том, что требования Худоян Х.Ш. не подлежат удовлетворению, поскольку из смысла ч. 1 п. 8 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов использования земель является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, то есть, земля не может быть предоставлена без целевого ее назначения. Как видно из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ одним из его существенных условий являлось условие о предоставлении земельного участка для сельскохозяйственного производства, и на основании этого земельный участок был предоставлен истцу на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ.

Каких либо достаточных и, безусловно предусмотренных законодательством оснований для изменений условий вышеуказанного договора аренды не имеется.

Внесение соответствующих изменений в договор аренды земельного участка недопустимо, фактически действия истца направлены на одностороннее изменение договорных обязательств в отсутствие на то предусмотренных законом или договором оснований. Худоян Х.Ш., заключив договор аренды земельного участка, тем самым согласилась с существенным условием договора аренды, в том числе с разрешенным видом использования земельного участка. Договор аренды заключен ею добровольно, доводов о недействительности договора вследствие нарушения порядка его заключения не заявлено. В случае несогласия с условиями договора аренды Худоян Х.Ш. имеет право на досрочное расторжение договора.

Кроме того, суд считает, что у Худоян Х.Ш., как арендатора земельного участка, отсутствует право требовать изменения вида разрешенного использования земельного участка, поскольку такие требования по существу направлены на изменение договора аренды. Целевое назначение земельного участка - существенное условие договора аренды земельного участка, а при изменении целевого назначения и признании иного вида разрешенного использования земельного участка, о чем просил истец, исполнение договора аренды в прежнем виде невозможно, так как фактически изменяется существенное условие договора (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из буквального анализа оспариваемого истцом договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ суд считает, что сторонами такого договора были указаны все данные, позволяющие определить имущество, подлежащее передачу арендатору в качестве объекта аренды, а также определены иные существенные условия, в том числе касающиеся порядка внесения арендной платы (и определения начала периода взимания (внесения) такой оплаты).

Грубых нарушений закона при заключении такого договора, влекущих за собой в целом признание его недействительным (ничтожным), судом не установлено. При этом, после проведения торгов у истца имелось в распоряжении пять дней на заключение договора аренды земельного участка, от которого (на предложенных ей условиях) она могла отказаться либо предложить иные условия путем составления протокола разногласий к нему либо дополнительного соглашения (об изменении каких-либо его частей), чего однако сделано с ее стороны не было, а договор в последующем был ею в установленном законом порядке зарегистрирован и начал исполняться, что не отрицалось стороной истца и в судебном заседании.

По сути, обращение Худоян Х.Ш. об изменении вида разрешенного использования земельного участка направлено на обход установленных земельным законодательством процедур, в том числе процедуры аукциона.

Поэтому иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Худоян ФИО9 к Исполнительному комитету Тукаевского муниципального района Республики Татарстан о признании отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка, обязании внести изменения в договор аренды, обязании совершить действия направленные на регистрацию изменений категории земельного участка и вида разрешенного использования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Татарстан через Тукаевский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: