Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию г. Пермь в лице администрации г. Перми об изъятии жилого помещения.

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию г. Пермь в лице администрации г. Перми (с учетом уточнения) о взыскании возмещения за изымаемое аварийное жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес в сумме 5147 000 руб.

В обоснование требований указала, что является собственником 3-х комнатной квартиры, общей площадью 72,9 кв. м., находящейся по адресу: Адрес, кадастровый №, на основании договора дарения квартиры от 20.06.2018. На данный момент времени в квартире никто не зарегистрирован. Согласно заключению об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу № 26 от 21.05.2015 дом по адресу: г. Пермь, ул. Ветлужская, 28 (квартиры №№ 2,3,5,6,10,11,13,14,15) межведомственной комиссией, назначенной распоряжением главы администрации Дзержинского района города Перми от 19.03.2014 № СЭД-07-01-05-49, квартиры в жилом Адрес признаны непригодными для проживания. Распоряжением начальника Управления жилищных отношений № СЭД-11-01-04-148 от 21.07.2016 «О признании жилых помещений №1,2,3,5,6,8,10,11,12,13,14,15 в Адрес непригодными для проживания» жилые помещения в Адрес признаны непригодными для проживания граждан, обеспечены охранные мероприятия в жилых помещениях до полного отселения жильцов. Консультантом отдела надзора за использованием, сохранностью жилищного фонда и предоставлением коммунальных услуг № 3 Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края дано заключение № 553 от 26.11.2019 года о техническом состоянии многоквартирного дома, расположенного по адресу: Адрес, согласно которому сделан вывод о имеющихся признаках аварийности отдельных конструктивных элементов здания, ухудшении их эксплуатационных характеристик, приводящих к снижению уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, в том числе разрушение цокольной части по периметру дома, частичное выпадение кирпичей, обрастание мхом; по периметру многоквартирного дома разрушение штукатурного слоя с оголением кладки, отслоение окрасочного слоя; разрушение карниза вследствие увлажнения; рассыхание и изношенность окрасочного слоя деревянного пола; разрушение защитного слоя нижней поверхности балконных плит с оголением арматуры. Согласно отчету об оценке № 1/33237-21 от 24.08.2021 размер возмещения за изымаемое жилое помещение с учетом доли в праве собственности на общее имущество, в том числе земельный участок, а также величины убытков, причиненных собственнику изъятием квартиры, составляет 4495 800 руб. Согласно заключению судебной экспертизы выкупная стоимость жилого помещения составляет 5147000 руб.

Истец в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела без ее участия, на требованиях настаивает, с учетом проведенной судебной экспертизы.

Представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивал, по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что истец приобрела жилое помещение по договору дарения у своей матери в 2018 году. Оснований полагать, что истец намеренно произвела эту сделку, зная, что через 3 года дом будет признан аварийным, не имеется.

Представитель ответчика в судебном заседании с требованиями в части взыскания убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не согласен, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, представил ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого отказано протокольным определением суда.

Третьи лица в судебное заседание представителей не направили, извещены.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующее.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

На основании части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Судом установлено, что истец является собственником жилого помещения – 3-комнатной квартиры площадью 72,9 кв. м, расположенной по адресу: г. Адрес кадастровый №, дата регистрации права 28.06.2018, основание: договор дарения квартиры от 20.06.2018 (т. 1 л.д. 29, 30-31, 87-88).

В отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, общей площадью 2502 кв. м, расположенного по адресу: Адрес, кадастровый № в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах истца, в отношении данного объекта недвижимого имущества зарегистрированы права иных собственников помещений в многоквартирном доме (т. 2 л.д. 1, 15-16).

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 5 статьи 16 Вводного закона в редакции до 01.01.2017 предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Соответственно, истцу принадлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2502 кв. м, расположенный по адресу: Адрес, район Дзержинский, Адрес, кадастровый №, пропорциональная размеру общей площади Адрес.

Согласно заключению об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу № 26 от 21.05.2015 межведомственной комиссией, назначенной распоряжением главы администрации Дзержинского района города Перми от 19.03.2014 № СЭД-07-01-05-49, выявлены основания для признания помещений (квартир) №№ 2, 3, 5, 6, 10, 11, 13, 14, 15 в многоквартирном Адрес непригодными для проживания (т. 1 л.д. 27).

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми № СЭД-11-01-04-148 от 21.07.2016 «О признании жилых помещений № 1, 2, 3, 5, 6, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15 в Адрес непригодными для проживания» жилые помещения № 1, 2, 3, 5, 6, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15 в Адрес признаны непригодными для проживания граждан, обеспечены охранные мероприятия в жилых помещениях до полного отселения жильцов (т. 1 л.д. 26).

В соответствии с заключением № 11/1 от 17.02.2021 межведомственной комиссии, назначенной постановлением администрации города Перми от 03.04.2020 № 314, выявлены основания для признания многоквартирного жилого Адрес аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 24).

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от 20.02.2021 № 059-11-01-04-54 «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный жилой дом по адресу: Адрес признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом в течение шести месяцев с даты получения уведомления (т. 1 л.д. 23).

Консультантом отдела надзора за использованием, сохранностью жилищного фонда и предоставлением коммунальных услуг № 3 Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края дано заключение № 553 от 26.11.2019 о техническом состоянии многоквартирного дома, расположенного по адресу: Адрес, в котором сделан вывод об имеющихся признаках аварийности отдельных конструктивных элементов здания, ухудшении их эксплуатационных характеристик, приводящих к снижению уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, в том числе разрушение цокольной части по периметру дома, частичное выпадение кирпичей, обрастание мхом; по периметру многоквартирного дома разрушение штукатурного слоя с оголением кладки, отслоение окрасочного слоя; разрушение карниза вследствие увлажнения; рассыхание и изношенность окрасочного слоя деревянного пола; разрушение защитного слоя нижней поверхности балконных плит с оголением арматуры (л.д. 25).

В соответствии с заключением по результатам осмотра жилого дома по адресу: Адрес от 27.07.2022, выполненным ООО «Экспертиза», конструктивные и другие характеристики частей многоквартирного дома не соответствуют требованиям надежности и безопасности частей здания и объекта в целом, создают угрозу жизни и здоровью граждан. В помещениях данного жилого дома проживать опасно, дом не пригоден для постоянного проживания и не может эксплуатироваться. С учетом аварийного состояния фундамента, наружных и внутренних стен и конструкции крыши, полный физический износ многоквартирного дома составляет более 70 %. Моральный износ здания (отклонение основных эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований эксплуатации зданий) составляет 100 %. Дом подлежит сносу (т. 2 л.д. 218-243).

Согласно отчету об оценке № 1/3237-21 от 24.08.2021, выполненному ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» суммарная рыночная стоимость размера возмещения за изымаемое жилое помещение, с учетом доли в праве собственности на общее имущество, в том числе земельный участок, величины убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, составляет 4495 800 руб. (т. 1 л.д. 33-81)

По ходатайству представителя истца определением от 29.11.2021 по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, ее проведение поручено Федеральному бюджетному учреждению «Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (т. 1 л.д. 128-131).

Определением от 21.02.2022 произведена замена экспертного учреждения с ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» на эксперта ООО «Независимая консалтинговая компания» ФИО4 (т. 1 л.д. 257-260).

Согласно заключению эксперта № 22/033-НЭ от 27.05.2022 рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью 72,9 кв. м по адресу: Адрес, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве собственности на такое имущество, составляет 4095 000 руб., величина убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, составляет 133000 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, пропорциональная оцениваемому жилому помещению, – 919000 руб. (т. 2 л.д. 31-165).

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

По смыслу ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. Стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки, в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в сумму возмещения за жилое помещение в связи с его изъятием для муниципальных и государственных нужд входят, в том числе, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. К числу данных убытков также относятся и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Довод представителя ответчика об отсутствии в материалах дела доказательств того, что многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, является необоснованным.

Данные о проведенных капитальных ремонтах дома с момента ввода его в эксплуатацию, а также доказательства проведения работ, относящихся к капитальному ремонту дома, ответчиком не представлены. Из технического паспорта на жилой дом по адресу: Адрес следует, что дом построен в 1955 году, капитальный ремонт проводился в 1967 (т. 1 л.д. 182).

При определении выкупной стоимости спорного жилого помещения суд принимает заключение эксперта № 22/033/НЭ от 27.05.2022, выполненное экспертом ООО «Независимая консалтинговая компания», поскольку данное заключение выполнено на основании анализа рынка недвижимости г. Перми, не противоречит требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не опровергнуто сторонами.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Соответственно, отчет об оценке № 1/3237-21 от 24.08.2021, выполненный ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» не может быть принят судом для определения рыночной стоимости объекта оценки.

На основании изложенного, суд полагает, что размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение подлежит определению в размере 5147 000 руб., из расчета: 4095 000 руб. + 133 000 руб. + 919 000 руб.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на выкупаемое жилое помещение переходит к муниципальному образованию город Пермь.

Разрешая заявленное экспертом ООО «Независимая консалтинговая компания» ходатайство о взыскании расходов, связанных с проведением экспертизы, суд приходит к следующему.

Определением от 29.11.2021 по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, ее проведение поручено Федеральному бюджетному учреждению «Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». Обязанность по оплате экспертизы возложена на муниципальное образование город Пермь в лице администрации города Перми (т. 1 л.д. 128-131).

Из заявления ООО «Независимая консалтинговая компания» следует, что оплата экспертизы не произведена, стоимость экспертизы составляет 18 000 руб. (т. 2 л.д. 23).

Ответчиком доказательства оплаты экспертизы не представлены, в связи с чем, заявленное ходатайство подлежит удовлетворению, расходы на оплату судебной экспертизы следует взыскать с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Взыскать с муниципального образования город Пермь в лице администрации г. Перми (ИНН №) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) возмещение за аварийное жилое помещение – 3-комнатную квартиру площадью 72,9 кв. м, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый №, в размере 5147 000 руб.

Взыскать с муниципального образования город Пермь в лице администрации г. Перми (ИНН 5902290635) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Независимая консалтинговая компания» (ИНН №) за производство экспертизы 18000 руб.

Решение суда после выплаты возмещения является основанием для прекращения права собственности ФИО1 (СНИЛС №) и возникновения права собственности муниципального образования город Пермь на 3-комнатную квартиру площадью 72,9 кв. м, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый №.

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья - подпись.

Копия верна

Судья О.В.Хусаинова

Мотивированное решение изготовлено 07.09.2022

Подлинник решения находится в деле № 2-408/2022