Гражданский кодекс часть 1

Грибов Е.В. обратился в суд с иском к Ветчанину А.Е. о взыскании задолженности, просит взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности в размере 300000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6200 руб.

В обоснование своих требований истец указывает, что /дата/ между истцом и ответчиком был заключен договор № купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте. Стоимость уступаемой доли в размере 16665/209530 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>., в соответствии с п.2.1 договора была установлена сторонами в сумме 5000000 руб. На момент подписания договора и подачи сторонами документов на государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности к ответчику расчет по договору за отчуждаемую долю произведен не был.

Государственная регистрация права общей долевой собственности ответчика на уступаемую долю была произведена /дата/. На основании ст. 29 ФЗ от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также была произведена государственная регистрация ипотеки на основании заявления залогодателя в обеспечение исполнения обязательств ответчика по договору№ купли-продажи в незавершенном строительством объекте.

/дата/ объект незавершенного строительства был введен в эксплуатацию. Вновь построенному объекту был присвоен почтовый адрес: <адрес>.

/дата/ между ответчиком и ООО «Новосибирский строительный трест» был подписан акт № приема – передачи жилого помещения, по которому ООО «НСТ» передало ответчику во вновь построенном жилом доме квартиру №.

Для государственной регистрации права собственности на полученную квартиру ответчик обратился к истцу с просьбой дать согласие на прекращение записи № об обременении доли ответчика.

/дата/ истец предоставил такое заявление в Управление Росреестра по Новосибирской области.

/дата/ Управление Росреестра по Новосибирской области зарегистрировало право собственности ответчика на квартиру по адресу: <адрес>.

/дата/ между истцом и ответчиком был заключен договор ипотеки, в соответствии с которым ответчик передал истцу в обеспечение исполнения своих обязательств по договору № купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте от /дата/ жилое помещение № площадью 174, 3 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>. Указанный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области.

На дату подачи иска задолженность ответчика по погашению задолженности перед истцом по договору № купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте от /дата/ в соответствии с графиком погашения ипотеки, согласованным истцом и ответчиком, составляет 700000 руб. из общего долга в 4000000 руб.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения был извещен надлежащим образом.

Представитель истца Николаев Ю.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, представил дополнительные письменные пояснения по иску от /дата/.

Ответчик Ветчанин А.Е., его представитель Левина И.А., действующая на основании ордера, исковые требования не признали в полном объеме.

В письменных возражениях на исковое заявление Ветчанин А.Е. указал, что истец, ссылаясь на договор ипотеки от /дата/, просит взыскать якобы имеющуюся задолженность, при этом он также ссылается на график погашения ипотеки, вместе с тем согласно п.2.1 договора ипотеки от /дата/ : предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Ветчанина А.Е. по оплате 5 000 000 руб. в срок до /дата/ на основании договора № купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте от /дата/.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

График, который ответчик представляет как дополнительное соглашение к договору ипотеки, подлежит государственной регистрации, однако данный график зарегистрирован не был.

Пункт 2.1 договора ипотеки от /дата/, в котором срок погашения ипотеки предусмотрен до /дата/, противоречит графику погашения ипотеки, в котором срок погашения указан до /дата/ года.

Вместе с тем, для договора ипотеки, срок является существенным условием.

Согласно п.2.2 договора № купли-продажи в незавершенном строительством объекте от /дата/, 2.1 договора ипотеки от /дата/ (срок погашения указан до /дата/) – «расчет между сторонами производится не запрещенным законодательством РФ способом по соглашению сторон в срок до /дата/ (включительно)». Сроком исполнения обязательства является /дата/.

Ни в договоре № купли-продажи в незавершенном строительством объекте от /дата/, ни в договоре ипотеки от /дата/, ни в каких-либо иных актах не указано на иной порядок оплаты между сторонами, кроме как порядок, предусмотренный в п.2.2 договора купли-продажи.

Согласно п.2.3 вышеуказанного договора ипотеки: залогодатель ознакомлен со всеми условиями договора № купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте от /дата/.

В настоящее время ответчик своевременно исполняет принятые на себя обязательства по указанным договорам

Из графика погашения ипотеки, на который ссылается истец, не усматривается времени и размера исполненных ответчиком обязательств. Истец не представил достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих, либо опровергающих исполнение им обязательств. Указанный график не относится к обязательствам, установленным договором № купли-продажи в незавершенном строительством объекте от /дата/, поскольку не предусмотрен указанным договором. График не предусмотрен договором ипотеки.

Истец указал в качестве предмета иска якобы имеющуюся задолженность по договору № купли-продажи в незавершенном строительством объекте от /дата/, ссылаясь на ст. 454, 486 ГК РФ, регулирующих обязательств по договору купли-продажи.

В качестве основания иска истец указывает график, не предусмотренный договором ипотеки и не зарегистрированный в Управлении Росреестра по Новосибирской области к иному договору ипотеки. В связи с чем, подменяет понятие задолженности по одному договору иными обязательствами, не ссылаясь при этом на них как на предмет иска (л.д.52-55).

График противоречит договору купли-продажи п. 2.2 договора, в котором установлен срок погашения задолженности до /дата/, в графике до /дата/ года. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, следовательно, и график к нему также подлежит такой регистрации.

Пенсионный фонд отказал в выдаче материнского капитала на основании указанного графика, поскольку он не был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Новосибирской области.

График погашения ипотеки не предусмотрен ни одним из договоров.

Третье лицо Ветчанина Н.Г. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, возражала против их удовлетворения.

Третье лицо ООО «Новосибирский строительный трест» о времени и месте рассмотрения дела было извещено, представитель в судебное заседание не явился.

Суд, заслушав пояснения представителей сторон, истца, третьего лица, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что /дата/ между Грибовым Е.В. (продавец) и Ветчаниным А.Е. (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте № (договор), в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность покупателя долю размером 16665/209530 в праве общей долевой собственности в объекте права: незавершенный строительством объект, назначение не определено, площадь: общая застройки 754, 60 кв.м., инвентарный №, литер: А, адрес месторасположение: <адрес> кадастровый (условный) №, а покупатель обязуется принять указанную долю и уплатить за нее обусловленную договором стоимость.

В силу п. 1.2 договора отчуждаемая доля соответствует праву на одну четырехкомнатную квартиру №, общей площадью 123, 77 кв.м. и гаража площадью 42,88 кв.м. в строящемся доме <адрес>.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи по договоренности сторон определена стоимость доли в размере 5000000,00 руб.

Расчет между сторонами производится не запрещенным законодательством РФ способом по соглашению сторон, в срок до /дата/ включительно.

В соответствии с п.3.4 договора продавец передал, а покупатель принял в общую долевую собственность вышеуказанный объект незавершенный строительством до подписания договора, который по соглашению сторон имеет силу акту приема – передачи (л.д.8).

/дата/ произведена государственная регистрации права общей долевой собственности на указанную долю за Ветчаниным А.Е., а также регистрация ипотеки в силу закона в пользу Грибова Е.В., что подтверждается отметками о регистрации на обороте договора купли-продажи (л.д. 8 оборот), свидетельством о государственной регистрации права от /дата/ (л.д.9).

Из материалов дела следует, что /дата/ объект незавершенного строительства доля, в котором является предметом договора купли-продажи, был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением Мэрии г. Новосибирска № от /дата/ (л.д. 13).

Приказом администрации Октябрьского района г. Новосибирска от /дата/№ многоквартирному жилому дому № (по генплану) в микрорайоне <адрес>) присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д. 14).

Согласно акту приема – передачи квартира №, общей площадью 174, 3 кв.м. в 3-х этажном жилом доме по адресу: <адрес> передана от застройщика ООО «НСТ» собственнику Ветчанину А.Е. (л.д. 12).

/дата/Грибовым Е.В. было дано согласие на прекращение записи об обременении (ипотеке) указанной выше доли при условии последующей регистрации обременения (ипотеки) на вновь возникший объект права: жилое помещение (квартиру) в жилом доме по адресу: <адрес>, принадлежащую Ветчанину А.Е. (л.д. 10). Факт подачи данного заявления Грибовым Е.В. подтверждается распиской от /дата/ (л.д. 11).

/дата/ произведена государственная регистрация права собственности Ветчанина А.Е. на жилое помещение - квартиру №, общей площадью 174, 3 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от /дата/ (л.д. 15).

/дата/ между Грибовым Е.В. (залогодержатель) и Ветчаниным А.Е. (залогодатель) был заключен договор ипотеки (договора ипотеки), предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащей на праве собственности квартиры № площадью 174, 3 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>.

В силу п. 2.1 договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Ветчанина А.Е. по оплате 5000000 руб. в срок до /дата/ на основании договора № купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте от /дата/ (л.д. 16-18).

Согласно выписке из ЕГРН от /дата/ собственником указанного жилого помещения является Ветчанин А.Е., зарегистрировано обременение в виде ипотеки с /дата/, основание - договор ипотеки от /дата/ (л.д. 35-39).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 и 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст. 558 ГК РФ).

Однако, суд учитывает, что договор купли-продажи жилого помещения не требует госрегистрации, если он заключен после /дата/. Переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации (ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Из материалов дела следует, что истец и ответчик /дата/ согласовали между собой график погашения ипотеки с пролонгацией договора № купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте от /дата/ (одна 4-х комнатная квартира № общей площадью 123, 77 кв.м. и гаража 42, 88 кв.м. в строящемся доме <адрес>

Данный график подписан сторонами, что не оспаривалось ответчиком Ветчаниным А.Е. Из графика следует, что сторонами спора фактически был определен порядок (периодичность, с указанием сумм) погашения цены договора купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте от /дата/ на срок до /дата/ года.

Содержание графика позволяет установить обязательство ответчика, которое он обязуется исполнить согласно в соответствии с порядком, установленным данным графиком. График составлен в простой письменной форме, подписан сторонами договора купли-продажи доли от /дата/ и может быть расценен как соглашение об изменении срока и порядка оплаты цены договора (п.2.2).

Ссылки стороны ответчика на договор ипотеки от /дата/ применительно к данному графику суд полагает несостоятельными, поскольку в самом графике на него какого – либо указания не имеется. В данном случае была произведена регистрация ипотеки доли при заключении договора от /дата/. Кроме того, график составлен /дата/, ранее даты заключения договора ипотеки /дата/ в отношении объекта, который уже был введен в эксплуатацию.

Доводы ответчика, его представителя об отсутствии государственной регистрации графика от /дата/ в Управлении Росреестра по Новосибирской области суд находит несостоятельными, поскольку в силу ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ договор купли-продажи жилого помещения не требует госрегистрации, если он заключен после /дата/. Как видно из материалов дела, договор купли-продажи доли в объекте незавершенного строительства был заключен /дата/, в связи с чем, его государственная регистрация не требовалось. Кроме того, на самом договоре отметки о его регистрации не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что стороны договора № купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте от /дата/, вправе были изменить порядок оплаты цены договора купли-продажи путем составления указанного выше графика без его обязательной регистрации в Управлении Росреестра по Новосибирской области.

Суд также учитывает, что пункт 2.2 договора купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте от /дата/ предусматривает возможность проведения расчета между его сторонами по их соглашению.

Из материалов дела следует, что Ветчанин А.Е. фактически исполнял порядок оплаты цены договора купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте от /дата/, установленный графиком от /дата/, что подтверждается представленными суду двенадцатью расписками на сумму 20000 руб каждая (л.д. 57-68).

Доводы стороны ответчика о невозможности получения материнского капитала, ссылка на который содержится в графике от /дата/ в составе суммы подлежащей уплате в первый месяц (октябрь 2014 года), суд находит несостоятельными поскольку, как установлено выше, график не подлежал государственной регистрации, доказательств того, что материнский капитал не был получен ответчиком, его супругой вследствие действий или бездействий истца суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено. Для истца как продавца доли, в данном случае, обстоятельства неполучения стороной ответчика, третьим лицом суммы материнского капитала никакого значения не имеют. Каких-либо обязательств в связи с необходимостью получения данной суммы в рамках договора купли-продажи доли Грибов Е.В. на себя не принимал. Доказательств обратного ответчик не представил.

Ссылки стороны ответчика на то, что в договоре ипотеки от /дата/, заключенном между истцом и ответчиком, определено, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательства Ветчанина А.Е. по оплате 5000000 руб. в срок до /дата/ на основании договора № купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте от /дата/, судом отклоняются, поскольку из содержания данного условия не следует, что стороны согласовали изменение порядка погашения цены договора, установленного графиком от /дата/. Договор ипотеки в данном случае не может расценен как изменение сторонами условий порядка оплаты договора купли-продажи. Кроме того, договор ипотеки от /дата/ заключался на основании договора от /дата/, в котором указан срок исполнения обязательства - до /дата/. Как установлено в ходе рассмотрения дела, стороны определили порядок оплаты цены договора, подписав график от /дата/, впоследствии изменения в него не вносили. При этом суд учитывает, что договор ипотеки действует до полного исполнения залогодателем обеспечиваемых залогом обязательств.

Суд учитывает, что в данном случае увеличение срока погашения задолженности до 2030 года прав Ветчанина А.Е. не нарушает, о чем он сам подтвердил в судебном заседании, пояснив, что готов выплачивать денежные средства, если договор будет «переделан до 2030 года».

Из материалов дела следует, что ответчиком во исполнение договора 15/3 купли-продажи доли в незавершенном строительством объекте от /дата/ произведена оплата в общей сумме 1240000,00 руб.

Учитывая, что по графику от /дата/ сторонами определена первая сумма погашения в размере 1400000,00 руб., истцом обоснованно при расчете задолженности сумма 1240000,00 руб. зачтена в счет первого платежа, который должен был быть произведен до конца октября 2014 года.

Вместе с тем, как пояснил в ходе рассмотрения дела представитель истца, исковые требования заявлены о взыскании задолженности с /дата/ по /дата/ (15 месяцев) в сумме 300000 руб., что является правом истца, определяющего размер своих требований.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчик имеет просроченную задолженность по оплате цены договора, установленную графиком от /дата/, с него в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 300000 руб. за период с /дата/ по /дата/.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 6200 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Грибова Е. В. к Ветчанину А. Е. о взыскании задолженности, удовлетворить.

Взыскать с Ветчанина А. Е. в пользу Грибова Е. В. сумму задолженности в размере 300000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6200 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.

Председательствующий (подпись)