Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях ФИО3,

ответчика ФИО4, его представителя ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, ФИО4 о признании торгов по продаже земельного участка недействительными, о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и о признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (МТУ Росимущества), ФИО4 о признании торгов по продаже земельного участка недействительными, о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и о признании права собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 04.04.2019 МТУ Росимущества на основании постановления судебного пристава-исполнителя были проведены публичные торги по продаже арестованного имущества – принадлежащего истцу земельного участка с кадастровым №, расположенного в <адрес>.

Победителем торгов признан ФИО4, с которым заключен договор купли-продажи земельного участка по цене 3 488 237 руб. Право собственности ФИО4 на указанный земельный участок зарегистрировано 13.06.2019г.

Истец считает, что результаты торгов от 04.04.2019 и заключенный с ФИО6 договор купли-продажи являются недействительными.

В обоснование истец указывает, что предметом торгов по продаже арестованного имущества истца являлся только земельный участок с незарегистрированной постройкой, в то время как согласно акту о наложении ареста от 06.02.2018 в границах земельного участка, выставленного на торги, находится жилой дом и несколько построек хозяйственного назначения.

Истец полагает, что отсутствие достоверного и полного описания имущества, его характеристик не соответствует цели опубликования сообщения – привлечения широкого круга потенциальных покупателей, уменьшает потребительский интерес продаваемого имущества для покупателей, лишает их возможности принять участи в торгах, напрямую влияет на формирование цены реализации имущества, что непосредственно затрагивает интересы должника, заинтересованного в отчуждении имущества по наиболее выгодной цене.

На основании изложенного, с учетом уточнений, истец просит: - признать недействительными торги от 04.04.2019 по продаже лота № 4 – земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым №, площадью 2 400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; - признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №42/т-2019 от 15.04.2019, заключенный по результатам торгов между МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях и ФИО4, - признать за истцом право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым №, площадью 2 400 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям указанным в письменных возражениях (т.2 л.д.56-60, 73-79), указала, что описание реализуемого земельного участка с достаточной определенностью позволяло индивидуализировать объект недвижимости, выставленный на торги. Кроме того, в извещении о проведении торгов указано на возможность осмотра имущества, что давало потенциальным участникам торгов выяснить все интересующие их характеристики имущества и принять решение об участии в торгах. Поскольку истец потенциальным участником торгов не являлся, а являлся должником по исполнительным производствам, ему известны все обстоятельства дела, в том числе о реализации принадлежащего ему имущества, однако никаких возражений от него не поступало.

Ответчик ФИО4, его представитель ФИО5 в судебном заседании заявленные исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 52-55 т. 2), мотивируя тем, что описание выставленного на торги объекта недвижимости позволяло с достаточной определенностью его индивидуализировать, а возведенные истцом самовольные постройки не могли быть реализованы в качестве объектов недвижимости; указывают, что истец злоупотребляет своими правами, поскольку, зная о реализации заложенного имущества, обратился с иском уже после регистрации права собственности за новым собственником, при этом доказательств существенного нарушения правил проведения торгов, которые повлияли на формирование стоимости реализуемого имущества и привели к ущемлению его прав и законных интересов, им не представлено.

Истец ФИО1, представитель третьего лица: УФССП России по Рязанской области, третьи лица: ФИО7, ФИО8, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении слушания дела не просили.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав представленные доказательства, находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного кодекса (пункт 2).

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Судами установлено и из материалов дела следует, что отделом судебных приставов по г.Рязани и Рязанскому району в отношении ФИО1 были возбуждены три исполнительных производства о взыскании задолженности в пользу ФИО7 и ФИО8

Так, решением Железнодорожного районного суда г.Рязани от 26.06.2017 с ФИО1 в пользу ФИО7 взыскана задолженность по договору займа от 03.07.2015 в общей сумме 2 571 868, 55 руб., в том числе судебные расходы в сумме 20 954 руб.

12.10.2017 судебным приставом - исполнителем возбуждено исполнительное производство № 135714/17/62034-ИП на основании исполнительного листа, выданного на основании решения Железнодорожного районного суда г. Рязани от 26.06.2017, предмет исполения - задолженность в размере 2 571 868,55 руб.

11.01.2019 судебным приставом - исполнителем в отношении ФИО1 было возбуждено исполнительное производство №96594/19/62034-ИП на основании исполнительного листа, выданного на основании решения Железнодорожного районного суда г.Рязани от 05.12.2018, предмет исполения – взыскание задолженности в размере 17 000 руб. в пользу взыскателя ФИО8

13.03.2019 судебным приставом - исполнителем в отношении ФИО1 было возбуждено исполнительное производство 16449/19/62034-ИП на основании исполнительного листа, выданного на основании решения Железнодорожного районного суда Рязанской области от 03.10.2018, предмет исполения – взыскание задолженности в размере 424 429,67 руб. в пользу взыскателя ФИО7

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в процессе исполнения требований исполнительного документа 06.02.2018 судебным приставом - исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на имущества должника ФИО1

Согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от 06.02.2018 аресту (описи) подвергнуто следующее имущество: земельный участок с кадастровым №, площадью 2 400 кв.м., дом с незарегистрированными постройками в пределах земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.01.2018 земельный участок с кадастровым №, площадью 2 400 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровой стоимостью 608736 руб., зарегистрирован на праве собственности за ФИО1 12.05.2012. Данные о расположенных в пределах земельного участка объектах недвижимости отсутствуют.

Поскольку требования исполнительного документа должником ФИО1 в добровольном порядке исполнены не были, решением Рязанского районного суда Рязанской области от 21.06.2018 обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на земельный участок площадью 2400 кв.м. с кадастровым №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: <адрес>, принадлежащий ФИО1

27.08.2018 судебным приставом - исполнителем возбуждено исполнительное производство № 66482/18/62034-ИП, на основании исполнительного листа, выданного на основании решения Рязанского районного суда Рязанской области от 21.06.2018, предмет исполения – обращение взыскания путем продажи с публичных торгов на земельный участок с кадастровым №.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 27.08.2018 исполнительные производства от 12.10.2017 № 135714/17/62034-ИП и от 27.08.2018 № 66482/62034-ИП объединены в сводное исполнительное производство № 35714/17/62034-СД.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 31.08.2018 для оценки арестованного 06.02.2018 имущества: земельного участка с кадастровым № с незарегистрированными постройками в пределах участка был привлечен специалист ООО «Рязанское агентство инвентаризации и проектирования».

Согласно отчету № 70-013/18 рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 02.10.2018 составляет 3 453 700 руб., в том числе здание – жилой дом, назначение жилое, площадь застройки 220 кв.м., количество этажей: 2 – 2 421 700 руб.; земельный участок с кадастровым № – 1 030 000 руб.

Постановлением судебного пристава – исполнителя от 23.10.2018 приняты результаты оценки арестованного имущества в соответствии с отчетом оценщика № 70-013/18.

09.01.2019 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях для его реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона. 27.02.2019 был составлен акт передачи на реализацию арестованного имущества.

01.03.2019 извещение о проведении торгов № 010319/2650241/03 размещено на официальном сайте РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно извещению о проведении торгов предметом торгов является земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, с незарегистрированной постройкой в пределах участка (Лот № 4), проведение торгов назначено на 04.04.2019, начальная продажная стоимость установлена в размере 3 453 700 руб.

21.03.2019 ФИО4 обратился к организатору торгов с заявкой на участие в торгах 04.04.2019 в отношении Лота № 4; 22.03.2019 платежным поручением № 523534 внес задаток в размере 1 700 000 руб.

В соответствии с протоколом № 2 Лот № 4 о результатах торгов от 04.04.2019 ФИО4 признан победителем торгов, цена имущества по результатам торгов составила 3 488 237 руб.

10.04.2019 платежным поручением № 95876 ФИО4 произведена доплата за имущество в размере 1 788 237 руб.

15.04.2019 между МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях и ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 42/т-2019 земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 2 400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО4 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 13.06.2019.

В дальнейшем платежным поручением № 117203 от 19.04.2019 МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях перечислило на счет ОСП по г. Рязани и Рязанскому району денежные средства в размере 3 488 237 руб., который в свою очередь перечислил вырученные от продажи имущества должника денежные средства в пользу взыскателей ФИО7 и ФИО8

Постановлениями судебного пристава-исполнителя от 24.04.2019 исполнительные производства № 13135714/17/62034-ИП, № 96594/19/62034-ИП, № 66482/18/62034-ИП, № 16449/19/62034-ИП были окончены в связи с фактическим исполнением.

Ссылаясь на то, что извещение о проведении торгов не содержало сведений обо всех постройках на отчуждаемом земельном участке, а также их характеристиках, в том числе назначении, площади каждого строения и сооружения, что, по мнению истца, является существенным нарушением порядка проведения торгов и привело к нарушению его прав, истец обратился в суд с настоящим иском.

Между тем каких-либо нарушений правил проведения торгов, которые в соответствии с приведенными положениями закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации могли бы служить основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, судом не установлено.

Факт размещения информации о торгах в установленном порядке на официальном сайте РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не оспаривается истцом.

При этом из извещения о проведении торгов усматривается, что оно было опубликовано и содержит полную информацию, позволяющую достоверно установить дату, время, место проведения торгов, характер продаваемого имущества и его начальную продажную цену. Описание предмета торгов с достаточной определенностью позволяло индивидуализировать выставленный на торги земельный участок: его наименование и характеристики указаны в извещении согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (кадастровый номер, площадь, вид разрешенного использования, категория земель, адрес). Кроме того, потенциальные покупатели имели возможность ознакомиться с аукционной документацией, произвести осмотр выставленного на торги имущества по месту его нахождения и принять решение об участии в торгах.

Из извещения о проведении торгов также следует, что в пределах границ земельного участка находится незарегистрированная постройка.

Действующее земельное законодательство закрепляет принцип единства земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на нем (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ).

Истцом не оспаривается факт принадлежности ему расположенной на земельном участке незарегистрированной постройки и необходимость реализации с публичных торгов земельного участка вместе с находящимися на нем строениями. Между тем, истцом указано, что извещение о проведении торгов содержит сведения об одной постройке (доме), в то время как на земельном участке имеются хозяйственные строения.

Обсудив указанный довод, суд находит его несостоятельным.

Сведения о нахождении в пределах участка незарегистрированной постройки в извещении о проведении торгов приведены без указания точных характеристик, поскольку указанная постройка на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости не поставлена, государственная регистрация на указанный объект не осуществлена, соответственно, сведения о постройке в пределах участка не могли быть указаны иначе.

Истцом указано на наличие в пределах границ участка гаража, бассейна, забора, инженерных коммуникаций.

В силу положений ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Указанные истцом объекты не являются самостоятельными объектами недвижимости, представляют собой объект благоустройства земельного участка, а также являются по своему назначению вспомогательными строениями, следующими судьбе главной вещи – незарегистрированной постройки.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что не указание в извещении о проведении торгов о нахождении в пределах границ земельного участка иных указанных истцом объектов не может считаться незаконным ввиду принадлежности их к главной вещи (незарегистрированной постройке) и элементам благоустройства земельного участка.

При этом доводов о нарушении процедуры проведения оценки, принятия ее результатов истцом не приведено ни в иске, ни в ходе рассмотрения дела.

Из установленных судом обстоятельств следует, что истец с требованиями об оспаривании начальной продажной стоимости земельного участка с находящейся в его пределах незарегистрированной постройкой ни в ходе исполнительного производства, ни в процессе рассмотрения данного гражданского дела не обращался.

Истцом также не приведено никаких доводов и не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что цена реализованного земельного участка с постройкой каким-либо образом изменилась к моменту проведения торгов, в частности превысила цену, из которой судебным приставом-исполнителем определялась начальная продажная цена.

Довод истца о том, что отсутствие полного описания имущества уменьшило потребительский интерес, что в свою очередь повлияло на формирование цены реализации его имущества, является голословным.

Доказательств того, что не указание элементов благоустройства земельного участка, вспомогательных построек повлияло на результаты торгов, количество участников аукциона и их права, привело к ущемлению прав и законных интересов истца, в материалах дела не имеется (на участие в аукционе поступило 2 заявки, по результатам торгов цена продажи увеличилась с 3 453 700 рублей до 3 488 237 рублей, торги признаны состоявшимися).

Доводов о нарушении самой процедуры проведения торгов, включая передачу имущества на торги, определение победителя торгов и т.п., представителем истца не приведено ни в исковом заявлении, ни в объяснениях по делу.

Кроме того, как следует из смысла указанных выше правовых норм, поскольку институт принудительной продажи имущества должника с торгов создан в целях максимального содействия государства интересам добросовестного кредитора, в целях сохранения стабильности результатов торгов необходимо всегда соизмерять существенность допущенных нарушений с реальным нарушением прав и интересов должника, получателей денежных средств (взыскателей) и самих участников торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ проведенные с нарушением правил, установленных законом, торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

При этом интерес предусматривается не как таковой, а именно связанный с участием в торгах. Таких фактов истцом в качестве обоснования предъявления требований не приведено, из искового заявления не следует, какие права истца будут восстановлены признанием недействительными результатов торгов.

Таким образом, существенных нарушений, которые могли повлиять на результат торгов, препятствовали допуску лиц к участию в торгах, привели к ущемлению прав и законных интересов истца, которые могут быть восстановлены путем признания торгов недействительными, судом не установлено.

Учитывая изложенное исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, ФИО4 о признании торгов по продаже земельного участка недействительными, о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и о признании права собственности на земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Рязанский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: О.В.Арсеньева.