Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Алуште гражданское дело по исковому заявлению ФИО12 к ФИО2, об устранении препятствий в пользовании общедомовым имуществом, взыскании задолженности за обслуживание многоквартирного дома, -

УСТАНОВИЛ:

ФИО13 обратилось в суд с иском к ФИО2, и с учетом заявления об уточнении исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ, в окончательной редакции исковых требований просили суд обязать ответчика не чинить препятствия ФИО14 в пользовании общедомовым имуществом, а именно:

- нежилыми встроенными помещениями по адресу: и помещениями № технического этажа блока № общей площадью № кв.м., согласно схемы заключения судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в Алуштинском городском суде;

- техническим этажом на № этаже, лифтовой шахтой на № этаже, а также проходом на крышу №-го этажа многоквартирного , демонтировав металлическую дверь (дверную перегородку) перекрывающую вход в технический этаж на № этаже и демонтировав стену с металлической дверью перекрывающую проход на крышу № этажа дома;

- коммуникациями многоквартирного жилого дома, обеспечив доступ председателю и членам правления ФИО15 аварийной службе в период отопительного сезона к помещению № – коридор площадью № кв.м. на техническом этаже (№ этаж) многоквартирного жилого дома и коммуникациям на техническом этаже (№ этаж) многоквартирного жилого дома.

Также ФИО16 просило взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по оплате за обслуживание многоквартирного жилого дома – нежилое встроенное помещение и помещения № технического этажа блока № общей площадью № кв.м. по адресу: в сумме № рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО2 принадлежало на праве собственности нежилое помещение на техническом этаже многоквартирного дома площадью № кв.м., кадастровый номер №. Ответчик незаконно присоединил к указанному помещению № кв.м. технического этажа, которое является общедомовым имуществом. Без согласования с собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, ответчик перекрыл проход в технический этаж дома на № этаже в целом, а также в лифтовую шахту дома на № этаже, установив металлическую дверь. Также ответчик установил кирпичную стену с дверью на № этаже дома на лестничном пролете, ведущем на крышу дома. В занимаемых ответчиком помещениях проходят общедомовые коммуникации, к которым нет доступа.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено предписание ООО « об обеспечении доступа к лифтовому оборудованию, в котором указано, что лифтообслуживающая организация не может надлежащим образом выполнять свои обязательства по обслуживанию лифта в доме, в связи с тем, что доступ в шахту лифта на техническом этаже перекрыт – установлена металлическая дверь.

На неоднократные просьбы истца предоставить доступ к системе отопления и устранении препятствий в пользовании общедомовым имуществом ответчик не реагирует.

Также апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым по делу № от ДД.ММ.ГГГГ признаны незаконными и отменены решения № от ДД.ММ.ГГГГ исполнительного комитета Алуштинского городского совета народных депутатов АР Крым, решение № Алуштинского городского совета Автономной Республики Крым № сессии №-го созыва от ДД.ММ.ГГГГ, приказ Отдела по управлению коммунальной собственностью Алуштинского городского совета Автономной Республики Крым № от ДД.ММ.ГГГГ Истребовано из чужого незаконного владения ФИО2 в пользу ФИО17 нежилые встроенные помещения по адресу: , приобретенные по договору купли-продажи нежилого помещения коммунального имущества путем выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, и помещения № технического этажа блока № общей площадью № кв.м., согласно схемы заключения судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, ответчик продолжает чинить препятствия в пользовании вышеуказанным общедомовым имуществом.

Также, ответчик не оплачивает задолженность по обслуживанию многоквартирного дома, которая составляет № рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании представитель истца просила удовлетворить исковые требования по мотивам, изложенных в окончательной редакции исковых требований. Также пояснила суду, что занимаемые ответчиком помещения, расположенные на техническом этаже многоквартирного дома, являются общедомовым имуществом, поскольку в них расположены различные коммуникации, перечень которых приведен в заключении судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной в рамках гражданского дела №.

В судебном заседании ответчик и его представитель просили отказать в удовлетворении иска ссылаясь на его необоснованность. Ответчик и его представитель пояснили, что ФИО2 фактически с № года пользуется и владеет нежилыми помещениями, расположенными на техническом этаже многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ с ним заключен договор купли-продажи коммунального имущества путем выкупа, на основании которого он стал собственником нежилых встроенных помещений общей площадью № кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ Четвертым кассационным судом общей юрисдикции отменено апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым по делу № от ДД.ММ.ГГГГ и дело отправлено на новое рассмотрение, поэтому, ответчик считает себя законным собственником указанных нежилых встроенных помещений.

Помещения № технического этажа блока № общей площадью № кв.м. представляют собой межэтажное пространство между № этажом и техническим этажом многоквартирного дома, высота которых составляет № м. Площадь таких помещений не включается в общую площадь здания, что подтверждается ответом ФИО20 от ДД.ММ.ГГГГ, который изготовил в № году проект строительства многоквартирного дома.

Как и в любой квартире данного многоквартирного дома, в принадлежащих ответчику помещениях расположены коммуникации, которые проходят транзитом по всему многоквартирному дому. В проекте многоквартирного дома не предусматривалось осуществление постоянного контроля работы оборудования инженерных сетей, находящихся в помещении технического этажа. Доступ к инженерным сетям, как в техническом этаже, так и в квартирах необходим для планового обслуживания и ремонта, что подтверждается ответом ФИО21 от ДД.ММ.ГГГГ, который изготовил в № году проект строительства многоквартирного дома. Ответчик, когда возникла необходимость, предоставлял доступ к коммуникациям, проходящим через его помещения, однако, такая необходимость возникла один раз за все время эксплуатации многоквартирного дома.

Также ответчик пояснил, что никакого лифтового оборудования в принадлежащих ему помещениях нет, как и нет лифтовой шахты, соответственно он не может и никаким образом не чинит препятствий в пользовании лифтом многоквартирного дома. Предписание ФИО22 от ДД.ММ.ГГГГ об обеспечении доступа к лифтовому оборудованию, на которое ссылается истец в своем иске, было отменено, о чем свидетельствует предписание от ДД.ММ.ГГГГ, подписанное директором ФИО23ФИО8

Кроме того, ответчик пояснил, что он не чинит препятствий в пользовании крышей многоквартирного дома, ключи от двери, перекрывающей вход на крышу, находятся у председателя правления товарищества. Указанная дверь устанавливалась с согласия и ведома правления товарищества для недопущения складирования на крыше дома мусора и попадания на нее посторонних лиц.

Относительно исковых требований в части неоплаты задолженности за обслуживание многоквартирного дома, ответчик пояснил, что он производит оплату за содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, в связи с чем у него задолженности не имеется. Истец неправомерно производит начисление расходов на содержание многоквартирного дома исходя из общей площади принадлежащего ему помещения.

Выслушав представителя истца, ответчика и представителя ответчика, изучив письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: , принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом посредством товарищества собственников недвижимости. Принятое решение было реализовано путем создания товарищества, которое приступило к управлению многоквартирным домом с ДД.ММ.ГГГГ.

В указанном многоквартирном доме на техническом этаже, расположено нежилое помещение общей площадью № кв.м. с кадастровым номером №, которое принадлежит ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи коммунального имущества путем выкупа, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ частным нотариусом Алуштинского городского нотариального округа ФИО9

Вышеуказанный иск обусловлен нарушением прав собственников, и заявлен ФИО24 в интересах собственников в соответствии со ст.290 Гражданского кодекса и ст.36 Жилищного кодекса, предусматривающих право общей долевой собственности на общие помещения дома.

Согласно п.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

На основании ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании.

Критерием отнесения имущества к составу общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, в силу положения ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации является его функциональное назначение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях Президиума от 02.03.2010 года №13391/09 и от 22.01.2013 года №11401/12, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, в целях определения состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать цели, для которых спорные помещения проектировались и предназначались изначально.

Судом установлено, что ФИО25 ранее уже обращалось с иском в суд к ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Решением Алуштинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО26 к ФИО2, третье лицо: нотариус Алуштинского городского нотариального округа ФИО9 об истребовании имущества из чужого незаконного владения оставлено без удовлетворения.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ решение Алуштинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ отменено, принято по делу новое решение. Признаны незаконными и отменены решения № от ДД.ММ.ГГГГ исполнительного комитета Алуштинского городского совета народных депутатов АР Крым, решение № Алуштинского городского совета Автономной Республики Крым 43 сессии 5-го созыва от ДД.ММ.ГГГГ, приказ Отдела по управлению коммунальной собственностью Алуштинского городского совета АР Крым № от ДД.ММ.ГГГГ истребовано из чужого незаконного владения ФИО2 в пользу ТСН «60 лет СССР-10» нежилые встроенные помещения по адресу: , приобретенные по договору купли-продажи нежилого помещения коммунального имущества путем выкупа от ДД.ММ.ГГГГ и помещения № технического этажа блока № общей площадью № кв.м, согласно схемы заключения судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны в судебном заседании подтвердили и не оспаривали тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ указанное апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ отменено с направлением дела на новое рассмотрение.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора, суд приходит к выводу, что за ФИО2 в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью № кв.м. с кадастровым номером №, которое находится в его владении и пользовании.

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания рассматриваются в судебном порядке, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Таким образом, при рассмотрении исков о признании права общей долевой собственности собственников помещений в здании к предмету доказывания относится вопрос о наличии (отсутствии) факта владения спорными помещениями (о наличии у истца возможности свободного, неконтролируемого со стороны других лиц доступа в спорные помещения).

В соответствии с приведенным выше пунктом 9 постановления от ДД.ММ.ГГГГ№ истцу предоставлено право выбора негаторного или виндикационного иска.

Настоящий иск заявлен на основании ст.304 ГК РФ, в соответствии с которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пунктам 45 и 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу ст.ст.304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Следовательно, предусмотренный ст.304 ГК РФ способ защиты подлежит применению только в том случае, когда соответствующее имущество находится во владении собственника.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст.12 ГК Российской Федерации, либо иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, при наличии спора о праве на нежилое помещение общей площадью № кв.м. с кадастровым номером № и до разрешения вопросов о правообладателе данного помещения, избранный истцом способ защиты нарушенного права не может применяться к спорным правоотношениям и вести к восстановлению прав и законных интересов собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома.

Кроме того, как установлено судом выше, в настоящее время между сторонами имеется неразрешенный судебный спор об истребовании вышеуказанного имущества из чужого незаконного владения.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части понуждения ответчика не чинить препятствий в пользовании нежилыми встроенными помещениями по адресу: помещениями № технического этажа блока № общей площадью № кв.м, согласно схемы заключения судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в Алуштинском городском суде удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в силу ст.56 и ст.57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами.

В материалы настоящего дела не представлено доказательств, подтверждающих тот факт, что вышеуказанные спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома.

К выводам проведенной по делу № судебной строительно-технической экспертизы, приобщенной к материалу настоящего дела, о том, что спорный объект недвижимости связан с обслуживанием других помещений (квартир) дома, суд относится критически, поскольку он основан лишь на том, что в данных помещениях находятся инженерные коммуникации, относящиеся к общедомовым сетям.

При этом, суд на основании вышеприведенных норм права, считает, что, для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом помещении и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Кроме того, согласно сообщения и.о. ФИО27 от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с проектом выполненным Алуштинским отделом КрымНИИпроект» в № году в помещениях технического этажа в осях «№»-«№» - «№»-«№» предусматривалась прокладка инженерных систем: № – система канализации, № – система внутреннего водостока с кровли, № – система холодного водоснабжения, № – система отопления, № – системы горячего водоснабжения (центральное горячее водоснабжение отсутствуют). В проекте не предусматривалось осуществление постоянного контроля работы оборудования инженерных сетей, находящихся в помещениях технического этажа в осях «№»-«№» - «№»-«№». Доступ к инженерным сетям, как в техническом этаже, так и в квартирах необходим для планового обслуживания и ремонта.

Также, в материалы дела стороной истца не представлено надлежащих и допустимых доказательств, подтверждающих тот факт, что ответчик ФИО2 чинит препятствия в пользовании техническим этажом на № этаже, лифтовой шахтой на № этаже, проходом на крышу №-го этажа многоквартирного , а также не обеспечивает доступ к коммуникациям многоквартирного жилого дома председателю, членам правления или аварийной службе в период отопительного сезона к помещениям № – коридор площадью № кв.м на техническом этаже (№ этаж) многоквартирного жилого дома и коммуникациям на техническом этаже (№ этаж) многоквартирного жилого дома, в связи с чем суд также отказывает в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Относительно исковых требований истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате за обслуживание многоквартирного дома суд приходит к следующим выводам.

В силу ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

В частях 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

На основании части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из анализа вышеизложенных норм права следует, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна, а не равна размеру общей площади, принадлежащего собственнику помещения.

Истцом в обоснование исковых требований о взыскании № руб. задолженности по оплате за обслуживание многоквартирного дома заявлено о том, что согласно расчета задолженности, ответчик обязан производить оплату указанных платежей, размер которых определяется путем умножения установленного общим собранием тарифа (с ДД.ММ.ГГГГ№ рублей за № кв.м. и с ДД.ММ.ГГГГ№ рублей за № кв.м) на общую площадь занимаемых ответчиком помещений, которая составляет № кв.м.

Таким образом, истец определяя размер задолженности исходил из ошибочного толкования норм права, регулирующие спорные отношения.

Как указывалось судом выше ответчик является собственником нежилого помещения площадью № кв.м.

Возражая против заявленных требований, ответчик представил свой расчет оплаты расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, который определен исходя из доли ответчика в праве общей собственности на общее имущество, а также платежные документы, подтверждающие оплату за спорный период в сумме № рублей.

Указанный расчет ответчика истец не опроверг, а суд перепроверив его, находит его правильным, ввиду чего приходит к выводу, что задолженность у ответчика по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме отсутствует.

При таких обстоятельствах, суд оставляет без удовлетворения исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по оплате за обслуживание многоквартирного жилого дома в сумме № рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 сентября 2022 года

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, -

РЕШИЛ:

Исковое требования ФИО28 к ФИО2, об устранении препятствий в пользовании общедомовым имуществом, взыскании задолженности за обслуживание многоквартирного дома – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Алуштинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Алуштинского

городского суда С.С. Ващенко