Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Букетовой Т.В. к Зиновьеву А.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Букетова Т.В. обратилась в суд с иском к Зиновьеву А.Н. о признании недействительным договора купли-продажи (купчей) земельного участка.

Заявленные требования мотивированы тем, что **.**.****г. она, Букетова Т.В., по договору купли-продажи приобрела у Зиновьева А.Н. земельный участок с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенный в д. .... .... волости Печорского района Псковской области, за *** рублей.

Согласно п.1.3.2 договора купли-продажи земельный участок был обременен ипотекой - был заложен ОАО «Россельхозбанк» для обеспечения обязательств ответчика по кредитному договору. Банк **.**.****г. дал ответчику письменное согласие на продажу земельного участка.

**.**.****г. она перечислила *** рублей на счет С.Ю.В. действующей от имени Зиновьева по доверенности.

**.**.****г. была произведена государственная регистрация права на земельный участок, выдано свидетельство о регистрации права.

**.**.****г. между ней, истцом, и ОАО «Россельхозбанк» был заключен договор об ипотеке (залоге) указанного земельного участка в обеспечении обязательств ООО «ВКТ-Строй» перед ОАО «Россельхозбанк» по договору об открытии кредитной линии.

Она, истец, считает, что договор купли-продажи, заключенный между ней и ответчиком, является недействительным (ничтожным), поскольку противоречит требованиям закона.

Решением Арбитражного суда Псковской области от **.**.****г. было обращено взыскание на имущество Зиновьева А.Н., в т.ч. на указанный земельный участок. В решении указано, что реализация заложенного имущества должна быть произведена на публичных торгах. Первоначальная продажная цена участка была определена в *** рублей. Решение вступило в законную силу.

В соответствии со ст.ст. 51, 56 Закона «Об ипотеке» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, только по решению суда, и, если на него решением суда обращено взыскание, то оно реализуется только путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, спорный земельный участок должен был быть реализован на публичных торгах, а его стоимость должна была составлять *** рублей, однако он был продан ей, истцу, не на торгах и за *** рублей.

Ей, истцу, о решении Арбитражного суда стало известно в .... году.

Кроме того, в соответствии с п. 1, 4 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.1998 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земель сельхозназначения субъект Российской Федерации имеет преимущественное право покупки такого земельного участка.

Ответчик не уведомил исполнительный орган власти Псковской области о продаже земельного участка.

В судебном заседании истец Букетова Т.В. поддержала заявленные требования, пояснив, что в **.**.****г. году являлась учредителем и директором ООО «ВКТ-Строй».

ООО «ВКТ-Строй» обратилось в ОАО «Россельхозбанк» с просьбой предоставить кредит. В целях обеспечения кредита она решила приобрести у Зиновьева А.Н. земельный участок, чтоб затем заложить его по договору об ипотеке. Решением всех вопросов, связанных с получением кредита, приобретением земельного участка занимался от имени ООО «ВКТ-Строй» Щупко Г.Н., она не вникала в условия договоров. Договор купли-продажи она не читала, но подписала его. Когда получила свидетельство о государственной регистрации права, увидела, что земельный участок обременен ипотекой.

В **.**.****г. году ООО «ВКТ-Строй» получил кредит в ОАО «Россельхозбанк» в размере *** рублей. Она по договору кредитования являлась поручителем, с ней был заключен также договор об ипотеке земельного участка.

Кредит ООО «ВКТ-Строй» не имел возможности выплатить, поэтому к ней как к поручителю был заявлен иск, решением суда от **.**.****г. обращено взыскание на предмет залога - земельный участок.

Просит признать договор купли-продажи земельного участка недействительным, так как земельный участок вопреки решению суда реализован не на торгах и по завышенной цене.

Представитель истца Арикайнен О.В. в судебном заседании отказалась от иска в части признания договора купли-продажи недействительным по тому основанию, что ответчик не уведомил Администрацию Псковской области о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, так как в судебное заседание были представлены доказательства, подтверждающие, что имеется отказ Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям от приобретения данного земельного участка.

В остальной части представитель поддержала заявленные требования и доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель также пояснила, что Зиновьев А.Н. не имел права продавать земельный участок самостоятельно при наличии решения Арбитражного суда, вступившего в законную силу, за *** рублей, так как в решении суда указана первоначальная продажная цена в *** рублей. Права покупателя Букетовой Т.В. были нарушены тем, что она приобрела участок за цену, превышающую установленную решением суда.

Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество допускается только на основании решения суда.

Согласно закону «Об ипотеке» заложенное имущество в случае обращения на него взыскания должно быть реализовано только на публичных торгах. Этот же способ установлен решением Арбитражного суда.

Примирительные процедуры, возможность применения которых допускает АПК РФ, должны быть оформлены в письменном виде и утверждены Арбитражным судом, чего сделано не было. Зиновьев не имел права продавать земельный участок, решение Арбитражного суда для него является обязательным, участок должен был быть продан на публичных торгах по цене, не превышающей *** рублей.

Так как договор купли-продажи земельного участка был заключен в нарушение действующих норм закона, он является ничтожной сделкой в силу ст.ст. 167-169 ГК РФ.

Просит признать договор недействительным, применить двухстороннюю реституцию, привести стороны в первоначальное положение.

Ответчик Зиновьев А.Н. в судебное заседание не явился. О слушании дела извещен в надлежащем порядке, о причинах неявки не сообщил, об отложении дела не просил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие, участники процесса против этого не возражают.

Ранее в судебном заседании ответчик иск признал, подтвердил обстоятельства заключения договора купли-продажи, пояснив, что с него как с индивидуального предпринимателя Арбитражным судом была взыскана в пользу ОАО «Россельхозбанк» задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на принадлежащее ему имущество, в том числе, на земельный участок.

Затем банк предложил ему продать участок. Он выдал доверенность на сотрудника банка С.Ю.В. Как продавался земельный участок, кому и за какую цену продан, не знает.

Представитель ООО «ВКТ-Строй» Щупко Г.Н. поддержал требования истца, пояснив, что он занимался решением вопроса о получении кредита в Россельхозбанке. Банк предложил ему приобрести земельный участок, чтоб затем его передать в залог в целях обеспечения кредита. О том, что земельный участок уже находился в залоге, он не знал.

Считает, что договор купли-продажи является недействительным, поскольку земельный участок реализован не на торгах и за цену, превышающую ту, которая была установлена решением суда.

Представитель ОАО «Россельхозбанк» Соловьева Т.А. возражала против удовлетворения иска и пояснила, что между Россельхозбанком и ИП Зиновьевым был заключен кредитный договор и договор об ипотеке земельного участка.

Так как Зиновьев условия кредитного договора не исполнял, решением Арбитражного суда с него была взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на предмет залога - земельный участок.

Решение обжаловано не было, вступило в силу. Банку **.**.****г. был выдан исполнительный лист на обращение взыскания на земельный участок. Исполнительный лист к исполнению банком не предъявлялся, так как с Зиновьевым было достигнуто соглашение о том, что он самостоятельно продаст земельный участок, а вырученные средства направит для погашения задолженности по кредитному договору. Банк выдал Зиновьеву письменное согласие на продажу земельного участка.

Зиновьев в связи с тем, что часто выезжает, выдал доверенность на сотрудника банка С.Ю.В.

Букетова Т.В. решила приобрести земельный участок. С условиями договора купли-продажи Букетоав была ознакомлена. В договоре указано, что земельный участок имеет обременение - ипотеку. Кроме того, она была ознакомлена с содержанием договора об ипотеке, заключенным между банком и Зиновьевым, поэтому ей было известно, что залоговая цена участка составляет *** рублей. Букетова согласилась приобрести участок за *** рублей.

Цена в *** рублей была определена как первоначальная продажная цена в случае реализации участка на торгах. Соглашение о цене между Букетовой и представителем Зиновьева в *** рублей было достигнуто в добровольном порядке.

Банк отказался от предъявления исполнительного листа к исполнению, то есть отказался от обращения взыскания на участок. Земельный участок был реализован не в порядке обращения на него взыскания, а продан залогодателем самостоятельно с согласия залогодержателя.

Банк считает, что имел право дать такое согласие, так как продажа земельного участка по более высокой цене соответствовала интересам банка и должника.

Администрация области была уведомлена о продаже земельного участка, приобретать его отказалась.

Букетова **.**.****г. оплатила стоимость участка, перечислила деньги на счет С.Ю.В. а затем эти деньги были зачислены в счет погашения задолженности по кредиту Зиновьева А.Н.

Затем Букетова заложила этот земельный участок по договору об ипотеке в обеспечение кредитного договора с ООО «ВКТ-Строй». ООО «ВКТ-Строй» не оплачивал кредит. Банк обратился с иском к Букетовой о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на земельный участок, требования банка решением Псковского городского суда от **.**.****г. были удовлетворены.

Банк считает, что при продаже Зиновьевым земельного участка закон «Об ипотеке» нарушен не был, так как имела место продажа участка собственником, а не обращение на него взыскания банком как залогодержателем. Залогодатель реализовал с согласия банка свое имущество по максимально высокой цене, а вырученные деньги направил в погашение кредита. В настоящее время кредит Зиновьевым погашен, обременение земельного участка отменено.

Банк решил отказаться от принудительного исполнения решения суда, так как это является его правом.

Она, представитель, считает, что при приобретении земельного участка права покупателя Букетовой Т.В нарушены не были: она приобрела в собственность земельный участок, участок был ей передан фактически, распорядилась им. Ее право собственности никем не оспаривается. Договоренность о цене является свободным волеизъявлением сторон договора купли-продажи.

Представитель ОАО «Россельхозбанк» Иванов С.В. возражал против заявленных требований, пояснив, что ст. 138 АПК РФ предусмотрена возможность применения примирительных процедур в любой стадии процесса, в том числе, и в стадии исполнения решения суда. Банк расценивает продажу земельного участка Зиновьевым как одну из примирительных процедур. Мировое соглашение с Зиновьевым не заключалось и не утверждалось Арбитражным судом, поскольку собственник земельного участка сам его продавал, что не является принудительным обращением взыскания на заложенное имущество.

Представители банка заявили требования о применении к заявленным требованиям срока исковой давности, поскольку истец заявил требования о признании сделки недействительной на том основании, что она является оспоримой.

Истец возражал против этого, так как требования заявлены о признании сделки ничтожной, срок исковой давности не пропущен.

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные письменные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании установлено, что между ОАО «Россельхозбанк» (залогодержатель) и Зиновьевым А.Н. (залогодатель) **.**.****г. был заключен договор № *** об ипотеке (залоге недвижимости) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № *** от **.**.****г. и по кредитному договору № *** от **.**.****г., заключенными между залогодержателем и залогодателем.

Согласно указанному договору залогодатель Зиновьев А.Н. передал в залог залогодержателю ОАО «Россельхозбанк» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенный в д. .... .... волости Печорского района Псковской области. Залоговая стоимость земельного участка определена в *** рублей.

П. 4.1 договора предусмотрено, что обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется по решению арбитражного суда либо на основании нотариально удостоверенного соглашения об обращении взыскания на предмет ипотеки. Такое соглашение заключается после наступления оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

П. 5.1 договора установлено, что реализация предмета ипотеки, на который залогодержателем обращено взыскание, должна быть произведена в соответствии с действующим законодательством РФ путем продажи с публичных торгов в порядке, определенном в решении арбитражного суда либо в соглашении об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Решением Арбитражного суда Псковской области от **.**.****г. было обращено взыскание на заложенное имущество предпринимателя Зиновьева А.Н., в частности, на указанный земельный участок.

Арбитражным судом решено, что реализация земельного участка должна осуществляться на публичных торгах. Залоговая цена определена как первоначальная продажная стоимость.

Решение вступило в законную силу, **.**.****г. взыскателю был выдан исполнительный лист.

Исполнительный лист по сообщению отдела судебных приставов Печорского района от **.**.****г. к исполнению не предъявлен.

**.**.****г. ОАО «Россельхозбанк» дал письменное согласие Зиновьеву А.Н. на продажу предмета залога - земельного участка.

По договору купли-продажи от **.**.****г. данный земельный участок у Зиновьева А.Н. приобрела Букетова Т.В. за *** рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В силу ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии со ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

Также в соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов предусмотрен ст. 57 закона «Об ипотеке» и ст. 89 закона «Об исполнительном производстве», в соответствии с которыми публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, из содержания приведенных норм следует, что обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в судебном порядке, реализация имущества, на которое обращено взыскание, производится на публичных торгах, которые проводятся в рамках исполнительного производства.

В соответствии со ст. 30 закона «Об исполнительном производстве» исполнительное производство возбуждается судебным приставом-исполнителем на основании исполнительного документа по заявлению взыскателя.

Предъявление исполнительного документа к исполнению представляет собой одностороннее волеизъявление взыскателя.

Взыскатель - ОАО «Россельхозбанк», получив исполнительный лист, к исполнению его не предъявил, то есть фактически отказался от обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку обращение взыскания на имущество предполагает его изъятие, принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

При этом залогодержатель выдал залогодателю письменное согласие на отчуждение заложенного имущества - продажу земельного участка. Земельный участок был продан, вырученные денежные средства были переданы на погашение задолженности по кредитному договору, то есть в исполнение основного обязательства.

Суд приходит к выводу, что стороны фактически пришли к мировому соглашению. Закон не запрещает применение примирительных процедур по любому делу и в любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта. Вместе с тем, в соответствии со ст.ст. 140 - 141 АПК РФ данные процедуры, возможны при соблюдении формы и порядка их применения и только после утверждения их арбитражным судом.

Кроме того, законом не запрещено собственнику заложенного имущества производить его отчуждение при наличии согласия залогодержателя (ст. 37 Закона «Об ипотеке). Нарушение правил об отчуждении заложенного имущества позволяет залогодержателю обратиться с иском о признании сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной (ст. 39 Закона «Об ипотеке»).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный между Зиновьевым А.Н. и Букетовой Т.В. не является ничтожной сделкой.

Истцом заявлены требования о признании сделки ничтожной и о применении последствий недействительности сделки. Каких-либо оснований для признания сделки недействительной по признакам ее оспоримости истцом не было заявлено.

В силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Следовательно, истец должен доказать нарушение своего права оспариваемой сделкой с учетом приведенного им основания недействительности.

Так как ограничения, связанные с распоряжением предметом залога, установлены для сторон договора об ипотеке, а Букетова Т.В. не является стороной в таком договоре, суд приходит к выводу, что права и законные интересы Букетовой Т.В. заключением указанного договора не нарушены,

Букетова Т.В. приобрела земельный участок по договору купли-продажи, заплатила за него оговоренную сумму, земельный участок был передан ей фактически. Ее право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними **.**.****г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Право собственности ее на земельный участок никем не оспорено и не прекращено. Она владела и распоряжалась приобретенным земельным участком. По договору об ипотеке от **.**.****г. в обеспечение договора об открытии кредитной линии ООО «ВКТ-Строй» указанный земельный участок был передан ею в залог ОАО «Россельхозбанк». Дальнейшее обращение взыскания на земельный участок по договору об ипотеке не свидетельствует о нарушении ее прав договором купли-продажи, а наоборот свидетельствует о том, что она в полной мере осуществляла свое право собственности на земельный участок: она владела им, пользовалась и распоряжалась.

Таким образом, сделка заключена между надлежащими лицами, в надлежащей форме, исполнена.

Утверждение истца о том, что ее права нарушены тем, что она приобрела земельный участок за *** рублей в то время, как его залоговая цена была определена в *** рублей, не основано на законе.

Первоначальная продажная цена земельного участка в *** рублей установлена решением Арбитражного суда для реализации земельного участка на публичных торгах. Букетова Т.В. приобрела участок не на торгах.

По общему правилу (ст. 424 ГК РФ) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Стороны при заключении договора купли-продажи земельного участка были свободны, имели право согласовать условие о цене. Кроме того, как следует из п.п.1.3.2, 4.1 договора купли-продажи, покупателю было известно о наличии договора об ипотеке, его условиях, то есть и о залоговой цене.

Тот факт, что при заключении сделки - договора купли-продажи от имени Зиновьева А.Н. по доверенности действовала сотрудник ОАО «Россельхозбанк» С.Ю.В. также не нарушает закона и прав и законных интересов покупателя, так как ограничений, предусмотренных ст. 182 ГК РФ, для ее участия в сделке в качестве представителя, не имеется.

Таким образом, поскольку совершенной сделкой права и законные интересы Букетовой Т.В. не нарушены, заявленные ею требования удовлетворению не подлежат.

Зиновьев А.Н. в судебном заседании признал иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, поскольку оно нарушает законные интересы других лиц, в частности, интересы ОАО «Россельхозбанк» при обращении взыскания на предмет залога по договору об ипотеке между Букетовой Т.В. и ОАО «Россельхозбанк».

В судебном заседании истец пояснила, что она узнала о нарушении своих прав в **.**.****г. году, когда к ней был предъявлен иск в Псковский городской суд, поэтому суд считает, что сроки исковой давности, предусмотренные ст. 181 ГК РФ, не нарушены.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Букетовой Т.В. к Зиновьеву А.Н. о признании недействительным договора купли-продажи (купчей) земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенного в д. .... .... волости Печорского района Псковской области, от **.**.****г. отказать.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Печорский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Р. Онькова

Решение в кассационном порядке обжаловано.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда решение оставлено без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения.

Вступило в законную силу.