Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 16.05.2011 и обязании освободить муниципальное нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обратилось в суд с настоящим иском, указав в обоснование своих требований на следующие обстоятельства.

В соответствии с договором купли-продажи №226/А-11 от 16.05.2011
ФИО1 приобрел в собственность нежилое помещение: литер З, общей площадью 15,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Договор купли-продажи в установленном законом порядке был зарегистрирован в учреждении юстиции. В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи, выкупная стоимость имущества составила 73600 руб. Договор заключен с рассрочкой платежа на 5 лет, а нежилое помещение находится в залоге у Комитета по управлению имуществом г. Таганрога в силу ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008. В соответствии с п. 3.4 договора купли-продажи, текущие платежи вносятся не позднее 10-го числа первого месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Факт неисполнения ФИО1 условий договора в части оплаты выкупной стоимости послужил основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

По изложенным основаниям истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи №226/А-11 от 16.05.2011, заключенный между ФИО1 и КУИ г. Таганрога на муниципальное нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 15,4 кв.м., литер: 3. расположенное по адресу: <адрес>; обязать ФИО1 в 10-тидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить муниципальное нежилое помещение - назначение: нежилое, площадь: общая 15.4 кв.м., литер: 3, расположенное по адресу: <адрес>.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В поступившем в суд ходатайстве представитель истца ФИО2, просит рассмотреть настоящее дело в его отсутствии.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, сведений об уважительности причин неявки суду не представил, о дате и времени судебного заседания извещен судебной повесткой по последнему известному месту жительства. Согласно истребованным судом адресным справкам ФИО1 не значится зарегистрированным по <адрес> и <адрес>

Судом ответчику в качестве представителя назначен адвокат в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, в связи с отсутствием представителя у ответчика, место жительства которого неизвестно.

Представитель ответчика - адвокат Бегларян В.С., действующий на основании ордера, просил суд в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку они недостаточно мотивированны, а договор не позволяет истцу расторгать его в таком порядке, кроме того в материалах дела нет надлежащего извещения ответчика о нарушении условий договора.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы гражданского дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В рамках реализации положений Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 22.07.2008 №159-ФЗ, между Комитетом и ФИО1 был заключен договор купли-продажи №226/А-11 от 16.05.2011, по условиям которого ответчик приобрел в собственность муниципальное нежилое помещение – литер З, общей площадью 15,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Договор купли-продажи в установленном законом порядке был зарегистрирован в учреждении юстиции. В соответствии с п.3.1 договора купли-продажи, выкупная стоимость имущества составила 73600 руб. Договор заключен с рассрочкой платежа на 5 лет, а нежилое помещение находится в залоге у Комитета по управлению имуществом г. Таганрога в силу п.5 ст. 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008г. №159-ФЗ.

Пунктом 3.4 договора установлено, что текущие платежи по договору вносятся не позднее 10 числа первого месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

В соответствии с п.3.11. договора за нарушение сроков внесения платежей или внесения оплаты не в полном объеме производится начисление процентов за пользование денежными средствами.

В соответствии с п. 8.5. договора, в случае просрочки покупателем оплаты второго и всех последующих платежей, установленных договором, свыше 14-ти календарных дней, договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, при условии направления покупателю предупреждения о необходимости выполнения условий договора в срок не более 10-ти дней с момента получения предупреждения. При этом, если покупатель не оплатил сумму долга, он признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта. В этом случае продавец вправе обратиться в соответствующий суд с требованием о досрочном расторжении договора купли-продажи.

С 01.01.2014 ФИО1 не исполняет обязанность по внесению платежей согласно графика по договору купли-продажи №226/А-11 от 16.05.2011, в связи с чем у него образовалась задолженность.

Во исполнение п. 8.5. договора купли-продажи от 16.05.2011г. Комитет направил ФИО1 предложение исх. №103 от 21.04.2021г. в котором сообщил о необходимости выполнения условий договора и оплате долга.

При этом, в случае неоплаты долга Комитет предложил ответчику расторгнуть договор купли-продажи №226/А-11 от 16.05.2011, освободить занимаемое помещение и сдать по акту приемки-передачи. В соответствии с п. 8.6. договора при его досрочном расторжении покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 10 % цены объекта продажи, а продавец возвращает покупателю цену продажи объекта, уплаченную на момент расторжения договора, за исключением суммы штрафа, а также оплаченных процентов.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ). Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Закона N 159-ФЗ, действующим законодательством не предусмотрено. В силу пункта 3 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Из буквального толкования названной нормы следует, что преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом малого либо среднего предпринимательства недвижимого имущества может быть утрачено соответствующим лицом при наступлении конкретных обстоятельств, а именно: при расторжении договора купли-продажи по инициативе продавца по причине существенного нарушения покупателем условий данной сделки. Императивного указания на запрет прекращения такого рода сделок по инициативе продавца в одностороннем порядке, не имеется. Запрета на реализацию продавцом государственного или муниципального имущества права, закрепленного в ч. 2 ст. 489 ГК РФ, не содержится.

Соответственно, обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного п. 2 ст. 489 ГК РФ.

Такое право на одностороннее расторжение договора купли-продажи №226/А-11 от 16.05.2011 установлено пунктом 8.5. договора купли-продажи.

Данное условие не противоречит законодательству и принципу свободы договора, закрепленному в ст. 421 ГК РФ.

Таким образом, стороны в договоре предусмотрели возможность расторжения настоящего договора в судебном порядке в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора купли-продажи, в том числе обязанности по внесению платы за приобретенное имущество.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Таким образом, решение суда о расторжении договора является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих регистрационных записей (погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей: права собственности покупателя и соответствующего обременения – ипотеки в силу закона, а также восстановления записей о праве собственности продавца).

Учитывая изложенное, требования Комитета направлены на защиту публичных интересов по возврату в муниципальную собственность имущества, находящегося в силу закона в залоге до выполнения всех условий заключенного договора купли-продажи.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Вследствие изложенного, довод представителя ответчика об избрании Комитетом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права противоречит гражданскому законодательству, Федеральному закону №159-ФЗ от 22.07.2008, а также разъяснениям, изложенным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Несостоятелен и довод представителя ответчика Бегларян В.С. о том, что в материалах дела отсутствует доказательство надлежащего извещения ответчика о нарушении условий договора. Истцом направлялось ответчику предложение за исх. №103 от 21.04.2021, в котором предлагалось выполнить условия договора и оплатить долг, а в случае неоплаты долга предлагалось расторгнуть договор купли-продажи №226/А-11 от 16.05.2011, освободить занимаемое помещение и сдать по акту приемки-передачи. Согласно спискам почтовых отправлений (л.д.28-31) данные предложения были направлены истцом заказными письмами, соответственно, 03.03.2021 (почтовый идентификатор 34790049053149) и 23.04.2021 (почтовый идентификатор 34790049057253), ввиду чего, судом установлен и не опровергнут ответчиком, факт надлежащего направления предложения о досудебном урегулировании спора.

Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком договора, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 16.05.2011 и обязании освободить муниципальное нежилое помещение,– удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи от 16.05.2011 № 226/А-11, заключенный между ФИО1 и КУИ г. Таганрога на муниципальное нежилое помещение – литер З, общей площадью 15,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Обязать ФИО1 в 10 дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить муниципальное нежилое помещение – литер З, общей площадью 15,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: Е.Е.Сысоева

Решение изготовлено в окончательной форме 31.08.2021.