Дело № 2-4105/2022
УИД 23RS0047-01-2020-001198-02
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Краснодар 06 сентября 2022 года
Советский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего судьи: Зуева М.А.,
при секретаре: Ершовой Т.Г.,
с участием: представителя истцов ФИО1,
представителя ФИО2 ФИО3,
представителя ПАО «Сбербанк России» ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6 к ФИО7, ФИО2, ГришИ. И. В., Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании договоров купли-продажи недействительными, встречному исковому заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО5, ФИО6 о признании добросовестным залогодержателем, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ГришИ. И. В. о признании добросовестным приобретателем,
установил:
ФИО5 и ФИО6 в лице законного представителя ФИО8 (на момент подачи иска ФИО6 была несовершеннолетней) обратились с иском к ФИО7, ФИО2, ГришИ. И.В., ПАО «Сбербанк России» о признании договоров купли-продажи недействительными, в котором просили:
признать недействительным договор купли-продажи от 14.02.2017, заключенный между ФИО5 и ФИО7 о продаже 4/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый № и 5/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом. Литер А. общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, ;
признать недействительным договор купли-продажи от 10.02.2017, заключенный между ФИО6 в лице ФИО8 и ФИО7 о продаже 3/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 2/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А. общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар. п. Знаменский, ;
признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15.02.2017, заключенный между ФИО7 и ФИО2 земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и жилого дома Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, I этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, ;
признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 28.09.2017, заключенный между ФИО2 и ГришИ. И.В. земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и жилого дома Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, ;
применить последствия недействительности сделок: прекратить право собственности ГришИ. И.В. на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и жилой дом Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №. находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, ;
восстановить зарегистрированное право собственности за ФИО5 на 4/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и на 5/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, ;
восстановить зарегистрированное право собственности за ФИО6 на 3/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и на 2/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, ;
прекратить зарегистрированное право залога на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, по закладной и кредитному договору от 28.09.2017, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ГришИ. И.В.
Требования мотивируют следующим: 10.02.2017 между ФИО7 и ФИО6 в лице законного представителя ФИО8 заключен договор купли-продажи 3/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 2/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар. п. Знаменский, . Указанная сделка по договоренности ее сторон носила мнимый характер и была заключена с целью создания видимости правовых последствий, в результате наступления которых сторона договора - ФИО7 могла использовать полученное имущество с целью заключения кредитного договора. Указанное подтверждается распиской от 14.02.2017, согласно которой ФИО7 оформила договор купли продажи дома с целью получения кредита, по окончании договора обязалась возвратить безвозмездно дом и находящееся в нем имущество, также указано, что ФИО5 со своей семьей проживает в домовладении. Впоследствии истцам стало известно о том, что ФИО7 15.02.2017 заключила договор купли-продажи реализованного ей дома и земельного участка с ФИО2, который в свою очередь 28.09.2017 согласно договора купли-продажи передал их ГришИ. И.В.ГришИ. И.В. приобрела спорное имущество с использованием кредитных средств предоставленных ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору, а приобретённый ею объект недвижимости предоставлен банку в залог. Истцы считают, что указанные договоры также носили мнимый характер, поскольку, заключая договоры купли-продажи приобретатели в фактическое владение недвижимостью не вступали, приобретаемое имущество не осматривали, семья Степанян все время проживала в доме и несла бремя его содержания, оплачивая коммунальные услуги. ПАО «Сбербанк» при принятии имущества под залог его не осматривали, фактических владельцев не проверяли, оценку предмета залога проводили дистанционно. Также указано, что земельный участок с кадастровым номером № образовался в результате разделения, участка с кадастровым номером № на две части. В результате раздела образованы: участок с кадастровым номером № которому присвоен адрес: Краснодар, пос. Знаменский на котором расположен жилой дом, и участок с кадастровым номером №, площадью 399 кв.м., на котором расположена летняя кухня общей площадью 65 кв.м. которому присвоен адрес: Краснодар. п. Знаменский, В ранее заключенные с коммунальными службами договоры изменения адреса жилого дома не вносились, фактически услуги оказываются по адресу Краснодар, пос. Знаменский , в договорах указан адрес Краснодар, п. Знаменский,
ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО5, ФИО6 о признании ПАО «Сбербанк России» добросовестным залогодержателем, просит: признать ПАО «Сбербанк России» добросовестным залогодержателем имущества: жилого дома, назначение - жилое, площадь 211 кв.м., этажность 2, находящийся по адресу: РФ, КК, г. Краснодар, ФИО9 сельский округ, п. Знаменский, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального строительства, площадь 801 кв.м., находящийся по адресу: РФ, КК, г. Краснодар, ФИО9 сельский округ, п. Знаменский, , отказать в удовлетворении требований о признании прекращенным права залога банка по первоначальному иску ФИО5, ФИО6 в лице ее законного представителя ФИО8
Требования мотивируют тем, что право собственности ФИО2 на спорный объект недвижимости возникло в результате заключения ФИО7 и ФИО2 договора купли-продажи от 15.02.2017, что подтверждается регистрационным записями от 16.02.2017 в Едином государственном реестре прав на недвижное имущество, обременение права не зарегистрировано, правопритязания, равно как заявленные в судебном порядке права требования отсутствовали. Договором купли-продажи от 28.09.2017 объекта недвижимости, заключенного между ФИО2 и ГришИ. И.В., установлено что покупатель (ГришИ. И.В.) осмотрел объект и претензий но его качеству не имеет, продавец (ФИО2) гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объекта, право собственности продавца не оспаривается, в жилом доме никто не проживает и не зарегистрирован, содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности сторонам известны и понятны. Оплата по договору купли-продажи производилась за счет собственных средств ГришИ. И.В. в сумме 1 761 000 рублей и кредитных средств Банка в размере 9 979 000 рублей объект недвижимости приобретался ГришИ. И.В. В отношении объекта недвижимости в установленном порядке зарегистрирована ипотека в пользу ПАО Сбербанк. С учетом поведения истцов, которые на протяжении всего периода с момента совершения первоначальных сделок по отчуждению объекта недвижимости, не заявляли об их недействительности Банк на знал и не мог узнать о том, что ФИО2, возможно, не имел права его отчуждать. Заявленные истцами требования нарушают права банка как добросовестного залогодержателя, так как ипотека в отношении добросовестного залогодержателя сохраняется, в том числе если сделка в отношении залогодателя признана недействительной.
Определением суда от 16.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен финансовый управляющий ИП ГришИ. И.В. – ФИО10
ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ГришИ. И.В. о признании добросовестным приобретателем.
Представитель истцов по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 просила в удовлетворении требований отказать. Просила удовлетворить встречные исковые требования, признать ФИО2 добросовестным приобретателем спорного домовладения.
Ответчик ГришИ. И.В. о дате и времени судебного заседания уведомлена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ранее представила отзыв на исковое заявление, в котором просила о рассмотрении дела в ее отсутствие также пояснила, что приобрела спорное имущество по просьбе знакомого на основании договора купли продажи, с привлечением кредитных денежных средств ПАО «Сбербанк России». Объекты недвижимости были приобретены на ее имя, однако при приобретении она их не осматривала, вступать в фактическое владение домом и земельным участком не собиралась, сделка была заключена для получения ФИО2 кредитных денежных средств. Не возражала против удовлетворения исковых требований.
Представитель ответчика ПАО «Сбербанк» по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения исковых требований ввиду того, что доказательства мнимости сделок заключенных между сторонами отсутствуют. Просил удовлетворить встречный иск, признать ПАО «Сбербанк» добросовестным залогодержателем спорного имущества.
Ответчик ФИО11 в судебное заседание не явилась, уведомлена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила. Представитель ФИО11 – ФИО12 ранее участвовала в судебных заседаниях, просила в удовлетворении требований отказать.
Исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из материалов дела, земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар. п. Знаменский, , образовался в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № на две части, в результате раздела образовался земельный участок с кадастровым номером № площадью 801 кв.м. на котором расположен жилой дом литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность 2 кадастровый №, которому присвоен адрес: г. Краснодар, п. Знаменский, , также образовался земельный участок с кадастровым номером №, площадью 399 кв.м., на котором расположена летняя кухня общей площадью 65 кв.м., которому присвоен адрес: Краснодар, п. Знаменский, . Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.
На основании договора дарения от 13.03.2013 и соглашения от 26.06.2019 в собственность ФИО5 предано 4/7 доли общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 5/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар. п. Знаменский, .
На основании договора дарения и соглашения от 26.06.2016 в собственность ФИО6 предано 3/7 доли общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 2/7 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, .
10.02.2017 ФИО8 действуя в качестве законного представителя ФИО6 на основании Приказа Управления по вопросам семьи и детства муниципального образования город Краснодар «О предварительном разрешении на продажу 2/7 долей жилого дома и 3/7 долей земельного участка, принадлежащих несовершеннолетней ФИО6» заключила договор купли продажи с ФИО7, согласно которого продала 3/7 доли общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 2/7 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар. п. Знаменский, . Кадастровая стоимость отчуждаемых 3/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляла 434 809,12 рублей, кадастровая стоимость 2/7 долей в праве общей долевой собственности на домовладение составляла 1 983 878,67 рублей. При этом указанные доли в праве общей долевой собственности проданы за 1 000 000 рублей.
Договор купли-продажи от 10.02.2014 нотариально удостоверен нотариусом Краснодарского нотариального округа ФИО13
Согласно договору купли-продажи от 14.02.2017 ФИО5 продала ФИО7 4/7 доли общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 5/7 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар. п. Знаменский, . Кадастровая стоимость отчуждаемых 4/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляла 579 745,49 рублей, кадастровая стоимость 5/7 долей в праве общей долевой собственности на домовладение составляла 4959696 рублей. При этом указанные доли в праве общей долевой собственности проданы за 1 000 000 рублей.
Договор купли продажи от 14.02.2014 нотариально удостоверен нотариусом Краснодарского нотариального округа ФИО13
В соответствии с содержанием расписки от 14.02.2017 собственноручно написанной ФИО7, она оформила договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: Карасунский округ, пос. Знаменский, для получения в банке кредита для ведения бизнеса, сроком на 2 года. По окончании договора обязалась вернуть дом продавцу ФИО5 На время договора ФИО5 со своей семьей проживает в доме беспрепятственно. По окончании договора ФИО5 возвращает долговую расписку.
Достоверность и подлинность указанной расписки сторонами не оспаривалась.
Спорные объекты недвижимого имущества ФИО7 в соответствии с договором купли-продажи от 15.02.2017 продала ФИО2 за 8 000 000 рублей, который в свою очередь по договору купли продажи от 28.09.2017 реализовал спорное имущество ГришИ. И. В. за 11 740 000 рублей.
ГришИ. И.В. приобрела недвижимость за счет собственных средств в размере 1 761 000 рублей и средств, представленных ПАО «Сбербанк» по кредитному договору 130050 от 28.09.2017, в соответствии с которым ей было предоставлено 9 979 000 рублей кредитных средств. Денежные средства были предоставлены под залог объекта недвижимости. Между ГришИ. И.В. и ПАО «Сбербанк России» оформлена закладная, по которой первичным залогодержателем является банк.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2021 по делу А32-39061/2020 в отношении ГришИ. И.В. введена процедура реструктуризации долга. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2021 по делу А32-39061/2020 ГришИ. И.В. признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утвержден ФИО10
Исходя из смысла пункта 1 статьи 170 ГК РФ, для констатации мнимости совершенной сделки необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием мнимого характера сделки является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Исходя из п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль, соответственно, продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной.
По смыслу положений пункта 1 статьи 170 ГК РФ и с учетом приведенной выше правовой позиции Верховного Суда РФ, для вывода о мнимом характере сделки необходимо доказать отсутствие у сторон, ее совершивших, намерений исполнять сделку. Обязательным условием в таком случае является порочность воли каждой из сторон сделки. Формально выражая волеизъявление на заключение мнимой сделки, фактически ее стороны не желают установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей по отношению друг к другу.
При этом следует учитывать, что характерной особенностью мнимой сделки является стремление сторон правильно оформить все документы без намерения создать реальные правовые последствия. У них отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Установление несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий является достаточным для квалификации ее в качестве ничтожной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2016 года № 305-ЭС16-2411).
Факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки (статьи 55 – 57, 67 ГПК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом – подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).
Таким образом, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 августа 2020 года № 305-ЭС19-3996 (6) по делу № А40-109856/2017).
Распиской от 14.02.2017, написанной ФИО7, подтверждается, что намерение осуществить сделку, фактически вступить во владение недвижимостью и распоряжается ею, у нее отсутствовали. Договор купли продажи был совершен для наступления видимости правовых последствий необходимых для оформления ею кредитного договора.
Спорное имущество не выбывало из владения и распоряжения истцов, они постоянно проживали на его территории, несли бремя его содержания.
Указанные обстоятельства подтверждаются справкой выданной 28.01.2020 ТОС №440 Пашковского сельского округа г. Краснодара, согласно которой ФИО5 проживает по адресу: г. Краснодар, <...> года; актом осмотра домовладения от 04.09.2020 составленного председателем ТОС №440 Пашковского сельского округа г. Краснодара ФИО16, согласно которому под номером по пер. Малиновому в пос. Знаменском г. Краснодара, находится строение, используемое как летняя кухня, которое не оборудовано водоснабжением и канализацией, негазифицировано, непригодно для круглогодичного проживания. Под номером в пос. Знаменском г. Краснодара расположен двухэтажный жилой дом, подключенный к водоснабжению, газоснабжению, канализации. Летняя кухня и жилой дом являются одним домовладением, объединены единым двором, имеют единый забор ничем не отгорожены друг от друга. Но момент осмотра в жилом доме проживают ФИО5, ФИО17, ФИО8, ФИО6, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23
Кроме того, согласно паспортам гражданина РФ ФИО5, ФИО24, ФИО25 они зарегистрированы по месту жительства по адресу: г. Краснодар, пос. Знаменский, Регистрация оформлена до заключения спорных договоров, сведения о ее прекращении отсутствуют.
Также, истцами представлены квитанции об оплате коммунальных платежей, договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования от 17.11.2017, договор о подключении к газораспределительной сети от 17.10.2017, заключенные ФИО5 с целью подключения дома к газоснабжению.
Таким образом, учитывая, что летняя кухня на 04.09.2020 не оборудована газоснабжением и водоснабжением, представленными документами подтверждается достоверность доводов истцов о том, что после раздела участков ими не вносилось изменение адреса жилого дома в договора с коммунальными организациями, и фактически услуги оказываются по адресу: Краснодар, пос. Знаменский, , что свидетельствует о том, что спорное имущество ФИО7 не передавалось и фактически из владения истцов не выбывало.
В определении Верховного Суда Российской Федерации № 310-ЭС15-7328 по делу № А35-2362/2013 от 17.07.2015 закреплена правовая позиция о том, что приобретение имущества по заниженной стоимости и осведомленность приобретателя об этом являются достаточными основаниями, указывающими на недобросовестность приобретателя и основанием для удовлетворения иска об истребовании имущества, независимо от возражений приобретателя о том, что он является добросовестным приобретателем.
Как видно из материалов дела, в результате заключения договоров купли-продажи от 10.02.2017 и 14.02.2017 имущество реализовано по цене в несколько раз ниже рыночной стоимости. Кроме того, материалами дела опровергаются доводы ответчика о возмездности данного договора. Надлежащих доказательств передачи денежных средств в размере 2 000 000 рублей по договорам от 10.02.2017 и 14.02.2017 суду представлено не было.
При изложенном, суд приходит к выводу о мнимости договоров купли-продажи от 14.02.2017 и 10.02.2017, в связи с чем признаёт их недействительными.
Рассматривая требования о признании недействительным договора купли-продажи заключенного между ФИО2 и ФИО7 15.02.2017 суд также приходит к выводу о признании его недействительным в связи с тем, что при заключении сделки у ФИО2 отсутствовало намерение ее исполнять либо требовать ее исполнения, переоформление собственности имело формальный характер и не преследовало целью продажу имущества, поскольку ФИО2 имущество не передавалось, в пользование и распоряжение им он не вступал, владея имуществом на протяжении семи месяцев, бремя его содержания не нес, заключая договор купли продажи, знал и не мог не знать, что в домовладении зарегистрированы по месту жительства и проживают третьи лица.
Таким образом, учитывая, что доказательств фактического исполнения условий сделки сторонами не представлено суд считает необходимым признать договор купли-продажи от 15.02.2017 недействительным.
По этим же основаниям суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований о признании ФИО2 добросовестным приобретателем, также приняв во внимание следующие обстоятельства. ФИО2 не представил доказательства, подтверждающие реальность приобретения спорного имущества, доказательства реальности пользования имуществом в спорный период времени (с момента приобретения имущества до продажи).
Доводы ФИО2 о том, что он приобретал спорные жилой дом и земельный участок для последующей перепродажи, поэтому разрешил членам семьи бывших собственников (истцов) проживать в доме, суд признает несостоятельными, поскольку письменные договоры аренды или безвозмездного найма жилого между ними не заключались, условия о праве проживания лиц в оспариваемых договорах отсутствовали, вторая сторона отрицает факт таких договоренностей. Напротив, в договоре купли-продажи между ФИО2 и ФИО7 в п. 7 указано, что жилой дом продается свободным от проживания третьих лиц. Аналогичные положения содержались и в остальных оспариваемых договорах.
Суд считает, ФИО2, приобретая недвижимое имущество для последующей перепродажи, мог допустить проживание в спорном жилом доме бывших собственников, однако, им не представлены в материалы дела документальные доказательства, подтверждающие передачу ему денежных средств в качестве арендной платы или иных выплат.
При заключении договора купли-продажи от 28.09.2017 с ГришИ. И.В. в п. 2.5 ФИО2 указал, что спорное имущество не отчуждено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдано, возмездное или безвозмездное пользование не передано. Лиц, сохраняющих право пользования объектом в соответствии с законом, не имеется. В п. 2.6 указано, что в указанном жилом доме никто не проживает и на регистрационном учете не состоит. Таким образом, в договоре были указаны заведомо ложные сведения.
Также в п. 2.3 вышеуказанного договора было указано, что покупатель осмотрел объект и претензий к качеству не имеет, однако как пояснила сама ГришИ. И.В. объекты недвижимости были приобретены на ее имя, однако при приобретении она их не осматривала, вступать в фактическое владение домом и земельным участком не собиралась, сделка была заключена для получения ФИО2 кредитных денежных средств.
Проанализировав вышеприведенные обстоятельства спора и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 не может быть признан добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку обстоятельства, в которых совершалась сделка по приобретению спорного недвижимого имущества, позволяют усомниться в ее законности, кроме того ФИО2 при её заключении, а также при заключении последующей сделки от 28.09.2017 очевидно действовал недобросовестно.
Так, суд считает, что договор купли-продажи от 28.09.2017, заключенный между ФИО2 и ГришИ. И.В. подлежит признанию недействительным, поскольку договор не носил реального характера и заключен сторонами только с целью получения денежных средств, предоставленных по кредитному договору. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществлялась сторонами для того, чтобы придать сделке законный характер. Данные обстоятельства подтвердила сама ГришИ. И.В. Доказательств, подтверждающих фактическое совершение сделки, суду не представлено.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 ГК РФ.
В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Суд не связан заявленными реституционными требованиями, а должен по результатам рассмотрения обоснованности заявления о признании сделки должника недействительной применить последствия, направленные на восстановление нарушенного права.
Следовательно, суд, во-первых, самостоятельно применяет последствия недействительности, независимо от того, заявлено о них или нет; во-вторых, суд применяет подлежащие применению реституционные меры в зависимости от обстоятельств оспариваемой сделки, независимо от того, о применении каких последствий заявлено; в третьих, в результате применения реституционных мер стороны должны быть возвращены в первоначальное положение (как если бы сделка не была совершена).
Таким образом, применение правильных (соответствующих) реституционных последствий является обязанностью суда, и суд не связан последствиями, о применении которых заявлено сторонами спора.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о необходимости, признавая заключенные между сторонами сделки недействительными, применить последствия недействительности сделок и возвратить стороны в первоначальное положение. Прекратить право собственности ГришИ. И.В. на спорные земельный участок и жилой дом, и, соответственно, признать за ФИО5 и ФИО6 право собственности на указанное имущество в соответствующих долях.
Поскольку договоры купли-продажи от 14.02.2017 и 10.02.2017 являются мнимыми, то есть созданными лишь для вида, доказательства передачи денежных средств по данным договорам не представлены, суд не усматривает оснований для взыскания денежных средств, уплаченных по данным договорам. При наличии соответствующих оснований ФИО7 не лишена возможности обратиться с отдельными требованиями к ФИО5 и ФИО6
Поскольку договор купли-продажи от 15.02.2017 признан недействительным, суд считает необходимым взыскать с ФИО7 в пользу ФИО2 уплаченные по нему денежные средства в размере 8 000 000 рублей.
Соответственно, также подлежат применению последствия недействительности договора купли-продажи от 28.09.2017, в связи с чем суд взыскивает с ФИО2 в пользу ГришИ. И.В. денежные средства, уплаченные по указанному договору в размере 11 740 000 рублей.
Рассматривая встречные исковые требования ПАО «Сбербанк России», суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.
Однако из указанного правила имеются исключения, касающиеся, прежде всего, отказа залогодержателю, недобросовестно приобретшему залог, в защите формально принадлежащего ему права.
Так, по смыслу статьи 10 и абзаца 2 пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.
Пункт 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 содержит разъяснения, согласно которым смысл обеспечительных сделок заключается в ограждении кредитора от риска непредоставления должником исполнения по основному обязательству, в повышении вероятности погашения долга за счет обеспечения, в защите кредитора от неоплатности должника, в том числе на случай банкротства последнего. Добросовестный и разумный кредитор, выдавая кредит, обоснованно рассчитывает на его возврат заемщиком и получение платы. Фактор же наличия обеспечения, повышающего вероятность возврата денег, объективно влияет на условия кредитования, в частности на получение одобрения кредитного комитета, срок, процентную ставку и т.д.
Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника, определены статьей 18.1 Закона о банкротстве, а порядок погашения требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 Закона о банкротстве.
Залоговый кредитор на основании норм гражданского и специального законодательства вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований в полном объеме за счет предмета залога. Банк, выдавая кредит, рассчитывает, что сможет воспользоваться соответствующими обеспечительными механизмами. При этом поручители и залогодатели, выдавая обеспечение, не могут не осознавать, что банк будет иметь право реализовать свои права как кредитор по отношению к ним в случае неоплатности заемщика.
Таким образом, поскольку в случае признания сделки по исполнению недействительной право требования кредитора по обязательству к должнику считается существовавшим независимо от совершения данной сделки Президиум Верховного Суда РФ признал принципиальную допустимость восстановления и обеспечительных требований.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 25.06.2018 по делу № А32-40217/2014. При признании сделки по отчуждению имущества недействительной и применении последствий ее недействительности, если спорное имущество, являвшееся свободным от прав третьих лиц до исполнения договора, обременено действующим залогом, судам следует определять и юридическую судьбу данного залога для чего, в том числе, следует определять, является ли залогодержатель добросовестным (определения Верховного Суда РФ от 28.04.2016 № 301-ЭС15- 20282, от 29.04.2016 № 304-ЭС15-20061).
В резолютивной части решения суда следует указывать не просто на возврат имущества продавцу, но и на то, что имущество возвращается собственнику с сохранившимся обременением в виде залога либо без сохранения права залога (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 № 2763/11).
Поскольку должник не является ни заемщиком, ни залогодателем, то к нему в порядке применения последствий недействительности сделки подлежит возвращению имущество, которое после незаконного отчуждения было обременено залогом, судебному исследованию и оценке подлежит вопрос о добросовестности залогодержателя.
Применяя последствия недействительности сделки по настоящему спору, суд принимает во внимание, что в материалы дела представлены доказательства того, что спорное имущество обременено залогом в пользу ПАО «Сбербанк России». При этом, в материалах дела не имеется доказательств того, что ПАО «Сбербанк России» знало о том, что имущество приобреталось в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов должника. Указанное обстоятельство сторонами не опровергнуто. Заинтересованность или аффилированность ПАО «Сбербанк России» с участниками спора не доказана.
По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса РФ злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц.
Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение уполномоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение), направленное на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки. С целью квалификации спорной сделки в качестве недействительной, совершенной с намерением причинить вред другому лицу суду необходимо установить обстоятельства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом со стороны контрагента, выразившегося в заключении спорной сделки (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса РФ»).
По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных норм, для признания действий каких-либо лиц злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел таких лиц был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной их целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).
При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений.
Оценив обстоятельства заключения договоров купли-продажи от 14.02.2017 и 10.02.2017 на предмет наличия признаков их недействительности по основаниям, предусмотренным в статьях 10, 168 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии злоупотребления правом сторонами при совершении спорных сделок по купле-продаже недвижимого имущества.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств недобросовестности ПАО «Сбербанк России», ФИО5 и ФИО6, заключая мнимые сделки, допустили явное злоупотребление своими правами, суд считает необходимым, возвращая спорное недвижимое имущество в собственность истцов, признать ПАО «Сбербанк России» добросовестным залогодержателем в отношении указанного имущества.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО5, ФИО6 к ФИО7, ФИО2, ГришИ. И. В., Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании договоров купли-продажи недействительными удовлетворить частично.
Договор купли-продажи от 14.02.2017, заключенный между ФИО5 и ФИО7 о продаже 4/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 5/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, , признать недействительным.
Договор купли-продажи от 10.02.2017 заключенный между ФИО6 в лице ФИО8 и ФИО7 о продаже 3/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и 2/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, , признать недействительным.
Договор купли-продажи от 15.02.2017, заключенный между ФИО2 и ФИО7 о продаже земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и жилого дома, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, , признать недействительным.
Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 28.09.2017, заключенный между ФИО2 и ГришИ. И. В. по продаже земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и жилого дома, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, , признать недействительным.
Применить последствия недействительности сделок.
Право собственности ГришИ. И. В. на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и жилого дома, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, , прекратить.
Признать за ФИО5 право собственности на 4/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и на 5/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, .
Признать за ФИО6 право собственности на 3/7 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 801 кв.м., кадастровый номер № и на 2/7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, Литер А, общей площадью 211 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, кадастровый №, находящиеся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, п. Знаменский, .
Взыскать с ФИО7 в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору купли продажи от 15.02.2017, в размере 8 000 000 рублей.
Взыскать с ФИО2 в пользу ГришИ. И. В. денежные средства, уплаченные по договору купли продажи от 28.09.2017, в размере 11 740 000 рублей.
В остальной части требований ФИО5, ФИО6 отказать.
В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ГришИ. И. В. о признании добросовестным приобретателем отказать.
Встречные исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк Россиии» к ФИО5, ФИО6 в лице законного представителя ФИО8 удовлетворить.
Признать ПАО «Сбербанк России» добросовестным залогодержателем имущества: жилого дома, назначение - жилое, площадь 211 кв.м., этажность 2, находящийся по адресу: РФ, КК, г. Краснодар, ФИО9 сельский округ, п. Знаменский, , земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального строительства, площадь 801 кв.м., находящийся по адресу: РФ, КК, г. Краснодар, ФИО9 сельский округ, п. Знаменский, .
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
Мотивированное решение изготовлено 06.09.2022.
Судья Советского
районного суда г. Краснодара М.А. Зуев