Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Богородицкого районного суда Тульской области гражданское дело № по иску общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя,

у с т а н о в и л:

ООО «Воловосельхозтехника» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя, мотивируя свои требования тем, что на основании договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года ФИО2 передала в аренду ООО «Воловосельхозтехника» земельный участок: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. В силу п. 3.1. договора аренды договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации № от 7.11.2014 года. В соответствии с п. 2.2. договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами. Таким образом, истец и ФИО2 при заключении указанного выше договора аренды от 16.10.2014 года пришли к взаимному соглашению о возникновения у истца права собственности на арендуемый земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендатором данного недвижимого имущества. В настоящее время ответчик ФИО3 является собственником спорного земельного участка с кадастровыми № согласно договорам купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2018 года и 29.09.2018 года, заключенным между ФИО2 и ФИО3 Право собственности ФИО3 на спорный земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации права № 71:06:020301:148-71/004/2018-4 от 4.10.2018 года. О существовании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2018 года и 29.09.2018 года истец узнал только 24.11.2021 года, когда к нему обратился ответчик ФИО3 с заявлением о выплате арендной платы по договорам аренды в его пользу и представил копии договоров купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2018 года и 29.09.2018 года. Договоры купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2018 года и 29.09.2018 года между ответчиками были заключены в период действия договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года, в связи с чем, ООО «Воловосельхозтехника» имеет преимущественное право покупки спорного земельного участка. О существовании договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года ответчики не могли не знать, поскольку в договорах купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2018 года и 29.09.2018 года, содержится ссылка на договор аренды, с указанием, что продаваемый земельный участок обременен правами ООО«Воловосельхозтехника». Между тем, в нарушение п. 2.2. договора аренды в адрес истца от ФИО2 никаких предложений и уведомлений о приобретении данного земельного участка не поступало. Ответчики, заключив договоры купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2018 года и 29.09.2018 года, нарушили п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года и тем самым нарушили преимущественное право истца на покупку спорного земельного участка. При заключении договора аренды ООО «Воловосельхозтехника» и ФИО2 пришли к соглашению о возникновения у ООО «Воловосельхозтехника» права собственности на арендуемый им земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендатором данного недвижимого имущества. Поскольку при отчуждении ФИО2 спорного недвижимого имущества ФИО3 было нарушено право ООО «Воловосельхозтехника» на выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, предусмотренное договором аренды, ответчики не уведомили истца о совершении сделки, следовательно, требования о переводе прав и обязанностей покупателя являются законными и обоснованными.

В связи с чем, истец просит суд перевести права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2018 года и 29.09.2018 года, заключенным между ФИО2 и ФИО3 в отношении земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника», заменив покупателя ФИО3 на общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника», а также внести изменения в запись Единого государственного реестра недвижимости № от 4.10.2018 года о государственной регистрации права собственности на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, правообладателя ФИО3 заменить на правообладателя общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника».

В ходе рассмотрения дела заявленные исковые требования были представителем ООО «Воловосельхозтехника» дополнены, в дополнениях к иску указано, что условия договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16 октября 2014г., предусматривающие преимущественное право арендатора перед посторонними лицами на выкуп земельных участков при их продаже арендодателем, не оспорены, недействительными не признаны, сомнений в содержании в порядке ст. 431 ГК РФ не вызывают. Основания для вывода о несоответствии спорных условий требованиям закона не усматриваются. Норм закона, запрещающих предусматривать в договоре аренды право преимущественного выкупа арендуемого имущества, не имеется. Из содержания п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16 октября 2014г., в соответствии с ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору. Согласовывая указанное условие в договоре, арендодатели - сособственник земельного участка предоставили арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемой земельной доли даже по сравнению с их правовым статусом. Заключив договор аренды в 2014 году, арендодатель - сособственник спорного земельного участка не ставил под сомнение его условия, не оспаривал его законность и действительность. Возникшее в силу договора обязательство ФИО2 предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу ст. 309 ГК РФ. В связи с неисполнением ФИО2 обязательств по договору, истцом выбран способ защиты нарушенного права, не противоречащий ст. 12 ГК РФ. ФИО2 не могла не знать о существовании договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16 октября 2014г., поскольку в самих договорах купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2018г. и 29.09.2018г. имеется ссылка на обременение продаваемых участков оговором аренды в пользу ООО «Воловосельхозтехника». В основу искового заявления положена подлежащая исполнению обязанность арендатора по предоставлению истцу преимущественного права на покупку земельных участков. Неисполнение обязанностей по договору послужило основанием для подачи настоящего искового заявления в целях защиты нарушенных прав арендатора. Отсутствие в законе положений о преимущественном праве арендаторов не исключает права лица заявить иск, основанный на договоре, не противоречащем требованиям закона. Истец – ООО «Воловосельхозтехника» является сельскохозяйственной организацией, которая использует спорные земельные участки по прямому назначению. Используя спорные земельные участки ООО «Воловосельхозтехника» систематически улучшает его плодородные качества, удобряя дорогостоящими удобрениями и препаратами и согласно договору аренды понимало, что собственник в случае продажи земельного участка продаст его именно ООО «Воловосельхозтехника», для дальнейшего использования уже на праве собственности, то есть ООО «Воловосельхозтехника» было заинтересовано в выкупе данного участка. Факт того, что ООО «Воловосельхозтехника» является сельскохозяйственной организацией подтверждается уведомлением о возможности применения системы налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей от 11.01.2006г. №, выданным <данные изъяты>, а также сведениями об итогах сева под урожай по форме № за период времени с 2014г. по 2021г. Кроме того, указано, что спорный земельный участок использовался ООО «Воловосельхозтехника» с 2008г., что подтверждается договорами аренды с ФИО2, а именно договоры аренды от 22.09.2011, от 08.05.2009г., от 30.04.2008г., указанные договоры также содержали условия о преимущественном праве выкупа земельных участков перед другими лицами.

В судебном заседании представитель истца ООО «Воловосельхозтехника» по доверенности и ордеру адвокат Васильев С.Ю., заявленные исковые требования, с учетом их дополнения, поддержал в полном объеме. При этом пояснил, что в первоначальном иске допущена опечатка, в указании о том, когда истец ООО «Воловосельхозтехника», узнало о существовании заключенного между ответчиками договора купли продажи, правильной просил считать дату 24.11.2020 года, а не 24.11.2021 года. Несмотря на то, что в п. 2.2 договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года не указано, в каком виде арендодатель должен был обратиться в ООО «Воловосельхозтехника», письменно или устно, должно ли быть обращение зарегистрировано в ООО «Воловосельхозтехника», или иное, пролагает, что обращение должно было быть в письменном виде, так как арендодатель должен доказать факт обращения с предложением выкупить принадлежащий ему земельный участок. Заключенный договор купли-продажи земельных участков, принадлежащих ФИО2, нарушает право ООО «Воловосельхозтехника» на первоочередной выкуп указанных земельных участков, при этом просил учесть, что ООО «Воловосельхозтехника» уже 13 лет обрабатывает спорные земельные участки.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их дополнения, не признала и пояснила, что ей на праве собственности принадлежал земельный участок, который был выделен ей колхозом. Приблизительно в 2014 году она была на собрании в ООО «Воловосельхозтехника», где обсуждали, что в связи с тем, что колхоз распадается, данная организация будет брать земли в аренду с заключением договоров. За взятый в аренду земельный участок ей давали зерно, а она за эту землю платила налог. Про то, что за обработку земли и за получаемую арендную плату собственники земельных участков должны что-то делать для ООО «Воловосельхозтехника» не говорилось на собрании. Землю решила продать, так как были нужны деньги, нужно было перекрывать крышу дома. Приблизительно в июне 2018 года она подходила к ФИО1 с предложением купить у нее землю, он отказался, сказал, что ему земля не нужна, после этого она обратилась к ФИО3 Когда обращалась к ФИО5, он не разъяснял ей, что обращение должно быть в письменной форме. Договор аренды с

ООО «Воловосельхозтехника» заключала сама, но договор этот не читала. Хотела продать весь участок земли, но первоначально продала ФИО3 только часть земельного участка, а когда поняла, что на ремонт крыши денежных средств не хватает, продала оставшуюся часть.

В судебном заседании ответчик ФИО3 суду пояснил, что заявленные исковые требования с учетом их дополнения не признает в полном объеме, и просит в их удовлетворении отказать, поскольку заключенная сделка купли-продажи совершена правильно. Заключенный договор аренды от 2014 года на 7 лет, им не нарушен, он просил лишь производить оплату по нему зерном, а землей, принадлежащей ранее ФИО2, ООО «Воловосельхозтехника» пользуется до настоящего времени. Земельный участок у ФИО2, приобретал долями.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их уточнения не признала, при этом пояснила, что ответчик ФИО3 полагает, что исковое заявление ООО «Воловосельхозтехника» не законно, не обосновано и не подлежит удовлетворению в силу следующего. В своём исковом заявлении истец ссылается на положения п. 2.2. Договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16 октября 2014г., а именно на то, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами; арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами, и на положения ст.421 ГК РФ о свободе договора.

Указывает, что договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014г. не содержит условий о выкупной цене и что арендуемые земельные участки передаются в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, в связи с чем установление права преимущественного выкуп земельного участка арендатором, по мнению ответчика, недопустимо.

Отмечает, что сторонами в договоре аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014г. не поименованы какие-либо конкретные действия арендодателя необходимые для обеспечения возможности реализации арендатором преимущественного права. Договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014г. не содержит условии о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка. Кроме того, условия договора аренды земельных участков (поле 181) не содержат права арендатора на преимущественное право выкупа доли в праве собственности на земельный участок.

Указывает, что поскольку договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014г. не содержат права арендатора на преимущественное право выкупа доли в праве собственности на земельный участок и условия о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка, не имеется оснований для выводов о невыполнении арендодателем взятых на себя обязательств на момент заключения договора купли продажи недвижимого имущества от 13.09.2018г. доли в праве собственности на спорный земельный участок.

При этом отмечает, что прежде чем продать доли в земельных участках ФИО3 ФИО2 летом 2018 года обращалась к генеральному директору ООО «Воловосельхозтехника» ФИО1, но он отказался покупать земельные участки, заявив, что земля ему не нужна и сам предложил обратиться к ФИО3 Истцом не предоставлено доказательств того, что ФИО2 не предпринимались действия необходимые для обеспечения возможности реализации истцом преимущественного права.

Констатирует, что ФИО3 приобрел на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2018г. 1/2 доли в праве собственности на земельные участки: с кадастровым №; с кадастровым №. Преимущественного права покупки доли в праве собственности на вышеперечисленные земельные участки у ответчика и у Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.09. 2018г. и дату его регистрации - 21.09.2018г., не имелось, поскольку предметом договора купли продажи являлись доли в праве собственности на земельные участки, кроме того земельный участок с кадастровым № не был предметом договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014г.

Доводы истца о наличии у него права на приобретение спорных земельных участков в преимущественном порядке в силу закона основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Отмечает, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки доли в праве собственности арендуемого им земельного участка, а также права субъекта Российской Федерации на преимущественное право покупки доли в праве собственности на земельный участок. При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом. Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению.

Кроме того, просит учесть, что спорные земельные участки были приобретены в собственность ответчиком на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.09.2018 года. Между продавцом, ФИО2 и покупателем, ФИО3, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества 29.09.2018г. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и на спорные земельные участки, право ФИО3 на приобретенные доли зарегистрировано в ЕГРН 04.10.2018г. При этом отмечает, что ФИО3 являлся участником общей долевой собственности на спорные земельные участки, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2018г. в размере 1/2 долей. Указанное обстоятельство, свидетельствует об отсутствии нарушений действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношений при совершении обжалуемой сделки купли-продажи. Право преимущественной покупки доли, исходя из смысла п.п. 4 п.3 ст.1 и ст.12 Федерального закона № 101-ФЗ принадлежит и сельскохозяйственной организации, использующей данный земельный участок, которым и является ООО «Воловосельхозтехника», однако, преимущество перед другими участниками долевой собственности на первоочередной выкуп земельных долей ООО «Воловосельхозтехника», не имеет, и положения статьи 250 ГК РФ к данным правоотношениям не применимы. В соответствии с правилами статей 218, 250 ГК РФ, с учетом конкретных обстоятельств дела, полагает, что ООО «Воловосельхозтехника» сельскохозяйственная организация, использующая по договору аренды спорные земельные участки, находящийся в долевой собственности, не имеет преимущественного на покупки долей в этом земельном участке по отношению к другим участникам долевой собственности, поэтому полагаю, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Из представленных в адрес суда пояснений относительно заявленных исковых требований следует, что просят рассмотреть исковое заявление ООО «Воловосельхозтехника» в отсутствии их представителя и в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ФИО2 являлась правообладателем земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с договором аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года ФИО2 передала в аренду ООО «Воловосельхозтехника» вышеуказанный земельный участок, в силу п. 3.1. он заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации № от 07.11.2014 года.

В соответствии с п. 2.2. договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами.

13.09.2018г. ФИО2 реализовала свои правомочия собственника по отчуждению части земельного участка по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2018г. ФИО3 приобрел у ФИО2 <данные изъяты> доли в праве собственности на земельные участки:

- категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 6 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

29.09.2018 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорные земельные участки. Право собственности ФИО3 на приобретенные доли зарегистрировано в ЕГРН 04.10.2018г.

24.11.2020 года, ФИО3 обратился с заявлением в ООО «Воловосельхозтехника» о выплате арендной платы по договорам аренды в его пользу, представив копию договоров купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2018г. и 29.09.2018г.

Указанные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения дела и не оспариваются сторонами.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

На основании ст.7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (п.1).

В силу п. 2 данной статьи земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В п.п. 1, 2 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014г. не должен противоречить действующему федеральному законодательству.

В п.3 ст.1 Федерального закона № 101-ФЗ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже (подпункт 3) и на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (подпункт 4). В отношении других лиц такой принцип не установлен.

В соответствии с п.4 ст.9 Федерального закона № 101-ФЗ в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для договора аренды - это условия: о предмете договора; размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка); выкупной цене (для договора аренды недвижимости - с правом выкупа).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, что предусмотрено п.1 ст.422 ГК РФ.

В соответствии с изложены суд полагает, что договор аренды земельных участков (поле 181) от 16.10.2014г. не содержит условий о выкупной цене, а также указаний на то, что арендуемые земельные участки передаются в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, в связи с чем установление права преимущественного выкупа земельного участка арендатором, по мнению суда, недопустимо.

На основании п.п.3 и 4 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как следует из договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014г. сторонами не поименованы конкретные действия арендодателя необходимые для обеспечения возможности реализации арендатором преимущественного права, а также не содержит условия о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка, и кроме того, не содержит права арендатора на преимущественное право выкупа доли в праве собственности на земельный участок.

В абзаце третьем п.43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п.43 постановления №49 при толковании условий договора в силу абзаца первого ст.431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п.5 ст.10, п.3 ст.307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст.431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Поскольку договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16 октября 2014г. не содержит права арендатора на преимущественное право выкупа доли в праве собственности на земельный участок и условия о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка, не имеется оснований для выводов о невыполнении арендодателем на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2018г. доли в праве собственности на спорные земельные участки, поскольку ФИО3 приобрел на основании договора купли-продажи недвижимого имущества 1/2 доли в праве собственности на земельные участки:

категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

Преимущественного права покупки доли в праве собственности на вышеперечисленные земельные участки у ответчика и у Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на момент заключения договора и дату его регистрации не имелось, поскольку предметом договора купли продажи являлись доли в праве собственности на земельные участки, кроме того земельный участок с кадастровым №, не был предметом договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014г.

На основании п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В п.5 той же статьи установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу указанной нормы действия участников гражданского оборота предполагаются разумными и добросовестными, пока не доказано обратное.

Из пояснений ФИО2 в судебном заседании следует, что прежде чем продать доли в земельных участках ФИО3 она летом 2018 года обращалась к генеральному директору ООО «Воловосельхозтехника» ФИО1, но он отказался покупать принадлежащий ей участок, при этом не разъяснив ей, что предложение должно быть оформлено в письменном виде.

При изложенных обстоятельствах истцом суду не представлено доказательств того, что ФИО2 не предпринимались действия необходимые для обеспечения возможности ООО «Воловосельхозтехника» реализации преимущественного права выкупа земельного участка находящегося в аренде.

Ссылку истца на положения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которые касаются несоблюдения обязанности продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, суд находит несостоятельной, поскольку особенности правового режима долевой собственности, установленные статьей 250 Гражданского кодекса РФ, на арендные правоотношения не распространяются, как и на правоотношения связанные с куплей продажей недвижимости, не являющейся долевой собственностью, в связи с чем доводы истца о наличии у него права на приобретение спорных земельных участков в преимущественном порядке в силу закона основаны на ошибочном толковании норм материального права.

На основании п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 1 ст.422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений пунктов 1 - 3 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно пунктам 1 - 2 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии с изложенным, суд приходит к выводу, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки доли арендуемого им земельного участка и субъекта Российской Федерации на преимущественное право покупки доли в праве собственности на земельный участок, а при нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

В рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

При этом суд учитывает, что согласно п.п. 4 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу подп.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Как установлено в ходе рассмотрения дела спорные земельные участки были приобретены в собственность ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.09 2018г.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.09.2018г. ФИО3 приобрел у ФИО2 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и на спорные земельные участки, право ФИО3 на приобретенные доли зарегистрировано в ЕГРН 04.10.2018г..

При этом ФИО3 являлся участником общей долевой собственности на спорные земельные участки, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества 13.09.2018г. в размере <данные изъяты> долей, что свидетельствует, по мнению суда, о нарушений действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношений при совершении обжалуемой сделки купли-продажи.

Согласно положений ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков, (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

На основании п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него, прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п.4).

В связи с вышеизложенным право преимущественной покупки доли, исходя из смысла п.п. 4 п.3 ст.1 и ст.12 Федерального закона № 101-ФЗ принадлежит и сельскохозяйственной организации, использующей данный земельный участок, которым и является ООО «Воловосельхозтехника», однако, преимущество перед другими участниками долевой собственности на первоочередной выкуп земельных долей ООО «Воловосельхозтехника», не имеет, о чем прямо указано в статье 12 Федерального закона № 101-ФЗ. Поэтому положения статьи 250 ГК РФ к данным правоотношениям не применимы.

Недобросовестного осуществления своих гражданских прав со стороны ответчиков <данные изъяты> ФИО3, судом не установлено.

При принятии решения по делу суд учитывает, что то обстоятельство, что ответчик ФИО3 не зарегистрирован в качестве главы КФХ либо индивидуального предпринимателя не имеет правового значения для рассматриваемого спора и также не может свидетельствовать о том, что при приобретении земельных участков действовал не в своем интересе, и не будет их использовать по прямому назначению. Доказательств обратного суду не представлено.

Также в ходе рассмотрения дела судом установлено, и не оспаривалось представителем ООО «Воловосельхозтехника», что до настоящего времени, несмотря на смену собственника, ООО «Воловосельхозтехника» использует до истечения срока договора аренды, заключенного с ФИО2, спорные земельные участки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя, отказать.

Управлению Судебного департамента Тульской области вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» денежную сумму 85400 рублей внесенную на депозитный счет Управления Судебного департамента Тульской области 15 марта 2021 года.

Отменить меры по обеспечению иска принятые определением Богородицкого районного суда Тульской области от 17.03.2021 года в виде наложения ареста на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы или принесения представления в Богородицкий районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 15.06.2021 года.