Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «МонолитСпецСтрой» о признании права собственности и исполнении обязанности по передаче объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МонолитСпецСтрой» (далее – ООО «МонолитСпецСтрой») об исполнении обязанности по передаче и государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком в лице генерального директора ФИО4 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее - Договор), расположенного по адресу: <адрес>, который был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем у него возникло право собственности на указанный объект недвижимости. В п. 3.1 Договора определена его цена в размере <данные изъяты> рублей, а также порядок и сроки ее оплаты, в соответствии с которыми он оплатил ответчику аванс в сумме <данные изъяты> рублей, исполнив в полном объеме взятые на себя обязательства по заключенному с ответчиком Договору, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей подлежала уплате ответчику в течение 10 банковских дней после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Ответчик обязался передать ему, как участнику долевого строительства, объект долевого строительства (квартиру) в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 Договора), однако до настоящего времени объект долевого строительства, указанный в Договоре, ответчиком по акту приема-передачи ему не передан, то есть обязательства в установленные Договором сроки ответчиком не исполнены. Апелляционным определением Брянского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика в его пользу взыскана неустойка за нарушение сроков исполнения обязательств в размере <данные изъяты> рублей и штраф в размере <данные изъяты> рублей, а всего на общую сумму <данные изъяты> рублей, которые ему до настоящего времени ответчиком не выплачены.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Погарского района Брянской области было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного многоквартирного дома, однако до настоящего времени ответчик свои обязанности по передаче недвижимости не исполнил, от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости уклоняется.

На основании изложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 12,165, 218, 398, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просил обязать ответчика исполнить обязанность по передаче ему двухкомнатной квартиры площадью 52,1 кв.м. с кадастровым номером: №, расположенной по адресу: <адрес>, и произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ответчика к нему.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, при этом представил заявление об уточнении исковых требований просил признать на ним право собственности на данный объект недвижимости, поскольку за ответчиком не зарегистрировано право собственности на эту недвижимость, в связи с чем переход права собственности от ответчика к истцу невозможен и поддержал также требование по обязыванию ответчика передать ему данную квартиру.

Представитель истца - адвокат Гаврилов А.В. поддержал уточненные исковые требования истца, при этом дополнил, что ответчик не исполнил апелляционное определение Брянского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем имеет перед истцом денежную задолженность по договорным обязательствам по данной квартире в размере <данные изъяты> рублей. Истец не может пользоваться данной квартирой, поскольку не имеет в нее доступа.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, заявлений и ходатайств не представил.

Представитель третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО6 в судебное заседание не явилась, представила суду письменное ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, полагает рассмотрение исковых требований на усмотрение суда.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1,3 ст. 4, ч.1 ст. 6, ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО «МонолитСпецСтрой» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства, исходя из Договора (п.п. 1.2, 1.3) и Приложения № к нему (Качественные характеристики объекта долевого строительства) является двухкомнатная квартира № общей площадью 55 кв.м. (балкон площадью 2,65 кв.м), расположенная на втором этаже первого подъезда. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктами 3.1, 3.4 Договора, цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства и расходуемых на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства) составляет <данные изъяты> рублей. Уплата цены договора участником долевого строительства производится в следующем порядке: 70% (аванс) в сумме <данные изъяты> рублей - в течение 10-ти банковских дней с даты заключения Договора; 30 % в сумме <данные изъяты> рублей - в течение 10-ти банковских дней после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Согласно п. 2.3 Договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства до 31 декабря 2013 года.

В соответствии с п. 5.1 Договора стороны обязуются добросовестно выполнять свои обязательства по настоящему Договору. За неисполнение или ненадлежащее исполнение договора стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Разделом 4 Договора, устанавливающим обязательства сторон, определено, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, который должен соответствовать по качеству требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, быть пригодным для использования в качестве жилого помещения, соответствовать качественным и техническим характеристикам, указанным в Приложении №, с имеющимися на момент передачи объекта долевого строительства сантехническим, электро-, газо- и иным оборудованием (п. 4.1.3); передать участнику долевого строительства документы, необходимые для регистрации права собственности на объект долевого строительства, в том числе, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, кадастровый, технический паспорт и передаточный акт (п. 4.1.4).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту в соответствии со ст.8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение срока, указанного в п.2.3 Договора (п. 7.1).

Судом установлено, что администрацией Погарского района Брянской области 15 марта 2016 года застройщику ООО «МонолитСпецСтрой» выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - 24-х квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с п.1 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из апелляционного определения Брянского областного суда от 09 января 2018 года и решения Погарского районного суда Брянской области от 01 ноября 2016 года по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «МонолитСпецСтрой» о защите прав потребителя, взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве, следует, что истец свои обязательства по условиям вышеуказанного Договора выполнил в полном объеме, установленную договором цену (аванса в размере <данные изъяты> рублей) выплатил в установленный договором срок. Ответчиком в суд не были представлены в нарушение ст.56 ГПК РФ доказательства о выполнении перед истцом обязательств по условиям договора, подтверждающие факт передачи истцу объекта долевого строительства (квартиры), в том числе с соблюдением установленного ст.8 Закона о долевом строительстве порядка передачи объекта строительства (подписание двухстороннего акта или одностороннего акта в случае уклонения участника от принятия объекта долевого строительства). Предоставленные ответчиком документы в обоснование доводов об уведомлении ответчиком истца о сдаче дома не приняты, поскольку не соответствуют принципу допустимости доказательств, так как предоставлены в копиях, надлежащим образом не заверенных, и, кроме того, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № получателем уведомления о сдаче дома в эксплуатацию и необходимости приемки объекта долевого участия является другие лицо – ФИО7

Указанные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, в силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вышеуказанным решением апелляционной инстанции с ответчика ООО «МонолитСпецСтрой» в пользу истца ФИО1 взыскана неустойка за нарушение срока исполнения обязательств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей, компенсация морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, всего взыскано <данные изъяты> рублей.

Из представленных истцом постановлений судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по <адрес>№ и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исполнительное производство, возбужденное на основании исполнительного документа о взыскании с ООО «МонолитСпецСтрой» в пользу ФИО1 задолженности в размере <данные изъяты> рублей, окончено в связи с невозможностью установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и т.д.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: 1) факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу; 2) фактическое исполнение сторонами данной сделки; 3) уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ считается заключенным сторонами с момента его государственной регистрации, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства (аванс), предусмотренные условиями Договора, выплачены истцом ответчику в полном объеме, ответчиком построен многоквартирный дом, на ввод его в эксплуатацию районной администрацией выдано соответствующее разрешение. Ответчик не заявлял требований о расторжении Договора, также как им не была оспорена указанная сделка. При этом ответчиком объект долевого строительства (квартира) не был передан покупателю по акту приема-передачи, в связи с чем истец не может им пользоваться, ответчик уклоняется от выполнения договорных обязательств и представлении истцу документов, необходимых для регистрации права собственности на данный объект долевого строительства. Доказательств, свидетельствующих о невозможности ответчика передать спорное имущество истцу, не представлено.

При этом суд приходит к выводу о том, что истец так же исполнил свои обязательства по оплате подлежащей передаче ему ответчиком квартиры, поскольку в настоящее время ответчик имеет задолженность перед истцом, составляющую стоимость самой квартиры.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В связи с чем суд приходит к выводу о том, что истец, как участник долевого строительства, выполнил свои обязательства в полном объеме в соответствии с условиями, заключенного с ним договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома (п.п. 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 Договора), ответчик же принятые на себя обязательства по указанному договору по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства (истцу) по передаточному акту (п.п. 2.3, 4.1.3, 4.1.4), нарушил, несмотря на то, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора долевого участия в строительстве и застройщик был обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного Договором. Обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства (квартиры) ответчиком не выполнены и до настоящего времени, доказательств обратного ответчиком суду в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ не предоставлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в силу ст. 551 ГК РФ, в связи с уклонением ответчика от выполнения договорных обязательств, требования истца являются обоснованными.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ООО «МонолитСпецСтрой» зарегистрировано в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, информации о прекращении деятельности данного юридического лица в ЕГРЮЛ не имеется.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, сведения о правообладателе квартиры по адресу: <адрес> кадастровым номером: № в ЕГРН отсутствуют.

В связи с чем обязать ответчика произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости от ответчика к истцу не представляется возможным ввиду того, что ответчик не зарегистрировал свое право собственности на вышеуказанную квартиру.

В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем признания права, а в совокупности с положениями ст. 11 ГК РФ данное право может быть признано в судебном порядке.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что уточненные исковые требования истца о признании за ним права собственности на объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру площадью 52,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.

С учетом положений ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, п.п. 3 п.1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 6000 рублей по требованию неимущественного характера.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «МонолитСпецСтрой» о признании права собственности и исполнении обязанности по передаче объекта недвижимости - удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру с кадастровым номером: № площадью 52,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «МонолитСпецСтрой» передать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, двухкомнатную квартиру с кадастровым номером: № площадью 52,1 кв.м., расположенную по адресу: п<адрес>

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности и внесения записи о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МонолитСпецСтрой» государственную пошлину в бюджет муниципального образования Погарский район Брянской области в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Погарский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья И.В. Булавин

Мотивированное решение составлено 19 декабря 2018 года.