Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просила расторгнуть договор № 10 аренды нежилого помещения от 10.01.2012г. заключенного между ФИО2 и ООО УК «ЖКХ-Гарант»; обязать ФИО2 освободить нежилое помещение (колясочную) № 15, площадью 15,1 кв.м., расположенное на первом этаже второго подъезда многоквартирного дома № <адрес> г. Новосибирска, обозначенное в экспликации к поэтажному плану как электрощитовая; обязать ФИО3 освободить нежилое помещение (колясочную) № 15, площадью 15,1 кв.м., расположенное на первом этаже второго подъезда многоквартирного дома № <адрес> г. Новосибирска, обозначенное в экспликации к поэтажному плану как электрощитовая; взыскать с ответчиков ФИО2, ФИО3 расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей, по 150 рублей с каждого.

В обосновании иска указано, что истец ФИО1 является председателем Совета многоквартирного дома <адрес> г. Новосибирска на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 2/2 от 7 декабря 2014 г. Согласно договора управления многоквартирным домом ответчик ООО Управляющая компания «ЖКХ-Гарант» является управляющей организацией по отношению к вышеуказанному дому, которая, с силу п. 5.2.15 договора управления вправе в случае наличия решения общего собрания собственников о передаче в возмездное пользование общего имущества либо его части заключать соответствующие договоры в интересах собственников на условиях, определенных решением общего собрания. На первом этаже второго подъезда многоквартирного дома расположено помещение, площадью 15,1 кв.м., (колясочная), обозначенное в экспликации к поэтажному плану многоквартирного дома от 1983 года под № 15 как электрощитовая, являющееся нежилым и относящееся к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома в силу пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. № 491 и п. 2 Приложения № 1 к договору управления). 20 декабря 2010 г. общим собранием собственников жилых помещений (протокол № 1У) было принято решение о вселении в вышеназванную колясочную слесаря-сантехника ООО УК «ЖКХ-Гарант» ФИО2 10 января 2012 г. на основании указанного решения и в соответствии с договором управления многоквартирным домом между ООО УК «ЖКХ-Гарант» (арендодателем) и ФИО2 был заключен договор аренды указанного нежилого помещения сроком на 11 месяцев с возможностью продления на тот же срок и на тех же условиях, согласно которому нежилое помещение было предоставлено ФИО2 во временное пользование за плату (пп. 1.1, 7.1, 7.2 договора № 10 аренды нежилого помещения). Использование помещения иными лицами договором не предусмотрено. Вместе с тем, в ходе беседы по настоящему делу «09» ноября 2015 г. истцу стало известно, что помещение также находится во владении и пользовании супруги ФИО2 - ФИО3 По мнению собственников жилых помещений многоквартирного дома, договор аренды, заключенный между ООО УК «ЖКХ-Гарант» и ФИО2 подлежит расторжению с последующим освобождением помещения ответчиками по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

По смыслу приведенных положений закона, по общему правилу, договор может быть расторгнут по взаимному согласию его сторон, однако, в случае отсутствия соглашения, подлежит расторжению в судебном порядке по требованию одной из сторон при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК РФ, в том числе в иных случаях, помимо существенного нарушения условий договора другой стороной, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом, исходя из принципа свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ, а также соответствия условий договора закону, действовавшему на момент его заключения (ст. 422 ГК РФ), при расторжении договора следует в первую очередь руководствоваться положениями договора, затем положениями ГК РФ и других законов.

Согласно п. 5.2 договора аренды, по требованию арендодателя договор расторгается досрочно в следующих случаях: а) передачи нежилого помещения или его части в субаренду или пользование третьим лицам без письменного разрешения арендодателя: б) использования нежилого помещения не по целевому назначению: в) проведения реконструкции или перепланировки нежилого помещения без разрешения арендодателя; г) не внесение арендной платы более двух месяцев подряд, систематического (более двух раз подряд) внесения арендной платы не в полном размере, определенном договором; д) не обеспечения беспрепятственного доступа представителей арендодателя для проведения проверок состояния и использования арендуемого нежилого помещения; е) неисполнения или ненадлежащего исполнения требований п. 2.2.1 договора (использование помещения исключительно по целевому назначению).

Соглашением сторон указанные основания определены как существенные условия договора.

Как следует договора аренды, п. 5.3 данного договора предусмотрено также специальное основание его расторжения по требованию арендодателя с возложением обязанности расторгнуть договор на арендатора. В случае, если арендодатель либо собственники помещений в многоквартирном доме нуждаются в арендуемом нежилом помещении, арендатор обязуется расторгнуть договор и освободить арендуемое нежилое помещение при условии, что арендодатель предупредит об этом арендатора не менее, чем за один месяц.

Кроме того, основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены ст. 619 ГК РФ.

В настоящий момент собственникам жилых помещений многоквартирного дома нуждаются в спорном нежилом помещении для решения вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом: организации приема граждан, хранения протоколов общих собраний и иных документов и т.д.

10 мая 2015 г. на общем собрании собственников жилых помещений многоквартирного дома было принято решение о прекращении аренды нежилого помещения с ФИО2 с последующим освобождением занимаемой площади и расторжением договора аренды (вопрос 3 в протоколе общего собрания № 1 от 10 мая 2015 г.).

В целях исполнения указанного решения общего собрания истец как председатель Совета многоквартирного дома обратился в ООО УК «ЖКХ-Гарант», однако, получил отказ в исполнении решения собственников о расторжении договора со ссылкой на то, что со стороны ФИО2 отсутствуют существенные нарушения условий договора (ответ управляющей организации прилагается к уточненному исковому заявлению).

В дальнейшем, 20 июля 2015 г. собственниками была предпринята попытка обращения к ФИО2 с уведомлением, в котором ответчик ставился в известность о принятии собственниками решения о расторжении договора и необходимости освободить нежилое помещение, однако, от ознакомления с письменным уведомлением и от добровольного освобождения помещения ответчик отказался, о чем собственниками был составлен акт.

Таким образом, как арендодатель, так и арендатор необоснованно отказались от исполнения решения общего собрания собственников жилых помещений.

Условия заключенного договора, в частности, перечисленные в п. 5.2 договора аренды, нарушаются ФИО2, а его проживание в спорном помещении существенно влияет на права и законные интересы собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Как уже упоминалось ранее, помещением, наряду с ФИО2, пользуется его супруга ФИО3, которая не поименована в тексте договора аренды. Заключался ли с ФИО3 отдельный договор аренды или было ли получено согласие арендодателя на пользование ей помещением истцу неизвестно. Согласие собственников на использование колясочной ФИО3 отсутствует.

Помещение было переустроено ответчиками и используется ими для проживания, то есть не по целевому назначению. Факт проживания ФИО2 и ФИО3 в спорном помещении не отрицается ответчиками. Согласно Договора аренды № 10 нежилого помещения от 10.01.2012г. Арендодатель предоставил ответчику ФИО2 во временное пользование за плату нежилое помещение. В данном договоре нигде не указано, что нежилое помещение предоставлено ответчику для проживания.

Кроме того собственникам помещений в многоквартирном доме <адрес> г. Новосибирска неизвестно, каким образом ФИО2 вносится арендная плата за занимаемое нежилое помещение. Управляющая компания несмотря на неоднократные требования собственников предоставить отчет подтвержденного документально о порядке и размерах оплаты со стороны ответчика только отписывается ничем не мотивируя свой ответ.

В соответствии с п. 1 ч. 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу п. 2 приведенной правовой нормы собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Право заключения договора аренды общего имущества в многоквартирном доме, а так же его расторжения принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. То есть фактически арендодателем по договору № 10 аренды нежилого помещения от 10.01.2012г. являются собственники помещений, а ответчик ООО УК «ЖКХ-Гарант» это лицо уполномоченной заключить от имени собственников. Следовательно собственники помещений в многоквартирном доме имеют право требовать расторжения договора аренды заключенного с ФИО2

Заявляя требования о расторжении договора аренды, заключенного между ООО УК «ЖКХ-Гарант» и ФИО2, истец исходит из наличия основания для его расторжения, предусмотренных пп. 5.2 и 5.3 договора аренды, то есть из возникновения обязанности расторгнуть договор у ФИО2, а также из существенного нарушения арендатором условий договора, которые являются самостоятельными основаниями для прекращения договора аренды.

Как следствие должны быть применены последствия расторжения договора, предусмотренные п. 1. ст. 453 ГК РФ, а также 622 ГК РФ, в виде заключения ФИО2 соглашения о расторжении договора с ООО УК «ЖКХ-Гарант» в письменной форме, передачи помещения по арендодателю по акту приема-передачи, а также освобождения помещения.

Что касается ФИО3, то договорных отношений с ней на момент подачи уточненного иска не усматривается, в связи с чем спорное помещение подлежит истребованию из ее владения в порядке, предусмотренном ст. 301, 302 ГК РФ и п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». (л.д. 33-35).

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, извещена, просит дело рассмотреть в свое отсутствие. (л.д. 70).

В судебном заседании представитель истца – ФИО1 ФИО4, действующая на основании доверенности от 16.11.2015г. сроком до 13.09.2018 г. (л.д. 39), исковые требования поддержала в полном объеме, по тем же основаниям. Дополнительно пояснила, что ответчики занимают жилое помещение, не имея на это законного основания. В договоре не указано, что помещение предоставлено для проживания. В соответствии с п. 5.3 договора арендатор обязан расторгнуть договор если помещение передано третьим лицам, используется не по назначению. Ответчик использует не по назначению, а как жилое, вселил туда ФИО3. В данном помещении в настоящее время нуждаются собственники – для решения общедомовых вопросов – принимать граждан, хранить документы. За один месяц с требованием к ответчику освободить помещение обращались, он акт принять отказался. ФИО3 не сторона по договору, заселена без согласия собственника, она подлежит выселению. Арендаторами являются собственники этого помещения, не управляющая компания.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, мотивируя тем, что ему негде жить. Он отремонтировал за свой счет колясочную, перепланировку не делал. Живет в помещении вдвоем с супругой, которая вместе с ним в 2012 году вселилась в это помещение, договор заключен лишь с ним.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признала и пояснила, что заселилась в спорное помещение в конце зимы 2012 года без каких-либо оснований. По месту регистрации она не живет, там нет условий, живут родители, ее сестра с ребенком. На учете в улучшении жилищных условий не состоит.

Представитель третьего лица ФИО5, действующая по доверенности от 12.01.15 года сроком по 31.12.2015 года (л.д. 31) пояснила, что считает иск необоснованным. По истечении 11 месяцев договор был пролонгирован. Дополнительных соглашений не было.

Выслушав пояснения сторон, представителей, заключение прокурора, полагавшего исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела (сторонами заявлено, что представлено достаточно доказательств, ходатайств об исследовании дополнительных доказательств и дополнении материалов дела не поступило), оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении всех обстоятельств в их совокупности, руководствуясь законом и правосознанием, суд приходит к следующему.

Признавая за каждым право на жилище, Конституция Российской Федерации устанавливает, что никто не может быть лишен его произвольно (ст.40).

Истец ФИО1 является председателем совета дома <адрес> в г. Новосибирске. (л.д. 13).

Судом установлено, что помещение, занимаемое ответчиками является колясочной, площадью 15,1 кв.м, расположено на первом этаже второго подъезда многоквартирного дома <адрес> в г. Новосибирске, обозначенное как «электрощитовая» в поэтажном плане и экспликации к нему (л.д. 40, 41).

Судом также установлено, что согласно договору аренды нежилого помещения от 10.01.2012 г., ООО УК «ЖКХ-Гарант» и ФИО2 заключили договор, предметом которого является нежилое помещение площадью 15,10 кв.м - колясочная в жилом доме, расположенном по адресу: ул. <адрес>, которое используется арендатором по целевому назначению. Согласно п. 5.3. договора предусмотрено также специальное основание его расторжения по требованию арендодателя с возложением обязанности расторгнуть договор на арендатора. В случае, если арендодатель либо собственники помещений в многоквартирном доме нуждаются в арендуемом нежилом помещении, арендатор обязуется расторгнуть договор и освободить арендуемое нежилое помещение при условии, что арендодатель предупредит об этом арендатора не менее, чем за один месяц. (л.д. 14).

Указанная квартира была передана арендатору – ФИО2 по акту приема-передачи от 10.01.2012г. (л.д. 15).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель может досрочно расторгнуть договор в случае, если арендатор:

Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

Существенно ухудшает имущество;

Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к исключительной компетенции общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, которое не может быть заменено на решение, принятое иными лицами (отдельными гражданами, организациями или органами государственной власти) (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, по смыслу указанных положений закона, решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома может являться основанием как для возникновения права третьих лиц на помещение, относящееся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, так и для его прекращения, в том числе права аренды.

С требованием к ответчику освободить помещение истец обращался 20.07.2015 года, он акт принять отказался (л.д. 26, л.д. 25).

В целях исполнения вышеуказанного решения общего собрания истец как председатель совета многоквартирного дома обратилась в ООО УК «ЖКХ-Гарант», однако получила отказ в исполнении решения собственников о расторжении договора со ссылкой на то, что со стороны ФИО2 отсутствуют существенные нарушения условий договора. (л.д. 36).

Пунктом 5.2. договора аренды (л.д. 14 оборот) по требованию арендодателя договор расторгается досрочно в следующих случаях: а)передачи нежилого помещения или его части в субаренду или пользование третьим лицам без письменного разрешения арендодателя; б) использования нежилого помещения не по целевому назначению; в) проведения реконструкции или перепланировки нежилого помещения без разрешения арендодателя; г)невнесения арендной платы более двух месяцев подряд, систематического (более двух раз) внесения арендной платы не в полном размере, определенном договором. Основания для расторжения настоящего договора, указанные в настоящем пункте соглашением сторон установлены как существенные условия договора.

Ответчик ФИО2 нарушил существенные условия договора, вселив в помещение не поименованную в договоре ФИО3, без согласия арендодателя произвел ремонт нежилого помещения, которое используется для проживания, а кроме того, нежилое помещение необходимо собственникам жилого дома, а потому, в силу норм п. 2 ст. 450 ГК РФ договор подлежит расторжению по требованию арендодателя.

Согласно уведомления об отсутствии в ЕГРП сведений ФИО2 является не правообладателем какой-либо недвижимости в г. Новосибирске и Новосибирской области. (л.д. 28).

Факт того, что ответчик ФИО2 регулярно вносит арендную плату, оплачивает коммунальные услуги (справка об отсутствии задолженности (л.д. 29), акты сверки (л.д. 30, л.д. 42-45, л.д. 46-68 акты об оплате за аренду и коммунальные услуги) не может служить основанием для отказа истцу в иске.

Следовательно, законные основания пользования спорным помещением у ответчиков отсутствуют.

При таких обстоятельствах, ответчики подлежат выселению из спорного помещения без предоставления другого жилого помещения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194,198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор № 10 аренды нежилого помещения от 10.01.2012г. заключенного между ФИО2 и ООО УК «ЖКХ-Гарант».

Обязать ФИО2 освободить нежилое помещение (колясочную) № 15, площадью 15,1 кв.м., расположенное на первом этаже второго подъезда многоквартирного дома № <адрес> г. Новосибирска, обозначенное в экспликации к поэтажному плану как электрощитовая; обязать ФИО3 освободить нежилое помещение (колясочную) № 15, площадью 15,1 кв.м., расположенное на первом этаже второго подъезда многоквартирного дома <адрес> г. Новосибирска, обозначенное в экспликации к поэтажному плану как электрощитовая.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 150 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 в размере 150 рублей.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи жалобы через Калининский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение суда изготовлено 21 декабря 2015 года

Судья Симоненко М.Н.