Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Батина Александра Александровича к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

Батин А.А. обратился в суд с названным иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, указав, что является собственником нежилого здания, общей площадью ... кв.м., назначение: предприятие автосервиса, кадастровый №, расположенного по адресу 1, регистрационная запись от <дата>. Здание построено на основании Договора № ЮС-36 инвестирования в строительство нежилого здания от <дата>, заключенного между ООО «Капиталъ» (Застройщик) и Батиным А.А. (Инвестор), по условиям которого сторонами определено, что Инвестор принимает на себя обязательство направить свои собственные либо привлеченные со стороны третьих лиц денежные средства, строительные материалы, а также строительную технику и рабочую силу на строительство Объекта в порядке инвестирования в строительство Объекта в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а Застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и после ввода Объекта в эксплуатацию передать в собственность Инвестору строительства, обозначенные в настоящем договоре нежилые помещения. Акт приема-передачи объекта инвестирования в строительство подписан сторонами <дата>. Здание расположено на земельном участке по адресу 1, общая площадь ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия автосервиса, кадастровый №, пользователем которого с <дата> и по настоящее время является истец. С <дата> по <дата> пользователем указанного земельного участка являлось ООО «Капиталъ» на основании Договора аренды земельного участка № Да.0190 от <дата> сроком с <дата> по <дата>. Истец указывает, что ввиду пользования Батиным А.А. земельным участком с <дата>, исходя из положений а. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Выкупная цена земельного участка рассчитывается в соответствии с Постановлением администрации Костромской области от 23 июня 2015 года № 234-а «Об утверждении порядка определения цены земель участков, находящихся в собственности Костромской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, а именно исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 года № 543-а утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов территории Костромской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 44:27:060301:2669 установлена в размере 4823158 руб.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов кадастровой стоимости земельного участка с момента начала фактического пользования земельным участком (<дата>) Батин А.А. <дата> обратился в Костромской областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

<дата> Костромским областным судом вынесено решение по делу №а-213/2018, в соответствии скоторым, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 44:27:060301:2669 установлена в размере 2 145 000 руб. с <дата>, датой подачи заявления считает <дата>.

<дата> Батиным А.А. было подано заявление о предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов в Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы в соответствии с п. 1.2.1 Постановления администрации города Костромы № от <дата>. В силу положений ч. 5 ст. 24.20 ФЗ № 153 и в соответствии с решением Костромского областного суда Батин А.А. вправе применить результаты кадастровой стоимости, в случае ее изменения по решению суда для целей, предусмотренных законодательством РФ с <дата> (2 145 000 руб.)

В соответствии с с п. 2.4.1 Постановления № 4098 <дата> Батиным А.А. был получен проект договора купли-продажи земельного участка, в котором цена продажи земельного участка составляет 723 473,75 руб.=(4 823 158,34х15%), то есть цена определена исходя из кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением №-а, оспоренной в судебном порядке кадастровой стоимости. <дата> Батиным А.А.в адрес Управления был направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером, в котором истец просит изложить п. 2.1 договора о цене приобретаемого земельного участка в иной редакции. Разногласия к договору касались исключительно цены приобретения объекта, которая рассчитана покупателем исходя из установленной судебным решением кадастровой стоимости земельного участка. <дата> уведомлением № Батину А.А. отказано в подписании протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Отказ мотивировав тем, что сведения о кадастровой стоимости в размере 2 145 000 руб. внесены в ЕГРН только <дата>. Батин А.А. не согласен с отказом Управления от подписания протокола разногласий, считает, что выкупная цена земельного участка должна рассчитываться из кадастровой стоимости, установленной решением суда, а именно 2 145 000 руб., ввиду чего и условие договора купли-продажи должно быть изложено в редакции, предложенной Батиным А.А.. Полагает, что 30 июля 2018 года - дата, когда сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, подлежат внесению в ЕГРН не влияет на применение кадастровой стоимости, установленной решением суда, после вступления в законную силу которого Батин А.А., начиная с <дата> имеет право применения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 145 000. Следовательно Управление обязано заключить Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с протоколом разногласий от <дата> в отношении п. 2.1 Договора о размере выкупной цены

Руководствуясь ст.ст. 446,445 ГК РФ истец просит обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу 1, общей площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия автосервиса, кадастровый № в редакции Управления имущественных и земельных отношений и протокола разногласий Батина А.А. от <дата>, изложив пункт 2.1 Договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции: «Цена продажи земельного участка составляет 321 750 (триста двадцать одна тысяча семьсот пятьдесят )рублей, расчет которой произведен по формуле:

Цена=Кст х 15%

Где Кст (кадастровая стоимость земельного участка)=2 145 000 руб.

Денежные средства Покупатель зачисляет безналичным денежным расчетом в Управление федерального казначейства по Костромской области (Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы), ..., назначение платежа: за земельный участок, расположенный по адресу 2.

В судебном заседании представитель истца Лапина А.А. исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы Смирнов В.А. иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Управление федерального казначейства по Костромской области явку представителя не обеспечило.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела установлено, что Батин А.А. является собственником нежилого здания, общей площадью ... кв.м., назначение: предприятие автосервиса, кадастровый №, расположенного по адресу 1, регистрационная запись от <дата>.

Здание построено на основании Договора № ЮС-36 инвестирования в строительство нежилого здания от <дата>, заключенного между ООО «Капиталъ» (Застройщик) и Батиным А.А. (Инвестор), по условиям которого сторонами определено, что Инвестор принимает на себя обязательство направить свои собственные либо привлеченные со стороны третьих лиц денежные средства, строительные материалы, а также строительную технику и рабочую силу на строительство Объекта в порядке инвестирования в строительство Объекта в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а Застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и после ввода Объекта в эксплуатацию передать в собственность Инвестору строительства, обозначенные в настоящем договоре нежилые помещения. Акт приема-передачи объекта инвестирования в строительство подписан сторонами <дата>.

Здание расположено на земельном участке по адресу 1, общая площадь ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия автосервиса, кадастровый №, пользователем которого в настоящее время является Батин А.А.

С <дата> по <дата> пользователем указанного земельного участка являлось ООО «Капиталъ» на основании Договора аренды земельного участка № Да.0190 от <дата> сроком с <дата> по <дата>.

Постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 года № 543-а утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов территории Костромской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 4823158 руб.

Согласно сведений ЕГРН <дата> внесены сведения о вышеуказанной кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на <дата>.

<дата> Костромским областным судом вынесено решение по делу №а-213/2018, в соответствии с которым, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 2 145 000 руб. с <дата>, датой подачи заявления считает <дата>.

<дата> Батиным А.А. было подано заявление о предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов в Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы в соответствии с п. 1.2.1 Постановления администрации города Костромы № от <дата> «Об утверждении административного регламента предоставления администрацией города Костромы муниципальной услуги по предоставлению земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Костромы, и земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы в собственность или аренду без проведения торгов.

В соответствии с с п. 2.4.1 Постановления №<дата> Батиным А.А. был получен проект договора купли-продажи земельного участка, в котором цена продажи земельного участка составляет 723 473,75 руб.=(4 823 158,34х15%), то есть цена определена исходя из кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением №-а, оспоренной в судебном порядке кадастровой стоимости.

<дата> Батиным А.А.в адрес Управления был направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером, в котором истец просит изложить п. 2.1 договора о цене приобретаемого земельного участка в иной редакции. Разногласия к договору касались цены приобретения объекта, которая рассчитана покупателем исходя из установленной судебным решением кадастровой стоимости земельного участка.

Решение Костромского областного суда от <дата> по делу № вступило в законную силу <дата>.

<дата> в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости: спорного земельного участка в размере 2 145 000 рублей и как видно из сведений ЕГРН дата начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда внесена <дата> (что по мнению суда является технической ошибкой, допущенной при внесении сведений в ЕГРН, так как следовало указать <дата> как в решении суда).

<дата> уведомлением № Батину А.А. отказано в подписании протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Отказ мотивирован тем, что сведения о кадастровой стоимости в размере 2 145 000 руб. внесены в ЕГРН только <дата>, то есть после подписания Батиным А.А. договора купли-продажи земельного участка с протоколом разногласий. В связи с тем, что на момент направления протокола разногласий кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 4 823158,34 руб., Продавец не усмотрел оснований для подписания протокола разногласий и изменения цены продажи указанного земельного участка.

Аналогичная позиция была высказана представителем ответчика и при рассмотрении настоящего спора, с чем суд согласиться не может в силу следующего.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. При этом принцип свободы договора не позволяет определять условия договора с нарушением требований закона (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 5 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Из положений п. 5 ст. 39.17 названного кодекса следует, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных ст. 39.16 указанного кодекса, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.

Таким образом, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка по общему правилу возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Как предусмотрено п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 указанного выше кодекса).

Ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (абз. 3) предусмотрено, что по общему правилу сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. (абз. 5)

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).

Как уже указано выше решением Костромского областного суда от 14 июня 2018 года, вступившим в законную силу 20 июля 2018 года, определена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости и установлен период действия кадастровой стоимости - с 1 марта 2018 года.

Принимая во внимание приведенные нормы Закона N 135-ФЗ и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд полагает, что при определении выкупной цены земельного участка в ходе урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, необходимо учитывать кадастровую стоимость спорного земельного участка, установленную указанным судебным актом, не с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости, а с даты, указанной во вступившем в законную силу названном решении, которое было представлено истцом в материалы дела. При этом суд учитывает, что на момент возникновения между сторонами отношений по выкупу земельного участка в суде уже рассматривался спор по инициативе заинтересованного лица Батина А.А. об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости в размере 2 145 000 руб. и вышеуказанным решением суда в том числе определено, что размер кадастровой стоимости устанавливается и подлежит применению, начиная с периода, наступившего до возникновения правоотношений по выкупу земельного участка между сторонами.

Следовательно, определение выкупной цены, исходя из размера кадастровой стоимости равного 4 823 158,34 руб. нарушает положения п. 2 ст. 61 ГПК РФ, поскольку обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

На момент подачи Батиным А.А. заявления о выкупе земельного участка действовали положения Постановления Администрации Костромской области от 23 июня 2015 года № 234-а «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» о том, что гражданам, коммерческим или некоммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, не указанным в пунктах 3,4, а также в случаях, не предусмотренных пунктами 5 и 6 настоящего Порядка, в случае продажи земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов цена таких земельных участков при заключении договора купли-продажи устанавливается в размере пятнадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка.

01 июня 2018 года вступила в законную силу новая редакция Постановления администрации Костромской области №-а от <дата> в части выкупной цены, составляющей 30% от кадастровой стоимости земельного участка.

Ввиду того, что заявление о предоставлении в собственность земельного участка Батина А.А. подана <дата>, положения Постановления №-а в редакции от <дата> не могут быть к нему применены.

Представителем Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы не оспаривалось то, что у ответчика возникла обязанность заключить с собственником расположенной на земельном участке недвижимости договор купли-продажи этого участка с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

При таких обстоятельствах суд считает требования Батина А.А. являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

Решил:

Иск Батина Александра Александровича удовлетворить.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу 1, общей площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия автосервиса, кадастровый № в редакции Управления имущественных и земельных отношений и протокола разногласий Батина А.А. от <дата>, изложив пункт 2.1 Договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции: «Цена продажи земельного участка составляет 321 750 (триста двадцать одна тысяча семьсот пятьдесят )рублей, расчет которой произведен по формуле:

Цена=Кст х 15%

Где Кст (кадастровая стоимость земельного участка)=2 145 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца через Свердловский районный суд г. Костромы.

Судья