Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Холдинг-компания «Солнечный Дагестан» к ФИО1 о взыскании 9597 362,12руб.- стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в <адрес>, произведенных им за счет собственных средств,

установил;

ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» /далее ООО/ обратилось в суд с иском ФИО2 о взыскании 9597362,12руб., стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества – здании автосервиса общей площадью 791,5кв.м., произведенных за собственные средства в <адрес>.. В обоснование указало, что ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» (истец) (ИНН №, КПП №, ОГРН №, местонахождение <адрес> заключило договор аренды нежилого помещения №-СЦ от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 791,5 кв. м., плюс 80,5 кв. м. служебной постройки, расположенного в <адрес>, с ФИО2 (ответчик). Право собственности ответчика на указанное нежилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ в ГУ ФРС РФ по РД, запись регистрации №, бланк №.

Указанный договор аренды не зарегистрирован в Росреестре, из-за того, что арендодатель, он же ответчик, ФИО2 не представила в Росреестр согласие супруга, т.е. данный договор аренды не зарегистрирован по вине ответчика (сообщение об отказе от ДД.ММ.ГГГГ№).

Это нежилое помещение истцом арендовано для организации сервисного центра по ремонту легковых автомобилей, и передано оно истцу в состоянии, требующем капитальный ремонт.

До заключения письменного договора между истцом и ответчиком был устный договор, в форме джентльменского соглашения, согласно которому истец начал производство работ по капитальному ремонту данного здания.

По условиям письменного договора №-СЦ (п. 2.1.2.) арендодатель (ответчик) обязуется производить капитальный ремонт и необходимую реконструкцию помещения за свой счет. Поскольку, в начальной стадии капитального ремонта здания, ответчик, сославшись на отсутствие финансовой возможности выполнить договорные обязательства по ремонту зданий, пока не продаст имеющийся земельный участок, тем самим переложив расходы по капитальному ремонту здания на истца.

Ответчик, чтобы истец не прерывал производство работ по капитальному ремонту здания и с целью показать свое намерение о совместной работе с ним в этом бизнесе, сказал, что у него есть земельный участок, на пересечении улиц Грозненская и Батырая в городе Махачкала, находящийся в его собственности, и при этом высказал свое намерение продать этот земельный участок и вырученные деньги вложит в производство работ по капитальному ремонту этого здания и на пристройку к нему 2-х этажного здания, для размещения моторного цеха, токарного цеха, рихтовочного цеха, склада для автозапчастей и инструментов, мойки автомашин, хозяйственных помещений, раздевалки, душевых, прачечной комнаты, комнаты для технички и.т.д. Пристройка этого здания была неотъемлемой частью их бизнесплана, без которой невозможно полноценное оказание услуг и реализация задуманного плана.

При этом, ответчик предложил истцу перейти на арендные отношения, т.е. заключить договор аренды указанного здания, хотя значительная часть работ истцом уже была выполнена. Такова природа происхождения этого договора аренды указанного здания.

Одновременно, заключая указанный договор аренды, истец, чтобы запротоколировать намерения ответчика, предложил ему оформить эти намерения протоколом соглашения о намерениях. В связи с этим, ответчик и истец, одновременно с заключением указанного договора аренды, составили протокол соглашения о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ Эти намерения ответчика не включены в договор аренды, поскольку, чтобы включить их в этот договор, сначала ответчик должен был продать свой земельный участок. Потом, в зависимости от вырученной суммы денег, оформить эти намерения дополнительным соглашением к договору аренды (копию протокола намерения прилагаю).

В последующем ответчик продал свой земельный участок, но свои намерения и договорные обязательства, в этой части, не выполнил.

В связи с этим, и учитывая, что по этому договору (п. 2.1.4.) ответчик обязался полностью или частично (но не менее 50%) отсрочить выплату Арендатором (истцом) арендной платы до полного погашения последним кредитов и займов, израсходованных на капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого помещения, чтобы не затягивать исполнение условий договора аренды и своевременно реализовать свой бизнес план, в связи с которым был заключен этот договор, по устной договоренности и с согласия ответчика, истец сам произвел капитальный ремонт и переоборудовал это здание под сервисный центр по ремонту легковых автомобилей. При этом, внутри этого здания он построил автомагазин, столовую, гостиную комнату со всеми удобствами, офисные комнаты, обзорную комнату из стекла для клиентов, а также построил все коммуникации (канализацию, водопровод, электричество, газ), получил на них технические условия и подвел кабельную интернет линию.

Часть этих работ истец выполнил до письменного заключения этого договора аренды, так как, до его письменного оформления, между истцом и ответчиком было достигнуто устное соглашение о его заключении. Поскольку, истец и отец ответчика (фактический владелец объекта), по устной договоренности между собой, должны были вести этот бизнес совместно. Такая договоренность была обусловлена тем, что у ответчика не было денежных средств на капитальный ремонт и постройку указанных объектов, оборудовав его под сервисный центр по ремонту легковых автомобилей.

В связи с этим, истец, чтобы заработал совместный бизнес, сначала за свои личные сбережения, начал капитальный ремонт здания со всеми внутриобъектными постройками. Затем, когда у истца закончились свои ресурсы, он, предварительно обговорив и согласовав с ответчиком, чтобы продолжит ремонт, в 2007 г. оформил на себя кредит, в виде кредитной линии, в ФКБ «Инвестиционный союз» (ООО) в г. Махачкала, и продолжил указанный капитальный ремонт (копия кредитного договора).

Кроме этого, капитальный ремонт этого здания истец провел, предварительно обговорив с ответчиком и с его согласия, с расчетом на то, что согласно п. 3.6. указанного договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом, должна быть возмещена в полном объеме или зачтена в счет погашения арендной платы.

При указанных обстоятельствах, действия истца согласуются с существом договора аренды и не противоречат правилам и обычаям делового оборота сложившееся и широко применяемые в этой сфере предпринимательской деятельности, не предусмотренные законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (ст. 5 ГК РФ).

В этой связи, по смыслу ст. 5 ГК РФ, для применения обычаев делового оборота нет необходимости фиксации их в конкретном документе, поскольку правила и обычаи делового оборота могут всегда использоваться для восполнения пробелов в правовых актах и договорах.

Более того, действия истца, по капитальному ремонту здания и созданию автосервисного цента, ответчиком не пресекались, напротив были поддержаны и приняты им, поскольку они соответствовали интересам истца и ответчика в равной степени, и были направлены для достижения общих целей в своей предпринимательской деятельности.

Из изложенного следует, что, в соответствии с условиями действовавшего договора аренды, предмет спора был создан истцом в лице его руководителя ФИО3 за свои личные и кредитные средства, полученные в банке ответчиком, под залог своего личного имущества, в частности трех квартир.

Кроме этого, после этапа капитального ремонта и создания специализированного помещения для автосервиса, последовал этап монтажа специального оборудования, а затем его производственной эксплуатации, для осуществления своей общей конечной цели, при этом тоже, ответчик проявил свое согласие и не препятствовал этому.

В результате этого, в арендуемом здании, к концу 2008 г. истец наладил бизнес по ремонту и обслуживанию легковых автомобилей и из полученной прибыли сразу стал выплачивать банку проценты по кредиту, поскольку одновременно образовывалась задолженность по банковским процентам. При этом, все свои действия по первоочередной выплате процентов по кредиту истец согласовывал с ответчиком, поскольку у него не хватало возможности одновременно с выплатой процентов, выплачивать и арендную плату. Более того, ответчик видел, что истцом создан функционирующий современный автосервис, и при этом он высказывал свои одобрения по выплате истцом процентов банку, поскольку, при этих обстоятельствах ответчик был уверен, что арендная плата всегда гарантирована вложенными истцом средствами и его действующим бизнесом.

Таким образом, истец, за свои личные средства и за кредитные средства, произвел капитальный ремонт арендованного им здания, общей площадью 791,5 кв. м., плюс 80,5 кв. м. служебной постройки, расположенного по адресу: <адрес>, и создал сервисный центр по ремонту легковых автомобилей.

При указанных обстоятельствах, когда завершился капитальный ремонт, было вмонтировано оборудование, и был построен автосервисный центр, и когда он стал функционировать, истец, воспользовавшись тем, что указанный договор аренды нежилого помещения №-СЦ от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрирован в Росреестре, обратился в суд с иском об освобождении истцом автосервисного центра, тем самым решил неосновательно обогатиться.

Решением суда Советского района г. Махачкала от ДД.ММ.ГГГГ на ООО Холдинг Компания «Солнечный Дагестан» в лице ФИО3 (истцов) возложена обязанность освободить нежилое помещение площадью 791,5 кв. м. в <адрес>. отказав истцам обязать Управление «Россреестра» по РД произвести государственную регистрацию данного договора аренды нежилого помещения.

Тем самым, ответчик, получил готовый к эксплуатации и функционирующий автотехцентр в собственность, не возместив при этом расходы, понесенные истцами. ООО Холдинг Компания «Солнечный Дагестан» и ФИО3 были вынуждены прекратить свою предпринимательскую деятельность, ради которого был создан этот автосервис.

Прекращение этой предпринимательской деятельности влечет санкции со стороны кредитора (ФКБ «Инвестиционный союз» (ООО) в г. Махачкала), направленные на выплату кредитных процентов и погашение кредита.

Согласно ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 3.6 договора аренды, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, должна быть возмещены в полном объеме или зачтена в счет погашения арендной платы.

При этом, ответчик, чтобы сохранить указанные арендные договорные отношения, имея возможность зачесть расходы истца на неотделимые улучшения, при капитальном ремонте арендуемого здания, в счет погашения арендной платы, не зачел их, а также отказываясь в предоставлении в Росреестр согласия своей супруги, чтобы зарегистрировать этот договор аренды, уклонился от его регистрации (сообщение об отказе от ДД.ММ.ГГГГ№).

Таким образом, ответчик искусственно создал ситуацию, при которой истец, не по своей воле, оказался перед фактом незарегистрированного договора аренды. Эти действия и бездействия ответчика не соответствуют существу и целям договора аренды, его действия не добросовестны и направлены на неосновательное обогащение.

В этой связи, если ответчик полагает иное или видит в этом недобросовестность истца, то возникает вопрос, почему ответчик нарушил условия договора (п. 4.6.) о том, что одностороннее расторжение договора не допускается, и почему он сам не обратился в суд с требованием обязать истца зарегистрировать указанный договор аренды, тогда как истец, в соответствии с п. 4.7 договора аренды, чтобы избежать спор и урегулировать ситуацию, многократно, с привлечением авторитетных людей и его родственников, вступал в переговоры с ответчиком.

Однако, ответчик каждый раз договаривался, но свои обещания не сдерживал, и в этой ситуации неожиданно истцу обратился в суд, в результате которого добился указанного решения суда.

Такие неадекватные действия ответчика лишило истца всякой надежды и возможности продолжить свой бизнес в этом автосервисе и рассчитывать на добровольное возмещение ответчиком, его расходов, сделанные им в виде неотделимых улучшений, при капитальном ремонте арендуемого здания.

В частности, к неотделимым улучшениям, сделанным истцом, при капитальном ремонте арендуемого здания, для переоборудования его под автотехстанцию относятся: капитальный ремонт нежилого помещения общей площадью 791,5 кв. м., плюс 80,5 кв. м. служебной постройки, расположенного в <адрес>, постройка внутри этого здания оборудованного автомагазина со стеллажами, оборудованного кафе, гостиной комнаты со всеми удобствами, обзорной комнаты для клиентов, 4-х офисных кабинетов, комната для оборудования электриков и диагностиков автомобилей, инструментальная комната, пристроенное помещение для токарного цеха, раздевалки, санузлы, подвод и отвод всех коммуникаций, в том числе и кабельной интернетсети, капитальный ремонт кровли, строительство подъездных путей, строительство смотровых ям для автомобилей, установка автономного парового отопления на всей площади здания, подвод и отвод горячего и холодного водоснабжения, установка силового электрощита и других работ, которые подробно указаны в локальной смете заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ

На капитальный ремонт и строительство этих объектов истец израсходовал свои личные денежные средства и денежные средства, полученные им в кредит из банка, всего на общую сумму 9 597 362,12 рублей.

В подтверждение своих расходов на осуществление ремонтных работ истцом к исковому заявлению приложены заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ и фототаблица, где изображено состояние арендуемого здания до ремонта и после капитального ремонта, прилагаю, как одно из доказательств моих доводов.

В судебном заседании представители ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан»; директор ФИО3 и представитель на основании доверенности ФИО4 иск поддержали, просили удовлетворить по изложенным выше основаниям.

Представитель ответчика на основании доверенности ФИО5 в суде иск ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» к ФИО2 о взыскании денежных средств не признал, пояснил, что решением Советского районного суда г. Махачкалы от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен иск ФИО2 к ФИО6 и ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» об обязании освободить нежилое помещение площадью 791.5 кв.м. по адресу: <адрес>.

Истец обосновывает свои требования тем, что произвел неотделимые улучшения в помещении и вправе требовать компенсацию. Однако это не является основанием для уклонения от исполнения решения суда. Освобождение помещения не препятствует истцу заявлять указанные требования.

Данные требования заявлены с целью затянуть исполнение решения суда и продолжать эксплуатировать нежилое помещение для извлечения материальной выгоды в ущерб законным интересам собственника помещения.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Соответственно договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ признается ничтожным и считается незаключенным. При заключении договора аренды не был составлен передаточный акт, хотя
помещение было фактически передано арендатору.

В соответствии со ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Верховный суд РД определил, что денежные средства, якобы вложенные ФИО3 в ремонт здания, не имеют значения для дела, поскольку в договоре аренды не оговорили судьбу производимых улучшений в нежилом помещении в силу требований ст. 623 ГК РФ, так как неотделимые улучшения он производил по своей инициативе без получения согласия ответчицы, следовательно, они возмещению не подлежат.

Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что истец, который является юридическим лицом и все расходы по оплате услуг и работ должен производить только в безналичной форме не представил суду доказательства понесенных расходов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представитель ответчика ФИО7 иск также не признал, просил в иске отказать. Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Махачкалы от ДД.ММ.ГГГГ, где участвовали те же стороны, установлено, что договор аренды №-СЦ от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию и поэтому не может считаться заключенным.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица, суд должен исходить из того, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Махачкалы от ДД.ММ.ГГГГ, не подлежат доказыванию вновь.

Изложенное означает, что при вынесении решения по настоящему делу суд должен исходит из того, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылается истец, не был заключен.

Согласно статье 60 ГК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с требования части 2 статьи 651 ГК РФ заключение договора аренды здания или сооружения, на срок не менее года, может быть подтверждено только прошедшим государственную регистрацию договором аренды.

Следовательно, с учетом положения статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о допустимости доказательств договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, не прошедший государственную регистрацию, не может быть использован судом в качестве допустимого доказательства.

Более того, и в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ, хотя он не является допустимым доказательством, содержатся положения, которые позволяют арендатору произвести неотделимые улучшения нежилого помещения только с письменного согласия арендодателя ФИО2

Истец и его представитель не оспаривают не получение письменного согласия собственника помещения ФИО2 на производство неотделимых улучшений. Истец и его представитель, утверждают, что неотделимые улучшения нежилого помещения были выполнены задолго до договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с устного согласия отца ответчицы ФИО8.

Ссылки на имевшееся джентльменское соглашение с ответчицей до подписания договора и проведение на его основании работ по капитальному ремонту не могут быть приняты, поскольку наличие такового не подтверждено в суде.

Истец и его представитель не представили суду ни одного отвечающего требованиям статей 59 и 60 ГПК РФ доказательства о том, что у истца имелись законные основания производить неотделимые улучшения нежилого помещения ФИО9 и требовать от последней возмещения их стоимости.

Заключения проведенных по делу строительно-технических экспертиз о стоимости неотделимых улучшений также не могут иметь правового значения, так как у истца не было правовых оснований для производства неотделимых улучшений и выставления требования о возмещении их стоимости.

При этих обстоятельствах у суда даже не было законных оснований для назначения этих экспертиз, поскольку независимо от стоимости неотделимых улучшений правовых оснований для их производства и тем более для возмещения истцу их стоимости не было.

Хотя договор аренды №-СЦ от ДД.ММ.ГГГГ не может считаться заключенным, условия этого договора также не позволяли 000 Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан производить капитальный ремонт нежилого помещения. Обязанность капитального ремонта здания лежала на арендодателе, а не на арендаторе (п.2.1.2)

В п.2.2.5 договора указано: «Не производить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя».

В исковом заявлении указано, что ФИО3 израсходовал на капитальный ремонт помещения часть своих личных денежных средств. Однако ФИО3, как физическое лицо, в какие-либо договорные отношения с собственником помещения ФИО2 не вступал и последняя не уполномочивала его произвести ремонт здания за
счет личных средств ФИО3

Если ФИО3 требует возмещения стоимости части работ, выполненной, как утверждает, на его личные денежные средства, он должен предъявить иск в этой части как физическое лицо. Иск подан от имени юридического лица- ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан, а последнее не уполномочено заявлять требования в интересах ФИО3, как физического лица, что должно быть учтено судом при разрешении спора.

Истец указывает, что для продолжения работ по капитальному ремонту оформил на себя кредит в виде кредитной линии в ФКБ «Инвестиционный союз» (ООО) в г. Махачкала.

Открытие кредитной линии это еще не означает реальное получение кредита. Истец (ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан) не представило в материалы дела доказательства (документы) о том, когда и на какую сумму, по какому денежному документу были получены на расчетный счет ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан кредитные
средства, на какие цели, когда и по каким документам они были использованы, когда, по каким документам и на какую сумму ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан выплатило банку проценты за кредит. Без таких документов довод истца об использовании кредитных средств на капитальный ремонт здания является голословным.

Истец в исковом заявлении указывает, что к концу 2008 года он наладил бизнес и из полученной прибыли стал выплачивать проценты по банковскому кредиту. Он одновременно по мере бизнес возможности, чтобы продемонстрировать чистоту своей души и действий стал выплачивать ответчику арендную плату.

Вопреки ч.1 ст. 56 ГПК РФ истец не представил в материалы дела доказательства о том, что он выплатил ответчице какую-либо сумму в качестве арендной платы.

На самом деле помещение ФИО2 находилось у истца более 5 лет, с конца 2008 года, как он утверждает, используя помещение под автосервис, стал получать прибыл, но ни одного рубля в качестве арендной платы он ФИО2 не выплатил.

Поскольку договор аренды №-СЦ от ДД.ММ.ГГГГ не может считаться заключенным в силу того, что не был в установленном порядке зарегистрирован, к спорным правоотношениям п.2 ст. 623 ГК РФ не может быть применен и поэтому ссылка в исковом заявлении на эту правовую норму является ошибочной.

Не может быть принят судом во внимание и довод истца о том, что
ответчица уклонилась от государственной регистрации договора аренды, отказываясь предоставить в Управление Росреестра согласия супруга на регистрацию договора аренды. Ссылка истца на сообщение от ДД.ММ.ГГГГ№ об отказе в регистрации договора не состоятельна.

В упомянутом выше вступившем в законную силу решении Советского районного суда г. Махачкалы указано:

«Обосновывая встречный иск ООО Холдинг «Солнечный Дагестан» в заявлении указывал на то, что после заключения оспариваемого договора аренды предпринималась попытка зарегистрировать договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РД.

В обоснование изложенного сделана ссылка на письмо от ДД.ММ.ГГГГ (исх. №), адресованное Холдинг компании «Солнечный Дагестан», в котором сообщается, что обществу отказано в государственной регистрации аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, литер «А», поскольку не представлен документ, подтверждающий полномочия ФИО3 на совершение доверенности от имени Холдинг компании «Солнечный Дагестан», также не представлено согласие супруга арендодателя на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации, для соблюдения требований, предусмотренных ст. 35 СК РФ (л. д. 79).

Между тем, собственник спорного нежилого помещения ФИО2 вступила в брак ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о браке ГБД №№), в то время как у нее право собственности на спорное нежилое помещение возникло в 2005 году.

Согласно ч. 1 ст. 34 СК РФ совместной собственностью супругов является имущество, нажитое ими во время брака.

У ФИО2 право собственности на спорное нежилое помещение возникло до вступления в брак и это имущество не является общей совместной собственностью супругов. Следовательно, для регистрации договора аренды указанного помещения согласие супруга арендодателя ФИО2 не требовалось и к спорным правоотношениям положения ст. 35 СК РФ не применимы.

Как видно из приведенного письма Управления ФРС по РД от ДД.ММ.ГГГГ за исх. №, в регистрации отказано также из-за непредставления документа, подтверждающего полномочия ФИО3 на совершение действий от имени Холдинг компании «Солнечный Дагестан».

Ответчики не доказали, что указанный документ в последующем был
представлен в Управление ФРС по РД.

Из упомянутого письма не усматривается, что причиной не регистрации договора аренды является неявка ФИО2 в Управление ФРС по РД для регистрации договора аренды.

Суду доказательства о том, что ФИО2 отказалась пойти в УФРС для подачи заявления о регистрации договора аренды в Едином реестре регистрации недвижимости и сделок с ним, что именно по этой причине ООО Холдинг компания «Солнечный Дагетан» не смогло зарегистрировать договор аренды, не представлены.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска не имеется».

Таким образом, вступившим в законную силу судебным решением по делу, где участвовали те же лица, установлена несостоятельность указанного довода ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан.

Поскольку истец с момента фактической передачи ему помещения не оплачивал арендную плату, ответчица была против того, чтобы производились ремонтные работы, просила либо платить арендную плату, либо освободить помещение. Между ними

Таким образом, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, на котором основаны требования истца, не может считаться заключенным, а, следовательно, истец не вправе ссылаться в подтверждение своих требований на условия этого договора, ему собственник помещения ФИО2 согласие на выполнение работ по капитальному ремонту помещения не давала.

При этих обстоятельствах само по себе самовольное выполнение истцом неотделимых улучшений помещения не дает ему правовых оснований требовать возмещения стоимости этих улучшений.

Выслушав стороны, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему:

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, между истцом - ООО Холдинг-компания «Солнечный Дагестан» в лице руководителя ФИО3 и ответчиком -ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № аренды нежилого помещения общей площадью 791,5 кв. м., плюс 80,5 кв. м. служебной постройки, расположенного по <адрес> под сервисный центр по ремонту автомобилей, согласно п.1 в состоянии, требующем капитального ремонта, но позволяющем частичную эксплуатацию. Право собственности ответчика на указанное нежилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ в ГУ ФРС РФ по РД.

Договор аренды №-СЦ от ДД.ММ.ГГГГ заключен сторонами в простой письменной форме, однако не прошел государственную регистрацию.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании ч.1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Заключенный сторонами в простой письменной форме договор аренды в нарушение положений пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем его следует считать незаключенным.

Кроме того, как установлено судом? правоотношения по пользованию принадлежащим ФИО2 нежилым помещением, расположенным по <адрес>, возникли между сторонами задолго до подписания ими договора аренды №-СЦ от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленными истцом фотографиями, на которых запечатлено выполнение им строительно-монтажных работ в январе 2007 года, видеосъемкой, показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей. На фотографиях, отражающих процесс осуществляемых истцом работ, запечатлен и отец истицы ФИО13

В силу изложенного нормы ГК РФ, регулирующие правоотношения, вытекающие из договора аренды, не подлежат применению при разрешении заявленных истцом требований. Стоимость неотделимых улучшений принадлежащего ответчице объекта, произведенных ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан», подлежит взысканию с арендодателя как неосновательное обогащение.

Действия истца согласуются с существом заключенного им с ответчицей договора и не противоречат правилам и обычаям делового оборота сложившиеся и широко применяемые в этой сфере предпринимательской деятельности, не предусмотренные законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.

По смыслу ст. 5 ГК РФ для применения обычаев делового оборота нет необходимости фиксации их в конкретном документе, поскольку правила и обычаи делового оборота могут всегда использоваться для восполнения пробелов в правовых актах и договора.

В ходе судебного разбирательства факт совершения ремонтно-восстановительных работ ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» представителями ответчика не оспаривался, возражая против иска, они ссылались лишь на то, что вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Махачкалы от ДД.ММ.ГГГГ, которым на Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» возложена обязанность освободить спорное помещение, признано установленным, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован по вине арендатора и потому считается незаключенным.

По указанному судебному решению ответчик получил в фактическое владение помещения с улучшениями, которые явились результатом проведенных истцом работ.

По мнению суда, обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не могут служить достаточным основанием для отказа ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» в возмещении стоимости осуществленных последним неотделимых улучшений арендуемого объекта, поскольку, фактически указанный в договоре объект недвижимости был передан арендодателем арендатору задолго до заключения ими договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из подписанного сторонами акта приема-передачи в аренду нежилого помещения к договору № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2- «арендодатель» передал «арендатору» - ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» в лице директора ФИО3 во временное пользование нежилое помещение под сервисный центр по ремонту автомобилей. Техническое состояние передаваемого помещения не соответствует требованиям по его эксплуатации, помещение требует капитального ремонта и реконструкции. Требуется также подвод электроэнергии, инженерных коммуникаций, телефонных линий.

Суд принимает во внимание данный документ лишь в качестве доказательства, подтверждающего доводы истца о том, что принадлежащее арендодателю нежилое помещение было передано арендатору в состоянии, непригодном для эксплуатации, оно требовало капитального ремонта. Вместе с тем указанная в акте дата - ДД.ММ.ГГГГ является формальной, поскольку реально объект был передан арендатору задолго до составления акта.

В силу изложенного суд не принимает во внимание доводы представителей ответчика о том, что согласно заключенному сторонами договору аренды арендатор был не вправе проводить реконструкцию здания, его капитальный ремонт без письменного разрешения арендодателя.

Кроме того, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ содержит противоречивые условия. Так, по условиям договора арендодатель обязуется:

- 2.1.1. передать помещение в состоянии, позволяющем его использование по прямому назначению;

-2.1.2. произвести капитальный ремонт и необходимую реконструкцию помещения за свой счет;

-2.1.4. полностью или частично (но не менее 50%) отсрочить выплату арендатором арендной платы до полного погашения последним кредитов и займов, израсходованных на капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого помещения.

Арендатор обязуется;

-2.2.5. Не проводить реконструкцию помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя.

-2.26 если арендуемое помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю в установленном законом порядке.

-3.6. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, должна быть возмещена в полном объеме или зачтена в счет погашения арендной платы.

-5.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Наличие в договоре пункта 2.1.4, согласно которому арендодатель обязуется полностью или частично (но не менее 50%) отсрочить выплату арендатором арендной платы до полного погашения последним кредитов и займов, израсходованных на капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого помещения, подтверждает доводы истца о том, что к моменту заключения сторонами договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ значительная часть работ по реконструкции и капитальному ремонту принадлежащего ответчику здания была выполнена истцом с вложением в строительство кредитных средств.

Из объяснения представителей истца в судебном заседании следует, что работы по реконструкции и капитальному ремонту здания были осуществлены ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» за счет собственных и кредитных средств. В подтверждение данного обстоятельства суду представлены заключенные последним с коммерческим банком "Инвестиционный союз" договора о предоставлении кредитной линии и кредитные договора, в том числе, договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный истцом задолго до заключения сторонами договора аренды в письменной форме. По дате данный договор совпадает с датой совершения истцом фотографий осуществляемых им ремонтно-восстановительных работ принадлежащего ответчику объекта (на части фотографий также указана дата - ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нашло отражение то обстоятельство, что на момент заключения сторонами этого договора арендатором уже были осуществлены работы по капитальному ремонту с использованием кредитных средств.

Наличие в договоре аренды указания на отсрочку выплаты арендатором арендной платы до полного погашения последним кредитов и займов, израсходованных на капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого помещения, подтверждает доводы истца о том, что реконструкция и капитальный ремонт арендуемого здания были начаты им задолго до подписания этого договора и что указанные работы осуществлялись ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» с согласия арендодателя, которому также было известно о вложении истцом в реконструкцию и капитальный ремонт принадлежащего ответчику здания кредитных средств.

Доводы истца, что при оформлении кредита в банке для реконструкции и капитального ремонта арендованного под сервисный центр по ремонту автотранспорта помещения управляющий банком встречался с отцом ответчицы ФИО13для выяснения наличия согласия ответчицы, подтвердил в суде и допрошенный управляющий Коммерческим банком «Инвестиционный Союз» ФИО11, который показал, что имело место, когда при получении кредитов было заложено истцом и ответчиком нежилое помещение, принадлежащее ФИО2, расположенное по адресу: <адрес>. В целях контроля за использованием кредитных средств неоднократно посещал арендованное помещение. При этом на месте производства ремонтных работ арендованного помещения заставал и ФИО13 - отца ответчицы.

При указанных обстоятельствах, суд находит несостоятельными доводы представителей ответчика, о проведении истцом неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения в отсутствие согласия ответчика. Ссылка представителя ответчика на нарушение истцом условий договора аренды, отсутствие письменного разрешения арендодателя на осуществление работ по реконструкции и капитальному ремонту здания, несостоятельна, поскольку договор аренды, на который ссылается ответчик, не заключен сторонами в требуемой законом форме. Наличие согласия ответчика на производство истцом указанных работ достоверно установлено исследованными в судебном заседании доказательствами.

Изложенное в п.2.1.4. договора аренды условие: полностью или частично (но не менее 50%) отсрочить выплату арендатором арендной платы до полного погашения последним кредитов и займов, израсходованных на капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого помещения и в пункте 3.6. - стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, должна быть возмещена в полном объеме или зачтена в счет погашения арендной платы», а также передача арендодателем арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ помещения в непригодном для использования по назначению состоянии, по мнению суда, свидетельствуют о достоверности доводов истца, что между сторонами задолго до заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ состоялось соглашение о проведении реконструкции здания и его капитальному ремонту истцом за счет собственных средств, указанные работы были начаты ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» до заключения письменной форме договора, ответчик поощрял истца в проведении ремонтных работы, систематически посещал объект при их проведении, одобряя действия истца.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что все расходы (капитальный ремонт и реконструкцию) по приведению помещения в состояние, позволяющее использование по назначению в соответствии договора, понес истец. Доводы истца о том, что соглашение с ответчиком в устной форме (джентльменское соглашение) о совместном претворении бизнес плана по сервисному техническому обслуживанию автотранспортных средств в нежилом помещении ответчика <адрес>, было достигнуто намного раньше письменного заключения договора и составления акта приема передачи объекта ДД.ММ.ГГГГ, что значительная часть капитальных неотделимых улучшений указанного помещения им была произведена до составления договора в письменной форме, нашли подтверждение в суде.

Объяснения истца относительно обстоятельств совершения им работ по реконструкции принадлежащего ответчику нежилого строения и его капитальному ремонту согласуются с представленными им доказательствами.

К неотделимым улучшениям, осуществленным истцом, при капитальном ремонте арендуемого здания, для переоборудования его под техстанцию относятся: капитальный ремонт нежилого помещения общей площадью 791,5 кв. м., плюс 80,5 кв. м. служебной постройки, расположенного в <адрес>, постройка внутри этого здания оборудованного автомагазина со стеллажами, оборудованного кафе, гостиной комнаты со всеми удобствами, обзорной комнаты для клиентов, 4 кабинета для офисного помещения, комната для оборудования электриков и диагностиков автомобилей, инструментальная комната, пристроенное помещение для токарного цеха, раздевалки, санузлы, подвод и отвод всех коммуникаций, в том числе и кабельной интернетсети, капитальный ремонт кровли, строительство подъездных путей, строительство смотровых ям для автомобилей, установка автономного парового отопления на всей площади здания, подвод и отвод горячего и холодного водоснабжения, установка силового электрощита и других работ, которые подробно указаны в локальной смете заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ

Осуществление истцом указанных работ повлекло за собой изменение (улучшение) качественных характеристик объекта, увеличение его ценности. Возникшие улучшения не могут быть отделены без вреда для имущества, являются неотделимыми улучшениями.

Факт совершения указанных работ истцом за счет собственных средств представителем ответчицы в судебном заседании не оспаривался. Кроме того, из подписанного сторонами акта приема-передачи в аренду нежилого помещения к договору № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что переданное «арендатору» - ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» нежилое помещение по своему техническому состоянию не соответствует требованиям по его эксплуатации, помещение требует капитального ремонта и реконструкции, требуется также подвод электроэнергии, инженерных коммуникаций, телефонных линий. Акт приема-передачи является составной частью договора аренды, однако противоречит его условиям.

Как было указано выше, заключенный сторонами в простой письменной договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, считается незаключенным.

Исходя из изложенного, подписанный сторонами акт приема-передачи в аренду нежилого помещения к договору № от ДД.ММ.ГГГГ суд принимает во внимание лишь в качестве письменного доказательства состояния принадлежащего истице нежилого здания на момент его передачи ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан».

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Объектом неосновательного обогащения в данном случае являлась стоимость выполненных истцом работ по капитальному ремонту и реконструкции принадлежащего ответчице нежилого помещения. Факт получения ответчиком имущественной выгоды за счет истца доказан. Стоимость выполненных на объекте ремонтно-строительных работ является неосновательным обогащением ответчиков, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения, произведенных истцом, установлено в размере 9.597 362,12руб.

Достоверность данного заключения была подтверждена при проведении судебной строительно-технической экспертизы экспертом ФИО10, однако ввиду несогласия представителя ответчицы с заключением судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ судом по делу была назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза по оценке рыночной стоимости работ по реконструкции и капитальному ремонту принадлежащего ответчице нежилого здания, произведенных истцом.

Согласно заключению судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества составляют 10 038 753руб.

Поскольку иск заявлен на взыскание с ответчика стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 9 597 362, 12 руб., с ответчика подлежит взысканию указанная в исковом заявлении сумма.

В соответствии ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Исходя из изложенного выше, исковые требования ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку при подаче иска на основании ст. 90 ГПК РФ государственная пошлина не была уплачена, государственная пошлина подлежит взысканию в пользу государства пропорционально удовлетворенного иска с ответчика в размере 56186,81руб.

Также подлежит взысканию с ответчика и сумма расходов на проведение экспертизы в размере 17220 руб.00 коп./ч.2 ст. 85 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО Холдинг-Компания «Солнечный Дагестан» удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения <адрес>, площадью 791, 5 кв.м. под здание автосервиса в размере 9 597 362, 12 руб.(девять миллион пятьсот девяносто семь тысяч триста шестьдесят два руб. 12 коп.).

Взыскать с ФИО2 в пользу федерального бюджета РФ государственную пошлину исходя из суммы удовлетворенного иска в размере 56 186, 81 руб. (пятьдесят шесть тысяч сто восемьдесят шесть руб. 81 коп.).

Взыскать с ФИО2 в пользу Госуларственного бюджетного учреждения Республиканский центр судебной экспертизы МЮ РД 17220руб. 00коп. /семнадцать тысяч двести двадцать руб. 00 коп./

Резолютивная часть решения вынесена ДД.ММ.ГГГГ, мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение 30 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Магомедрасулов Б.М.