Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования Чебаркульский муниципальный район в лице Управления по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района к ФИО4 о расторжении договоров аренды земельных участков

встречному иску ФИО4 к Муниципальному образованию Чебаркульский муниципальный район в лице Управления по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района и Администрации Чебаркульского муниципального района о признании договора аренды земельного участка незаконным в части, определении срока аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

Муниципальное образование «Чебаркульский муниципальный район» в лице Управления по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района (далее УЗО администрации ЧМР) ДД.ММ.ГГГГ обратилось в Чебаркульский городской суд с иском к ФИО4 о расторжении договоров аренды земельных участков № и №, заключенных ДД.ММ.ГГГГ.

В обосновании иска истец указал, что договоры аренды № и № были заключены ДД.ММ.ГГГГ между Чебаркульским муниципальным районом в лице Управления муниципальной собственности Чебаркульского муниципального района и ФИО2 и ФИО3 соответственно, которые в последующим уступили свое право ФИО4 Земельные участки расположены в границах земель, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по их распоряжению осуществляет истец. В адрес ответчика были направлены уведомления о расторжении договоров аренды земельных участков и об их возврате, путем подписания акта приема-передачи, соглашения о расторжении договоров аренды вышеуказанных земельных участков. До настоящего времени уведомления ответчиком не исполнено (т.1 л.д.3-5).

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего состоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Чебаркульского муниципального района (далее Администрация ЧМР) (т.1 л.д. 1).

Чебаркульским городским судом ДД.ММ.ГГГГ по делу вынесено заочное решение, которым исковые требования УЗО администрации ЧМР удовлетворены (т.1 л.д. 117-125).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение отменено (т.1 л.д. 185-187).

Чебаркульским городским судом ДД.ММ.ГГГГ по делу вынесено заочное решение, которым исковые требования УЗО администрации ЧМР удовлетворены (т.2 л.д. 93-102).

В ходе рассмотрения дела Чебаркульским городским судом разрешалось ходатайство ответчика о передаче дела по подсудности в Златоустовский городской суд. Определением от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении ходатайства было отказано (т.1 л.д. 112-114, т.3 л.д. 20-22).

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение суда об отказе в передаче дела по подсудности отменено, ходатайство ФИО4 удовлетворено, дело по подсудности направлено в Златоустовский городской суд (т.3 л.д. 62-64).

Определением Чебаркульского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено заочное решение от ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.д. 89-91), дело направлено в Златоустовский городской суд (т.3 л.д. 113).

В ходе рассмотрения дела Златоустовским городским судом ФИО1 обратился в суд со встречными иском к УЗО администрации ЧМР и Администрация ЧМР, в котором просит:

признать незаконным п. 2.2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, устанавливающим срок аренды земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ,

считать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным сроком на 25 лет (т.3 л.д. 160-161, т. 3 л.д. 208).

В обоснование своих требований сослался на то, что договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, заключается сроком на 25 лет. Отсутствие договора аренды затруднит ему, ответчику, доступ к объектам незавершенного строительства и сделает невозможным продолжение их строительства, затруднит определить объем арендной платы за земельные участки.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующий на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 6), одновременно представляющий интересы Администрации ЧМР на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.д. 209), в судебном заседании исковые требования УЗО администрации ЧМР поддержал, со встречными исковыми требованиями не согласился, заявил ходатайство о применении срока исковой давности по требованиям, заявленным ФИО4 (т.3 л.д. 210). Дополнительно пояснил, что ФИО4 был согласен на заключение дополнительного соглашения. Полагает, что у суда отсутствуют полномочия для решения вопрос о продлении срока договора аренды, поскольку данными полномочиями наделены органы местного самоуправления. Срок договора истек, земельный участок находится в пользовании ФИО4

Ответчик в судебном заседании на удовлетворении встречного иска настаивал, с исковыми требованиями не согласился, представил письменный отзыв (т.3 л.д. 132-134), в котором указал на то, что истец не вправе ссылать на нарушении арендатором режима платы за арендуемый участок, так как договор прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, что повлекло прекращение обязательств по выполнению обязательств по оплате. В договоре аренды, соглашении, расчете платы отсутствуют сведения, что стороны определили размер ежеквартального платежа. В связи с прекращением срока действия договора аренды истец не вправе ссылаться как на основание расторжения договора невнесение арендной платы. Полагает, что на основании п. 2.2 дополнительного соглашения договор не прекратил своего действия в части платежей до полного взаимозачета сторон. Задолженность по арендной плате была погашения до обращения истца в суд с настоящим иском. Истец не уведомил его об изменении данных КБК для внесения арендной платы. Истец изменил основания расторжения договора, указав иной период и иную суммы задолженности. Претензионный порядок по таким основаниям расторжения договора аренды им не соблюден. Также просил применить сроки исковой давности по требованиям УЗО администрации ЧМР (т.3 л.д. 211).

Дополнительно пояснил, что истец неправильно понимает фактические обстоятельства дела и законодательство РФ, так как изначального договор был заключен для сельскохозяйственной деятельности. Полагает, что оспариваемый договор должен быть заключен на длительный срок. Поскольку после выдачи разрешения на строительство назначение земельного участка изменилось, поэтому срок договора должен быть увеличен. Наличие разрешения на строительство указывает на то, что участок должен быть предоставлен на длительный срок. Полагает, что поскольку истцом не был перезаключен договор, он не должен оплачивать арендную плату по договору, но фактически арендная плата им оплачивалась. Считает, расторжение договора необоснованным, так как на этом участке находится строение. В случае расторжения договора аренды будет нарушен доступ к объекту недвижимости расположенном на земельном участке.

Заслушав представителя истца и третьего лица, ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования неподлежащими удовлетворению.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.2 ст. 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

Согласно ч. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам в аренду (аналогично - п. 1 ст. 607 ГК РФ).

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (ст. 29 ЗК РФ, п. 2 ст. 215 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ПС РФ).

В соответствии с п.1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же I условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (с. 452 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между Чебаркульским муниципальным районом в лице Управления муниципальной собственности ЧМР (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства (п.1 1.1). Срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1). Договор аренды прекращает свое действие с ДД.ММ.ГГГГ, а в части платежей, до полного взаиморасчета сторон (п. 2.2) (т.1 л.д.32-34).

Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 36).

Между ФИО8, и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.37-38).

Между арендодателем и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №, которым внесены изменения в договор №, в том числе: срок аренды земельного участка определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также то, что договор аренды прекращает свое действие с ДД.ММ.ГГГГ, а в части платежей, до полного взаиморасчета сторон (т.1 л.д.39).

Также ДД.ММ.ГГГГ между Чебаркульским муниципальным районом в лице Управления муниципальной собственности ЧМР (арендодатель) и ФИО9 (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1). Договор аренды прекращает свое действие с ДД.ММ.ГГГГ, а в части платежей, до полного взаиморасчета сторон (п. 2.2) (т.1 л.д.46-48).Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 50).

Между ФИО10 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.51 -52).

Земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м расположен в черте муниципального образования Чебаркульский муниципальный район и относится к землям населенных пунктов, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 55-57).

Срок действия указанного договора сторонами, с учетом дополнительного соглашения был определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Оба земельных участка расположены в черте муниципального образования Чебаркульекий муниципальный район и относится к землям населенных пунктов. Договоры аренды, дополнительных соглашений и договоры уступки права требования зарегистрированы в установленном законом порядке (выписка из ЕГРН – т.1 л.д. 41-43, 55-57, 65-76, 78-89).

Согласно выписке из ЕГРН по адресу: <адрес> зарегистрирован объект незавершенного строительства с 18% степенью готовности. Площадь застройки составляет № кв.м. Право собственности зарегистрировано за ФИО4 (т.2 л.д. 60-67);

по адресу: <адрес>, зарегистрирован объект незавершенного строительства с 10% степенью готовности. Право собственности зарегистрировано за ФИО4 (т.2 л.д. 52-57);

Из материалов дел правоустанавливающих документов следует, что:

строительство объекта по <адрес> производилось на основании разрешения на строительство, выданного ФИО11ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 8). Объект незавершенного строительства продан ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 21-22);

строительство объекта по <адрес> производилось на основании разрешения на строительство, выданного ФИО12ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 30). Объект незавершенного строительства продан ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 43-44).

В судебном заседании установлено, что после истечения срока действия договор аренды № и № арендатор ФИО4 продолжал и продолжает пользоваться спорным земельным участком.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 3.1 договоров аренды № и № расчет и размер арендной платы на текущий финансовый год определен в приложении №, являющимся неотъемлемой частью договора.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 (двадцатого) числа месяца, следующего за отчетным кварталом путем перечисления на расчетный счет, указываемый арендодателем, или на расчетный счет, указанный в приложении № к договору (п.3.2 договора).

Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно путем изменения базовой ставки арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, нормативно-правовыми актами Чебаркульского муниципального района, но не чаще одного раза в год. В этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляются на основании пересмотренных условий (размеров), без оформления дополнительных соглашений к договору, арендодатель направляет арендатору уведомление с расчетом арендной платы (п. 3.4 договора).

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами

Согласно п.3.3 договоров аренды № и №, арендная плата начисляется и уплачивается с ДД.ММ.ГГГГ. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является внесение арендной платы ежеквартально (до предусмотренного настоящим договором срока) в полном объеме.

Пункт 4.1.1 договоров предусматривает, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более за 2 квартала подряд, в случае неосуществления Арендатором регистрации (бездействия со стороны Арендатора) настоящего договора в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при нарушении других условий договора.

Судом установлено, что ответчик свои обязательства по договору аренды исполнял ненадлежащим образом, ДД.ММ.ГГГГ не оплачивал арендные платежи. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по договору № имелась задолженность в сумме 1 804 рубля 35 копеек, по договору № – 1 659 рублей 02 копейки. В связи с тем, что в течение трех лет ФИО4 не вносятся арендные платежи по договорам и участки не используется по целевому назначению для ведения личного подсобного хозяйства, арендодателем в адрес ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ были направлены требования о расторжении договоров аренды с приложением соглашением о расторжении договора аренды и акта приема-передачи. Срок подписания соглашения установлен – до ДД.ММ.ГГГГ(т.1 л.д. 44, 58). Требования были получены ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 45, 60).

До ДД.ММ.ГГГГ требование не исполнено, оплата арендной задолженности ФИО4 произведена не была. Ответчиком представлена квитанция о внесении только ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в счет арендной платы в сумме 3 693 рубля 90 копеек (т.1 л.д. 134).

Таким образом, в судебном заседании нашел свое подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, наличия задолженности по арендной плате за длительный период.

Истцом досудебного порядка урегулирования спора соблюден посредством направления арендатору претензии с требованием о погашении задолженности.

Все указанные выше обстоятельства свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора аренды.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, требования истца о расторжении договоров аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению. На ФИО4 следует возложить обязанность передать по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами № и № в десятидневный срок, с даты вступления решения суда в законную силу.

Срок исковой давности УЗО администрации ЧМР по заявленным требованиям не пропущен, поскольку требования о расторжении договоров аренды было направлено ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, получено им ДД.ММ.ГГГГ, срок исполнения требований – до ДД.ММ.ГГГГ, в суд с настоящим иском УЗО администрации ЧМР обратилось ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований для удовлетворения требований ФИО4 о признании незаконным п. 2.2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и признании дополнительного соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды заключенным сроком на 25 лет, не имеется.

Согласно условиям договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора был определен сторонами – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2 договора – т.1 л.д. 32).

Ответчик, заключая договор уступки права требования по указанному договору, согласился с условиями, определяющими срок действия договора (т.1 л.д. 37-38).

Подписывая дополнительное соглашение к договору аренды №, ФИО4 согласился с внесением изменений договор в части срока его действия на «с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ» (т.1 л.д. 39).

В период с ДД.ММ.ГГГГ (дата подписания дополнительного соглашения к договору аренды) истец не оспаривал срок действия договора. Доказательств того, что он предлагал истцу внести изменения в договор аренды в указанной части, не имеется.

УЗО администрации ЧМР заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по заявленным требованиям.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исходя из того, что сам договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ, уступка права требования по договору состоялась ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение, вносящее изменения, в том числе, в срок действия договора, подписано ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о пропуске ответчиком срока исковой давности по его встречным исковым требованиям, что в силу ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 68, 197-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Расторгнуть, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Чебаркульским муниципальным районом в лице Управления муниципальной собственности Чебаркульского муниципального района и ФИО13, договор аренды № земельного участка, площадью № кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО4 передать Муниципальному образованию «Чебаркульский муниципальный район» в лице Управления по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Расторгнуть, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Чебаркульским муниципальным районом в лице Управления муниципальной собственности Чебаркульского муниципального района и ФИО14, договор аренды № земельного участка, площадью № кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований к Муниципальному образованию Чебаркульский муниципальный район в лице Управления по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района и Администрации Чебаркульского муниципального района о признании договора аренды земельного участка незаконным в части, определении срока аренды земельного участка ФИО4 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий М.В. Барашева