Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в Анапский районный суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, просит суд расторгнуть договора купли-продажи земельных участков с №1 по №23 от 11.06.2018 г. в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; обязать Анапский отдел Росреестра произвести регистрацию прекращения права собственности ФИО1 на земельные участки, являющиеся предметом договоров купли-продажи №1-23 от 11.06.2018 г.; взыскать с ФИО2 уплаченную по договорам купли-продажи земельных участков №1-23 от 11.06.2018 г. сумму в размере 000 рублей; взыскать с ФИО2 причиненные убытки в размере 000 рублей, взыскать с ответчика судебные расходы в размере 000 рублей. Свои требования обосновал тем, что 11.06.2018 года между ним (Покупателем) и ФИО2 (Продавцом) были заключены следующие однотипные договора купли-продажи в отношении земельных участков: № 1 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 2 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 3 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 4 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 5 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 6 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 7 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 8 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 9 на земельный участок с кадастровым номером 000 № 10 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 11 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 12 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 13 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 14 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 15 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 16 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 17 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 18 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 19 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 20 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 21 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 22 на земельный участок с кадастровым номером 000; № 23 на земельный участок с кадастровым номером 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенных по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина п.Пятихатки, участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север. Общая стоимость всех земельных участков составила 000 рублей, которые были им выплачены в пользу продавца в день подписания указанных выше договоров. Истец полагает, что в нарушение ст. 460 ГК РФ ответчиком представлена ложная информация о земельных участках и об ограничениях в их использовании в соответствии с разрешенным использованием, поскольку ФИО2 скрыла от него информацию о том, что земельные участки расположены в зоне РНП «Зона развития населенного пункта», проект планировки территории на данную зону не разработан, утвержденной градостроительной документации не имеется, градостроительные регламенты на данные земли не установлены, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ исключает любое строительство. Информация об этом стала известна истцу 23.09.2019 года в результате обращения в УАиГ администрации МО город-курорт Анапа с заявлением о предоставлении Сведений из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (далее – ИСОГД).

В судебном заседании представитель истца Л.М.В.. исковые требования поддержала, просила удовлетворить иск в полном объеме по основаниям в нем изложенным.

Представитель ответчика М.А.А. с иском не согласился, представил в суд письменный отзыв на исковое заявление. Свои возражения обосновал тем, что истцом не указано, какая информация (в каком пункте договора) является ложной, поскольку вся информация в договорах соответствует действительности; ссылка на утаивание информации является необоснованной, поскольку информация об отнесении проданных земельных участков к определенной территориальной зоне является открытой и общедоступной; отнесение земельных участков к зоне РНП не исключает их застройку; информация о нахождении земельных участков в той или иной территориальной зоне является общедоступной и истец мог свободно получить указанную информацию до момента заключения договора. Просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Исследовав представленные по делу доказательства, изучив материалы дела, доводы искового заявления, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям:

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года 23 "О судебном решении" решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Исходя из предмета заявленных требований, юридически значимыми по рассматриваемому спору являются следующие обстоятельства: установление факта заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества, его квалификация, срок действия договора, наличие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность расторжения договора купли-продажи и механизм такого расторжения, извещение стороны о расторжении договора, установление обстоятельств, с которыми закон связывает возможность взыскания уплаченных по договору денежных средств, установление обстоятельств подтверждающих наличие и размер убытков.

В соответствии со статьей 420, 421 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статья 549 ГК РФ устанавливает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основе представленных в материалы дела доказательств суд установил, что между ФИО1 (Покупателем) и ФИО2 (Продавцом) были заключены следующие однотипные договора купли-продажи в отношении земельных участков:

- Договор купли-продажи № 1 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 514 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 2 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 508 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север:

- Договор купли-продажи № 3 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 508 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 4 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 509 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 5 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 509 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 6 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 509 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 7 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 2370 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 8 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 509 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 9 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 510 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 10 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 510 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 11 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 509 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 12 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 510 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 13 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 510 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 14 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 510 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 15 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 510 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 16 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 510 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 17 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 514 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 18 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 2370 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 19 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 513 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 20 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 515 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 21 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 509 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 22 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 514 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север;

- Договор купли-продажи № 23 от 11.06.2018 г. на земельный участок площадью 514 кв.м., кадастровый номер 000, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север.

Указанные договора купли-продажи № 1- № 23 от 11.06.2018 года были сторонами исполнены, о чем свидетельствуют приложенные к договорам Акты приема-передачи от 11.06.2018 года, подписанные истцом и ответчиком, а также расписки ФИО2 о получении от ФИО1 наличных денежных средств в счет уплаты стоимости земельных участков, расположенных по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: (...), относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северо-западная окраина (...), участок находится примерно в 770 м. от ориентира по направлению на север.

Правила п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемые во взаимосвязи со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривают, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что указанные договора купли-продажи земельных участков № 1-23 от 11.06.2018 года были зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается записями государственной регистрации 000 от 26.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 000 от 26.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 000 от 26.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 23:37:0721003:553-23/026/2018-2 от 27.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 23:37:0721003:558-23/026/2018-2 от 27.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.; 23:37:0721003:545-23/026/2018-2 от 27.06.2018 г.; 000 от 26.06.2018 г.; 000 от 27.06.2018 г.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В статье 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлен перечень основных и дополнительных сведений об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке.

В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

- вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);

- кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

- описание местоположения объекта недвижимости;

- кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству РФ действия с объектом недвижимости образован новый объект недвижимости;

- площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место;

- кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

- номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.

В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества:

- сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

- категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

- вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения;

- сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута;

- сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств;

- сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны;

- сведения о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;

- сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков в предусмотренном частью 5 статьи 43 настоящего Федерального закона случае;

- адрес объекта недвижимости (при его наличии).

Анализ содержания договоров купли-продажи земельных участков № 1-№23 от 11.06.2018 года во взаимосвязи с приведенными выше нормами права позволяют суду сделать вывод о том, что в договорах купли-продажи были указаны все необходимые основные и дополнительные сведения о земельных участках, как то: вид объекта недвижимости - земельный участок; кадастровый номер объекта недвижимости; описание местоположения объекта недвижимости; площадь земельного участка, категория земель, к которой отнесен земельный участок, вид разрешенного использования земельного участка.

Заключенные между ответчиком и истцом договора купли-продажи земельных участков содержат в себе всю информацию, необходимую для заключения указанных договоров, а также гарантии продавца о том, что земельные участки передаются свободными от прав третьих лиц (п.3.2 Договоров).

В связи с вышеизложенным, суд находит доводы искового заявления о том, что в договорах купли-продажи земельных участков № 1- № 23 от 11.06.2018 года содержится ложная информация о земельных участках, необоснованными.

На основании п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилье, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Статьей 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в момент его образования (формирования) применительно к территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

На основании представленных в материалы дела Выписок из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости от 05.02.2020 года, суд установил, что земельные участки с кадастровыми номерами 000 были образованы в 2015 году путем раздела единого земельного участка площадью 17.000 кв.м. с кадастровым номером 000. Вновь образованным земельным участкам был установлен вид разрешенного использования – «индивидуальное жилищное строительство».

Исходя из сведений, указанных в публичной кадастровой карте Росреестра в отношении перечисленных выше земельных участков, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» установлен для них до настоящего времени.

Статья 36 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Согласно статье 85 Земельного кодекса РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков не зависимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

На основе представленных в материалы дела доказательств, судом установлено, что 26.12.2013 года Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 424 были утверждены «Правила землепользования и застройки применительно к территории муниципального образования город-курорт Анапа». Исходный земельный участок площадью 17.000 кв.м. с кадастровым номером 000, согласно Выписке ИСОГД от 15.05.2015 г. № 17.498/15-20, располагался в зоне Ж-1Б «Зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы».

25.12.2014 года Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 510 «О внесении изменений в Решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 424 от 26.12.2013 г.» были утверждены изменения в Правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми исходный земельный участок площадью 17 000 кв.м. с кадастровым номером 000 был отнесен к зоне РНП «Зона развития населенного пункта». Данная зона предназначена для формирования территорий различного функционального назначения, при перспективном градостроительном развитии за расчетный срок утвержденной градостроительной документации». Для данной зоны градостроительные регламенты не подлежат установлению.

Объектом договора может быть только индивидуально-определенный объект недвижимости, поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перечень сведений, относящихся к предмету договора продажи недвижимости, изложен в приложении № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

Информация о нахождении объектов недвижимости (земельных участков) в определенной функциональной или территориальной зоне в соответствии с документами территориального планирования, не относится к уникальным характеристикам земельного участка и не является обязательной для внесения указанных сведений в договора купли-продажи.

Обременение земельного участка — это юридическое ограничение, наложенное на определенную территорию или недвижимость в отношении любого вида ее эксплуатации — аренды, сервитута, продажи и прочее. Вопросы возникновения, регистрации и прекращения обременений земельного участка регулируются Земельный кодекс РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и рядом нормативно-правовых актов, определяющих порядок возникновения обременительных отношений и сопутствующие этому факту обстоятельства.

Согласно правовым положениям указанных нормативных актов, обременениями прав на земельный участок являются: сервитут, ипотека, аренда, арест, доверительное управление, концессия, право требования, изъятие земли, запрет на отчуждение.

В соответствии со статьей 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обременения прав в отношении земельного участка в обязательном порядке регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости.

Нахождение земельного участка в границах территориальной зоны, для которой градостроительные регламенты не разрабатываются и не утверждаются - не является обременением (ограничением) прав на указанный земельный участок, по смыслу правовых норм регулируются Земельный кодекс РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с вышеизложенным суд находит доводы истца о том, что ФИО2 при заключении договоров купли-продажи № 1-№23 от 11.06.2018 года умышленно скрыла информацию об обременениях (ограничениях) прав на указанные земельные участки – необоснованными.

С момента заключения спорных договоров купли-продажи до момента рассмотрения настоящего спора Анапским районным судом, земельные участки с кадастровыми номерами 000, не обременены правами третьих лиц, не ограничены в обороте.

Судом отклоняются как необоснованные доводы истца о том, что информация о нахождении земельных участков в зоне развития населенного пункта, стала ему известна только лишь 23.09.2019 года, в результате обращения в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о предоставлении Сведений ИСОГД.

Информация об отнесении земельных участков к определенной территориальной зоне в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа является открытой и общедоступной.

Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа размещены на официальном сайте муниципального образования город-курорт Анапа в разделе «Градостроиоельная деятельность» по адресу: https://www.anapa-official.ru/adm/arhitektura-i-gradostroitelstvo/pravila-zemlepolzovani ja-i-zastrojki/.

При должной осмотрительности ФИО1, при заключении договоров купли-продажи земельных участков № 1 - № 23 от 11.06.2018 года, мог в свободном доступе получить сведения об отнесении приобретаемых земельных участков к определенным территориальным зонам и о параметрах разрешенного строительства в соответствии с градостроительными регламентами. Истец указанных действий не совершил и согласился заключить договора купли-продажи земельных участков № 1 - № 23 от 11.06.2018 года на имеющихся условиях, в связи с чем, именно он несет риски, связанные с несоблюдением указанных мер.

Судом отвергаются доводы истца о том, что отнесение земельных участков к территориальной зоне «Развитие населенного пункта» (РНП) исключает их застройку.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки применительно к территории муниципального образования город-курорт Анапа, зона развития населенного пункта предназначена для выделения территорий, развитие которых возможно с учетом утверждённой градостроительной документации.

По мере принятия решений о застройке и развитии указанной территории уполномоченными органами, проводятся работы по внесению изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования территории муниципального образования город-курорт Анапа.

Основанием для освоения указанных территорий является разработка проекта планировки территории с проектом межевания территории, выполненных на основании положений (зонирования) установленного документами по планировке территории, разработанной, в том числе согласно п. 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании правил землепользования и застройки и приведенной в соответствие с документацией градостроительного зонирования территории. Таким образом, использование указанных земельных участков возможно после разработки и утверждения проекта планировки территории в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ.

Статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено право покупателя, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу статьи 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, пунктом 2 которой установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Указанные правовые нормы не могут быть применены при рассмотрении искового заявления ФИО1, поскольку исследованными в судебном заседании доказательствами подтверждается, что ответчиком ФИО2 не предоставлялась истцу при заключении оспариваемых договоров купли-продажи № 1 - № 23 от 11.06.2018 года ложная информация относительно качеств, характеристик земельных участков, относительно обременений прав и ограничений по использованию указанных в договорах земельных участков.

Правовые нормы ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Представленными доказательствами подтверждается, что срок действия оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков № 1 - № 23 от 06.11.2018 года сторонами определен следующим образом: начало срока действия - с момента подписания договоров, окончание срока действия - дата исполнения обязательств сторонами (п. 8.4. Договоров).

Исследованными в судебном заседании доказательствами подтверждается, что оспариваемые договора купли-продажи земельных участков № 1 - № 23 от 06.11.2018 года сторонами исполнены в полном объеме – 27.06.2018 года – дата государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки от ФИО2 к истцу.

Статья 408 ГК РФ устанавливает, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со ст.ст. 450, 453 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По смыслу статей 450 и 453 ГК РФ не может быть расторгнут договор, обязательства по которому уже были исполнены сторонами и срок действия которого окончен в связи с исполнением обязательств.

Кроме того, согласно статье 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В связи с вышеизложенным, исковые требования ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков 000- №23 от 11.06.2018 года, о взыскании с ФИО2 уплаченной по договорам купли-продажи земельных участков 000 от 11.06.2018 г. суммы в размере 000 рублей, и о взыскании убытков в размере 000 рублей, не подлежат удовлетворению.

Исходя из требований действующего законодательства (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п.1 ст. 452 ГК РФ) следует, что по расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора.

Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора купли-продажи, в отношениях по купле-продаже действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении либо расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии с тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора является предоставление недостоверной информации относительно качественных характеристик объекта недвижимости инициатор расторжения договора до обращения в суд с иском о расторжении договора обязан направить другой стороне письменное предложение расторгнуть договор.

В данном случае, законодатель четко говорит о том, что соглашение о расторжении договора должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Больше никаких требований к этому документу не предъявляется, из чего можно сделать вывод о том, что составляется он в произвольной форме и содержание его зависит лишь от воли сторон.

Исходя из того, что 11.06.2018 года между сторонами было заключено 23 договора купли-продажи земельных участков, составленных, подписанных и зарегистрированных в отношении конкретного земельного участка, имеющего свои уникальные характеристики, то ФИО1 обязан был в соответствии с требованиями закона, направить в адрес ответчицы 23 отдельных самостоятельных уведомления о расторжении конкретного договора купли-продажи земельного участка, в отношении конкретного земельного участка, а также приложить к указанным уведомлениям подписанные с его стороны письменные соглашения о расторжении конкретного договора, которые подлежали государственной регистрации.

Указанные действия истцом исполнены не были, в связи с чем, ФИО1 были нарушены положения п.7.1. оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков № 1- №23 от 11.06.2018 года.

В данном случае, неисполнение ответчиком требований ст. ст. 432, ст. 434 и п.1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяют суду сделать вывод о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков отказать.

Обеспечительные меры, наложенные определением Анапского районного суда от 27.01.2020 года в виде наложения ареста на счета и имущество, движимое и недвижимое, принадлежащее ФИО2, в виде запрета ФИО2 и иным лицам совершать сделки по отчуждению, принадлежащего ей движимого и недвижимого имущества, в виде приостановления государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащее ей недвижимое имущество и сделок с указанным имуществом, отчуждение земельных участков, приостановления государственной регистрации перехода права собственности, в размере исковых требований в сумме 000 рублей - отменить с момента вступления в законную силу решения суда.

Исполнение отмены обеспечительных мер поручить Анапскому городскому отделу УФССП по Краснодарскому краю.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский районный суд.

Мотивированное решение составлено 10 марта 2020 года

Судья Анапского районного суда И.О. Долина