Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 и ФИО3 принадлежит на праве общей долевой собственности незавершенное строительством ( 95 % готовности) нежилое здание по адресу: <адрес>, каждому по ? доли.

ФИО1 обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды помещения общей площадью 19 кв. метров, расположенном в вышеуказанном нежилом здании по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне арендодателя, кем выступали ФИО4 и ФИО3, а также арендатора ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 6.5 договора, со стороны ФИО1 ответчику направлено уведомление о расторжении договора по инициативе арендодателя, о чем извещена ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. Ответчику в добровольном порядке предложено освободить занимаемое имущество и передать ключи от помещения, на что действий не последовало, в связи с чем вынуждена обратиться в суд.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, письменным обращением к суду просила о рассмотрении дела в её отсутствие, доверяя представлять интересы в суде своему представителю адвокату Лачинову Р.Д.

Адвокат Лачинов Р.Д. в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал в полном объёме, выдвигая в их обоснование, изложенные в иске доводы. В дополнении указал на увеличение тарифов по коммунальным услугам, изменение арендной платы по г.Балашову, как основание к расторжению договора аренды, что соответствует п. 6.3. договора аренды и ч. 3 ст. 450 ГК РФ, согласно которым каждый из арендодателей или совместно вправе отказаться от договора. Полагал требования, основанными на законе, и просил об их удовлетворении.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в её отсутствие.

Третье лицо ФИО3, являющийся одним из участников общей долевой собственности, заключивших договор аренды, в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, согласно письменному обращению просил о рассмотрении дела в его отсутствие, доверяя представлять интересы в суде адвокату Тюниной Н.Г.

Адвокат Тюнина Н.Г., в судебном заседании не согласила с требования ФИО1, считая их необоснованными. Не отрицала обстоятельств заключения договора аренды на указанных выше условиях с ИП ФИО2

Выслушав адвоката Лачинова Р.Д., адвоката Тюнину Н.Г., исследовав и оценив доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

На основании ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ФИО3 на основании договора купли продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО1 на основании договора купли- продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит на праве общей долевой собственности незавершенное строительством ( 95 % готовности) нежилое здание по адресу: <адрес>, каждому по ? доли, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, соответственно от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 9, 48).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО1, являющимися собственниками на праве общей долевой собственности указанного здания и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды имущества. Согласно договору аренды ( п.1.1), арендодатели (ФИО3 и ФИО1) обязались предоставить арендатору (индивидуальному предпринимателю) во временное пользование нежилое помещение общей площадью 19 кв.м., в здании по адресу <адрес>, а арендатор обязался принять имущество и вносить арендную плату на условиях предусмотренных договором.

Договор аренды был заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ на 11 месяцев и при отсутствии оснований к прекращению договора с согласия арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Предметом договора аренды, как следует из его текста, является нежилое помещение общей площадью 19 кв.м., в здании по адресу <адрес>, находящегося в долевой собственности собственников долей. В связи с множественностью сторон договора, представляющей сторону арендодателей, решение о предоставлении нежилого помещения в аренду ответчику принималось по согласованию сособственников.

Из материалов дела следует, не оспорено сторонами, что индивидуальный предприниматель пользуется нежилым помещением с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

Из иска ФИО1 усматривается, что между сторонами возник спор, для разрешения которого истцом избран способ судебной защиты, предусмотренный ст. ст. 11, 12, ст. 619 ГК РФ в виде прекращения или изменения правоотношения.

В п. 1 ст. 619 ГК РФ приведены случаи, в которых суд может по требованию арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако по смыслу п. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Более того, данная норма права не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в связи с чем в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 450 ГК РФ существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:

соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

решение (воля) одной из сторон договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Руководствуясь п. 2 ст. 424 и п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ, стороны могут закрепить в договоре право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае основанием для изменения является принятие стороной, которой предоставлено такое право, решения об изменении условий договора.

Материалами дела бесспорно установлено, что ответчику ИП ФИО2 направлено уведомление, в котором содержится просьба арендодателя ФИО1 о расторжении договора аренды в связи с изменением тарифа на содержание арендуемого нежилого помещения и освобождении занимаемой площади. Каких- либо сведений об изменении условий договора для арендатора уведомление не содержит.

В судебном заседании адвокат Лачиной Р.Д. объяснил причину предъявления уведомления о расторжении договора аренды ФИО1 в виду увеличения не только арендной платы за 1 кв. метр по <адрес>, а равно и увеличение тарифов на коммунальные услуги, что, по его мнению, служит основанием к прекращению договора аренды по п. 6.3.

Пункт 6.3. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрел основания прекращения договора каждым из арендодателей или совместно в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ при неисполнении арендатором более 2 раз обязательств по внесению арендной платы.

Данных обстоятельств судом не установлено.

Доводы адвоката Лачинова Р.Д. о праве каждого из арендодателей ( п. 6.3) в отдельности на немотивированный отказ от исполнения договора в односторонне порядке, существенно нарушают права арендатора, который при соблюдении всех условий договора и требований закона, вправе рассчитывать на то же со стороны арендодателя.

ФИО1 и ФИО3 являются не только участниками общей долевой собственности на нежилое здание, обремененное арендой, но и выступают в данном договоре в качестве одного, единого субъекта правоотношений - арендодателя.

В судебном заседании установлено, и подтверждено решением Балашовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, что индивидуальным предпринимателем ФИО2 исполнены, принятые на себя обязательства перед арендодателями.

В судебном заседании адвокат Тюнина Н.Г. представляющая интересы ФИО3 указала на мнение последнего о не желании расторжения договора аренды с ответчиком.

Заключая договор аренды нежилого здания при множественности лиц, истица ФИО1 взяла на себя обязательства по ограничению своего права собственности на спорный объект недвижимости, поскольку в силу режима общей долевой собственности, она всего лишь один из арендодателей, и не вправе самолично распоряжаться общей собственностью.

По указанным обстоятельствам, исковое требование, мотивированное увеличением тарифов на содержание арендуемого ИП ФИО2 помещения, не может быть удовлетворено.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Саратовский областной суд со дня изготовления мотивировочного решения с ДД.ММ.ГГГГ, путем подачи жалобы через Балашовский районный суд Саратовской области.

Председательствующий С.Э. Тарараксина