Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО2 о признании недействительными решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме,

УСТАНОВИЛ:

Служба государственной жилищной инспекции Ивановской области обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО2 о признании недействительными решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, мотивировав его следующим.

В период с февраля по март в связи с поступлением в Службу государственной инспекции Ивановской области (далее – Служба) обращения жителя многоквартирного дома <адрес> (далее - МКД) в отношении ООО «Управляющая компания «Вознесенск» и ООО «Транслифт» проведены проверочные мероприятия. В рамках проверки ООО «УК «Вознесенск» представлена копия протокола № 2 от 21.02.2015 общего собрания собственников помещений МКД, проведенного в форме заочного голосования (далее - протокол № 2). По итогам анализа указанного протокола № 2 установлено, что общим собранием собственников помещений МКД, инициаторами которого являлись ответчики и результаты которого оформлены указанным протоколом, были рассмотрены следующие вопросы: вопрос № 1 – выбор членов счетной комиссии в составе: 1) ФИО5 – собственник квартиры № № 2) ФИО6 – собственник квартиры № №; 3) ФИО7 – собственник квартиры № №; 4) ФИО2 – собственник квартиры № № вопрос № 4 – выбор в качестве обслуживающей организации по содержанию и ремонту лифтов ООО «Транслифт» и утверждение договора на содержание и ремонт лифтов между собственниками помещений МКД с 01.03.2015. Кроме того, в ходе указанной проверки ООО «Транслифт» представлена копия договора № от 27.02.2015 на содержание и ремонт лифтов, заключенного между собственниками жилых помещений МКД и ООО «Транслифт» на основании указанного протокола № 2. Собственниками МКД выбран один из способов управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией ООО «УК «Вознесенск», что подтверждается протоколом № 11 от 21.02.2015 общего собрания собственников помещений МКД в форме заочного голосования. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений многоквартирного дома обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома посредством выбора способа управления МКД и в случае выбора управляющей организации заключением с ней соответствующего договора управления. Управляющая организация, заключив договор управления МКД, обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества МКД, в том числе, путем заключения договоров на оказание услуг и выполнение работ с иными лицами (обслуживающие организации). Являясь лицом, ответственным за содержание и ремонт общего имущества МКД, ООО «УК «Вознесенск» обязано содержать в надлежащем состоянии и лифтовое оборудование МКД, т.к. лифты, лифтовые шахты входят в состав общего имущества МКД. Однако, принимая решение о заключении договора с ООО «Транслифт» на содержание и ремонт лифтового оборудования, оформленное протоколом № 2, собственники помещений МКД фактически исключили лифтовое оборудование из состава общего имущества МКД, подлежащего обслуживанию в числе прочего общего имущества МКД ООО «УК «Вознесенск».
Анализ представленных документов позволяет сделать однозначный вывод о несоответствии решения общего собрания собственников помещений МКД, оформленных протоколом № 2, в части выбора в качестве обслуживающей организации по содержанию и ремонту лифтов ООО «Транслифт» и утверждении договора на содержание и ремонт лифтов, требованиям действующего законодательства. Поскольку собственники помещений МКД не оспаривают решение общего собрания, оформленного протоколом № 2, иск подается Службой.

На основании изложенного Служба государственной жилищной инспекции Ивановской области просит суд признать решения собственников помещений многоквартирного дома <адрес> оформленные протоколом № 2 от 21.02.2015, в части выбора в качестве обслуживающей организации по содержанию и ремонту лифтов ООО «Транслифт» и утверждения договора на содержание и ремонт лифтов между собственниками помещений МКД с 02.03.2015 (вопрос № 4) недействительными.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, дополнениях к нему и объяснениях по делу.

Ответчики ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени слушания дела в установленном законом порядке, письменно ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Ответчик ФИО2 направила в суд своего представителя по доверенности.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, его объяснениях по делу, указав, что законодательство не содержит запрета на заключение собственниками жилых помещений в МКД прямых договоров с иными обслуживающими организациями, в том числе, когда в качестве способа управления МКД ими избрано управление управляющей организацией. Поскольку ни у одной управляющей организации нет лицензии на обслуживание лифтов, все они выступают как посредники в оказании соответствующих услуг, что не направлено на соблюдение интересов собственников, повышает их расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг. Многочисленная судебная практика это подтверждает. Общее собрание собственников помещений в МКД проведено в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, ничьи права результатами собрания не нарушены, условия заключенных договоров на управление МКД и на обслуживание лифтов должны исполняться надлежащим образом, их изменение возможно при наличии волеизъявления сторон, истец не вправе этого требовать, в связи с чем ответчик полагает необходимым отказать истцу в иске.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «УК «Вознесенск» ФИО4 против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, ее объяснениях по делу, указав следующее. ООО «УК «Вознесенск» является управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес>, договор управления МКД подписан с представителем собственников МКД 01.03.2015 сроком на три года. 21.02.2015 общее собрание собственников помещений в МКД, проведенное в форме заочного голосования, утвердило договор на содержание и ремонт лифтов между собственниками помещений в МКД и ООО «Транслифт», размер оплаты за услугу по содержанию и ремонту лифтов в размере 2,95 руб./кв.м, уполномоченных представителей собственников для контроля за оказанием услуг исполнителем и для уведомления управляющей компании о заключении указанного договора и внесения соответствующих изменений в договор управления. Собственники помещений в МКД являются непосредственными носителями права на управление домом, вытекающим из их права собственности на указанные помещения. В данном случае собственники помещений дома <адрес> воспользовались своим правом, которое управляющая компания признает и оспаривать не намерена. Более того, договор управления МКД в настоящее время не содержит обязанности управляющей компании по организации обслуживания лифтов в связи с заключенным самостоятельным договором собственников помещений в МКД с ООО «Транслифт», таким образом, в случае удовлетворения иска собственники останутся без соответствующего обслуживания. Довод истца о том, что собственники помещений в МКД исключили лифты и лифтовое оборудование из общего имущества дома, противоречит действительности, поскольку такой вопрос в повестке дня общего собрания отсутствовал. Третье лицо также полагает, что истец не вправе был проводить проверку правомерности решений собственников помещений в МКД, поскольку обращение в Ивгосжилинспекцию направлено не собственником помещений указанного МКД, заявитель ФИО10 ни собственником, ни нанимателем помещений данного дома не является, указанный ею номер телефона принадлежит юристу Свидетель №1, которая представляла интересы конкурирующей управляющей компании – ЗАО «УК ЖХ №2» - при рассмотрении в судах споров с участием собственников помещений в МКД (в том числе ответчиков) и управляющих организаций. Истцом не указано, чем в рассматриваемом случае нарушены права собственников. Права их нельзя считать нарушенными, поскольку тариф на обслуживание лифтов в результате заключения прямого договора на обслуживание их с ООО «Транслифт» уменьшился с 3,63 руб./кв.м до 2,95 руб./кв.м.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Транслифт» в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени слушания дела надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ранее участвуя в судебных заседаниях, представитель третьего лица ФИО8 против удовлетворения исковых требований возражала, полагая, что право привлечения сторонних организаций к обслуживанию общего имущества принадлежит собственникам помещений в МКД независимо от выбранного способа управления МКД, следовательно, их волеизъявление является основополагающим фактором. ООО «Транслифт» осуществляет техническое обслуживание лифтов, расположенных в многоквартирном <адрес> в <адрес>, на основании заключенного с собственником каждого помещения договора на такое обслуживание, стоимость услуг по нему составляет 2,95 руб./кв.м, оплата осуществляется ежемесячно по выставляемым собственникам отдельным счетам-квитанциям и принимается через кассы коммунальных платежей РКЦ. Соответствующий договор № вступил в силу с 01.03.2015 и действует по 29.02.2016, при этом предусматривает автоматическую пролонгацию на очередной год, если в течение 30 календарных дней до истечения срока его действия ни одна из сторон не заявит намерения его расторгнуть. Договорные обязательства должны исполняться надлежащим образом, осуществляемое обслуживание лифтов специализированной организацией отвечает возложенной на собственников общего имущества МКД обязанности осуществлять безопасную эксплуатацию, организацию ремонта и содержания лифтов и лифтового оборудования.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Центральное управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору своего представителя в судебное заседание не направило, извещено в установленном законом порядке о месте и времени рассмотрения дела, ходатайствовало о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение спора оставило на усмотрение суда.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома <адрес> (далее – МКД), инициаторами которого являлись ответчики, и результаты которого оформлены Протоколом № 2 от 21.02.2015 (далее – спорный протокол), собственники помещений в МКД приняли решение о выборе в качестве обслуживающей организации по содержанию и ремонту лифтов ООО «Транслифт» и об утверждении договора на содержание и ремонт лифтов между собственниками помещений МКД с 01.03.2015 (вопрос № 4 повестки дня общего собрания).

Собственниками указанного МКД ранее был выбран способ управления многоквартирным домом: управление управляющей организацией ООО «УК «Вознесенск», что подтверждается протоколом № 1 от 21.02.2015 общего собрания собственников помещений МКД в форме заочного голосования и заключенным с указанной организацией на три года договором управления МКД от 01.03.2015.

Между ООО «Транслифт» и собственниками помещений в МКД на основании спорного протокола заключен договор № от 27.02.2015 на содержание и ремонт лифтов, вступивший в силу 01.03.2015 и действующий до 29.02.2016, а в случае, если в течение 30 календарных дней до истечения срока его действия ни одна из сторон не заявит намерения его расторгнуть, - на очередной год. В настоящее время стоимость услуг по указанному договору составляет 2,95 руб./кв.м, оплата их осуществляется ежемесячно на основании выставляемых собственникам отдельных счетов-квитанций, расчеты возможны через кассы коммунальных платежей РКЦ г.Иваново.

В соответствии с выставлявшимися ранее собственникам помещений МКД счетами на оплату услуг ЗАО «УК ЖХ №2» (копия такого счета-извещения представлена в материалы дела) стоимость услуг по обслуживанию лифтов, оплачиваемых собственниками помещений управляющей организации, составляла 3,63 руб./кв.м.

Служба государственной инспекции Ивановской области на основании обращения гражданки ФИО10, не являющейся собственником помещений МКД, в соответствии с приказами Службы № и № от 08.02.2016 провело проверки в отношении ООО «Управляющая компания «Вознесенск» и ООО «Транслифт», по результатам которых составлены Акты проверки органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя № и № от 25.03.2016, а также вынесены предписания № и № от 25.03.2016 об устранении ООО «Транслифт» выявленных нарушений путем прекращения выставления в адрес собственников и нанимателей МКД платежных документов на оплату услуг по содержанию и ремонту лифтов МКД, а ООО «УК «Вознесенск» - путем выставления собственникам и нанимателям МКД соответствующих платежных документов.

Не согласившись с указанными предписаниями, ООО «УК «Вознесенск» и ООО «Транслифт» оспорили их в Арбитражном суде Ивановской области.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 28.10.2016 по делу № А17-4714/2016 требования ООО «Транслифт» о признании незаконным предписания Службы государственной инспекции Ивановской области № от 25.03.2016 были удовлетворены, оспариваемое предписание признано незаконным и отменено. Аналогично решением Арбитражного суда Ивановской области от 10.11.2016 по делу № А17-5600/2016 было признано незаконным и отменено предписание № от 25.03.2016, выданное ООО «УК «Вознесенск». Суды при этом пришли к выводам, что оспариваемые предписания административного органа фактически понуждают юридических лиц отказаться в одностороннем порядке от исполнения договорных обязательств, что противоречит нормам действующего гражданского законодательства и принятым собственниками помещений в МКД на общем собрании решениям о выборе качестве обслуживающей организации по содержание и ремонту лифтов ООО «Транслифт» и перечислению собственниками данной организации платежей за оказанные услуги. Указанные решения Арбитражного суда Ивановской области в законную силу не вступили и обжалуются в апелляционном порядке, в связи с чем не могут иметь преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, однако оснований не согласиться со сделанными в них выводами суд не усматривает, поскольку они основаны на нормах действующего гражданского и жилищного законодательства.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества МКД.

Согласно статье 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения и собственника помещения в МКД включает в себя в том числе плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД; плату за коммунальные услуги.

В силу ч.1 ст.36 ЖК РФ и п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Из изложенного следует, что лифты и лифтовое оборудование в МКД включаются в состав общего имущества, затраты на их содержание, обслуживание, и ремонт входят в состав платы за содержание и текущий ремонт общего имущества.

Согласно ст.44 ЖК РФ органом управления МКД является общее собрание собственников помещений в МКД, которое проводится в целях управления МКД путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД; об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; о выборе способа управления МКД; о текущем ремонте общего имущества в МКД; о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, собственники МКД на общем собрании 21.02.2015 реализовали свои полномочия по вопросу содержания и ремонта лифтового оборудования, выбрав в качестве организации, оказывающей данные услуги, ООО «Транслифт», утвердив тариф на оплату соответствующих услуг в размере 2,95 руб./кв.м, а также утвердив уполномоченных представителей собственников помещений в МКД для контроля выполнения договоров с ООО «Транслифт» и для уведомления управляющей компании о заключении такого договора и внесения соответствующих изменений в договор управления в лице членов совета дома.

Доводы истца о том, что с принятием указанного решения собственниками фактически исключено лифтовое оборудование из состава общего имущества собственников помещений в МКД, основаны на неверном понимании норм действующего законодательства, в связи с чем являются несостоятельными.

Основания полагать, что собственники помещений в МКД вышли за пределы своих полномочий, как указывает истец, отсутствуют, поскольку право собственности носит абсолютный характер, и какого-либо ограничения прав собственников при осуществлении ими своих обязанностей по решению вопросов эксплуатации и ремонта общего имущества, в том числе лифтового оборудования, законом не предусмотрено.

Действительно, управляющая организация, заключив договор управления МКД, обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества МКД, в том числе, путем заключения договоров на оказание услуг и выполнение работ с иными лицами (обслуживающими организациями), но в случае, если собственниками помещений в МКД избран другой порядок организации их оказания, приоритетным является волеизъявление собственников, выраженное в установленном законом порядке, - на общем собрании.

В рассматриваемом случае управляющая организация МКД – ООО «УК «Вознесенск» - освобождена собственниками от обязанности обеспечения содержания и ремонта лифтового оборудования, что подтверждается заключенным с ней договором управления МКД от 01.03.2015.

Права и законные интересы как собственников помещений в МКД, так и нанимателей принятым на общем собрании решением по выбору ООО «Транслифт» в качестве обслуживающей организации по содержанию и ремонту лифтового оборудования не нарушаются, плата за содержание и ремонт общего имущества снизилась по сравнению с той платой, которая была установлена ранее, когда предыдущая управляющая компания ЗАО «УК ЖХ №2» осуществляла организацию оказания соответствующих услуг в рамках заключенного с ней договора управления МКД.

Доказательств того, что общее собрание собственников помещений в МКД проведено с нарушением норм Жилищного кодекса Российской Федерации, истцом не представлено, и судом не установлено.

Кроме как по существу принятого на общем собрании решения собственников по вопросу № 4, результаты общего собрания истцом не оспаривались.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области к организаторам общего собрания и признания незаконными принятых собственниками помещений в МКД решений по вопросу № 4 повестки дня общего собрания, оформленных Протоколом № 2 от 21.02.2015, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО2 о признании недействительными решений, принятых общим собранием собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, оформленных Протоколом № 2 от 21.02.2015, в части выбора в качестве обслуживающей организации по содержанию и ремонту лифтов ООО «Транслифт» и утверждения договора на содержание и ремонт лифтов между собственниками помещений многоквартирного дома с 01.03.2015 (вопрос № 4), оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г.Иваново путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 30.12.2016