Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд г.Барнаула в составе председательствующего судьи Назаровой Л.В., при секретаре Аладиковой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644 о признании договора ипотеки и дополнительного соглашения незаключенными, прекращении ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском к ПАО «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании договора ипотеки и дополнительного соглашения незаключенными, прекращении ипотеки, с учетом уточненного иска, впоследствии уточнил свои требования, исключив из числа ответчиков Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, и в обоснование своих доводов указал следующе.

ФИО1 является собственником здания и земельного участка по адресу: г. Барнаул, <адрес>.

Здание состоит из двух объектов недвижимости помещения Н1 площадью <данные изъяты> (подвал, первый этаж, второй этаж) и помещения Н2 площадью <данные изъяты> (третий этаж), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации серии <данные изъяты> и № от 20.06.2014 г.

ФИО1 с ответчиком заключен кредитный договор № от 20.08.2008 г. В обеспечение названного договора подписан договор ипотеки № от 20.08.2008 г. (земельный участок).

20 мая 2014 года ФИО1 подписала с протоколом разногласий дополнительное соглашение № к указанному договору ипотеки, в протоколе разногласий ФИО1 выразила свое несогласие с определенной банком подсудностью в Третейском суде при Автономной некоммерческой организации «Независимая арбитражная Палата». В протоколе разногласий указано, что все споры, разногласия и требования передаются на рассмотрение Индустриального районного суда г. Барнаула (по месту регистрации залогодателя).

Кроме того, сторонами не согласована цена предмета залога и в протоколе разногласий на основании отчета об оценке определена залоговая стоимость земельного участка и здания всего на сумму <данные изъяты>.

Указанное соглашение с протоколом разногласий зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

До подписания договора ипотеки № от 20.08.2008 г. оценка земельного участка в соответствии с требованиями ст.9,67 Федерального закона об ипотеке» не производилась.

Банк до настоящего времени не принял условия о цене заложенного имущества, указанной в протоколе разногласий.

С учетом изложенного очевидно, что между банком и заемщиком не достигнуто соглашение о передаче спора в третейский суд, а договор ипотеки № от 20.08.2008 г. с учетом дополнительного соглашения № от 20 мая 2014 года является незаключенным по следующим основаниям.

Банк обратился с иском в Третейский суд при Автономной некоммерческой организации «Независимая Арбитражная Палата» об обращении взыскания на предмет ипотеки (здание с земельным участком). ФИО1 обратилась в третейский суд с заявлением об отсутствии у суда компетенции рассматривать спор со ссылкой на протокол разногласий к дополнительному соглашению № к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ г. В результате третейский суд вынес определение о прекращении производства по делу, указав, что между сторонами не достигнуто соглашение о подсудности в третейском суде.

Согласно договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ г. (Земельный участок) оценочная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты>, залоговая стоимость, исходя из оценочной стоимости с учетом дисконта в размере 25%, составляет <данные изъяты>.

При этом оценка земельного участка не производилась, банк произвольно установил цену земельного участка в нарушение ст. 9, 67 ФЗ «Об ипотеке».

В дополнительном соглашении № от 20 мая 2014 года к договору ипотеки банк снизил стоимость земельного участка, не имея на то оснований, и установил ее в размере <данные изъяты>, увеличил размер дисконта до 30% и установил залоговую стоимость в сумме <данные изъяты>. То есть при заключении дополнительного соглашения к договору ипотеки, в соответствии с которым ФИО1 должна была передать в залог банку построенное здание, банк предложил ФИО2 установить цену залогового имущества в три раза ниже рыночной. ФИО2 направила банку отчет об оценке, но банк не принял данную оценку, а потребовал выплаты основного долга в размере <данные изъяты> или подписать дополнительное соглашение к договору ипотеки на условиях банка. При этом банк пользовался своим доминирующим положением и оказывал давление на ФИО2 при заключении договора ипотеки и дополнительного соглашения к договору ипотеки №, навязывая невыгодные условия для заемщика.

В этой связи ФИО2 была вынуждена не согласиться с условиями банка. А банк, в свою очередь, отказывается подписать протокол разногласий, ошибочно полагает, что договор заключен на его условиях.

Со ссылкой на ст. 339 ГК РФ, ст. 9, 67 ФЗ «Об ипотеке» истец полагает, что обязательным условием договора ипотеки является оценка имущества, а не залоговая стоимость. Залоговая стоимость может быть не указана в договоре, но при этом залоговая цена может быть установлена только после проведения оценки. Соответственно существенным условием договора ипотеки является условие об оценке предмета залога.

С учетом изложенного, истец просил признать договор ипотеки № от 20.08.2008 и дополнительное соглашение № к нему от 20 мая 2014 года незаключенным полностью, а также прекратить ипотеку земельного участка площадью <данные изъяты> кадастровый номер № расположенного по адресу г. Барнаул, <адрес>, прекратить ипотеку помещения Н1 площадью <данные изъяты>, кадастровый номер №, расположенного по адресу г. Барнаул, <адрес>, прекратить ипотеку помещения Н2 площадью <данные изъяты> кадастровый номер №, расположенного по адресу г. Барнаул <адрес>.

В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежаще, явился ее представитель ФИО3, который настаивал на иске, по основаниям, изложенным в уточненном иске. В судебное заседание явился представитель ответчика ФИО4, который возражал по иску по существу, представив письменные возражения и доказательства своим доводам, а также по истечению срока исковой давности. В судебное заседание не явился представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Росреестр), который извещен лично о судебном заседании, представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, оставив разрешение иска по делу на усмотрение суда.

С учетом мнения явившихся лиц на основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Как установлено в судебном заседании и не оспорено ответчиком 20 августа 2008 года между ФИО1 и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) был заключен договор ипотеки №, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества, указанного в п. 1.2. договора, а именно земельного участка общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу Алтайский край г. Барнаул, <адрес> кадастровый номер №.

Пунктом 1.4 оценочная стоимость земельного участка установлена сторонами в сумме <данные изъяты>. Для целей залога применяется дисконт в размере 25%. Залоговая стоимость земельного участка исходя их оценочной стоимости с применением дисконта составляет <данные изъяты>.

Согласно п. 3.2 договора ипотеки стороны предусматривают, что в соответствии со ст. 64 «Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя.

Согласно ст. 64 указанного закона если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В последующем стороны вносили изменения и дополнения к указанному договору, регистрируя данные изменения в соответствии с законом в Росреестре.

Так, дополнительным соглашением № к договору ипотеки № от 20 августа 2008 года, подписанном 20 мая 2014 года, стороны изложили п.п.11.-1.6 в новой редакции, внесли иные изменения в указанный договор.

В частности, согласно п. 1.2. был установлен новый предмет залога:

а) объект недвижимости – трехэтажное административно-торговое здание, общей площадью <данные изъяты>, по <адрес>, кадастровый номер №

б) земельный участок площадью <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов по адресу <адрес> кадастровый номер №.

Данные объекты находятся в собственности залогодателя.

Согласно новому п. 1.4 договора оценочная стоимость указанного в п. 1.2(а) договора объекта недвижимости устанавливается сторонами в сумме <данные изъяты>, для целей залога применяется дисконт в размере 30 процентов, залоговая стоимость указанного объекта исходя из оценочной стоимости с применением дисконта составляет <данные изъяты>.

Согласно новому п. 1.5 оценочная стоимость указанного в п. 1.2.(б) договора сторонами устанавливается в сумме <данные изъяты>, для целей залога применяется дисконт в размере 30 процентов. Залоговая стоимость данного объекта исходя из оценочной стоимости с применением дисконта составляет <данные изъяты>.

Согласно п. 1.6 Общая залоговая стоимость предмета залога, указанного в п. 1.2 договора составляет <данные изъяты>

Согласно ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Следовательно, с сложившимся отношениям необходимо применять положения ст. 339 ГК РФ в редакции, действующей до вступления в силу указанных изменений.

Согласно п. п. 1, 2, 3 ст. 339 ГК РФ в прежней редакции в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 4 ст. 339 ГК Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Аналогичная норма содержится в специальном законе – Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.12.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в частности согласно п. 1 ст. 9 данного закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием (п.2), а оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (п.3).

Согласно ст. 67 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.12.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Истец не просил признать договор и соглашение недействительными, но просил признать договор ипотеки от 20 августа 2008 года и дополнительное соглашение № от 20 мая 2014 года к нему незаключенными, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию данного вида договоров – об оценке предмета залога, поскольку имеющиеся условия о залоговой и оценочной стоимости были приняты сторонами не на основании отчета об оценке независимого оценщика в соответствии ФЗ «Об оценочной деятельности».

Суд не может прийти к выводу об обоснованности заявленного довода, поскольку и в первоначальном договоре ипотеке и в дополнительном соглашении к нему, помимо прочих установленных законом существенных условий, установлены такие существенные условия как предмет залога и его оценка (п. 1.2-1.4 первоначально согласованных условий договора ипотеки от 20.08.2008 г. и п. 1.1-1.6 – вновь согласованные условий в дополнительном соглашении №).

Ссылка истца на тот факт, что оценка установлена не на основании отчета профессионального оценщика в рамках Федерального закона «Об оценочной деятельности» не может быть принята, так как несоблюдение участниками договора ипотеки требований п. 1 ст. 67 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не влияет на заключенность договора ипотеки, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 9 указанного Закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем. Неправильное определение величины оценки может являться основанием для ее оспаривания (см. напр. Постановление ФАС ВСО от 27.03.2007 N А58-2062/06-Ф02-1490/07 по делу N А58-2062/06).

Данным правом истец фактически воспользовался, что подтверждается определением Индустриального районного суда г. Барнаула от 17 декабря 2015 года по делу № года по иску ПАО «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644 к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, согласно которому в с вязи с возражениями по иску (таковыми являются представленные ФИО2 отчеты оценки от марта 2014 года) суд назначил судебную оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1, согласно которой при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.).

По делу установлено, что по договору ипотеки исполнялся сторонами в установленном им порядке, о чем свидетельствует выдача кредитных средств, заключение дополнительных соглашений № и №, № и № к указанному договору. Заявление о признании данного договора незаключенным связано с наличием судебных споров между истцом и ответчиком по факту взыскания задолженности по кредитному договору и обращению взыскания на заложенное имущество. С учетом изложенного, данное обстоятельство свидетельствует о том, что данное заявление противоречит принципу добросовестности участников гражданских правоотношений. Данный факт является основанием для отказа истцу в данной части иска.

Кроме того, принимается во внимание и заявленный ответчиком трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ), пропуск которого является основанием для отказа в иске (абз.2 п.2 ст. 199 ГК РФ). Указанный договор ипотеки заключен 20 августа 2008 года, а с иском о признании его незаключенным истец обратился лишь 26 октября 2015 года. Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в данной части иска истцу.

Далее. Тот факт, что ФИО1 подписала дополнительное соглашение № «с протоколом разногласий», которые ответчиком не подписаны, не влечет его незаключенность, последующим причинам.

Согласно п. 2 ст. 432 ГК РФ Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно п. 1 ст. 438 ГК РФ Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Согласно п.3 ст. 432 ГК РФ Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Суду представлены экземпляры договора ипотеки и дополнительного соглашения № на обозрение. Из данных документов, из пояснений ответчика в суде следует, что после подписания дополнительного соглашения обеими сторонами ФИО2 в помещении Росреестра собственноручно внесла запись во все экземпляры дополнительного соглашения о том, что данное соглашение подписано с протоколом разногласий (письменный отзыв ответчика, ответ банка от ДД.ММ.ГГГГ). В связи с этим сам протокол разногласий стороной кредитора не исследовался и не был им подписан.

Представитель истца не представил возражений по данному утверждению ответчика, напротив, обосновывал данное поведение истца тем, что истец не мог своевременно рассчитаться по кредитному обязательству и был вынужден согласиться на подписание дополнительного соглашения № в предложенной банком редакции, где банк предоставлял заемщику иной, более удобный для заемщика график погашения задолженности по кредиту. Данное утверждение отражено и в уточненном иске ФИО1

Действительно, в новом графике указано, что в период с 1 января 2014 года по 31 марта 2014 года платежи по кредитному договору заемщиком не вносятся.

В связи с изложенным суд соглашается с доводом ответчика о том, что внесение отметок в подписанное сторонами дополнительное соглашение № о том, что оно было подписано с протоколом разногласий, не свидетельствует о добросовестности истца при заключении данного соглашения (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Кроме того, из пояснений ответчика, не оспоренных истцом в суде, следует, что одновременно с дополнительным соглашением № от 20 мая 2014 года к договору между банком и ФИО1 подписано дополнительное соглашение № от 20 мая 2014 года к кредитному договору. В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения № от 20 мая 2014 года к кредитному договору между банком и ФИО2 согласована залоговая и оценочная стоимость объектов ипотеки.

Из данных обстоятельств можно сделать лишь вывод, что не согласованными можно признать условия, изложенные в указанном протоколе разногласий, поскольку они представляют собой новую оферту, не акцептированную банком. Дополнительное соглашение, подписанное кредитором и ФИО2, зарегистрировано в Росреестре и исполнялось обеими сторонами, что подтверждается наличием дополнительного соглашения № от 23 июня 2014 года, также подписанного обеими сторонами, а также письменным обращением ФИО1 к банку (вместо даты заявления обозначен период излагаемых ФИО2 обстоятельств - с ноября 2014 года по январь 2015 года) с просьбой вывести часть объектов из залога. Следовательно, на основании вышеизложенных норм, указанное дополнительное соглашение № от 20 мая 2014 года не может быть признано незаключенным.

Не влияет на данный вывод суда и тот факт, что по исковому заявлению банка, направленному в Третейский суд при Автономной некоммерческой организации «Независимая Арбитражная Палата» об обращении взыскания на предмет ипотеки (здание с земельным участком) в связи с заявлением ФИО1 об отсутствии у суда компетенции рассматривать спор со ссылкой на протокол разногласий к дополнительному соглашению № к договору ипотеки № от 20.098.2008 г., третейский суд вынес определение о прекращении производства по делу, указав, что между сторонами не достигнуто соглашение о подсудности в третейском суде.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 102-ФЗ «О третейский суда в Российской Федерации» третейское соглашение, заключенное в виде оговорки в договоре должно рассматриваться как не зависящее от других условий. Истец по данному иску также обратился в суд по месту нахождения ответчика, не воспользовавшись предполагаемым правом на обращение с иском в Индустриальный суд, как на то указано в протоколе разногласий, подписанном только ФИО2. При этом в данном судебном заседании стороны также не ссылались на необходимость рассмотрения спора в третейском суде, что свидетельствует о соблюдении правил о подсудности при рассмотрении настоящего дела.

С учетом изложенного в требовании истца о признании договора ипотеки № от 20 августа 2008 года и дополнительного соглашения № к нему от 20 мая 2014 года незаключенными следует отказать.

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается, помимо прочего, в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

По настоящему иску истец не требовал признания договора ипотеки и дополнительного соглашения № к нему недействительными, оснований для признания их недействительными по изложенным в настоящем споре сторонами обстоятельствам и не усматриваются судом.

Кроме того, требования о прекращении ипотеки земельного участка и нежилых помещений (помещения Н1 площадью <данные изъяты> (подвал, первый этаж, второй этаж) и помещения Н2 площадью <данные изъяты> (третий этаж)), которые образовались из единого объекта, являющегося предметом залога по договору ипотеки от 20 августа 2008 года с учетом дополнительного соглашения № от 20 мая 2014 года под наименованием трехэтажное административно-торговое здание общей площадью 938,3 кв.м по адресу г. Барнаул, <адрес> (уточненное исковое заявление), вытекают из основного требования, в удовлетворении которых настоящим решением отказывается, оснований для прекращения ипотеки, предусмотренных ст. 352 ГК РФ, не усматривается, следовательно в данной части иска также следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ПАО «Сбербанк России в лице Алтайского отделения № 8644 о признании договора ипотеки № от 20 августа 2008 года и дополнительного соглашения № к нему от 20 мая 2014 года незаключенными, прекращении ипотеки земельного участка и нежилых помещений оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Барнаула в течение месяца с момента принятия его в окончательной форме.

Судья Л.В. Назарова