Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Иванова Н.А., Ивановой Г.И. о признании незаконными действия, бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл,

УСТАНОВИЛ:

Иванов Н.А., Иванова Г.И. обратились в суд с заявлением и, окончательно конкретизировав требования, просили признать незаконным действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл по погашению регистрационной записи ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), установленной в пользу Иванова Н.А., Ивановой Г.И., признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл по неуведомлению Иванова Н.А., Ивановой Г.И. о подаче ОАО «Континент» заявления о расторжении договора № участия в долевом строительстве от 26 сентября 2012 года.

Требования обосновали тем, что 26 сентября 2012 года между ними и ОАО «Континент» был заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого ОАО «Континент» обязалось построить и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность дольщикам однокомнатную квартиру с проектным номером 8 на третьем этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 59,57 кв.м. Договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл. В нарушение условий договора квартира участникам долевого строительства не была передана в установленный срок. 07 мая 2014 года участниками долевого строительства в адрес застройщика направлен односторонний отказ от исполнения договора в связи с тем, что ОАО «Континент» нарушило установленный срок передачи объекта долевого строительства.

16 мая 2014 года в адрес участников долевого строительства Управлением Росреестра по Республике Марий Эл направлено уведомление о том, что 16 мая 2014 года ОАО «Континент» обратилось за государственной регистрацией расторжения договора участия в долевом строительстве №) от 26 сентября 2012 года. Указанное уведомление было получено участниками долевого строительства 29 мая 2014 года. 02 июня 2014 года истцами в адрес Управления Росреестра по Республике Марий Эл отправлен ответ на уведомление, в котором указывалось, что денежные средства ОАО «Континент» участникам долевого строительства не вернуло и необходимо сохранить залог в пользу участников долевого строительства до полного возврата внесенных денежных средств и уплаты процентов.

03 июня 2014 года Управлением Росреестра по Республике Марий Эл поданные на регистрацию документы возвращены ОАО «Континент». 04 июня 2014 года ОАО «Континент» вновь обратилось в Управление Росреестра по Республике Марий Эл с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве, но в нарушение требований п. 4 ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года уведомление об обращении застройщика с заявлением о расторжении договора не было направлено в адрес участников долевого строительства. О проведенной государственной регистрации расторжения договора истцы узнали только 16 июня 2014 года.

В соответствии с Законом об ипотеке, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» считают, что погашение записи об ипотеке при расторжении договора долевого участия в строительстве жилья осуществляется только при предоставлении документов, свидетельствующих о возврате застройщиком денежных сумм. До получения этих денежных средств истцы продолжают оставаться залогодержателями.

Однако в нарушение требований законодательства, государственный регистратор одновременно с регистрацией расторжения договора участия в долевом строительстве внесла запись о прекращении залога в пользу участников долевого строительства, тем самым нарушил права участников долевого строительства на своевременное и полное получение денежных средств, причитающихся участникам долевого строительства.

Заявители Иванов Н.А., Иванова Г.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены своевременно и надлежащим образом.

Представитель заявителей Нехожина А.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по Республике Марий Эл Галеева М.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с заявлением не согласилась, суду дала пояснения аналогично изложенным в отзыве.

Представитель заинтересованного лица ОАО «Континент» Клюжева Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с требованиями не согласилась, считает, что оснований для их удовлетворения у суда не имеется.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, материал регистрационного дела на объект недвижимости по адресу: <адрес> №), суд приходит к следующему.

Заявление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) рассматривается в порядке, предусмотренном главами 23, 25 ГПК РФ, с изъятиями и дополнениями, предусмотренными ст. 441 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 441 ГПК РФ постановления судебного пристава-исполнителя, его действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием).

При рассмотрении дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих по существу суду надлежит выяснять:

имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия. В случае, когда принятие или непринятие решения, совершение или несовершение действия в силу закона или иного нормативного правового акта отнесено к усмотрению органа или лица, решение, действие (бездействие) которых оспариваются, суд не вправе оценивать целесообразность такого решения, действия (бездействия), например при оспаривании бездействия, выразившегося в непринятии акта о награждении конкретного лица;

соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.). При этом следует иметь в виду, что о незаконности оспариваемых решений, действий (бездействия) свидетельствует лишь существенное несоблюдение установленного порядка;

соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.

Судом установлено, что 26 сентября 2012 года между Ивановым Н.А., Ивановой Г.И. и ОАО «Континент» был заключен договор № № участия в долевом строительстве, по условиям которого ОАО «Континент» обязалось построить и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность дольщикам однокомнатную квартиру с проектным номером 8 на третьем этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 59,57 кв.м.

В нарушение условий договора квартира участникам долевого строительства не была передана в установленный срок.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

07 мая 2014 года Ивановым Н.А., Ивановой Г.И. в адрес застройщика направлен односторонний отказ от исполнения договора в связи с тем, что ОАО «Континент» нарушило установленный срок передачи объекта долевого строительства.

Указанное уведомление было получено участниками долевого строительства 29 мая 2014 года.

02 июня 2014 года истцами в адрес Управления Росреестра по Республике Марий Эл отправлен ответ на уведомление, в котором указывалось, что денежные средства ОАО «Континент» участникам долевого строительства не вернуло и необходимо сохранить залог в пользу участников долевого строительства до полного возврата внесенных денежных средств и уплаты процентов.

03 июня 2014 года Управлением Росреестра по Республике Марий Эл поданные на регистрацию документы возвращены ОАО «Континент».

04 июня 2014 года ОАО «Континент» вновь обратилось в Управление Росреестра по Республике Марий Эл заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Как указывают заявители, в нарушение требований законодательства, государственный регистратор одновременно с регистрацией расторжения договора участия в долевом строительстве внесла запись о прекращении залога в пользу участников долевого строительства, тем самым нарушил права участников долевого строительства на своевременное и полное получение денежных средств, причитающихся участникам долевого строительства.

В соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Таким образом, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Предметом такого залога, возникающего в силу закона, выступает право аренды на земельный участок, а после государственной регистрации объекта незавершенного строительства – сам объект незавершенного строительства.

Из изложенного следует, что федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено возникновение в процессе строительства права залога участника долевого строительства на конкретный земельный участок.

Восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.

Порядок государственной регистрации прав установлен Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с п. 4 ст. 25.1 Закона о регистрации заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Согласно ст. 9, 13, 17, 20 Закона о регистрации регистрирующий орган при проведении государственной регистрации прав проверяет не только формальное наличие документов, необходимых для государственной регистрации, но и проводит правовую экспертизу документов, заключающуюся в оценке с точки зрения соответствия закону, иным правовым актам содержания представленных документов. В результате такой экспертизы выявляются наличия или отсутствия оснований для государственной регистрации права собственности.

Согласно Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 №82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» (зарегистрировано в Минюсте РФ 23.06.2005 №6749)

государственная регистрация ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, проводится в подразделе Ш-2 ЕГРП (пункт 44 Правил ведения ЕГРП): в графе «Залогодержатель» указываются слова «участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве».

Таким образом, регистрация записи ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), установленной в пользу Иванова Н.А. и Ивановой Г.И. не проводилась.

В связи с чем, в удовлетворении требования заявителей о признании незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл по погашению регистрационной записи ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка) следует отказать.

В силу п. 4 ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

В нарушение вышеуказанного требования закона, Управление Росреестра по Республике Марий Эл уведомление о поступлении заявления на государственную регистрацию расторжения договора №) участия в долевом строительстве, заключенного 26 сентября 2012 года между заявителями и ОАО «Континент» не направило (регистрационное дело т№

Доказательств иного суду представлено не было.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требование Иванова Н.А., Ивановой Г.И. о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл по неуведомлению Иванова Н.А., Ивановой Г.И. о подаче ОАО «Континент» заявления о расторжении договора № участия в долевом строительстве от 26 сентября 2012 года подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст.194-199, 441 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Заявление Иванова Н.А., Ивановой Г.И. о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл удовлетворить частично.

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл по неуведомлению Иванова Н.А., Ивановой Г.И. о подаче ОАО «Континент» заявления о расторжении договора №) участия в долевом строительстве от 26 сентября 2012 года.

В удовлетворении требования Иванова Н.А., Ивановой Г.И. о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл по погашению регистрационной записи ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), установленной в пользу Иванова Н.А., Ивановой Г.И. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Порфирьева И.В.

Мотивированное решение составлено 01 августа 2014 года