Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело № по иску ФИО2 к ООО «Альфа» о признании права собственности, снятии ограничения (обременения) в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Альфа», просит признать за ним право собственности на долю в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34Н (кадастровый №), этаж подвал, общей площадью 3 058,3 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А с правом пользования машиноместом №; снять ограничение (обременение) в виде ипотеки, зарегистрированной за номером государственной регистрации 78-78-34/014/2014-307.

В обоснование иска истец указывает на то, что между ООО «Альфа» и ФИО2 был заключен Предварительный Договор купли-продажи доли Автостоянки № ГЩ-А-368Л/ВПЮГ 5-4 от ДД.ММ.ГГГГ, по которому истец брал на себя обязательство уплатить по названному договору сумму в размере <данные изъяты> руб., а ООО «Альфа» брал на себя обязательство заключить с Истцом основной договор купли-продажи, и передать в собственность Истца парковочное место № в виде доли в праве собственности на нежилое помещение №-Н по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, этаж-подвал-1. Истец полностью исполнил свое обязательство по оплате, получил машиноместо в пользование, заключил с управляющей компанией договор на управление, содержание, техническое обслуживание автостоянки (машиномест) и пользование коммунальными услугами от 07.10.2013г. и с ноября 2013 года стал производить оплату коммунальных услуг. Однако при обращении к ответчику с требованием об оформлении права собственности на машиноместо получил отказ со ссылкой на начало процедуры банкротства застройщика. Впоследствии, получив выписку из ЕГРП, истцу стало известно, что право общей долевой собственности на автостоянку заложено ответчиком в пользу ПАО «Сбербанк России», что, по мнению истца, является неправомерным, поскольку объект недвижимости в части приобретенной истцом доли, являвшийся предметом предварительного договора, не мог быть передан в залог иным лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства, т.к. был обременен правами истца как участника долевого строительства, оплатившего стоимость предмета договора.

Представитель ответчика ООО «Альфа» конкурный управляющий ФИО5 в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» ФИО6 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Истец ФИО2, третьи лица ООО «Стройкорпорация «Элис», ООО «Аптекарский» извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причине неявки суду не сообщили, доказательств уважительности причины неявки не представили, об отложении разбирательства по делу не просили.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статей 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 10.09.2012г. между ООО «Стройкорпорация «Элис» и ООО «Альфа» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 8804,9 кв.м, этаж подвал-1, кадастровый №А:0:20:6, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит.А, пом.34Н.

Указанное помещение принадлежало ООО «Стройкорпорация «Элис» на праве собственности на основании ряда документов, включая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 05.07.2011г. №в-2011, кадастрового паспорта помещения от 17.07.2012г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.09.2012г. серия <адрес>, выданным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.

Право собственности ООО «Альфа» в отношении указанного нежилого помещения зарегистрировано в установленном порядке 11.10.2012г., что подтверждается представленным суду свидетельством о государственной регистрации права серия <адрес>, выданным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альфа» (Продавцом), в лице ООО «Стройкорпорация «Элис», и ФИО7 (Покупателем) заключен Предварительный договор № ПЦ-А-368Л/ВПЮГ 5-4 купли-продажи доли Автостоянки, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4253/440245 на нежилое помещение, которое будет образованно путем разделения нежилого помещения 34-Н, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес> (Автостоянка), с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 4402,45 кв. м, с правом пользования местом № (пункт 1.1 Предварительного договора).

Пунктом 2.1 Предварительного договора устанавливается, что в качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательств по исполнению условий настоящего Договора Покупатель выплачивает Продавцу на расчетный счет (или в кассу) Продавца, обеспечительный взнос в размере, равном продажной стоимости Доли по основному договору, что составляет 1 000 000 рублей (л.д.44-48).

28.02.2013г. истец исполнил обусловленное пунктом 2.1 Предварительного договора обязательство по внесению обеспечительного платежа в полном объеме (л.д.49).

Согласно пункту 1.4 стороны в течение 60 рабочих дней со дня получения Продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности Продавца на автостоянку заключают Основной договор купли-продажи Доли (Основной договор) при условии выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.

Вместе с тем, основной договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, что участвующими в деле лицами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Оценивая заключенный между сторонами договор, суд учитывает, что в соответствии с п.2 ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с п.п.1, 2 и 3 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3 ст.429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Однако заключенный между истцом ФИО2 и ООО «Альфа» договор, поименованный предварительным договором купли-продажи не являлся предварительным договором по смыслу ст.429 ГК РФ. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность ФИО2 внести денежные средства в сумме 1 000 000 руб. на расчетный счет продавца, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи.

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2015г. №-КГ15-29, которым были отменены решение Московского районного суда <адрес> от 21.07.2014г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19.11.2014г. по делу № по иску ФИО8 и ФИО9 к ООО «НеваИнвестПроект» и ООО «ЛАД» о возложении обязанности совершить определенные действия и взыскании денежных средств.

Истец, заявляя исковые требования о признании права собственности на названное выше машиноместо, полагает, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Вместе с тем, учитывая, что к моменту заключения между ООО «Альфа» и ФИО2 названного выше предварительного договора купли-продажи спорный объект недвижимости уже был введен в эксплуатацию и право собственности продавца в отношении него было зарегистрировано в установленном порядке, суд полагает, что внесенные истцом денежные средства не являлись и не могли являться его долевым участием в строительстве, следовательно, положения Федерального закона №214-ФЗ к спорным правоотношениям применены быть не могут.

По указанным основаниям к спорным правоотношениям также не подлежат применению и нормы ст.ст.218 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о вновь создаваемом имуществе, на которые ссылается истец.

Так, согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Вместе с тем, объект недвижимости, право собственности на долю в котором просит признать за собой ФИО2, на момент заключения предварительного договора купли-продажи между ФИО2 и ООО «Альфа» не являлось вновь созданным.

Одновременно, суд учитывает, что согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 ст.223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснили Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в п.58 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

При этом, согласно п.59 указанного постановления если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи ГК РФ.

Право собственности ФИО2 на долю указанного им нежилого помещения никогда зарегистрировано не было; указанные выше условия для признания права собственности ФИО2 на спорную долю нежилого помещения в рассматриваемом случае отсутствуют, в связи с чем исковые требования ФИО2 о признании за ним права собственности в отношении названного выше объекта недвижимости удовлетворению не подлежат.

При этом, суд полагает, что в рассматриваемом случае ФИО2 вправе требовать от ООО «Альфа» возмещения причиненных ему убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Доводы истца о том, что ответчик передал ему машиноместо в пользование, после чего истец заключил с ООО «Радиус» договор на управление, содержание, техническое обслуживание автостоянки (машиномест) и пользование коммунальными услугами от 07.10.2013г. и с ноября 2013 года стал производить оплату коммунальных услуг, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку акт приема-передачи доли нежилого помещения от ответчика истцу суду не представлен. При этом, сам по себе факт пользования истцом указанным машиноместом о возникновении у него права собственности на долю нежилого помещения не свидетельствует.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о признании права собственности на спорную долю нежилого помещения, суд также учитывает следующее.

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ№, право собственности на нежилое помещение 34Н по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит.А зарегистрировано за ООО «Альфа» ДД.ММ.ГГГГ. Также из выписки усматривается, что в отношении нежилого помещения по спорному адресу зарегистрировано обременение права на это нежилое помещение в виде ипотеки на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» (после переименования – ПАО «Сбербанк») (Залогодержателем) и ООО «Альфа» (Залогодателем) заключен Договор последующей ипотеки, в соответствии с которым Залогодатель передал в последующий залог Залогодержателю принадлежащее Залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе объект недвижимости нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 8 804,9 кв.м., этаж подвал – расположенное по адресу: <адрес>, лит. А, пом. 34 Н, кадастровый № в обеспечение исполнения ООО «Альфа», возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация этого договора произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору последующей ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в предмет залога включено нежилое помещение общей площадью 3 058,3 кв., расположенное в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, пом. 34Н, кадастровый № (пункт 1.1 и подпункт «в» пункта 1.2 Договора ипотеки).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» (после переименования – ПАО «Сбербанк») (Залогодержателем) и ООО «Альфа» (Залогодателем) заключен Договор последующей ипотеки, в соответствии с которым в соответствии с которым Залогодатель передал в последующий залог Залогодержателю принадлежащее Залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе объект недвижимости нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 8 804,9 кв.м., этаж подвал – расположенное по адресу: <адрес>, лит. А, пом. 34 Н, кадастровый № в обеспечение исполнения ООО «Стройкорпорация «Элис» его обязательств, возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом Дополнительного соглашения № к этому Договору. Государственная регистрация этого договора произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением № к данному Договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в предмет залога включено нежилое помещение общей площадью 3 058,3 кв., расположенное в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, пом. 34Н, кадастровый № (пункт 1.1 и подпункт «в» пункта 1.2 Договора ипотеки). Государственная регистрация этого Дополнительного соглашения произведена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» (Залогодержателем) и ООО «Альфа» (Залогодателем) заключен Договор ипотеки, по условиям которого Залогодатель передал в последующий залог Залогодержателю, в том числе, объект недвижимости – нежилое помещение (в том числе оборудование и инженерные коммуникации, необходимые для нормальной эксплуатации здания, в котором находится объект недвижимости), общей площадью 3 058,3 кв., расположенное в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, пом. 34Н, кадастровый № (пункт 1.1 и подпункт «в» пункта 1.2 Договора ипотеки). Согласно пункту 2.1 указанного Договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Инвестиционная группа «Отель», возникших на основании Договора открытия невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк» заключило с ООО «Аптекарский» договор уступки прав (требований) № ГКЭЛИС/21072016, по которому права требования по договорам ипотеки, последующей ипотеки на спорное недвижимое имущество были переуступлены ПАО «Сбербанк» в пользу ООО «Аптекарский».

До настоящего времени права ООО «Аптекарский» в Управлении Росреестра не зарегистрированы, в связи с запретом суда на внесение изменений в ЕГРП на спорные объекты путем наложения обеспечительных мер в рамках рассмотрения споров на данное имущество.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Нарушений норм действующего законодательства при заключении договоров залога судом в ходе судебного разбирательства не установлено, поскольку право собственности ФИО2 в отношении спорной доли нежилого помещения зарегистрировано не было, на момент заключения договоров залога указанная доля в споре не состояла.

При этом, залогодержателем согласия на отчуждение в пользу истца спорной доли недвижимого имущества ООО «Альфа» не дано, что является самостоятельным основанием для отказа истцу в иске.

Отказывая в удовлетворении требований о признании права собственности, суд также учитывает, что решением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А56-18136/2016 ООО «АЛЬФА» признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыта процедура конкурсного производства по упрощённой процедуре банкротства ликвидируемого должника сроком на 6 месяцев.

На основании пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 131 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

По смыслу названных разъяснений реестровое требование кредитора к должнику о признании права собственности неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника. Таким образом, следует признать, что требования о признании права собственности на недвижимое имущество применительно к реестровым требованиям после открытия в отношении должника конкурсного производства в силу специальных положений законодательства о банкротстве не применимы. При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов (пункты 2 и 3 статьи 142 Закона о банкротстве).

Разрешая требования ФИО2 о снятии ограничения (обременения) в виде ипотеки 2954/305830 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит.А, с правом пользования машиноместом №, зарегистрированной за номером государственной регистрации 78-78-34/082/2013-368, №, а также зарегистрированной 25.09.2014г. за №, суд принимает во внимание, что поскольку истцу в иске о признании права собственности в отношении указанной доли нежилого помещения отказано, он является ненадлежащим истцом по требованию о снятии ограничения (обременения) в виде ипотеки, в связи с чем данные его требования удовлетворению также не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Альфа» о признании права собственности, снятии ограничения (обременения) в виде ипотеки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт–Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт–Петербурга в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Т.Л. Лемехова