Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес> к мэрии <адрес>, ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» о признании незаконным бездействия и действий,

у с т а н о в и л:

Прокурор <адрес> обратился в суд с иском к мэрии <адрес>. ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом», просит:

- признать незаконным бездействие мэрии <адрес>, выразившееся в неисполнении предусмотренной частью 4 статьи 155 ЖК РФ обязанности по согласованию со всеми управляющими организациями, обслуживающими муниципальные жилые помещения в многоквартирных домах на территории <адрес>, порядка внесения платы за содержание и ремонт жилых помещений муниципального жилищного фонда, составляющей разницу между размером платы, определенном решением общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, и размером, установленным органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- признать незаконными действия ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» по взиманию с нанимателей жилых помещений по договорам социального найма платы за содержание и ремонт жилых помещений в размере, превышающем размер платы, установленный нормативными правовым актом органа местного самоуправления, и запретить такие действия.

В судебном заседании представляющая интересы прокурора <адрес> Ульянова Е.А. заявленные требования поддержала, дала соответствующие пояснения.

В судебном заседании представитель ответчика мэрии <адрес> ФИО1 по доверенности иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, дал соответствующие пояснения (л.д.111-114).

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО УК «СПАС-Дом» ФИО2 по доверенности иск признала в части признания незаконным бездействия мэрии, в остальном заявленные требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, дала соответствующие пояснения (л.д.108-110).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащими ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

На основании статьи 678 ГК РФ и ст. 153 Жилищного кодекса РФ наниматель (собственник) обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 ст. 42 Устава <адрес>, мэрия <адрес> владеет, пользуется и распоряжается муниципальным имуществом <адрес>, то есть является собственником муниципального жилого фонда.

В соответствии со ст. 155 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается на основании статей 156, 157 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей компанией порядке.

Согласно ч. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение включает в себя плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги.

В силу части 3 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма устанавливаются органами местного самоуправления.

Размер такой платы установлен постановлением мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № «О плате за содержание или ремонт жилых помещений» на день обращения с настоящим заявлением в суд и постановлением мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № «О плате за содержание и ремонт жилых помещений» на день вынесения настоящего судебного решения.

Судебным разбирательством установлено, что ЗАО УК «СПАС-Дом» осуществляет управление многоквартирными домами № по <адрес>, № по <адрес>, № по <адрес>.

Пункты 2.1.2, 2.1.3 договоров управления многоквартирным домом в отношении вышеуказанных домов, предусматривают обязанность Муниципального образования <адрес> как собственника муниципальных помещений в многоквартирном доме участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество и своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (л.д.22-29, 30-36, 37-44).

Нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, проживающими в указанных домах, плата за содержание и ремонт жилых помещений вносится в размере, превышающем размер, определенный вышеназванным постановлением мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. №3161.

Указанные обстоятельства нашли свое подтверждение в судебном заседании допустимыми доказательствами:

- договором социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией <адрес> и ФИО3 в отношении квартиры по адресу <адрес> (л.д.45-48),

- письмом администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. в адрес прокурора <адрес> о количестве заключенных администрацией округа договоров социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, расположенных на территории <адрес> – 43 договора, с реестром муниципального имущества (л.д.49-53),

- письмом ЗАО УК «СПАС-Дом» от ДД.ММ.ГГГГг. исх. № в адрес прокурора центрального района <адрес>, согласно которому размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, установлен решениями общих собраний и составляет: <адрес> – 23, 00 руб/ м кв; <адрес> – 14, 00 руб/ м кв; <адрес> – 21, 88 руб/м кв. наниматели жилых помещений оплачивают услуги управляющей организации по содержанию ремонту жилого помещения в размере, установленном на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При этом размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, установленных постановлением мэрии <адрес> для нанимателей муниципального жилищного фонда составляет: <адрес> – 19, 29 руб/м кв; <адрес> – 13, 87 рубю/м кв; <адрес> – 19, 29 руб/м кв (л.д.54);

- реестрами нанимателей жилых помещений в вышеуказанных многоквартирных домах (л.д.55-57);

- выписками по лицевым счетам указанных нанимателей (л.д.58-93);

- протоколами общих собраний собственников помещений многоквартирного дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг., по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг., по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.94-99),

- решением мирового судьи шестого судебного участка Калининского судебного района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. об удовлетворении исковых требований ФИО4 к ООО УК «Регион» о перерасчете платы за содержание и ремонт жилого помещения (л.д.198-200).

Причиной тому является бездействие мэрии <адрес>, поскольку она, осуществляя права собственника жилых помещений муниципального жилищного фонда, в нарушение требований части 4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ до настоящего времени не согласовала с ЗАО УК «СПАС-Дом», осуществляющей управление вышеуказанными многоквартирными домами, и другими управляющими компаниями, действующими на территории <адрес>, порядок внесения платы за содержание и ремонт жилых помещений муниципального жилищного фонда, составляющей разницу между размером платы, определенным решением общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, и размером, установленным органом сетного самоуправления для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Вследствие бездействия мэрии <адрес> как собственника жилых помещений муниципального жилищного фонда, нарушаются права неопределенного круга лиц, то есть граждан-нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, предусмотренные частью 4 статьи 155, частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса РФ.

В свою очередь, ЗАО УК «СПАС-Дом», начисляя нанимателям жилых помещений муниципального жилищного фонда плату, превышающую установленную постановлением мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № «О плате за содержание и ремонт жилых помещений», совершает действия, противоречащие требованиям жилищного законодательства, то есть незаконные действия.

Признавая незаконными действия ЗАО УК «СПАС-Дом», суд вместе с тем, полагает необходимым отметить, что незаконность действий ЗАО УК «Спас-Дом» по начислению и сбору с нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда платы, превышающей установленной постановлением мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № (в настоящее время постановлением мэрии от 17.06.2014г. № обусловлена и является следствием незаконного бездействия мэрии <адрес>.

Из представленных суду доказательств следует, что ЗАО УК «СПАС-Дом» неоднократно обращалось в мэрию <адрес> по вопросу заключения соглашения о возмещении управляющей компаний разницы между размером платы за содержание и ремонт жилого помещении, установленной собственниками помещений на общем собрании, и размером платы, установленной наймодателем для нанимателей жилых помещений, однако этот вопрос до настоящего времени не решен (л.д.115-125, 144-157,182-183).

Суд соглашается с доводом представителя ответчика ЗАО УК «СПАС-Дом» о том, что начисление и сбор платы за жилищные услуги с нанимателей в меньшем размере, чем установлен на общем собрании собственников, без внесения наймодателем разницы привело бы к убыткам, и, как следствие, банкротству организации. Оказывающей данные услуги, а также снижению качества предоставляемых услуг, что недопустимо.

Как указано истцом в исковом заявлении и не опровергнуто ответчиками, в настоящее время на территории <адрес> управление многоквартирными домами, в которых расположены жилые помещения муниципального жилищного фонда <адрес>. Осуществляется более чем 50 управляющими организациями, при этом соглашения о предоставлении субсидии на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах, имеющих муниципальные жилые помещения, и размер платы за содержание и ремонт общего имущества в которых больше, чем установленный мэрией <адрес>, заключены департаментом энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии <адрес> лишь с ООО «УКЖХ <адрес>», ООО «УК «Октябрьская» и МУП <адрес> «ЖКХ».

Довод представителя ответчика мэрии <адрес> о том, что органом местного самоуправления урегулирован вопрос возмещения управляющим компаниям разницы между размером платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленной собственниками помещений на общем собрании, и размером платы, установленной наймодателем для нанимателей жилых помещений путем принятия постановления мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № «Об утверждении Порядка предоставления из бюджета города субсидий на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» судом не принимается.

В п. 4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ указано на возмещение собственником муниципального имущества платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющей организации.

В соответствии с действующим законодательством субсидия – это денежное или натуральное пособие со стороны государства

Исходя из правовой природы пособия, его выплата зависит от усмотрения выплачивающей стороны.

На день вынесения судом настоящего решения постановление мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № «Об утверждении Порядка предоставления из бюджета города субсидий на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» утратило силу в связи с принятием постановления мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № «О порядке предоставления субсидий на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» (далее – Порядок).

Действующий в настоящее время Порядок в п. 2 предусматривает, что субсидия предоставляется юридическим и физическим лицам, индивидуальным предпринимателям, оказывающим услуги и выполняющим работы по договору управления многоквартирным домом, товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным и иным специализированным потребительским кооперативам, а также собственникам помещений при непосредственном способе управления многоквартирным домом (далее - получатель субсидии) в целях возмещения затрат на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (включая разработку технического заключения и проектно-сметной документации).

Вместе с тем в п. 15 Порядка определено, что отказ в предоставлении субсидии осуществляется, в том числе, в случае отсутствия лимитов бюджетных ассигнований.

В названном в п. 15 Порядка условии четко проявляется правовая природа субсидии и, поскольку управляющие компании объективно лишены возможности проверить наличие либо отсутствие бюджетных ассигнований, вопрос возмещения понесенных управляющей компанией затрат на содержание и ремонт муниципальных помещений, по существу остается на усмотрение мэрии <адрес>.

Также в п. 3 Порядка определены условия предоставления субсидий:

многоквартирный дом не признан аварийным и подлежащим сносу;

возмещение затрат получателю субсидий по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, полученных не более чем за три года до даты подачи заявки;

ненахождение получателя субсидии в стадии реорганизации, ликвидации или банкротства;

представление получателем субсидии документов в соответствии с пунктом 10.

Тогда как в силу ч. 4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ все эти условия не имеют значения для управляющей компании, которая вне зависимости от этих условий фактически понесла затраты на содержание и ремонт жилого помещения, и обоснованно претендует на возмещение этих затрат.

Постановлением мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № «О плате за содержание и ремонт жилых помещений» урегулированы отношения между наймодателем и нанимателем жилого помещения, а не с управляющими организациями.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГг. признан недействующим с момента принятия п. 2 постановления мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № (л.д.158-164,165-181).

Постановлением мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № «О плате за содержание и ремонт жилых помещений» признано утратившим силу с ДД.ММ.ГГГГг. постановление мэрии <адрес> от 01.04.2013г. № «О плате за содержание и ремонт жилых помещений» (л.д.184-185).

Как в ранее действовавшем постановлении мэрии от 01.04.2013г. №3161, так и в действующем в настоящее время постановлении мэрии от 17.06.2014г. № пунктом вторым установлено, что в случае установления размера платы за содержание и ремонт жилых помещений на общем собрании собственников помещений, членов товарищества собственников жилья, членов жилищного кооператива (членом иного специализированного потребительского кооператива) либо по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, отличного от указанного в приложении, размер платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах устанавливается с учетом результатов общего собрания собственников помещений, членов товарищества собственников жилья, членов жилищного кооператива (членов иного специализированного потребительского кооператива) либо открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом на основании предложения администрации района (округа по районам) <адрес> отдельным правовым актом мэрии <адрес>.

Таким образом, на сегодняшний день существует два постановления мэрии <адрес> от 17.06.2014г. № и от ДД.ММ.ГГГГг. №5137, касаемых вопроса возмещения управляющим организациям разницы платы за содержание и ремонт жилья для нанимателей жилых помещений при установлении собственниками помещений платы выше, чем установлено в постановлении мэрии города, однако ни одно из названных постановлений не определяет единообразного, с огласованного с управляющими компаниями порядка такого возмещения как этого требует ч. 4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ.

Мэрия <адрес>, являясь собственником жилого фонда, получая от управляющих организаций услуги по содержанию и ремонту жилья и в рамках договоров управления многоквартирным домом, принявшая на себя обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество и своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги фактически обуславливает выполнение этой своей обязанности дополнительным условием, а именно изданием отдельного правового акта мэрии <адрес> на основании предложения администрации района и в пределах лимитов бюджетных ассигнований.

Названные условия приведенных постановлений мэрии не направлены на добросовестное выполнение мэрией <адрес> принятых на себя обязательств в рамках договоров по управлению многоквартирными домами, свидетельствуют о фактическом самоустранении собственника муниципальных помещений от возложенной Гражданским кодексом РФ обязанности содержать свое имущество, свидетельствуют о неправильном понимании обязанности как права диспозитивно устанавливая возможность возмещения понесенных управляющими компаниями затрат на содержание и ремонт помещений.

При установленных судом обстоятельствах с учетом приведенных норм права суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования прокурора <адрес> удовлетворить.

Признать незаконным бездействие мэрии <адрес>, выразившееся в неисполнении предусмотренной частью 4 статьи 155 ЖК РФ обязанности по согласованию со всеми управляющими организациями, обслуживающими муниципальные жилые помещения в многоквартирных домах на территории <адрес>, порядка внесения платы за содержание и ремонт жилых помещений муниципального жилищного фонда, составляющей разницу между размером платы, определенном решением общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, и размером, установленным органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Признать незаконными действия ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» по взиманию с нанимателей жилых помещений по договорам социального найма платы за содержание и ремонт жилых помещений в размере, превышающем размер платы, установленный нормативными правовым актом органа местного самоуправления.

Запретить ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» взимание с нанимателей жилых помещений по договорам социального найма платы за содержание и ремонт жилых помещений в размере, превышающем размер платы, установленный нормативными правовым актом органа местного самоуправления.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через районный суд в течение одного месяца.

Судья

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.