Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «РогСибАл» к Шанкоян Анастасии Юрьевне об устранении препятствий в пользовании земельным участком и возложении обязанности по приведению имущества в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

ООО «РогСибАл» обратилось в Адлерский районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Шанкоян Анастасии Юрьевне в котором просит: обязать ответчика за свой счет привести нежилое помещение №6.2.1.6, находящееся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: <адрес> в первоначальное состояние, путем демонтажа самовольно возведенных конструкций и восстановления поврежденных поверхностей фасада, пергол, отмосток здания и конструкций террасы, газона в течение 20 дней со дня вступления решения в законную силу; обязать ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, демонтировать металлическую конструкцию каркаса и возведенную террасу в течение 20 дней со дня вступления решения в законную силу; в случае неисполнения Ответчиком судебного решения в установленный срок, взыскать с ответчиков судебную неустойку в размере 5 000 (пяти тысяч) руб. в день за каждый день просрочки; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлине в размере 6000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ООО «РогСибАл» по доверенности Демина Ю.П. настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему, исходя из выводов проведённой по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Представитель ответчика Шанкоян А.Ю. по доверенности Каруковец Ю.А. исковые требования не признал, в их удовлетворении просил отказать.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований в части по следующим основаниям.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.11.2017 (л.д. 22-24) Общество с ограниченной ответственностью «РогСибАл» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, №01-09/2992 от 26 декабря 2017г., заключенного с Межрегиональным территориальным управлением.

На земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером №, по адресу <адрес> В указанном нежилом здании на 1-ом этаже расположено нежилое помещение с кадастровым номером № (пом. №6.2.1.6), общей площадью 51,1 кв.м., принадлежащее на праве собственности ответчику Шанкоян Анастасии Юрьевне, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 13.11.2020. (л.д. 18-19)

02.09.2020г. в ходе внепланового осмотра состояния корпуса 6.2. «Морского квартала» гостиничного комплекса «Имеретинский», расположенного на земельном участке с кадастровым №№ по адресу: <адрес> установлен факт осуществления Шанкоян А.Ю. несогласованных работ по демонтажу террасы нежилого помещения (апартаментов 106) корпуса 6.2 и возведение металлического каркаса конструкции на земельном участке, арендатором которого является ООО «РогСибАл».

О выявленных нарушениях 03.09.2020г. комиссией был составлен Акт-предписание №С-019/2020 с требованием освободить самовольно занятую часть земельного участка, демонтировать самовольно установленные конструкции и восстановить поврежденные поверхности фасада, отмостки здания и привести конструкцию деревянной террасы в первоначальный вид, предоставить письменное разрешение на проведение работ, а также предоставить согласование Администрации г. Сочи о внесении изменений в фасад здания.

Истец указал, что указанные действия ответчика не согласованы с истцом, а также с государственным и/или муниципального органом, уполномоченным выдавать соответствующие разрешения.

04.09.2020г. в адрес Ответчика Истец направил претензию №20-280 с Актом предписанием №С-019/2020.

Ответа от Шанкоян Анастасии Юрьевны на указанную претензию не поступало, указанные законные требования Ответчиком не исполнены.

29.09.2020г. в ходе повторного осмотра состояния корпуса 6.2 «Морского квартала» гостиничного комплекса «Имеретинский», установлен факт дальнейшего осуществления Шанкоян А.Ю. несогласованных работ по устройству террасы нежилого помещения (апартаментов 106) корпуса 6.2 на земельном участке, арендатором которого является ООО «РогСибАл».

В ходе осмотра комиссионно установлены следующие нарушения (Акт-предписание №С-027/2020 от 29.09.2020г.): конструкция каркаса из профильной трубы и ограждение по периметру террас, а также доска на торцах террасы крепится к опорным стойкам перголы, что в дальнейшем приведет к гниению деревянных элементов перголы и уничтожению имущества ООО «РогСибАл»; конструкция возведенной террасы закрывает выход конденсатоотвода кондиционеров корпуса 6.2, что препятствует дальнейшему обслуживанию (промывке) системы конденсатоотвода; террасой закрываются два вентиляционных канала подвального помещения; при проведении работ по монтажу ограждения террасы нарушен и частично демонтирован водоотвод ливневых стоков корпуса; поврежден рулонный газон до живой изгороди.

Экземпляр акта-предписания и приложения к нему вручены ответчику 02.10.2020 г. под роспись с требованием незамедлительно остановить производство работ по устройству террасы, за счет собственных средств, но не позднее 10-ти рабочих дней после получения акта-предписания, демонтировать самовольно установленные конструкции и восстановить поврежденные поверхности фасада, отмостки здания, рулонного газона, водоотвода ливневых стоков корпуса и конструкцию деревянной террасы в первоначальный вид.

Согласно техническому паспорту, изготовленному филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по г. Сочи, площадь террасьг помещения 6.2.1.6. составляет 4,7 кв.м. (1,35м х 3,45м). После проведения Ответчиком несогласованных работ площадь террасы составила 14,8 кв.м. (2,28м х 6,5м) (согласно проекту).

Площадь возведенной террасы не соответствуют площади террасы, принадлежащей ответчику на праве собственности. Возведенная терраса увеличена за счет части земельного участка с кадастровым №23:49:0000000:7815, принадлежащего на праве аренды ООО «РогСибАл». Земельный участок обременен правами третьих лиц - Государственная корпорация «ВЭБ.РФ».

Ответа от Шанкоян Анастасии Юрьевны на Акт-предписание от 29.09.2020г. не поступало, указанные законные требования Ответчиком не исполнены.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (пп. 2 п. 1, пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению земельных участков в прежних границах, сносу незаконно возведенных сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос сооружений при самовольном занятии земельных участков осуществляется гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях, или за их счет (п. 3 ст. 76 ЗК РФ).

Также между Истцом и Ответчиком заключен Договор №441 оказания эксплуатационных услуг от 01.09.2020г., в рамках которого Участник 2 (Истец) обязуется оказать Участнику 1 (Ответчик) услуги в соответствии с Перечнем работ и услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию (Приложение № 1, являющееся неотъемлемой частью Договора). -

В соответствии с подп. 6 п. 3.3.6 Договора, Ответчик принял на себя обязательства, с целью сохранения общего интерьера и архитектурной целостности Объекта, без согласования с Участником 2 (Истец) не располагать (не устанавливать) на фасадах (балконах, террасах Объекта), в общих частях Здания, а также в Местах общего пользования личные движимые и недвижимые вещи - стиральные машины, автоматические сушилки, бытовые электроприборы, внешние блоки кондиционеров, цветочницы и т.п., не устанавливать какие-либо рекламные вывески и/или другие формы рекламы (в том числе по фасадам Здания), не осуществлять установку солнечных козырьков и маркиз, а также не производить модификацию ограждений балконов и террас Апартаментов и Мест общего пользования. (л.д. 30)

Пунктом 3.3.7. Договора, установлено, что Участник 1 (Ответчик) обязан, заблаговременно, не позднее, чем за 15 (пятнадцать) календарных дней до планируемого начала проведения работ (установки оборудования), согласовать с Участником 2 (Истцом) свои намерения провести:

- капитальный ремонт Апартаментов;

- произвести переоборудование, переустройство и/или перепланировку;

- перенести инженерные сети и т.д.

На реализацию намерений, оговоренных в указанном пункте, должно быть получено предварительное письменное согласие Участника 2 (Истца).

При этом Участник 2 (Истец) не может отказать Участнику 1 (Ответчику) в выдаче письменного согласия на проведение капитального ремонта, переустройства, переоборудования, перепланировки и др. действия, если Участником 2 (Истцу) представлены соответствующие разрешения уполномоченного государственного и/или муниципального органа.

Согласно п. 3.1. Правил пребывания на территории Объекта (Приложение № 2 к договору оказания эксплуатационных услуг №441 от 01.09.2020 г.), переустройство и перепланировка апартаментов должны осуществляться в соответствии с законодательством и иными правовыми актами РФ.

В соответствии с п. 4.1. Правил пребывания, поддержание в надлежащем состоянии конструкций ограждающего балкон/лоджию, а также содержание балконов и лоджий аппартаментов является обязанностью Собственника апартамента, который должен поддерживать балкон/лоджию в состоянии, проектному облику Комплекса.

В силу п. 4.6. Правил пребывания, Собственники не вправе сносить, менять, увеличивать, уменьшать и иным образом видоизменять, в том числе перекрашивать, либо изменять территориальное месторасположение ограждающих конструкций балкона/лоджии.

Кроме того, согласно п. 3.2.12. Договора, Участник 2 (Истец) имеет право осуществлять за счет Участника 1 (Ответчик) демонтаж установленных на фасадах балконах, террасах Здания), в его общих частях, а также в Местах общего пользования личные движимые и недвижимые вещи, указанные в пп. 6 п. 3.3.6. настоящего Договора, если для их установки Участник 1 не получил согласование Участника 2 (Истца).

В соответствии с п. 3.1.1. Правил Благоустройства и санитарного содержания города Сочи, принятых Решением городского собрания Сочи от 31.10.2017 №194 «Об утверждении Правил благоустройства и санитарного содержания территории города Сочи», эксплуатацию, ремонт, содержание зданий, строений, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, осуществляют их собственники или иные правообладатели самостоятельно либо посредством привлечения специализированных организаций за счет собственных средств и в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, требованиями настоящих Правил.

Согласно п. 3.1.2. Правил Благоустройства, лица, на которых возложены указанные обязанности, обязаны обеспечивать: поддержание технического и санитарного состояния фасадов; пожаробезопасность зданий, строений, сооружений, выполнение санитарных норм и правил; поддержание и сохранение внешнего вида (архитектурного облика) фасадов в соответствии с проектной документацией строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, проектом благоустройства, согласованным в установленном порядке.

При эксплуатации фасадов не допускается разрушение (отсутствие, загрязнение) ограждений балконов, лоджий, парапетов, эксплуатируемой кровли и т.п. (п. 3.1.13.6. Правил Благоустройства) и снятие, замена или устройство новых архитектурных деталей, устройство новых или заполнение существующих проемов, изменение формы окон, переоборудование или устройство новых балконов и лоджий, эркеров, застройка пространства между балконами без наличия проекта благоустройства, согласованного в установленном порядке (п. 3.2.13.11 Правил Благоустройства), произвольное изменение цветового решения, рисунка, толщины переплетов и других элементов устройства и оборудования фасадов, в том числе окон и витрин, дверей, балконов и лоджий, не соответствующее общему архитектурному решению фасада (п.3.1.13.15. Правил Благоустройства).

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и(или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и(или) восстановления указанных элементов.

Видоизменение облика фасада многоквартирного дома путем закладки входа в нежилое помещение, а также демонтаж подоконного участка стены фасада с целью организации входа с улицы, являются реконструкцией, поскольку включают в себя изменение параметров объекта капитального строительства, зафиксированных в техническом паспорте на жилой дом, путем изменения в несущих ограждающих строительных конструкциях.

Согласно ч. 1, п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом и другими федеральными законами.

В случае реконструкции объекта капитального строительства застройщик к заявлению о выдаче разрешения на строительство должен представить документ, подтверждающий согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.

Таким образом, возведение Ответчиком террасы является реконструкцией Объекта, на которое в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации требуется разрешение правообладателя, т.е. Истца, отсутствие которого свидетельствует о самовольности реконструкции.

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив акт – предписание №С-019/2020 от 03.09.2020г. с фотоматериалами, с учетом доводов стороны ответчика не опровергавшей произведенные переустройства, суд принимает его в качестве достаточного и допустимого доказательства, как факта совершения ответчиком противоправных действий, связанных с самовольным несогласованным демонтажем деревянного настила и подсистемы террасы апартамента106 корпуса 6.2, выполнении работ на земельном участке предоставленного истцу на праве аренды, повреждением фасада корпуса 6.2, рулонного газона, брусчатки на отмостке корпуса 6.2, а так же факта наличия причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчика и наступившими последствиями в виде изменению фасада (внешнего облика) здания, нарушению проектной документации объектов благоустройства и нарушению прав и законных интересов Истца как арендатора земельного участка.

Доводы и возражения ответчика, что часть земельного участка, примыкающая непосредственно к помещениям, принадлежащем Шанкоян А.Ю.. от остальной части земельного участка обособлена зеленой изгородью, единственным вариантом прохода на эту часть земельного участка возможен только из помещений, принадлежащих Шанкоян Л.Ю., таким образом, в соответствии с п. 12 ст. 39.20 ЗК РФ. использование этой части земельного участка осуществляется Шанкоян А.Ю, суд оценивает критически. Положения указанной ответчиком правовой нормы не регламентируют сложившиеся правоотношения. Порядок пользования земельным участкjv не определен, стороной договора аренды земельного участка ответчик не является, довод о возможности использовать спорную часть земельного участка только ответчиком не имеет правового значения.

В связи с указанным, ООО «РогСибАл» вправе требовать освобождения самовольно занятого земельного участка и приведения имущества в первоначальное состояние. С учетом того, что привести нежилое помещение №6.2.1.6, в первоначальное состояние путем демонтажа самовольно возведенных конструкций и восстановления поврежденных поверхностей фасада, пергол, отмосток здания и конструкций террасы, газона требует больше времени чем указывает истец, суд полагает необходимым установить срок для выполнения указанных работ в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу.

Согласно п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 216 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ. Так, права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Согласно п. 45, п. 46 вышеуказанных Постановлений указано, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчиков расходов по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей, которые документально подтверждены и подлежат взысканию.

Истцом так же заявлено требование о взыскании судебной неустойки в случае неисполнения Шанкоян А.Ю. судебного решения в установленный срок в размере 5000 рублей в день за каждый день просрочки.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Кодекса) на случай неисполнения указанного судебного акта.

По смыслу названной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление № 7), суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. При этом в результате такого присуждения исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение.

В рассматриваемом случае речь идет о взыскании денежных средств за неисполнение судебного акта в целях побуждения к своевременному исполнению судебного акта и компенсации за ожидание соответствующего исполнения.

Принимая во внимание принципы справедливости и соразмерности, суд приходит к заключению взыскать неустойку в размере 3000 рублей за каждый день просрочки в случае не исполнения решения суда в установленный срок.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Иск ООО «РогСибАл» к Шанкоян Анастасии Юрьевне об устранении препятствий в пользовании земельным участком и возложении обязанности по приведению имущества в первоначальное состояние – удовлетворить частично.

Обязать Шанкоян Анастасию Юрьевну за свой счет привести нежилое помещение №6.2.1.6, находящееся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: <адрес> в первоначальное состояние путем демонтажа самовольно возведенных конструкций и восстановления поврежденных поверхностей фасада, пергол, отмосток здания и конструкций террасы, газона в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу.

Обязать Шанкоян Анастасию Юрьевну устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, демонтировать металлическую конструкцию каркаса и возведенную террасу в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу.

В случае неисполнения Шанкоян Анастастасией Юрьевной судебного решения в установленный срок взыскать с ответчиков судебную неустойку в размере 3 000 (три тысячи) руб. в день за каждый день просрочки.

Взыскать с Шанкоян Анастасии Юрьевны в пользу ООО «РогСибАл» расходы по уплате государственной пошлине в размере 6000 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Адлерский районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение изготовлено 08 сентября 2021.

Судья Адлерского

районного суда г. Сочи подпись Язвенко Р.В.

Копия верна: судья секретарь