Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С.И.Г к Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на определенных условиях,

УСТАНОВИЛ:

С.И.Г обратился в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на определенных условиях.

В обоснование заявленных требований указано, что С.И.Г является собственником объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое здание, общая площадь <данные изъяты> кв.м. <данные изъяты>этажный, инв. № лит. <данные изъяты>, кадастровый №, адрес объекта: <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ. основание: договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ. №б/н. ДД.ММ.ГГГГ года С.И.Г обратился в Администрацию <адрес> с просьбой предоставить вышеуказанный земельный участок в собственность за плату. Администрация ГО <адрес>, рассмотрев обращение С.И.Г отказала в предоставлении земельного участка в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ. Решением <адрес> районного суда <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № постановлено: обязать Администрацию городского округа <адрес> Республики Башкортостан заключить с С.И.Г договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: занимаемый производственными и административными помещениями, кадастровый №, по адресу: <адрес> В последующем Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан подготовлен проект Договора о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату, при этом, в договоре указана кадастровая стоимость земельного участка действующая на момент подготовки договора <данные изъяты> руб. а не стоимость, на момент обращения С.И.Г в Администрацию ГО <адрес> - <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ истец направил подписанный договор с протоколом разногласий в части указания кадастровой цены земельного участка на момент его первоначального обращения в размере <данные изъяты> руб. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ. № Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО <адрес> РБ отказало в подписании Договора о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату, сославшись на изменение вида разрешенного использования. Применяя положения ст. 445-446 Гражданского Кодекса РФ, ст. 39.3 Земельного Кодекса РФ просит обязать Администрацию городского округа <адрес> Республики Башкортостан заключить с С.И.Г договор о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату на следующих условиях:

- пункт №. договора изложить в следующей редакции: цена Участка составляет <данные изъяты> руб., Расчет цены выкупа указан в Приложении №.

- расчет (приложение №) изложить в следующей редакции: КСУ (руб.) <данные изъяты> руб.; Цена выкупа земельного участка составляет <данные изъяты> руб.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя Л.В.В, который в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме, дал пояснения, аналогичные доводам искового заявления.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на его рассмотрение, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело без участия указанных лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит полагает, что заявленные исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения исходя из нижеследующего.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (пункт 1).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (часть 2).

Согласно пункту 14 части 2 статьи 7 Федерального закона N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений о таком объекте недвижимости как земельный участок, включаемых в Государственный Кадастр Недвижимости.

Вид разрешенного использования спорного участка следует определять с учетом осуществляемого на нём вида деятельности и назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" определен порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (п. 2 и п. 4 Правил).

Таким образом, целевое назначение и вид функционального использования земельного участка являются показателями, учитываемыми при проведении государственной кадастровой оценки земельного участка для определения его кадастровой стоимости, которая применяется для расчета и установления ставки земельного налога.

В свою очередь, при расчете стоимости выкупаемого земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством, указанные показатели также влияют на определение цены.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

По смыслу указанного законоположения оно устанавливает общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Таким образом, упомянутая норма тоже имеет в виду внесение в кадастр сведений о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, но не выбор нового разрешенного использования участка для целей, не обусловленных реальным изменением его фактического использования.

Согласно п.4 ст.421 Гражданского Кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с п.1 ст.422 Гражданского Кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что С.И.Г является собственником объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое здание, общая площадь <данные изъяты> кв.м. <данные изъяты>-этажный, инв. № лит. <данные изъяты>, кадастровый №, адрес объекта: <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ. основание: договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ. №б/н.

ДД.ММ.ГГГГС.И.Г обратился в Администрацию <адрес> с просьбой предоставить вышеуказанный земельный участок в собственность за плату.

Администрация ГО <адрес>, рассмотрев обращение С.И.Г отказала в предоставлении земельного участка в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Орджоникидзевского районного суда <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № постановлено: обязать Администрацию городского округа <адрес> Республики Башкортостан заключить с С.И.Г договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: занимаемый производственными и административными помещениями, кадастровый №, по адресу: <адрес>

Из резолютивной части указанного решения суда не усматривается, что суд обязал Администрацию ГО <адрес> заключить с истцом договор на определенных условиях в части определения выкупной цены.

Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан подготовлен проект Договора о предоставлении С.И.Г земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату, при этом, в договоре указана кадастровая стоимость земельного участка действующая на момент подготовки договора <данные изъяты> руб. а не цена на момент обращения С.И.Г в Администрацию <адрес><данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил подписанный договор с протоколом разногласий в части указания кадастровой цены земельного участка на момент его первоначального обращения в размере <данные изъяты> руб.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ. № Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО <адрес> РБ отказало в подписании Договора о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату, сославшись на изменение вида разрешенного использования.

Статья 16 Закона о кадастре предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов, состав и порядок предоставления которых установлен статьями 21, 22 этого же Закона.

Согласно ст. 20, 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.

Из материалов дела следует, что Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан при подготовке договора аренды земельного участка были внесены изменения в разрешенное использование земельного участка с категории: «занимаемый производственными и административными помещениями» на «деловое управление, производственная деятельность», что в свою очередь повлекло увеличение кадастровой стоимости и цены выкупа земельного участка.

В силу положений ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9-11 данного Кодекса.

Согласно п. 1, 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением в том числе, продажи земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Полагая, что цена выкупа земельного участка подлежит определению в соответствии с действующим на момент заключения договора постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 в размере <данные изъяты>% от кадастровой стоимости земельного участка, Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан определена выкупная цена исходя из положений указанного Постановления Правительства Республики Башкортостан.

Требований о признании недействительным распоряжения Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан, на основании которого был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, истцом заявлено не было.

Также не представлено доказательств обращения истца с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Пунктом 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ закреплено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу названных норм, в данном случае, момент заключения договора определяется принятием соответствующего нормативного акта.

Перевод земель из одной категории в другую влечет правовые последствия в виде изменения правового режима использования земель (правил эксплуатации, гражданского оборота, охраны и т.д.), который рассчитан на неоднократное применение и обязателен для неопределенного круга лиц, как непосредственных пользователей или собственников земельных участков, так и всех иных лиц.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.

Статьей 3 Федерального закона N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установлено, что акт о переводе земельных участков носит постоянный характер и не может быть принят на определенный срок.

Данное положение Федерального закона является гарантией стабильности гражданского оборота.

Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения дела перевод земельных участков из одной категории в другую являлся состоявшимся, что подтверждается кадастровыми паспортами на спорные земельные участки.

Из резолютивной части решения <адрес> районного суда <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № не усматривается разрешение спора между сторонами в части определения кадастровой стоимости земельного участка №

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Вместе с тем, особенностью заключения договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, является императивное регулирование условия о цене земельного участка. То есть в данном случае согласование воли сторон по вопросу цены участка не требуется, поскольку цена не может быть определена по усмотрению сторон. Следовательно, в случае указания сторонами в договоре купли-продажи такого земельного участка цены, иной, нежели установлена законом, применению будет подлежать цена, определенная в соответствии с требованиями закона.

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316) государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В силу пункта 2.3.2. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222) в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Сведения ГКН являются открытыми и общедоступными, порядок расчета выкупной цены участка определен нормативно. Соответственно истец должен был и имел возможность самостоятельно узнать действительную выкупную стоимость участка на дату заключения договора купли-продажи.

В свидетельстве о праве собственности № на объект недвижимости Здание, указано назначение: Нежилое здание, общая площадь <данные изъяты> кв.м. <данные изъяты>-этажный, инв. № лит. <данные изъяты>, кадастровый №, адрес объекта: <адрес>

В материалы дела не представлены доказательства определенных видов экономической деятельности истца предполагающих использование здания и земельного участка в целях разрешенного использования: производственной деятельности.

При таких обстоятельствах, поскольку вид разрешенного использования земельного участка, относительно которого возник спор, предполагал размещение на нем указанного здания, как до выкупа земельного участка, так и на момент заключения договора купли-продажи, после чего никаких изменений в сведения о земельном участке не вносилось, то оснований полагать неправомерным использование участка под разрешенным использованием с учетом изменений - не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований С.И.Г к Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на определенных условиях – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Верховный Суд Республики Башкортостан через Орджоникидзевский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья О.В. Гильманова