Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд <адрес> в составе судьи Цыденовой Н.М., при секретаре Цыренжаповой Л.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Улан-Удэжилстрой", ФИО2 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец просит признать недействительным (ничтожным) Договор Участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Улан-Удэжилстрой» и ФИО2 в отношении объекта долевого строительства – <адрес>, общей проектной площадью 40,51 кв.м., расположенной на 7 этаже, блок 1, многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Улан-Удэжилстрой» заключен Договор долевого участия в строительстве жилья № (далее -договор). ДД.ММ.ГГГГ указанный договора прошел государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ по Договору произошла уступка права требования на стороне Дольщика. Вместо ФИО3 дольщиком стала ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ Договор уступки права требования прошел государственную регистрацию. Застройщик в установленном порядке был уведомлен о состоявшейся уступке права требования. В последующем застройщик неоднократно пытался расторгнуть Договор в связи с неисполнением дольщиком обязательства по финансированию долевого участия. Так, в адрес ФИО3 было направлено предупреждение от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости исполнения обязательств по договору и о последствиях не исполнения такого требования. Указанное предупреждение было направлено в Управление Россреестра по РБ для одностороннего расторжения Договора по инициативе застройщика. Однако Договор сохранил свое действие и до настоящего времени зарегистрирован в ЕГРП. В связи с недобросовестными действиями застройщика, в Управление Р. по РБ направлялось письмо в целях недопущения нарушения прав и законных интересов дольщика. Вопреки указанным обстоятельствам ответчик в отношении этой же квартиры заключил и в последующем зарегистрировал Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - оспариваемый договор) с третьим лицом - ФИО2. Оспариваемый Договор противоречит закону, поскольку объект долевого участия в строительстве по смыслу пп.1 п. 4 ст. 4 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ может быть предметом только одного Договора долевого участия в строительстве. Квартира является неделимой вещью (ст. 133 ГК РФ) и поэтому не может выступать предметом двух договоров. Заключение, регистрация и исполнение Договора, заключенного с истцом договора, предшествовало заключения оспариваемого договора. Таким образом, регистрация оспариваемого договора была осуществлена при наличии действующего договора в отношении одной и той же квартиры. Указанное обстоятельство существенно нарушает права и законные интересы истца, поскольку создает риск передачи жилого помещения ненадлежащему дольщику. В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Оспариваемая сделка ничтожна по основаниям указанным в ч. 2 ст. 168 ГК РФ. поскольку посягает на права и охраняемые законом интересы лица, не участвовавшего в ее совершении, т.е. истца. По этим же основаниям истец является лицом, имеющим право заявлять требование о признании сделки ничтожной, поскольку согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В судебное заседание истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования уточнил, просит внести в ЕГРН сведения о погашении записи о регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного между ФИО2 и ООО «Улан-Удэжилстрой» на основании Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ в отношении объекта долевого строительства: <адрес> (жилое помещение), 1-комнатной, на 7-м этаже, блока №, общей площадью 40,51 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>-Удэ, <адрес>.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что в соответствии со ст.56 ГПК РФ: «каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований». Из прилагаемых к исковому заявлению документов нельзя сделать вывод о существовании оспариваемого договора. В связи с чем отсутствуют доказательства существования предмета оспаривания. Истцом признается факт расторжения договора участия в долевом строительстве, поскольку он ссылается на предупреждения и уведомление об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве. Поскольку в соответствии с п.4 ст.9 ФЗ № "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации": «случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора», то у истца отсутствуют какие-либо основания для правопритязаний на объект долевого строительства в виде <адрес>, общей проектной площадью 40,51 кв.м., расположенной на 7 этаже, блока №, многоквартирного 12-ти этажного жилого дома, по строительному адресу: местоположение которого: <адрес>. Истцом, так же не указано, каким образом заключение оспариваемой сделки нарушает его права и интересы, а так же ссылаясь на ч. 2 ст.168 ГК РФ, диспозиция которой носит бланкетный характер, не указывает какие именно требования закона или иного правового акта нарушены ответчиками. Просил в иске отказать.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель третье лица Управления Р. Л. О.Д. представила письменный отзыв, суду пояснила, что Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РБ, <адрес> зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности за ЖСК «НАДЕЖДА». Земельный участок с кадастровым номером № образован ДД.ММ.ГГГГ путем раздела земельного участка с кадастровым номером № на земельные участки № и №. ДД.ММ.ГГГГ (изначально до преобразования земельного участка ДД.ММ.ГГГГ) в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) зарегистрирован договор долевого участия в строительстве (далее - ДДУ) между ООО «Улан-Удэжилстрой» и ФИО1 на основании Договора уступки прав требований по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № в отношении Объекта долевого строительства: Квартиры № (жилое помещение), 1-комнатная, на 7 этаже, блока №, общей площадью 40,51 кв.м., находится по адресу: <адрес>, Улан-Удэ, <адрес>. Согласно условиям заключенного договора: Срок передачи застройщиком объекта: ДД.ММ.ГГГГ. Срок и порядок уплаты цены договора: 1 863 460 руб. в течение 5 рабочих дней после гос. регистрации договора. Право требования на объект долевого строительства перешло к истцу на основании заключенного договора уступки с ФИО3. ДДУ между ФИО3 и ООО «Улан-Удэжилстрой» был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ В ЕГРН имеются сведения о регистрации ДД.ММ.ГГГГ ДДУ между ООО «Улан-Удэжилстрой» и ФИО2 на основании Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ в отношении Объекта долевого строительства: Квартира № (жилое помещение), 1-комнатная, на 7 этаже, блока №, общей площадью 40.51 кв.м., находится по адресу: Россия, <адрес>, Улан-Удэ, <адрес>. Согласно условиям заключенного договора: Срок передачи застройщиком объекта: ДД.ММ.ГГГГ. Срок и порядок уплаты цены договора: 1 539 380 руб. в течение 50 дней после государственной регистрации договора. Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регламентируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ). Согласно статье 4 Закона № 214-ФЗ по ДДУ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно пункту 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН. Таким образом, помимо требований о признании ДДУ недействительным (ничтожным) необходимо дополнить требованиями о применении последствий недействительности ДДУ в виде внесения в ЕГРН сведений о погашении записи о регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного между ФИО2 и ООО «Улан-Удэжилстрой» на основании Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ в отношении Объекта долевого строительства: Квартиры № (жилое помещение), 1-<данные изъяты>51 кв.м., находящейся по адресу: Россия, <адрес>, Улан-Удэ, <адрес>.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Улан-Удэжилстрой» заключен Договор долевого участия в строительстве жилья № (далее -договор). ДД.ММ.ГГГГ указанный договора прошел государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ по Договору произошла уступка права требования на стороне Дольщика. Вместо ФИО3 дольщиком стала ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ Договор уступки права требования прошел государственную регистрацию. Застройщик в установленном порядке был уведомлен о состоявшейся уступке права требования. В последующем застройщик неоднократно пытался расторгнуть Договор в связи с неисполнением дольщиком обязательства по финансированию долевого участия. Так, в адрес ФИО3 было направлено предупреждение от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости исполнения обязательств по договору и о последствиях не исполнения такого требования. Указанное предупреждение было направлено в Управление Россреестра по РБ для одностороннего расторжения Договора по инициативе застройщика. Однако Договор сохранил свое действие и до настоящего времени зарегистрирован в ЕГРП. В связи с недобросовестными действиями застройщика, в Управление Р. по РБ направлялось письмо в целях недопущения нарушения прав и законных интересов дольщика. Вопреки указанным обстоятельствам ответчик в отношении этой же квартиры заключил и в последующем зарегистрировал Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - оспариваемый договор) с третьим лицом - ФИО2.

Оспариваемый Договор противоречит закону, поскольку объект долевого участия в строительстве по смыслу пп.1 п. 4 ст. 4 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ может быть предметом только одного Договора долевого участия в строительстве. Квартира является неделимой вещью (ст. 133 ГК РФ) и поэтому не может выступать предметом двух договоров. Заключение, регистрация и исполнение Договора, заключенного с истцом договора, предшествовало заключения оспариваемого договора. Таким образом, регистрация оспариваемого договора была осуществлена при наличии действующего договора в отношении одной и той же квартиры. Указанное обстоятельство существенно нарушает права и законные интересы истца, поскольку создает риск передачи жилого помещения ненадлежащему дольщику.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Оспариваемая сделка ничтожна по основаниям указанным в ч. 2 ст. 168 ГК РФ. поскольку посягает на права и охраняемые законом интересы лица, не участвовавшего в ее совершении, т.е. истца. По этим же основаниям истец является лицом, имеющим право заявлять требование о признании сделки ничтожной, поскольку согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п.п. 1,2 ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строитель многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее по те ФЗ №) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для доле строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижим (далее— участники долевого строительства) и возникновением у участника долевого строительства права собственности на объекты доле строительства и права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст.2.1 ФЗ № запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных сред( граждан для строительства, совершенная в нарушение требований установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана суд недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 119-ФЗ).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

С учетом изложенного, суд признает договор № С-1/45 недействительными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО "Улан-Удэжилстрой", ФИО2 о признании сделки недействительной удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) Договор Участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Улан-Удэжилстрой» и ФИО2 в отношении объекта долевого строительства – <адрес>, общей проектной площадью 40,51 кв.м., расположенной на 7 этаже, блок 1, многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Внести в ЕГРН сведения о погашении записи о регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного между ФИО2 и ООО «Улан-Удэжилстрой» на основании Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ отношении объекта долевого строительства: <адрес> (жилое помещение), 1<адрес>№, общей площадью 40,51 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>-Удэ, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья Цыденова Н.М.