Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ростовского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» к ФИО1, третье лицо – Управление Росреестра по РО об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ростовского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» обратился в Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону с исковым заявлением к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ... между открытым акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ростовского регионального филиала и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭКСПРЕСС-МОТОРС» был заключен кредитный договор №. В соответствии с условиями договора ОАО «Россельхозбанк» обязывалось предоставить заемщику, ООО «ЭКПРЕСС-МОТОРС», кредит в размере 120 000 000,00 рублей, под 15% годовых. Окончательный срок возврата кредита - ... Заемщик, в свою очередь, обязался ежемесячно выплачивать плату за пользование кредитом в виде процентов (п. 4.2 договора) и возвратить кредит в порядке и сроки, установленные в договоре (п. 1.6). В обеспечении данной кредитной сделки между банком и ФИО1 был заключен договор №.2/1 от ... об ипотеке (последующем залоге недвижимости); истцом условия договора были выполнены надлежащим образом и в полном объеме. Так, в соответствии с письменным распоряжением заемщика, денежные средства были перечислены на его расчетный счет, открытый в Ростовском РФ ОАО «Россельхозбанк». Факт исполнения ОАО «Россельхозбанк» своих обязательств по данному договору подтверждается банковским ордером № от ... и выпиской из лицевого счета за ... В соответствии с п. 4.2.2 договора, проценты за пользование кредитом уплачиваются не позднее последнего рабочего дня календарного. месяца, в котором оканчивается процентный период, за который уплачиваются проценты, а за последний процентный период - в дату окончания начисления процентов. Однако заемщиком, в нарушение требований кредитного договора и требований ст.819 ГК РФ, обязательства в части погашения начисленных процентов не исполнены. На ... задолженность ООО «ЭКСПРЕСС-МОТОРС» по кредитному договору № от ... составляет 121 117 807,33 рублей, из них: 120 000 000,00 рублей - ссудная задолженность; 1 070 136,10 - проценты за пользование кредитом 47 671,23 рублей - комиссия за обслуживание кредита. Согласно п. 4.5 договора, в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанности в срок возвращать кредит и/или уплачивать на него проценты кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от заемщика возврата кредита, уплаты процентов, начисленных на остаток задолженности по кредиту (основному долгу), за время фактического пользования кредитом и комиссий, предусмотренных договором. На основании п.2.1 заключенных в обеспечение кредитной следки договоров о залоге недвижимости, ипотека обеспечивает исполнение заемщиком в соответствии в условиями кредитного договора обязательств по возврату кредита, уплате процентов за пользование кредитом, уплате комиссий и неустоек (пеней и/или штрафов), возмещению расходов залогодержателя по обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации.

По договору №.2/1 от ..., заключенному с ФИО1, в залог предоставлено следующее имущество:

-Жилой дом, назначение: жилое, площадь: общая 711,4 кв.м. Инвентарный №/А. Литер: А. Этажность 3. Подземная этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, ..., запись регистрации №, кадастровый (или условный) №) залоговая стоимость 16 792 500,00 рублей;

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - Индивидуальное жилищное строительство. Площадь: 568 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, .... Кадастровый №, регистрационный №, залоговая стоимость 4 311 750,00 рублей.

... Арбитражным судом ... по делу №А53-15697/2015 вынесено определение о введение в отношении Обществом с ограниченной ответственностью «ЭКСПРЕСС-МОТОРС» процедуры банкротства – наблюдения.

С учетом изложенного, истец просит суд обратить взыскание на заложенное имущество по договору №.2/1 от ... об ипотеке (залоге недвижимости), принадлежащее ФИО1:

-Жилой дом, назначение: жилое, площадь: общая 711,4 кв.м. Инвентарный №/А. Литер: А. Этажность 3. Подземная этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, ..., запись регистрации №, кадастровый (или условный) №, установить начальную продажную стоимость в размере 16 792 500,00 рублей;

-Земельный участок, категория земель; земли населенных пунктов - Индивидуальное жилищное строительство. Площадь; 568 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, .... Кадастровый номер; №, регистрационный №, установить начальную продажную стоимость в размере 4 311 750.00 рублей.

Истец также просил суд взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Протокольным определением суда от 29.10.2015 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Ростовской области.

Представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО2, в судебное заседание явилась, требования искового заявления поддержала, просила суд удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась о времени и месте слушания дела извещена. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности ФИО3, в судебном заседании требования искового заявления не признала, просила суд отказать в его удовлетворении.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о слушании дела должным образом извещен. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В соответствии со ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда.

В судебном заседании достоверно установлено, что ... между Открытым акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ростовского регионального филиала и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭКСПРЕСС-МОТОРС» был заключен кредитный договор №.

В соответствии с условиями договора ОАО «Россельхозбанк» обязалось предоставить заемщику, ООО «ЭКПРЕСС-МОТОРС», кредит в размере 120 000 000,00 рублей, под 15% годовых. Окончательный срок возврата кредита ...

Заемщик в свою очередь обязался ежемесячно выплачивать плату за пользование кредитом в виде процентов (п. 4.2 договора) и возвратить кредит в порядке и сроки, установленные в договоре (п. 1.6).

Судом также установлено, что в обеспечение данной кредитной сделки между банком и ФИО1 заключен договор №.2/1 от ... об ипотеке (последующем залоге недвижимости).

Судом установлено, что истцом условия договора были выполнены надлежащим образом и в полном объеме.

В соответствии с письменным распоряжением заемщика, денежные средства были перечислены на его расчетный счет, открытый в Ростовском РФ ОАО «Россельхозбанк». Факт исполнения ОАО «Россельхозбанк» своих обязательств по данному договору подтверждается банковским ордером № от ... и выпиской из лицевого счета за ...

В соответствии с п. 4.2.2 договора, проценты за пользование кредитом уплачиваются не позднее последнего рабочего дня календарного. месяца, в котором оканчивается процентный период, за который уплачиваются проценты, а за последний процентный период - в дату окончания начисления процентов.

Как следует из представленных материалов, заемщиком, в нарушение требований кредитного договора и требований ст.819 ГК РФ, обязательства в части погашения начисленных процентов не исполнены.

По состоянию на ... задолженность ООО «ЭКСПРЕСС-МОТОРС» по кредитному договору № от ... составляет 121 117 807,33 рублей, из них: 120 000 000,00 рублей - ссудная задолженность; 1 070 136,10 - проценты за пользование кредитом 47 671,23 рублей - комиссия за обслуживание кредита.

Согласно п. 4.5. договора, в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанности в срок возвращать кредит и/или уплачивать на него проценты кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от заемщика возврата кредита, уплаты процентов, начисленных на остаток задолженности по кредиту (основному долгу), за время фактического пользования кредитом и комиссий, предусмотренных договором.

На основании п.2.1 заключенных в обеспечение кредитной следки договоров о залоге недвижимости, ипотека обеспечивает исполнение заемщиком в соответствии в условиями кредитного договора обязательств по возврату кредита, уплате процентов за пользование кредитом, уплате комиссий и неустоек (пеней и/или штрафов), возмещению расходов залогодержателя по обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации.

... Арбитражным судом ... по делу №А53-15697/2015 вынесено определение о введение в отношении общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПРЕСС-МОТОРС» процедуры банкротства – наблюдения.

По договору №.2/1 от ..., заключенному с ФИО1, в залог предоставлено следующее имущество:

Определением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от ... по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочная Ростовская Компания» № Э от 11.01.2016г. рыночная стоимость на день осмотра экспертом 21.12.2015г. недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1:

-Жилой дом, назначение: жилое, площадь: общая 711,4 кв.м. Инвентарный №/А. Литер: А. Этажность 3. Подземная этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, ...;

-Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - Индивидуальное жилищное строительство. Площадь: 568 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, ..., кадастровый №

составляет 74 938 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка - 8 615 000 рублей, стоимость жилого дома – 66 323 000 рубля.

Как следует из ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Положения ст. 86 ГПК РФ предусматривают, что эксперт дает заключение в письменной форме. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. За дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения, об ответственности (ст. 307 УК РФ).

Согласно ст. 3 Федерального закона от ... N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со ст. 8 указанного Закона, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Исходя из правил установленных ст. 14 закона N 135-ФЗ, выбор методики проведения исследования является исключительной прерогативой эксперта. Последний вправе самостоятельно решить вопрос о применении любых возможных (вплоть до самостоятельно разработанных) методов осуществления исследовательских работ, использование которых позволяют ему как лицу, обладающему специальными познаниями, представить исчерпывающие ответы на поставленные вопросы - вне зависимости от наличия либо отсутствия регистрации органами юстиции акта, содержащего примененную методику.

Заключение эксперта ООО «Оценочная Ростовская Компания» № Э от 11.01.2016г. содержит подробное описание проведенного исследования. Выводы эксперта являются обоснованными, эксперт имеет необходимое образование, стаж работы и был предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ. Истец не представил суду доказательств, опровергающих выводы эксперта, а потому оно признано судом достоверным и соответствующим действительности, а, следовательно, может быть положено в основу доказательств по настоящему делу.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от ... N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон об ипотеке, и Федеральный закон от ... N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривают различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Данные положения в их взаимосвязи не исключают возможности привлечения в качестве эксперта по делу оценщика.

Представитель ответчика в ходе судебного заседания пояснила, что в случае удовлетворения заявленных требований истца и обращении взыскания на имущество с явно заниженной стоимость предмета залога, будут нарушены интересы первоначального должника ООО «ЭКСПРЕСС-МОТОРС» и прочих кредиторов, выручка от продажи недвижимого имущества по максимально высокой цене пойдет на погашение кредиторской задолженности ООО «ЭКСПРЕСС-МОТОРС» перед банком, следовательно, ОАО «Россельхозбанк» сможет претендовать на меньшую часть конкурсной массы должника.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для неприменения положений статьи 54 (пункт 2) Федерального закона об ипотеке об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о законности и обосновании заявленных истцом требований, при этом считает необходимым установить начальную продажную цену спорных объектов недвижимости, в размере 80% от рыночной стоимости объектов недвижимости, которая установлена заключением эксперта ООО «Оценочная Ростовская Компания» № Э от ...

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ростовского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» к ФИО1, третье лицо – Управление Росреестра по Ростовской области об обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное имущество по договору №.2/1 от ... об ипотеке (залоге недвижимости), принадлежащее ФИО1: жилой дом, назначение: жилое, площадь: общая 711,4 кв.м., инвентарный №/А, литер: А, этажность 3, подземная этажность: 1, адрес: Россия, ..., установив первоначальную продажную стоимость в размере 53 058 400 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество по договору №.2/1 от ... об ипотеке (залоге недвижимости), принадлежащее ФИО1: земельный участок, категория земель; земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадь; 568 кв.м., адрес: Россия, .... Кадастровый номер; №, установив начальную продажную стоимость в размере 6 892 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» сумму государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 20.02.2016 г.

Судья